VĂN PHÒNG CHÍNH PHỦ
-------

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------

Số: 2370/VPCP-CN
V/v nghiên cứu, đề xuất giải pháp giải quyết các vướng mắc, kiến nghị trong quá trình thực hiện dự án

Hà Nội, ngày 08 tháng 4 năm 2023

Kính gửi:

- Bộ Kế hoạch và Đầu tư;
- Bộ Tài nguyên và Môi trường;
- Bộ Xây dựng;
- Bộ Công Thương;
- Bộ Tài chính;
- Bộ Công an;
- Bộ Lao động và Thương binh xã hội.

Nơi nhận:
- Như trên;
- Phó Thủ tướng Trần Lưu Quang (để b/c);
- VPCP: BTCN, các PCN: Nguyễn Cao Lục,
Nguyễn Xuân Thành,
các Vụ: TH, QHQT, QHĐP;
- Lưu: VT, CN (2b).

KT. BỘ TRƯỞNG, CHỦ NHIỆM
PHÓ CHỦ NHIỆM




Nguyễn Cao Lục

STT

Nhóm vấn đề

Đề xuất kiến nghị

Căn cứ pháp lý (nếu có)

Khác

I. VƯỚNG MẮC, KIẾN NGHỊ CỦA CHỦ ĐẦU TƯ KCN & NHÀ ĐẦU TƯ SX CÔNG NGHIỆP (CĐT/DOANH NGHIỆP).

1.

ĐỊNH GIÁ ĐẤT (XÁC ĐỊNH TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TIỀN THUÊ ĐẤT DỰ ÁN)

Xác định suất vốn đầu tư trong Định giá đất:

Theo Quyết định số 610/QĐ-BXD ngày 13/07/2022, suất vốn đầu tư xây dựng (SVĐT) không còn được sử dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất;

Vì vậy khi áp dụng phương pháp thặng dư để tính toán để định giá đất, Cơ quan chức năng không có cơ sở để xác định SVĐT để định giá đất, xác định nghĩa vụ tài chính của CĐT để hoàn tất các thủ tục cấp GCNQSDĐ và các thủ tục pháp lý tiếp theo để thực hiện dự án;

Việc không xác định được SVĐT để định giá đất dẫn đến CQNN tính toán được tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, và CĐT không thực hiện được nghĩa vụ thanh toán tiền sử dụng đất / tiền thuê đất, nên CQNN không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà và tài sản gắn liền với đất (GCNQSDĐ). Không có GCNQSDĐ, CĐT không thể xin giấy phép xây dựng để xây dựng cơ sở hạ tầng, không thể cho thuê lại đất, làm chậm tiến độ dự án nêu trong Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và phải xin gia hạn tiến độ, mất thời gian. Việc này là ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ kinh doanh và tài chính của CĐT.

Trong trường hợp CQNN tạm tính tiền sử dụng đất / tiền thuê đất và yêu cầu CĐT cam kết sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung khi có quy định Pháp luật rõ ràng về SVĐT dùng để định giá đất, thì việc này dẫn đến rủi ro cho CĐT vì đất đã cho nhà đầu tư trong KCN thuê, CĐT đã đóng thuế TNDN, tiền thuê đất thu được từ nhà đầu tư đã được chi cho các hoạt động của công ty, nếu phải đóng thêm tiền sử dụng đất quá nhiều thì CĐT sẽ bị lỗ, bị thiệt hại về tài chính rất nhiều.

Đề nghị CQNN như Bộ TN&MT có hướng dẫn suất vốn đầu tư dùng để định giá đất trong năm 2023.

Quyết định số 610/QĐ-BXD ngày 13/07/2022

Ghi chú: Trường hợp Lego

Phương pháp xác định giá đất để tính tiền thuê đất tại thời điểm giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển hình thức thuê đất (thuê đất trả tiền hằng năm sang thuê đất trả tiền một lần).

Việc xác định tiền thuê đất (trả một lần hoặc hàng năm) đối với các Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp (“Dự án KCN”) được xác định theo giá đất cụ thể tại thời điểm giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc tại thời điểm quyết định chuyển hình thức thuê đất đối với trường hợp đề nghị chuyển hình thức thuê đất.

Các khu đất khi được giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng, đề nghị chuyển hình thức thuê đất đất đều có giá trị lớn hơn 30 tỷ đồng tính theo Bảng giá đất. Do vậy khi xác định giá đất để tính tiền thuê đất sẽ không áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất mà áp dụng các phương pháp khác theo quy định (căn cứ Điểm a Khoản 2 Điều 18 Nghị Định 44/2014/NĐ-CP).

