QUYẾT ĐỊNH

VỀ VIỆC BAN HÀNH QUY CHẾ NHÀ NƯỚC VÀ NHÂN DÂN CÙNG LÀM TRONG XÂY DỰNG, CẢI TẠO, SỬA CHỮA NHÀ Ở TẠI THÀNH PHỐ

UỶ BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

- Căn cứ Luật tổ chức Hội đồng nhân dân và Uỷ ban nhân dân.

- Căn cứ Chỉ thị số 135/CT ngày 13-4-1984 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng về việc chấn chỉnh công tác xây dựng tại Thủ đô Hà Nội.

QUYẾT ĐỊNH

Điều 1. Ban hành kèm theo Quyết định này Bản quy chế nhà nước và nhân dân cùng làm trong xây dựng, cải tạo, sửa chữa nhà ở tại thành phố Hà Nội.

Điều 2. Bản quy chế này thi hành thống nhất trong toàn thành phố và có hiệu lực kể từ ngày ban hành; các văn bản trước đây do các quận, huyện quy định trái với Bản quy chế này đều bãi bỏ.

Điều 3. Các đồng chí Chánh Văn phòng Uỷ ban nhân dân thành phố, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân các quận, huyện, thị xã, thị trấn, Giám đốc Sở Xây dựng, Công an, Tài chính, Ngân hàng đầu tư xây dựng cơ bản và Chủ nhiệm Uỷ ban xây dựng cơ bản Hà Nội chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này.

QUY CHẾ

NHÀ NƯỚC VÀ NHÂN DÂN CÙNG LÀM TRONG XÂY DỰNG, CẢI TẠO, SỬA CHỮA NHÀ Ở TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI
(Ban hành kèm theo Quyết định số 1906/QĐ-UB ngày 17 tháng 6 năm 1985 của Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội)

I. Nguyên tắc chung

Điều 1. Thực hiện xây dựng, cải tạo và sửa chữa nhà ở theo phương châm Nhà nước và nhân dân cùng làm nhằm động viên khuyến khích, hướng dẫn và giúp đỡ nhân dân tham gia góp vốn, góp sức cùng Nhà nước xây dựng, cải tạo và sửa chữa nhà ở trên cơ sở góp phần thực hiện quyền có nhà ở của công dân đã được Hiến pháp quy định.

Điều 2. Thực hiện xây dựng, cải tạo và sửa chữa nhà ở theo phương châm Nhà nước và nhân dân cùng làm tại Thành phố Hà Nội phải theo đúng thể lệ quản lý quy hoạch xây dựng và cải tạo của thành phố, phải phù hợp với quy định xây dựng và cải tạo của thành phố, phải thực hiện nghiêm chỉnh quy định về mức cấp đất theo Nghị quyết của Hội đồng nhân dân thành phố khoa 8 kỳ họp thứ 6 ngày 15 và 16 tháng 7 năm 1982 về kế hoạch hướng dẫn và giúp đỡ nhân dân xây dựng nhà ở.

Điều 3. Việc xây dựng, cải tạo và sửa chữa nhà nhà ở theo phương châm Nhà nước và nhân dân cùng làm không nằm trong chính sách phân phối nhà ở hiện hành.

Điều 4. Những quy định về xây dựng, cải tạo và sửa chữa nhà ở theo phương châm Nhà nước và nhân dân cùng làm trong Quy chế này được áp dụng ở 4 quận nội thành, các huyện Thanh Trì, Từ Liêm, Gia Lâm và thị xã Sơn Tây.

II- Điều kiện, trách nhiệm và quyền lợi của người tham gia góp vốn cùng nhà nước xây dựng, cải tạo và sửa chữa nhà ở

Điều 5. Những người sau đây được quyền tham gia cùng Nhà nước xây dựng, cải tạo hoặc sửa chữa nhà ở (gọi tắt là đối tượng tham gia): cán bộ, công nhân viên chức Nhà nước, cán bộ chiến sĩ quân đội nhân dân (kể cả những người đã về hưu), xã viên hợp tác xã và người lao động có đủ các điều kiện sau:

a) Có đăng ký hộ khẩu thường trú tại những nơi quy định trong Điều 4.

b) Hiện chưa có nhà ở (chưa được cơ quan phân phối nhà, đang ở nhà của người thân hoặc ở thuê nhà của tư nhân), hoặc có nhu cầu tăng thêm diện tích bình quân đầu người quy định cụ thể trong từng phương thức tham gia ở mục IV, hoặc có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nâng cấp nhà, nâng cao tiện nghi cho cán bộ đang sử dụng (kể cả việc xây dựng cải tạo cả các diện tích phụ: bếp, xí, tắm...).

c) Có khả năng và tự nguyện tham gia đóng góp đầy đủ tiền vốn theo quy định.

Điều 6. Việt kiều sống ở nước ngoài, cán bộ, học sinh đang công tác, học tập ở nước ngoài tham gia đóng góp đầy đủ tiền vốn theo quy định bằng ngoại tệ để xây dựng, cải tạo, sửa chữa nhà ở cho người thân, người quen có đăng ký hộ khẩu thường trú tại những nơi quy định trong Điều 4, hoặc cho bản thân cán bộ, học sinh (nếu trước khi đi công tác, học tập ở nước ngoài mà có đăng ký hộ khẩu thường trú tại những nơi quy định trong Điều 4) cũng được quyền tham gia cùng Nhà nước xây dựng, cải tạo và sửa chữa nhà ở. Thành phố sẽ có quy định riêng đối với các đối tượng tham gia này.

