1. Doanh nghiệp được thành lập theo quy định của pháp luật Việt Nam, kể cả hợp tác xã, đơn vị sự nghiệp có thu (sau đây gọi là doanh nghiệp) có tổng doanh thu năm không quá 20 tỷ đồng được áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp 20% kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2013.

Tổng doanh thu năm làm căn cứ xác định doanh nghiệp thuộc đối tượng được áp dụng thuế suất 20% là tổng doanh thu của năm trước liền kề của doanh nghiệp được xác định căn cứ vào chỉ tiêu mã số [01] và chỉ tiêu mã số [08] trên Phụ lục kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của kỳ tính thuế năm trước liền kề theo Mẫu số 03-1A/TNDN kèm theo tờ khai quyết toán thuế TNDN số 03/TNDN ban hành kèm theo Thông tư số 28/2011/TT-BTC ngày 28/2/2011 của Bộ Tài chính và các văn bản sửa đổi, bổ sung, thay thế (nếu có).

Đối với doanh nghiệp mới thành lập trong thời gian từ 01/01/2013 đến hết ngày 30/6/2013 thì doanh thu được xác định căn cứ vào chỉ tiêu "doanh thu phát sinh trong kỳ” (không bao gồm thu nhập khác) mã số [21] trên Tờ khai thuế thu nhập doanh nghiệp tạm tính của quý I và quý II năm 2013 theo Mẫu số 01A/TNDN ban hành kèm theo Thông tư số 28/2011/TT-BTC ngày 28/2/2011 của Bộ Tài chính và các văn bản sửa đổi, bổ sung, thay thế (nếu có).

Trường hợp doanh nghiệp có tổng thời gian hoạt động sản xuất kinh doanh kể từ khi thành lập đến hết kỳ tính thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2012 không đủ 12 tháng hoặc kỳ tính thuế đầu tiên của năm 2012 nhiều hơn 12 tháng theo quy định thì doanh thu làm căn cứ xác định doanh nghiệp được áp dụng thuế suất 20% quy định tại khoản này là doanh thu bình quân tháng của kỳ tính thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2012 không vượt quá 1,67 tỷ đồng.

Trường hợp doanh nghiệp mới thành lập trong 6 tháng đầu năm 2013 thì doanh thu làm căn cứ xác định doanh nghiệp được áp dụng thuế suất 20% quy định tại khoản này là doanh thu bình quân của các tháng đầu năm 2013 tính đến hết ngày 30 tháng 6 năm 2013 không vượt quá 1,67 tỷ đồng.

Đối với doanh nghiệp mới thành lập kể từ ngày 01/07/2013 thực hiện kê khai tạm tính quý theo thuế suất 25% (trừ trường hợp thuộc diện được hưởng ưu đãi về thuế). Kết thúc năm tài chính nếu doanh thu bình quân của các tháng trong năm không vượt quá 1,67 tỷ đồng thì doanh nghiệp quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp của năm tài chính theo thuế suất 20% (trừ các khoản thu nhập quy định tại Khoản 2, Điều 1, Thông tư này).

2. Thuế suất 20% quy định tại khoản 1 Điều này không áp dụng đối với các khoản thu nhập sau:

3. Nguyên tắc xác định:

1. Doanh nghiệp được thành lập theo quy định của pháp luật Việt Nam, kể cả hợp tác xã, đơn vị sự nghiệp có thu (sau đây gọi là doanh nghiệp) thực hiện đầu tư - kinh doanh nhà ở xã hội được áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp 10% đối với phần thu nhập từ doanh thu bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội phát sinh từ ngày 01 tháng 7 năm 2013 không phụ thuộc vào thời điểm ký hợp đồng bán, cho thuê hoặc cho thuê mua nhà ở xã hội.

Nhà ở xã hội quy định tại khoản này là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng và đáp ứng các tiêu chí về nhà ở, về giá bán nhà, về giá cho thuê, về giá cho thuê mua, về đối tượng, điều kiện được mua, được thuê, được thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Trường hợp doanh nghiệp thực hiện đầu tư - kinh doanh nhà ở xã hội ký hợp đồng chuyển nhượng nhà có thu tiền ứng trước của khách hàng theo tiến độ trước ngày 01/7/2013 và còn tiếp tục thu tiền kể từ ngày 01/7/2013 (doanh nghiệp chưa xác định được chi phí tương ứng với doanh thu, doanh nghiệp đã kê khai tạm nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo tỷ lệ trên doanh thu thu được tiền) và thời điểm bàn giao nhà kể từ ngày 01/7/2013 thì thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng nhà này được áp dụng thuế suất 10%.