Việc áp dụng các phương pháp xác định giá đất khác sẽ tiêu tốn rất nhiều thời gian, làm kéo dài thời gian để CĐT có thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, từ đó có thể tiến hành xin các giấy phép về đầu xây dựng, cho thuê lại đất ... Làm ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ kinh doanh, tài chính và việc thu hút đầu tư của CĐT. Nhất là trong các trường hợp giá đất trên thị trường có biến động lớn trong khoảng thời gian ngắn thì cơ quan Nhà nước không thể thực hiện việc định giá đất vì giá đất không phản ánh đúng giá trị thực.

Đối với các Dự án KCN, đề nghị Nhà nước có quy định việc xác định giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất áp dụng theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (áp dụng đối với cả khu đất có giá trị lớn hơn 30 tỷ đồng theo bảng giá đất) nhằm đẩy nhanh việc thực hiện, hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của CĐT từ đó giúp cho CĐT sớm hoàn thành các thủ tục về đầu tư xây dựng và thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

Đề xuất sửa đổi quy định pháp luật có liên quan: Điểm a Khoản 2 Điều 18 Nghị Định 44/2014/NĐ-CP.

Luật Đất Đai 2013; Nghị định 44/2014/NĐ-CP;

2.

NGÀNH NGHỀ THU HÚT ĐẦU TƯ VÀO KCN

Hiện nay trong quy hoạch xây dựng Khu công nghiệp, định hướng ngành nghề thu hút đầu tư vào Khu công nghiệp chỉ ghi nhận định hướng phát triển, tính chất của KCN theo chấp thuận, giấy phép được phê duyệt (sử dụng công nghệ hiện đại, công nghiệp sạch, thân thiện với môi trường). Do đó, khi thực hiện đánh giá tác động môi trường Nhà đầu tư hạ tầng KCN sẽ phải thực hiện yêu cầu đánh giá cụ thể các ngành nghề thu hút đầu tư theo mã ngành kinh tế quốc dân… dẫn đến khó khăn trong việc thu hút đầu tư các khách hàng vào KCN vì có ngành nghề, dự án phù hợp với quy hoạch xây dựng (có tính chất định hướng), và đã được đánh giá tác động trong báo cáo ĐTM đã được phê duyệt, tuy nhiên trong quá trình thanh kiểm tra, thì có ý kiến đánh giá không phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt do tính chất chung, định hướng của QHXD.

Đề nghị cơ quan cấp phép tháo gỡ vướng mắc theo hướng cho phép thu hút dự án đầu tư phù hợp với tính chất KCN, đảm bảo tiêu chí, định hướng của quy hoạch đã được phê duyệt cho KCN.

Luật Bảo vệ Môi trường 2020;

Nghị định 08/2022/NĐ-CP.

1. Vướng mắc về thủ tục cấp giấy phép môi trường và ngành nghề đầu tư.

a. Hiện tại, các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực điện tử trong các KCN phần lớn rơi vào tình trạng có qui mô sản phẩm phải xin phép về môi trường tại cấp Bộ. Nhưng đây chủ yếu lại là những ngành công nghiệp hỗ trợ do các nhà cung ứng cho Queenbee như Samsung hay Apple tiến hành, thường có quy mô hoạt động vừa và nhỏ. Việc xin phép tại cấp bộ tốn thời gian và phát sinh chi phí cao. Hiện tại, chi phí xin phép có thể bằng 5-10 tháng tiền thuê xưởng và thường mất từ 6-8 tháng để xin được giấy phép. Việc này ảnh hưởng lớn đến tiến độ bắt đầu hoạt động của nhà đầu tư và làm tăng chi phí đầu tư tại Việt Nam của nhà đầu tư.

Kiến nghị: cơ quan cấp phép xem xét phân cấp cho địa phương cấp phép đối với các dự án quy mô vừa và nhỏ, tránh việc quá tải tại cấp bộ, tăng hiệu quả và rút ngắn thời gian phê duyệt cho nhà đầu tư.

b. Các phân khu ngành nghề trong các KCN hiện hữu không còn phù hợp với nhu cầu thị trường hiện nay. Việt Nam đang thu hút nhiều ngành nghề sạch và có hàm lượng công nghệ cao như điện tử, công nghệ .... thuộc phần khu 1 và 2 trong KCN, trong khi các phân khu này đã được lấp đầy. Phân khu 3 của KCN (dành cho các doanh nghiệp có xả nước thải và bụi như may mặc, nội thất) vẫn còn trống và không có khách thuê;