Điều 7. Đối tượng tham gia có trách nhiệm:

1) Đóng góp đầy đủ và đúng thời hạn theo quy định về tiền vốn tham gia cùng Nhà nước để xây dựng hoặc cải tạo hoặc sửa chữa nhà ở.

2) Nghiêm chỉnh thi hành các luật lệ, quy định hiện hành về quyền sở hữu, thừa kế và chuyển dịch phần diện tích nhà ở đã tham gia cùng Nhà nước đầu tư xây dựng hoặc cải tạo, về quản lý đất xây dựng, quản lý quy hoạch xây dựng và cải tạo của Nhà nước và của thành phố.

3) Thực hiện đầy đủ những cam kết trong các công việc giải phóng mặt bằng thiết kế, thi công xây dựng, chuẩn bị vật liệu, ghi trong hợp đồng ký kết với cơ quan hoặc tổ chức được Uỷ ban nhân dân thành phố hoặc Uỷ ban nhân dân quận, huyện, thị xã giao trách nhiệm làm chủ đầu tư đại diện cho các đối tượng tham gia (gọi tắt là chủ đầu tư).

Điều 8. Đối tượng tham gia thực hiện đầy đủ trách nhiệm và những cam kết ghi trong hợp đồng sẽ được hưởng một hoặc một số quyền lợi được quy định trong mục IV theo từng phương thức tham gia. Các quyền lợi đó là:

1) Được Nhà nước cho thuê nhà hoặc mua nhà của Nhà nước.

2) Được quyền sử dụng và được Nhà nước công nhận quyền sở hữu, thừa kế xây dựng hoặc cải tạo mở rộng diện tích.

3) Được quyền chuyển dịch mua bán phần diện tích đó khi có lý do chính đáng (phải phân chia tài sản theo pháp lệnh hoặc di chuyển chỗ ở khỏi thành phố hoặc gặp sự cố hoàn cảnh có khó khăn đặc biệt không đảm bảo cuộc sống...) nhưng phải tuân theo đúng thể lệ hiện hành về chuyển dịch, mua bán của thành phố.

4) Được quyền cải tạo, sửa chữa, làm hoàn thiện, làm đẹp, nâng cao tiện nghi, chất lượng trong căn hộ thuộc quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu của mình.

Trường hợp cải tạo hoặc sửa chữa có liên quan đến phần không gian bên ngoài căn hộ, phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch chung của thành phố và phải được phép của cơ quan quản lý xây dựng của quận, huyện, thị xã hoặc của Uỷ ban xây dựng cơ bản thành phố theo phân cấp hiện hành.

5) Được quyền đề xuất yêu cầu thiết kế, vị trí xây dựng nhà, lựa chọn mẫu nhà trong số các mẫu nhà đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt cho phép sử dụng để xây dựng nhà ở theo phương châm Nhà nước và nhân dân cùng làm.

6) Được quyền yêu cầu chủ đầu tư cho cùng tham gia giám sát thi công, nghiệm thu công trình.

7) Được quyền chất vấn và đòi hỏi chủ đầu tư công khai chứng từ quyết toán. Khi cần được khiếu nại lên trọng tài kinh tế.

8) Được chủ đầu tư giải quyết mua một số vật liệu xây dựng chủ yếu với số lượng và giá cả theo quy định cam kết trong hợp đồng.

III- Trách nhiệm của Nhà nước trong việc cùng nhân dân xây dựng, cải tạo và sửa chữa nhà ở

Điều 9. Hàng năm, thành phố có chỉ tiêu kế hoạch vốn và vật tư riêng để hỗ trợ cho nhân dân xây dựng nhà ở và phân bố cho từng quận, huyện trên cơ sở kế hoạch đăng ký và khả năng của từng quận, huyện. Số vốn và vật tư này chủ yếu là dành cho công tác chuẩn bị đầu tư, chuẩn bị xây dựng và xây dựng các công trình kỹ thuật chung cho các khu nhà ở dự kiến tổ chức cho nhân dân tham gia xây dựng.

Điều 10. Trên cơ sở quy hoạch chung, căn cứ vào kế hoạch dài hạn, kế hoạch năm. Uỷ ban nhân dân thành phố làm thủ tục cấp giấy phép sử dụng đất cho các chủ đầu tư để tổ chức cho nhân dân tham gia cùng Nhà nước xây dựng nhà ở; đồng thời tiến hành từng bước lập quy hoạch mặt bằng, mặt đứng, xác định tầng cao nhà cho từng tuyến phố, tạo điều kiện thuận lợi trong việc tổ chức cho nhân dân tham gia cải tạo sửa chữa nhà ở, vừa đảm bảo tăng thêm diện tích, nâng cao tiện nghi, vừa góp phần làm thay đổi từng bước bộ mặt kiến trúc các đường phố.

Điều 11. Chủ đầu tư có trách nhiệm:

1) Hướng dẫn và tổ chức cho nhân dân tham gia xây dựng, cải tạo và sửa chữa nhà ở theo phương châm Nhà nước và nhân dân cùng làm.

2) Xét và lập danh sách các đối tượng tham gia trình Uỷ ban nhân dân quận, huyện hoặc thị xã duyệt.

3) Ký hợp đồng với đối tượng tham gia.

4) Kiểm tra đôn đốc đối tượng tham gia thực hiện đầy đủ trách nhiệm và những cam kết đã ghi trong hợp đồng.

5) Đảm bảo cho các đối tượng tham gia được hưởng đầy đủ các quyền lợi đã được quy định.