Thu nhập từ đầu tư - kinh doanh nhà ở xã hội được áp dụng thuế suất 10% tại khoản này là thu nhập từ việc bán, cho thuê, cho thuê mua phát sinh từ ngày 01 tháng 7 năm 2013. Trường hợp doanh nghiệp không hạch toán riêng được phần thu nhập từ bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội phát sinh từ ngày 01 tháng 7 năm 2013 thì thu nhập được áp dụng thuế suất 10% được xác định theo tỷ lệ giữa doanh thu hoạt động bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội trên tổng doanh thu trong thời gian tương ứng của doanh nghiệp.

2. Xác định thu nhập được áp dụng thuế suất 10% từ 01/7/2013:

1. Áp dụng thuế suất 5% kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2013 đối với bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội.

2. Nhà ở xã hội quy định tại Điều này là nhà ở theo quy định tại khoản 1 Điều 2 Thông tư này.

3. Trường hợp bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, thuế suất 5% áp dụng theo hợp đồng bán, cho thuê mua nhà ở xã hội được ký từ ngày 01/7/2013 và áp dụng với số tiền thanh toán từ ngày 01/7/2013 đối với hợp đồng ký trước ngày 01/7/2013.

Trường hợp cho thuê nhà ở xã hội, thuế suất 5% áp dụng căn cứ vào thời điểm thu tiền theo hợp đồng (kể cả trường hợp thu tiền trước cho nhiều kỳ) kể từ ngày 01/7/2013. Trường hợp doanh nghiệp chưa nhận được tiền thuê nhà kể từ ngày 01/7/2013 thì áp dụng theo thời điểm xuất hoá đơn.

Ví dụ 3:

Công ty xây dựng Y là chủ đầu tư xây dựng khu nhà ở xã hội X. Tháng 12/2012, Công ty Y và ông B ký hợp đồng mua bán một căn hộ trong khu nhà ở xã hội X. Ông B thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội và việc mua bán giữa Công ty Y và ông B thực hiện theo đúng quy định của pháp luật về mua bán nhà ở xã hội. Hợp đồng mua bán giữa hai bên quy định việc thanh toán của ông B cho Công ty xây dựng Y được thực hiện thành nhiều đợt như sau:

Đợt 1: Thanh toán 20% giá trị của căn hộ ngay tại thời điểm ký kết hợp đồng - tháng 12/2012.

Đợt 2: Thanh toán 30% giá trị của căn hộ vào tháng 5/2013.

Đợt 3: Thanh toán 25% giá trị của căn hộ vào tháng 12/2013.

Đợt 4: Thanh toán 25% giá trị của căn hộ vào tháng 4/2014.

Thực tế, ông B thực hiện thanh toán vào các thời điểm đúng theo hợp đồng. Căn cứ theo quy định trên, Công ty xây dựng Y áp dụng thuế suất thuế GTGT là 5% đối với số tiền ông B thanh toán vào đợt 3 (vào tháng 12/2013) và đợt 4 (vào tháng 4/2014).

4. Trường hợp chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại thực hiện chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, việc chuyển đổi được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật về nhà ở thì kể từ ngày có quyết định cho phép điều chỉnh, chuyển đổi mục đích sử dụng của dự án của cơ quan có thẩm quyền cũng được áp dụng thuế suất thuế GTGT 5% kể từ ngày 01/7/2013 đối với bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội quy định tại Điều này.

5. Trường hợp từ ngày 01/7/2013, doanh nghiệp đã lập hoá đơn với mức thuế suất 10% đối với bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội thuộc đối tượng áp dụng thuế suất 5% quy định tại Điều này thì lập hoá đơn điều chỉnh và kê khai điều chỉnh, bổ sung theo quy định. Việc điều chỉnh thuế suất nếu làm thay đổi nội dung đã ghi trên hợp đồng bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội thì doanh nghiệp bổ sung phụ lục hợp đồng ghi rõ nội dung điều chỉnh này.

1. Giảm 50% mức thuế suất thuế giá trị gia tăng từ ngày 01/7/2013 đến hết ngày 30/6/2014 đối với bán, cho thuê hoặc cho thuê mua nhà ở thương mại là căn hộ hoàn thiện có diện tích sàn dưới 70 m2 và có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2.