Khó khăn hiện nay của nhà đầu tư trong KCN là khi xin cấp GCNĐKĐT thì CQNN cấp Tỉnh yêu cầu ngành nghề kinh doanh phải theo PKCN trong BCTĐMT của CĐT đã được phê duyệt trước đây. CĐT xin điều chỉnh BCTĐMT để bỏ PKCN thì không thực hiện được vì việc điều chỉnh BCTĐMT để bỏ PKCN không thuộc thẩm quyền của Bộ TNMT. Pháp luật quy định việc thay đổi bố trí PKCN không thuộc đối tượng phải xin phê duyệt của Bộ TNMT. Căn cứ trên BCTĐMT cũ thì CQNN cấp Tỉnh lại không cấp GCNĐKĐT cho nhà đầu tư.

Trong khi đó Luật Đầu Tư không yêu cầu khi xin cấp GCNĐKĐT phải phù hợp PKCN.

Kiến nghị: cơ quan cấp phép nên linh hoạt, cho phép các doanh nghiệp thuộc phần khu 1 và 2 đầu tư vào phần khu 3 khi nhà đầu tư có yêu cầu, nhằm tránh lãng phí nguồn tài nguyên đất và giúp Việt Nam thu hút thêm nhiều doanh nghiệp hoạt động trong những ngành nghề sạch, ít gây ô nhiễm môi trường.

c. Hiện tại, một số địa phương có chính sách hạn chế hoạt động kinh doanh kho bãi trong khu công nghiệp như Bắc Ninh, mặc dù quy hoạch xây dựng của KCN phù hợp với việc xây dựng nhà kho và không có quy định pháp luật hạn chế hoạt động kinh doanh này trong KCN.

Kiến nghị: Logistics hiện là một thị trường tiềm năng và được nhiều nhà đầu tư nước ngoài quan tâm. Vì vậy, nhà nước cần có chính sách thống nhất đối với hoạt động xây dựng và kinh doanh kho bãi trong các KCN trên toàn quốc, nhằm tạo ra môi trường pháp lý rõ ràng và minh bạch cho nhà đầu tư.

3.

BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ GPMB BỊ CHẬM TRỄ, KÉO DÀI

Do thiếu chỉ tiêu sử dụng đất:

Hiện nay nhiều địa phương đang thiếu chỉ tiêu phát triển đất khu công nghiệp theo phân bổ tại Quyết định số 326/QĐ-TTg ngày 09/3/2022, dẫn đến nhiều dự án, các dự án KCN không có cơ sở để thực hiện thu hồi đất và giao đất.

Đề nghị Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và các cơ quan chức năng xem xét, điều chỉnh bổ sung chỉ tiêu sử dụng đất cho các địa phương để đảm bảo thực hiện các dự án KCN góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội của địa phương và của cả nước.

Quyết định số 326/QĐ-TTg ngày 09/3/2022 của Thủ tướng Chính phủ về Phân bổ chỉ tiêu Quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050, Kế hoạch sử dụng đất quốc gia 5 năm 2021-2025.

Do sự chênh lệch về giá đất để tính tiền bồi thường, hỗ trợ giữa trường hợp nhà nước thu hồi đất và trường hợp chủ đầu tư nhận chuyển nhượng, góp vốn, thuê quyền sử dụng đất:

- Hiện nay chính sách đất đai đang thực hiện có sự thiếu công bằng trong việc xác định giá đất để tính tiền bồi thường, hỗ trợ đối với trường hợp nhà nước thu hồi đất và trường hợp chủ đầu tư nhận chuyển nhượng, góp vốn, thuê quyền sử dụng đất, cụ thể:

+ Đối với các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án (theo Điều 61, Điều 62 Luật Đất Đai 2013) thì người có đất bị thu hồi được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ theo giá đất cụ thể được xác định theo Quy định về bồi thường hỗ trợ của UBND Tỉnh. Trường hợp này đơn giá bồi thường, hỗ trợ thường khá thấp.

+ Đối với các trường hợp Chủ đầu tư dự án được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh (theo Điều 73 Luật Đất Đai 2013), giá đất để thực hiện chuyển nhượng, góp vốn do các bên tự thỏa thuận nên thường khá cao so với giá đất thực hiện khi Nhà nước thu hồi đất.