Điều 12. Khi xếp danh sách thứ tự các đối tượng tham gia từng đợt theo kế hoạch (có quy định thời hạn nộp đơn đăng ký xin tham gia), chủ đầu tư phải lần lượt căn cứ vào các tiêu chuẩn sau đây để xếp thứ tự ưu tiên:

1) Có đóng góp công sức vào các công việc giải phóng mặt bằng, san nền, sản xuất vật liệu xây dựng, thiết kế, thi công... trong công tác xây dựng, cải tạo và sửa chữa nhà ở theo phương châm Nhà nước và nhân dân cùng làm.

2) Chưa có nhà ở.

3) Các gia đình thương binh liệt sĩ, gia đình có công với cách mạng.

4) Các nghệ nhân, nghệ sĩ và trí thức.

5) Cán bộ, công nhân, viên chức trong biên chế Nhà nước, cán bộ, chiến sĩ quân đội và công an nhân dân (kể cả những người đã nghỉ hưu).

6) Xã viên hợp tác xã tiểu thủ công nghiệp.

7) Người lao động khác.

Ngoài ra, khi xem xét, xếp thứ tự các đối tượng tham gia, đối với những người xin đăng ký tham gia cũng có các tiêu chuẩn ưu tiên như nhau thì chủ đầu tư phải căn cứ vào mức bình quân đầu người hiện tại, thời gian nộp đơn đăng ký để xếp thứ tự giải quyết cho các đối tượng tham gia đó.

Danh sách thứ tự các đối tượng tham gia từng đợt phải được Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Uỷ ban nhân dân quận, huyện hoặc thị xã ký duyệt và phải niêm yết công khai tại nơi đăng ký tham gia để mọi người tiện theo dõi và kiểm tra.

IV- Các phương thức Nhà nước và nhân dân cùng xây dựng, cải tạo và sửa chữa nhà ở

Xây dựng, cải tạo và sửa chữa nhà ở theo phương châm Nhà nước và nhân dân cùng làm có thể tiến hành theo các phương thức chủ yếu sau:

A- Xây dựng mới:

Điều 13. Phương thức I: Dân tham gia góp vốn, Nhà nước hỗ trợ một phần vốn và tổ chức xây dựng nhà cho dân.

1) Trên cơ sở khu đất được thành phố cấp giấy phép sử dụng để tổ chức xây dựng nhà ở do dân góp vốn chủ đầu tư ở các quận, huyện, thị xã (đã nêu trong Điều 4) phải tiến hành thuê cơ quan có đủ tư cách pháp nhân thiết kế quy hoạch chi tiết theo các mẫu nhà đã được cơ quan có thẩm quyền duyệt.

2) Căn cứ vào thiết kế quy hoạch chi tiết và sau khi hợp đồng với các đơn vị nhận thầu xây lắp, chủ đầu tư xác định tổng chi phí bình quân xây dựng 1 căn hộ (trong đó bao gồm cả phần chi phí chuẩn bị đầu tư và xây dựng các công trình kỹ thuật chính tính bình quân cho 1 căn hộ). Trên cơ sở đó, xác định tổng giá tiền bình quân 1 căn hộ.

Đối với nhà cao tầng, tổng giá tiền căn hộ thay theo tầng nhà:

a) Căn hộ ở tầng 1, tầng 2 tính bằng 1,2 tổng tiền bình quân 1 căn hộ của nhà cao tầng.

b) Căn hộ ở tầng 3 tính bằng tổng tiền bình quân 1 căn hộ của nhà cao tầng.

c) Còn hộ ở tầng 4 trở lên tính bằng 0,8 tổng tiền bình quân 1 căn hộ của nhà cao tầng.

3) Chủ đầu tư hướng dẫn và tổ chức cho dân làm đơn đăng ký xin tham gia góp vốn để xây dựng nhà ở xét duyệt và lập danh sách thứ tự các đối tượng tham gia theo quy định ở điều 12. Đối tượng được tham gia phương thức này là những người nêu ở điều 5 hiện chưa có nhà ở hoặc đang ở dưới mức bình quân đầu người là 3m2/người.

4) Trên cơ sở thiết kế quy hoạch chi tiết của khu đất đã được phê duyệt, chủ đầu tư tiến hành ký hợp đồng với các đối tượng tham gia theo danh sách thứ tự đã nêu ở điểm 3, điều 13.

Trong hợp đồng, ngoài những cam kết khác, nhất thiết phải ghi rõ địa điểm xây dựng nhà, nền nhà, diện tích, tầng nhà, hướng nhà, vị trí căn hộ, mức độ hoàn thiện, tổng giá tiền căn hộ trong đó định rõ phần tiền vốn do Nhà nước hỗ trợ và phần tiền vốn đối tượng tham gia phải đóng góp, thể thức nộp tiền, thời hạn nộp, thời gian khởi công và thời gian giao nhà.