2. Nhà ở thương mại là căn hộ hoàn thiện quy định tại Điều này là căn hộ chung cư được hoàn thành, nghiệm thu theo thiết kế của chủ đầu tư và được sử dụng để ở được ngay sau khi nhận bàn giao và đáp ứng các điều kiện tại khoản 3 hoặc khoản 4 Điều này.

3. Việc áp dụng giảm 50% mức thuế suất thuế GTGT đối với bán, cho thuê mua nhà ở thương mại phải đáp ứng các điều kiện sau:

4. Việc áp dụng giảm 50% mức thuế suất thuế GTGT đối với nhà ở thương mại là căn hộ cho thuê phải đáp ứng các điều kiện sau:

5. Lập hoá đơn bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại thuộc diện giảm thuế suất thuế GTGT:

Khi lập hoá đơn bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại thuộc diện giảm thuế suất thuế GTGT theo hướng dẫn tại Điều này, tại dòng thuế suất thuế GTGT ghi “10% x 50%”; dòng tiền thuế GTGT ghi theo số tiền thuế đã tính giảm; dòng tổng số tiền thanh toán ghi theo số tiền người mua phải thanh toán.

Ví dụ 6:

Tiếp theo ví dụ 5, tại thời điểm thu tiền đợt 2, Công ty xây dựng X lập hoá đơn giao cho ông A như sau:

Tại cột "Tên hàng hóa, dịch vụ" ghi "Thanh toán đợt 2 - giảm 50% GTGT".

"Đơn giá" ghi: 11.000.000 x 60 (m2) x 60% = 396.000.000 đồng.

"Số lượng": 01 (đợt).

"Thuế suất thuế GTGT" ghi: 10% x 50%.

"Tiền thuế GTGT" ghi: 19.800.000 đồng.

"Tổng giá thanh toán" ghi: 415.800.000 đồng.

Ví dụ 7:

Tháng 10/2013, Công ty xây dựng A ký hợp đồng bán một căn hộ chung cư hoàn thiện, đã đưa vào sử dụng có diện tích 50m2 với giá bán chưa bao gồm thuế GTGT, chưa bao gồm phí bảo trì công trình xây dựng là 12.000.000 đồng/m2 cho ông B. Theo hợp đồng, toàn bộ số tiền mua căn hộ được ông B thanh toán cho Công ty A ngay tại thời điểm ký hợp đồng và căn hộ được bàn giao vào tháng 11/2013.

Trường hợp bán căn hộ của Công ty A thuộc đối tượng được giảm 50% thuế suất thuế GTGT (do giá sau khi đã có thuế suất thuế GTGT 10% và phí bảo trì công trình 2% là 12.000.000 + 1.200.000 (thuế 10%) + 240.000 (phí bảo trì công trình) = 13.440.000 đồng/m2)

Tại thời điểm thu tiền Công ty A lập hóa đơn giao cho ông B như sau:

Tại cột "Tên hàng hóa, dịch vụ" ghi "Bán căn hộ thuộc diện giảm 50% thuế GTGT".

"Đơn giá" ghi: 12.000.000 x 50 (m2) = 600.000.000 đồng.

"Số lượng" ghi: 01 (căn hộ).

"Thuế suất thuế GTGT" ghi: 10% x 50%.

"Tiền thuế GTGT" ghi: 30.000.000 đồng.

"Tổng giá thanh toán" ghi: 630.000.000 đồng.

6. Kê khai thuế giá trị gia tăng được giảm

7. Trường hợp từ ngày 01/7/2013, doanh nghiệp đã lập hoá đơn nhưng không áp dụng giảm 50% thuế suất thuế GTGT đối với bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại thuộc đối tượng được giảm 50% mức thuế suất thuế GTGT theo quy định tại Điều này thì lập hoá đơn điều chỉnh và kê khai điều chỉnh, bổ sung theo quy định. Việc điều chỉnh thuế suất nếu làm thay đổi nội dung đã ghi trên hợp đồng bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại thì doanh nghiệp bổ sung phụ lục hợp đồng ghi rõ nội dung điều chỉnh này.

1. Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo các cơ quan chức năng tổ chức thực hiện đúng theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của Bộ Tài chính.

2. Cơ quan thuế các cấp có trách nhiệm phổ biến, hướng dẫn các tổ chức, cá nhân thực hiện theo nội dung Thông tư này.

3. Tổ chức thuộc đối tượng điều chỉnh của Thông tư này thực hiện theo hướng dẫn tại Thông tư này.

Trong quá trình thực hiện nếu có vướng mắc, đề nghị các tổ chức, cá nhân phản ánh kịp thời về Bộ Tài chính để nghiên cứu giải quyết./.