Do có sự chênh lệch lớn về giá đất (tính tiền bồi thường, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ...) giữa các công trình, dự án do Nhà nước thu hồi đất và các công trình dự án do Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng, góp vốn nên khi thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng các công trình, dự án do Nhà nước thu hồi đất thường sẽ khó khăn trong việc vận động người có đất bị thu hồi đồng thuận với mức bồi thường, hỗ trợ, ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ thực hiện và hiệu quả của Dự án.

Để đảm bảo công bằng và đồng thuận của người có đất bị thu hồi, Nhà nước nên quy định theo hướng việc chuyển nhượng, góp vốn, cho thuê quyền sử dụng đất để thực hiện dự án... thì giá đất để thực hiện chuyển nhượng, góp vốn, cho thuê quyền sử dụng đất không cao hơn giá đất cụ thể cùng loại khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất.

Điều 61, Điều 62 Luật Đất Đai 2013; Điều 73 Luật Đất Đai 2013.

Do sự thiếu công bằng trong việc xác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường, hỗ trợ theo vị trí đất khi Nhà nước thực hiện thu hồi nhóm đất nông nghiệp:

- Đối với nhóm đất nông nghiệp ở nước ta hiện nay chủ yếu được giao cho hộ gia đình cá nhân sử dụng. Trong quá trình giao cho hộ gia đình cá nhân sử dụng thì UBND cấp có thẩm quyền sẽ xác định và phân bổ đất cho hộ gia đình cá nhân theo từng khu vực để canh tác, đảm bảo đất được sử dụng đúng mục đích. Như vậy sẽ có chủ sử dụng đất được giao đất gần các trục đường lớn (được xác định là Vị trí 1) và các chủ sử dụng đất được giao đất ở xa các trục đường lớn (được xác định là Vị trí 2, 3...). Về bản chất thì các chủ sử dụng đất được Nhà nước giao đất nông nghiệp đều có quyền và nghĩa vụ như nhau, giá trị tạo ra từ đất cũng tương đương nhau. Tuy nhiên, khi nhà nước thu hồi đất thì chủ sử dụng đất nông nghiệp tại Vị trí 1 được xác định đơn giá bồi thường về đất cao hơn các vị trí tiếp theo (tại nhiều địa phương mức chênh lệch giữa các vị trí là rất lớn);

Trong trường hợp này các chủ sử dụng đất ở các Vị trí 2, 3 thường không đồng thuận do tại thời điểm được giao đất họ đã được giao ở vị trí kém thuận lợi hơn trong việc sản xuất, nay Nhà nước thu hồi họ lại nhận được mức bồi thường thấp hơn. Do vậy sẽ khó khăn trong quá trình vận động người có đất bị thu hồi đồng thuận, ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ thực hiện và hiệu quả của Dự án.

Nhà nước nên quy định theo hướng xác định giá đất bồi thường cho nhóm đất nông nghiệp theo một vị trí chung nhất.

Để đảm bảo công bằng và đồng thuận của người có đất bị thu hồi khi thực hiện thu hồi nhóm đất nông nghiệp, Nhà nước nên quy định theo hướng xác định giá đất bồi thường cho đất nông nghiệp theo một vị trí chung nhất (chỉ xác định giá đất bồi thường theo Vị trí 1 hoặc Vị trí 2) để thực hiện bồi thường đối với cùng một loại đất nông nghiệp trong cùng một dự án hoặc trên cùng một đơn vị hành chính.

Luật Đất Đai 2013;

Nghị định 44/2014/NĐ-CP;

Thông tư 36/2014/TT-BTNMT

Do lựa chọn phương pháp xác định giá đất khi thực hiện bồi thường GPMB đối với các loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp:

Việc xác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường, hỗ trợ trong quá trình thu hồi đất là bước thực hiện tốn rất nhiều thời gian. Do vậy kiến nghị Nhà nước cần quy định cụ thể đối với trường hợp Nhà nước thực hiện thu hồi đất đối với các loại đất nông nghiệp thì thực hiện xác định giá đất cụ thể theo Quy định tại Điểm b Khoản 2 và Khoản 3 Điều 18 Nghị Định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014. Tức là xác định giá đất cụ thể theo Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được quy định tại Điểm đ Khoản 2 Điều 5 Nghị Định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014.

Việc xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất khi thực hiện thu hồi các loại đất nông nghiệp sẽ giúp cho Đơn vị lập phương án bồi thường dễ dàng áp dụng, rút ngắn được thời gian lập hồ sơ thu hồi đất, thẩm định và Phê duyệt Phương án bồi thường; và việc thực hiện sẽ nhận được sự đồng thuận cao của người dân (thay vì xác định giá đất cụ thể theo Vị trí như đã nêu ở trên).