5) Phần tiền vốn do Nhà nước hỗ trợ cho đối tượng tham gia trong tổng giá tiền căn hộ là toàn bộ hoặc một phần chi phí chuẩn bị đầu tư, chuẩn bị xây dựng và xây dựng các công trình kỹ thuật chính tính bình quân cho 1 căn hộ từng loại đối tượng tham gia và được xác định cụ thể như sau:

a) Những đối tượng tham gia thuộc gia đình thương binh liệt sĩ, gia đình có công với cách mạng hoặc gia đình có hai vợ chồng là cán bộ, công nhân viên trong biên chế Nhà nước hoặc là cán bộ, chiến sĩ quân đội, công an (kể cả những người đã nghỉ hưu) được Nhà nước hỗ trợ 100% chi phí chuẩn bị đầu tư, chuẩn bị xây dựng và xây dựng các công trình kỹ thuật chính tính bình quân cho 1 căn hộ.

b) Những đối tượng tham gia mà gia đình chỉ có 1 người (vợ hoặc chồng) là cán bộ, công nhân viên trong biên chế Nhà nước hoặc là cán bộ, chiến sĩ quân đội, công an (kể cả những người đã nghỉ hưu) được Nhà nước hỗ trợ 65% chi phí chuẩn bị đầu tư, chuẩn bị xây dựng và xây dựng các công trình kỹ thuật chính tính bình quân cho 1 căn hộ, còn lại 35% đối tượng tham gia phải đóng góp, nhưng mức đóng góp tối đa cho 1 m2 sử dụng của căn hộ không vượt quá 8,8% giá tiền 1 m2 sử dụng của nhà ở tính theo thời giá ký kết hợp đồng.

c) Các đối tượng tham gia còn lại được Nhà nước hỗ trợ 30% chi phí chuẩn bị đầu tư, chuẩn bị xây dựng và xây dựng các công trình kỹ thuật chính tính bình quân cho 1 căn hộ, còn lại 70% đối tượng tham gia phải đóng góp, nhưng mức đóng góp tối đa cho 1 m2 nhà sử dụng không vượt quá 17,5% giá tiền 1 m2 sử dụng của nhà ở tính theo thời giá ký hợp đồng.

6) Trước khi khởi công xây dựng nhà ở do dân đóng góp vốn ít nhất là 1 tháng, chủ đầu tư phải tổ chức xin ý kiến các đối tượng tham gia đã ký hợp đồng về những mối quan hệ giữa các hộ trong việc xử lý công trình kỹ thuật chung như chọn vị trí bể phốt, vị trí vòi nước công cộng, cột điện chiếu sáng công cộng, tuyến cống thoát nước ngầm và nổi v.v...

7) Các đối tượng tham gia phương thức này sau khi thực hiện đầy đủ các cam kết và đóng góp đủ phần tiền vốn đã ghi trong hợp đồng sẽ được nhận đúng căn hộ đã cam kết trong hợp đồng và được hưởng các quyền lợi nêu trong điểm 2, 3, 4, 5, 6, 7 của Điều 8.

Điều 14. Phương thức II: Nhà nước chuẩn bị đất xây dựng dân đóng góp vốn và tự xây dựng nhà ở theo sự hướng dẫn và quản lý của Nhà nước.

1) Trên cơ sở khu đất được thành phố cấp giấy phép sử dụng để tổ chức cho dân tự xây dựng nhà ở, chủ đầu tư ở các quận, huyện, thị xã (đã nêu trong Điều 4) phải thuê ở cơ quan có đầy đủ tư cách pháp nhân thiết kế quy hoạch mặt bằng và trình cấp có thẩm quyền phê duyệt, tiến hành giải phóng mặt bằng và san nền theo thiết kế quy hoạch mặt bằng đã được duyệt.

2) Chủ đầu tư tính toán xác định tổng chi phí cho công tác chuẩn bị đầu tư và chuẩn bị xây dựng ­(thiết kế quy hoạch mặt bằng mua thiết kế nhà, giải phóng mặt bằng, san nền, xây dựng các công trình kỹ thuật chính v.v...) trình Uỷ ban nhân dân quận, huyện, thị xã duyệt.

3) Những mẫu nhà sử dụng cho phương thức này yêu cầu có tính cơ động về không gian để đối tượng tham gia có điều kiện, có khả năng xây dựng một lúc hoặc xây dựng từng đợt cũng đều làm được .

4) Chủ đầu tư hướng dẫn và tổ chức cho dân tham gia đăng ký góp vốn cùng Nhà nước để chuẩn bị đất xây dựng và xây dựng các công trình kỹ thuật chính (làm đường, lắp đặt đường ống cấp nước chung, cống thoát nước, lắp đặt cột điện và đường dây cấp điện,...) tiến hành xét duyệt lập danh sách thứ tự các đối tượng tham gia theo quy định ở Điều 12 và bố trí các đối tượng tham gia trong danh sách vào từng ô đất trong khu đất. Đối tượng tham gia phương thức này là những người nêu ở Điều 5 hiện chưa có nhà ở hoặc đang ở dưới mức diện tích bình quân đầu người 22m2/người.

5) Chủ đầu tư ký hợp đồng với các đối tượng tham gia theo danh sách thứ tự đã nêu ở điểm 4, Điều 14.

Trong hợp đồng ngoài các cam kết khác nhất thiết phải ghi: vị trí của ô đất, mẫu nhà (điểm 1, Điều 13) trường hợp đối tượng tham gia muốn xác định theo thiết kế riêng phải xin cơ quan quản lý xây dựng của quận, huyện hoặc thị xã duyệt thiết kế và cấp giấy phép xây dựng, đối tượng tham gia cam kết tự xây dựng nhà ở đảm bảo mức độ tiện nghi tối thiểu trong căn hộ (thông thoát nước, có nước sạch, có hố xí tự hoại...) và hoàn thiện mặt chính căn hộ theo đúng thiết kế tiền vốn đối tượng tham gia phải đóng, thể thức nộp tiền, thời hạn nộp, thời gian khởi công và thời hạn hoàn thành.

6) Chủ đầu tư định chi phí bình quân trên một ô đất trên cơ sở tổng chi phí cho công tác chuẩn bị đầu tư và chuẩn bị xây dựng được duyệt.

Tiền vốn các đối tượng tham gia phải đóng được xác định như sau:

a) Đối tượng tham gia ở mục a, điểm 5, Điều 13 được Nhà nước hỗ trợ không phải đóng góp.

b) Những đối tượng tham gia ở mục b, Điều 13 phải đóng góp 35% chi phí bình quân trên 1 ô đất, nhưng mức đóng góp tối đa cho 1 m2 đất không vượt quá 4,4% giá tiền 1 m2 sử dụng của nhà cấp II được tính theo khu đất với thời giá khi ký hợp đồng.

c) Những đối tượng tham gia ở mục c, điểm 5, Điều 13 phải đóng góp 70% chi phí bình quân trên 1 ô đất, nhưng mức đóng góp tối đa cho 1 m2 đất không vượt quá 8,8% giá tiền 1 m2 sử dụng của nhà cấp II được tính theo khu đất với thời giá khí ký hợp đồng.

Các đối tượng tham gia phương thức này thực hiện đầy đủ các cam kết và đóng góp đủ phần tiền vốn ghi trong hợp đồng sẽ được nhận ô đất đúng vị trí và được cấp giấy phép xây dựng nhà ở của mình trên ô đất đó theo những cam kết ghi trong hợp đồng đồng thời được hưởng các quyền lợi nêu trong các điểm 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 của Điều 8.

B- Cải tạo, mở rộng thêm diện tích.

Điều 15. Phương thức III: Dân góp vốn cùng Nhà nước tiến hành cải tạo, mở rộng diện tích với quy mô lớn.

1) Trên cơ sở điều tra nghiên cứu và xem xét tình hình thực tế nhà ở trên các đường phố, đoạn phố thuộc địa bàn của quận, huyện hoặc thị xã. Uỷ ban nhân dân quận, huyện và thị xã đề xuất với Uỷ ban Xây dựng cơ bản thành phố những đoạn phố, đường phố cần cải tạo mở rộng diện tích nhà ở theo phương châm Nhà nước và nhân dân cùng làm với quy mô lớn (dỡ bỏ toàn bộ hoặc một phần những nhà hiện có trên đoạn phố, đường phố để xây dựng những nhà mới, nhằm mở rộng diện tích và góp phần đổi mới bộ mặt kiến trúc của đường phố, đoạn phố).

2) Chủ đầu tư ở các quận, huyện và thị xã tiến hành thuê cơ quan có tư cách pháp nhân thiết kế cải tạo mở rộng diện tích với quy mô lớn các đoạn phố, đường phố đã được Uỷ ban Xây dựng cơ bản thành phố thoả thuận.

Thiết kế cải tạo mở rộng diện tích với quy mô lớn trên đoạn phố, đường phố chính phải được Uỷ ban xây dựng cơ bản thành phố duyệt.

3) Chủ đầu tư ở các quận, huyện và thị xã căn cứ vào thiết kế cải tạo mở rộng diện tích với quy mô lớn đoạn phố, đường phố và hợp đồng với đơn vị nhận thầu xây lắp, tính toán xác định tổng chi phí bình quân xây dựng 1 căn hộ (trong đó bao gồm cả chi phí thuê thiết kế, giải phóng mặt bằng, đền bù) theo giá thoả thuận. Trên cơ sở đó, định tổng giá tiền bình quân một căn hộ. Nếu cải tạo mở rộng diện tích theo giải pháp xây dựng nhà cao tầng thì tổng giá tiền bình quân một căn hộ thay đổi theo tầng nhà như quy định trong điểm 2, Điều 13.

4) Chủ đầu tư hướng dẫn và tổ chức cho dân nộp đơn đăng ký xin góp vốn để cải tạo mở rộng diện tích, xét duyệt và lập danh sách thứ tự các đối tượng tham gia theo quy định ở Điều 12.

Đối tượng tham gia phương thức này là những người nêu ở Điều 5 hiện chưa có nhà ở hoặc đang ở mức diện tích bình quân đầu người dưới 2m2/người đối với những người nêu ở Điều 5 nhưng đăng ký hộ khẩu thường trú không ở các số nhà hiện có trên đoạn phố, đường phố đó và dưới 4 n2/người nếu đăng ký hộ khẩu thường trú ở lại các số nhà hiện có trên đoạn phố, đường phố đó.

5) Chủ đầu tư tiến hành giải phóng mặt bằng đoạn phố, đường phố cải tạo mở rộng.

Những hộ tư nhân có đăng ký hộ khẩu thường trú tại các số nhà trên đoạn phố, đường phố cải tạo sẽ được chủ đầu tư đền bù hoặc trả lại phần diện tích ở trong ngôi nhà đã cải tạo bằng diện tích tương đương với giá trị phần nhà đã phá dỡ và được quyền sở hữu đối với phần diện tích ở đó. Trường hợp chủ đầu tư muốn sắp xếp hộ đi nơi khác nhất thiết phải được sự thoả thuận của các hộ tư nhân đó. Trong trường hợp cải tạo xây dựng lớn, việc di chuyển các hộ dân do Uỷ ban nhân dân thành phố quyết định.

Những hộ có đăng ký hộ khẩu thường trú và đang thuê nhà của Nhà nước tại những số nhà trên đoạn phố, đường phố cải tạo, tuỳ tình hình và khả năng thực tế chủ đầu tư có thể sắp xếp cho được thuê nhà của Nhà nước ở nơi khác hoặc sẽ ở ngay trong ngôi nhà đã được cải tạo, với diện tích ở bằng diện tích ở được thuê trước đây (nếu mức ở bình quân trước đây thấp hơn tiêu chuẩn Nhà nước quy định) hoặc bằng diện tích theo tiêu chuẩn Nhà nước quy định (nếu ở mức bình quân trước khi cải tạo vượt quá tiêu chuẩn Nhà nước quy định).

6) Chủ đầu tư tiến hành ký hợp đồng với các đối tượng tham gia theo danh sách thứ tự nêu ở điểm 4 Điều 15. Trong hợp đồng ngoài những cam kết khác, nhất thiết phải ghi rõ: diện tích, tầng nhà, vị trí căn hộ, mức độ hoàn thiện, tổng giá tiền căn hộ (trong đó định rõ phần Nhà nước hỗ trợ, phần đối tượng tham gia phải góp), thể thức và thời hạn nộp tiền, thời hạn được nhập căn hộ.

7) Phần tiền vốn Nhà nước hỗ trợ cho đối tượng tham gia trong tổng giá tiền căn hộ là toàn bộ hay một phần chi phí chuẩn bị đầu tư và chuẩn bị xây dựng (thuê thiết kế giải phóng mặt bằng, đền bù) tính bình quân cho một căn hộ từng loại đối tượng tham gia và được xác định theo các mục a, b, c của điểm 5 Điều 13,

8) Các đối tượng tham gia phương thức này, thực hiện đầy đủ các cam kết và đóng góp đầy đủ phần tiền vốn đã ghi trong hợp đồng sẽ được nhận đúng căn hộ đã cam kết trong hợp đồng và được hưởng các quyền lợi đã nêu trong điểm 2, 3, 4, 5, 6 và 7 của Điều 8.

Điều 16. Phương thức IV: Dân góp vốn cùng Nhà nước tiến hành cải tạo, mở rộng diện tích với quy mô nhỏ.

1) Trên cơ sở điều tra nghiên cứu và xem xét hiện trạng nhà đất ở trên địa bàn của quận, huyện, thị xã. Uỷ ban nhân dân quận, huyện, thị xã chọn những ngôi nhà, những ô đất trống có thể tiến hành cải tạo mở rộng diện tích với quy mô nhỏ (cơi tầng, nới cộng diện tích, xây chen) theo phương châm Nhà nước và nhân dân cùng làm cải tạo, mở rộng diện tích với quy mô nhỏ, nhất thiết phải đảm bảo các điều kiện sau:

a) Đảm bảo an toàn kỹ thuật.

b) Phù hợp với quy hoạch xây dựng và cải tạo chung của thành phố.

c) Không gây bất tiện cho các hộ có liên quan.

2) Trường hợp cải tạo mở rộng diện tích bằng giải pháp xây chen được tiến hành tương tự như phương thức III nêu trong Điều 15.

3) Chủ đầu tư ở các quận, huyện và thị xã hướng dẫn và tổ chức cho dân nộp đơn đăng ký xin tham gia góp vốn để cải tạo, cơi tầng, nới rộng diện tích, xét duyệt và lập danh sách các đối tượng tham gia.

Đối tượng được tham gia phương thức này là những người nêu ở điểm 4 của Điều 15, nhưng trước hết phải ưu tiên giải quyết cho những người có đăng ký hộ khẩu thường trú và hiện đang ở tại số nhà đó nếu đủ điều kiện tham gia.

4) Chủ đầu tư tiến hành ký hợp đồng với các đối tượng tham gia. Trong hợp đồng ngoài những cam kết khác, nhất thiết phải ghi rõ: diện tích mở rộng, mức độ hoàn thiện theo đúng thiết kế đã được chủ đầu tư và đối tượng tham gia thoả thuận theo quy định tiền vốn đối tượng tham gia đóng góp, thời hạn hoàn thành và bàn giao.

Tiền vốn đối tượng tham gia phải đóng góp bao gồm 3 phần:

a) Tổng chi phí cải tạo mở rộng diện tích tính theo giá thoả thuận.

b) Lệ phí xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy định hiện hành của Uỷ ban nhân dân thành phố.

c) Chi phí tận dụng mặt sàn hoặc tường bao sẵn có để cơi tầng nới rộng diện tích (gọi tắt là phụ phí cơi, nới) tính bằng 40% giá trị công trình tận dụng.

5) Chủ đầu tư trực tiếp thu lệ phí xây dựng và phụ phí cơi, nới do đối tượng tham gia nộp.

Tiền lệ phí xây dựng thu được giải quyết theo quy định hiện hành của Uỷ ban nhân dân thành phố.

Tiền phụ phí cơi nới được giải quyết như sau:

a) Trường hợp cơi tầng, nới rộng diện tích có tận dụng mặt sàn hoặc tường bao sẵn có của căn hộ của sở hữu tư nhân, chủ đầu tư trả cho chủ sở hữu căn hộ đó tiền phụ phí cơi nới.

b) Trường hợp cơi tầng nới rộng diện tích có tận dụng mặt sàn hoặc tường bao của các hộ thuộc sở hữu Nhà nước, thì các cơ quan quản lý nhà, Uỷ ban nhân dân quận, huyện, thị xã nộp phần phụ phí.

6) Thiết kế cải tạo cơi tầng, nới rộng diện tích ở những ngôi nhà nằm trên đường phố chính phải được Uỷ ban xây dựng cơ bản thành phố duyệt cấp giấy phép xây dựng.

7) Đối tượng tham gia phương thức này, thực hiện đầy đủ các cam kết và nộp đủ tiền vốn đóng góp ghi trong hợp đồng sẽ được hưởng các quyền lợi nêu trong các điểm 2, 3, 4, và 6 của Điều 8. Ngoài ra nếu đối tượng tham gia thuê của Nhà nước phần diện tích ở ngay phía dưới hoặc bên cạnh phần diện tích mở rộng thuộc quyền sở hữu của mình, được Nhà nước xét bán nốt phần diện tích đang thuê để tạo cho đối tượng tham gia có trọn quyền sở hữu toàn bộ căn hộ.

C. Cải tạo, sửa chữa không mở rộng thêm diện tích

Điều 17. Phương thức V: Dân góp vốn Nhà nước cải tạo và sửa chữa nhà:

1) Những ngôi nhà thuộc quyền quản lý của Nhà nước hoặc sở hữu công tư hỗn hợp đang bị hư hỏng nặng phải sửa chữa thì trong quá trình tiến hành sửa chữa, các hộ thuê nhà của Nhà nước hoặc các hộ sở hữu tư nhân đều có thể đóng góp tiền cho xí nghiệp quản lý nhà của quận, huyện, thị xã kết hợp cải tạo nâng cấp nhà, nâng cao tiện nghi (làm gác xép, xây tường ngăn, làm trần, làm sàn gỗ, làm bê tông, làm khu phụ...).

Chi phí sửa chữa tại những ngôi nhà sở hữu công tư hỗn hợp, các hộ thuê nhà của Nhà nước không phải góp, còn các hộ sở hữu tư nhân phải đóng góp theo tỷ lệ diện tích sở hữu.

2) Việc cải tạo hố xí 2 ngăn, xí thùng thành bán tự hoại, thực hiện theo Chỉ thị số 8822 ngày 21/12/1984 của Uỷ ban nhân dân thành phố.

3) Công tác quét vôi, sơn cửa và sửa chữa nhỏ, thực hiện theo Chỉ thị số 2339 ngày 8/8/1984 của Uỷ ban nhân dân thành phố.

V- Huy động vốn và quản lý vốn do dân đóng góp cùng Nhà nước xây dựng, cải tạo và sửa chữa nhà ở

Điều 18. Căn cứ vào danh sách các đối tượng tham gia góp vốn cùng Nhà nước xây dựng, cải tạo và sửa chữa nhà ở do các chủ đầu tư ở các quận, huyện hoặc thị xã và gửi đến Ngân hàng đầu tư và xây dựng cùng cấp có trách nhiệm mở cho chủ đầu tư 1 tài khoản "Tiền gửi vốn tự có về Nhà nước và dân cùng xây dựng nhà ở".

Theo danh sách trên, Ngân hàng đầu tư và xây dựng cơ sở thu tiền vốn đóng góp của đối tượng tham gia, báo có cho chủ đầu tư và phát biên.

Điều 19. Đối tượng tham gia có thể góp vốn vào 1 lần hoặc rút ngắn thời hạn góp vốn đã cam kết trong hợp đồng.

Điều 20. Chủ đầu tư chỉ được sử dụng tài khoản "Tiền gửi vốn tự có về Nhà nước và dân cùng xây dựng nhà ở" của mình vào việc thanh toán sản phẩm xây dựng hoàn thành theo các quy chế quản lý xây dựng cơ bản hiện hành.

Điều 21. Trong quá trình thi công xây dựng cải tạo nhà ở theo phương châm Nhà nước và nhân dân cùng làm, tuỳ theo việc tổ chức thi công công trình dưới dạng giao nhận thầu thi công hay tổ chức tự làm mà Ngân hàng đầu tư và xây dựng tiến hành cho vay vốn hoặc cấp phát tạm ứng theo các chế độ, thể lệ hiện hành áp dụng và cấp phát vốn xây dựng cơ bản.

Điều 22. Khi hoàn thành công trình, bàn giao cho các đối tượng tham gia, ngoài quyết toán vốn theo thể lệ chế độ hiện hành, chủ đầu tư còn phải quyết toán để thanh lý hợp đồng với đối tượng tham gia theo nội dung quy định riêng của thành phố.

Điều 23. Trong trường hợp vì lý do nào đó, chủ đầu tư và đối tượng tham gia có sự thay đổi về đóng góp vốn đã cam kết trong hợp đồng, Ngân hàng đầu tư và xây dựng cơ sở sẽ xử lý theo quyết định của chủ đầu tư (sau khi chủ đầu tư đã trao đổi và có thoả thuận của đối tượng tham gia bằng văn bản) và báo cho Ngân hàng đầu tư và xây dựng cơ sở.

Điều 24. Ngoài việc đóng góp vốn bằng tiền đối tượng tham gia có thể đóng góp vật tư, thiết bị, phương tiện và lao động của mình để tham gia xây dựng nhà ở. Mọi khả năng vật tư, phương tiện... do đối tượng tham gia đóng góp phải được ghi rõ vào hợp đồng quy đổi ra tiền theo giá hiện hành và được tính vào vốn đóng góp của đối tượng tham gia.

Điều 25. Toàn bộ số vốn đóng góp của các đối tượng tham gia được bảo đảm nguyên vẹn giá trị tính tại thời điểm nộp vốn bằng cách chuyển đổi ra khối lượng các vật liệu xây dựng chủ yếu như xi măng, gạch xây, gạch lát theo giá đảm bảo kinh doanh tại cùng thời điểm.

VI- Xử lý các trường hợp vi phạm hợp đồng

Điều 26. Xử lý các trường hợp đối tượng tham gia vi phạm hợp đồng:

1) Đối tượng tham gia các phương thức nêu ở mục IV nộp tiền vốn đóng góp không đúng thời hạn nếu không có lý do chính đáng và không thông báo cho chủ đầu tư thì sau thời gian 1 tháng sẽ coi như tự ý huỷ bỏ hợp đồng và bị truất quyền tham gia. Chủ đầu tư có trách nhiệm thông báo cho Ngân hàng đầu tư và xây dựng cơ sở hoàn lại cho đối tượng tham gia toàn bộ tiền vốn đã đóng góp trong thời hạn 1 tháng, tính từ ngày chủ đầu tư ký văn bản quyết định truất quyền tham gia.

Nếu đối tượng tham gia có lý do chính đáng và có thông báo cho chủ đầu tư thì được chủ đầu tư xét cho kéo dài thời hạn nộp tiền tối đa là 2 tháng.

2)- a) Đối tượng tham gia phương thức II (Điều 14) đã được giao đất nhưng không tổ chức xây dựng nhà, quá thời hạn khởi công cam kết trong hợp đồng 6 tháng không có lý do chính đáng, sẽ coi như tự ý hủy hợp đồng và bị truất quyền tham gia. Chủ đầu tư sẽ thu hồi ô đất và thông báo cho Ngân hàng đầu tư và xây dựng hoàn lại cho đối tượng tham gia tiền vốn đã đóng góp trong thời hạn 1 tháng, tính từ ngày chủ đầu tư quyết định truất quyền tham gia của đối tượng tham gia.

b) Trường hợp đối tượng tham gia tổ chức xây dựng quá thời hạn hoàn thành công trình đã cam kết trong hợp đồng 3 tháng không có lý do chính đáng, cũng xử lý như đã nêu ở mục a điểm này.

Chủ đầu tư cùng đối tượng tham gia quyết toán công trình xây dở dang này. Chủ đầu tư sẽ giải quyết cho đối tượng tham gia khác vào ô đất đó. Đối tượng tham gia mới phải nộp ngay toàn bộ tiền vốn mà đối tượng tham gia cũ đã đóng và tiền quyết toán công trình dở dang để chủ đầu tư hoàn lại cho đối tượng tham gia cũ.

Điều 27. Trường hợp chủ đầu tư vi phạm hợp đồng:

1) Quá thời hạn bàn giao công trình (căn hộ hoặc ô đất) cho đối tượng tham gia theo cam kết ghi trong hợp đồng, chủ đầu tư phải thông báo cho đối tượng tham gia biết lý do và không được kéo dài quá thời hạn cam kết 6 tháng, đồng thời chủ đầu tư phải thanh toán toàn bộ tiền lãi của tổng số vốn góp của đối tượng tham gia theo thể lệ vay tín dụng hiện hành trong thời gian kéo dài thời hạn bàn giao.

Trường hợp chủ đầu tư không đảm bảo đúng thời hạn bàn giao công trình đã cam kết trong hợp đồng, đối tượng tham gia có quyền đòi chủ đầu tư lập biên bản cho huỷ hợp đồng và chủ đầu tư chịu trách nhiệm bồi thường cho đối tượng tham gia trong thời hạn 1 tháng kể từ ngày ký biên bản hủy hợp đồng.

- Toàn bộ số vốn mà đối tượng tham gia đã nộp theo tính toán đảm bảo giá trị của số vốn đó đã quy định trong Điều 25.

- Toàn bộ số tiền lãi của tổng số vốn góp của đối tượng tham gia theo thể lệ vay tín dụng hiện hành tính từ thời điểm nộp tiền vốn.

- Lệ phí mà đối tượng tham gia đã nộp.

2) Đối tượng tham gia được quyền chất vấn và yêu cầu chủ đầu tư phải đảm bảo cho mình được hưởng những quyền lợi đã được quy định và cam kết trong hợp đồng.

Đối tượng tham gia được khiếu nại lên cơ quan chủ quản đầu tư (Uỷ ban nhân dân quận, huyện, thị xã và trọng tài kinh tế) nếu chủ đầu tư không làm đúng theo hợp đồng đã ký.

3) Trường hợp chủ đầu tư tổ chức xây dựng, cải tạo và sửa chữa nhà ở cho các đối tượng tham gia vượt quá chi phí tính toán quy định trong hợp đồng, chủ đầu tư phải làm các thủ tục trình cơ quan có thẩm quyền giải quyết xử lý; đối tượng tham gia không phải đóng góp thêm ngoài số tiền vốn đã quy định trong hợp đồng.

VII- Điều khoản thi hành

Điều 28. Uỷ ban nhân dân cấp quận, huyện, thị xã là cơ quan chính quyền chịu trách nhiệm trước Uỷ ban nhân dân thành phố tổ chức thực hiện nghiêm chỉnh Quy chế này.

Điều 29. Các ngành trực thuộc thành phố có trách nhiệm nghiên cứu dự thảo các văn bản hướng dẫn thực hiện các điều quy định trong Quy chế thuộc phạm vi, lĩnh vực quản lý của mình trình thành phố duyệt ban hành.

Điều 30. Quy chế này được áp dụng kể từ ngày ký.

Trong quá trình thực hiện sẽ có những điều khoản phải sửa đổi, bổ sung cho hoàn chỉnh, nhưng mọi cam kết trong hợp đồng được ký kết trước ngày quyết định sửa đổi bổ sung vẫn có giá trị pháp lý và được thực hiện theo đúng các điều khoản quy định tuy chưa sửa đổi.

UỶ BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