Đối với các Dự án Kinh doanh hạ tầng Khu công nghiệp, đề nghị Nhà nước có quy định việc xác định giá đất cụ thể đối với các loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản ...) để tính giá đất thực hiện bồi thường được áp dụng theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất nhằm đẩy nhanh việc GPMB, tạo điều kiện thuận lợi để triển khai Dự án và thu hút đầu tư trong thời gian nhanh nhất.

Luật Đất Đai 2013;

Nghị định 44/2014/NĐ-CP.

4.

VƯỚNG MẮC VỀ THUẾ, TÀI CHÍNH

Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng vốn từ nhà đầu tư nước ngoài nhưng không thể hoàn tất thủ tục kê khai và xác định thuế thu nhập từ chuyển nhượng vốn, Cơ quan chức năng vẫn chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể tháo gỡ vướng mắc. Điều này dẫn đến Doanh nghiệp không thể sang tên Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, ảnh hưởng đến hoạt động huy động vốn và triển khai xây dựng giai đoạn tiếp theo của Dự án.

Cục thuế tỉnh không thực hiện trách nhiệm và quyền hạn của mình theo Luật mà gửi 6 công văn xin hướng dẫn của TCT-BTC mà đến nay chưa có phản hồi.

- Tổng Cục thuế và Bộ Tài chính cần có hướng dẫn rõ ràng và kịp thời để giúp địa phương tháo gỡ vướng mắc và tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiến hành hoạt động kinh doanh bình thường; và

- Cơ quan thuế cần tách bạch nghĩa vụ thuế của cổ đông với nghĩa vụ thuế của công ty dự án, không viện dẫn nghĩa vụ thuế của cổ đông để trì hoãn việc sang tên Giấy chứng nhận QSDĐ cho doanh nghiệp.

Ghi chú: Đây là trường hợp dự án KCN MBC (cty thành viên của TCT vốn của CP Singapore) tại tỉnh Bình Dương 75Ha, sau đó thay đổi chủ sở hữu (cổ đông) qua cho LD của WP là Nhà đầu tư vốn lớn nhất của Mỹ vào Việt Nam.

Khi Doanh nghiệp chuyển nhượng phần dự án gắn liền với chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho Nhà đầu tư thứ cấp, Doanh nghiệp chỉ được thu lại từ nhà đầu tư thứ cấp số tiền đúng bằng tiền sử dụng đất đã nộp. Trong khi Doanh nghiệp đã phải bỏ chi phí vốn; và tiền sử dụng đất tại thời điểm chuyển nhượng đã tăng rất cao so với thời điểm nộp tiền sử dụng đất.

Đề nghị cho phép Doanh nghiệp phản ánh đúng tiền sử dụng đất theo thị trường trên giao dịch, để tiền sử dụng đất không bị ẩn vào giá trị hạ tầng.

Khi ghi nhận Doanh thu từ việc chuyển nhượng phần dự án gắn với đất đô thị cho khách hàng: Doanh thu tiền sử dụng đất đúng bằng với giá vốn tiền sử dụng đất; Thuế GTGT đầu vào phát sinh từ hoạt động san nền, xây dựng hạ tầng ... và các chi phí quản lý.

Vì Hóa đơn đầu ra xuất cho tiền sử dụng đất không chịu thuế GTGT, nên doanh nghiệp phải phân bổ thuế GTGT đầu vào theo doanh thu chịu thuế và không chịu thuế GTGT. Phần thuế GTGT đầu vào phân bổ cho doanh thu không chịu thuế GTGT sẽ không được khấu trừ và phải ghi nhận vào chi phí;

Thực chất khoản tiền sử dụng đất chỉ là khoản thu nộp hộ khách hàng (không có lợi nhuận), không phát sinh thuế GTGT đầu vào, nhưng doanh nghiệp lại bị loại một phần thuế GTGT đầu vào không được khấu trừ.

Đề nghị không phân bổ thuế đầu vào đối với khoản doanh thu tiền sử dụng đất, cụ thể là coi doanh thu tiền sử dụng đất là khoản doanh thu không phải kê khai tính nộp thuế GTGT chứ không phải là khoản doanh thu không chịu thuế GTGT.

Điều 7, khoản 10, Thông Tư 219/2013/TT-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2013;

Khoản 9 Điều 1 Thông tư 26/2015/TT-BCT (sửa đổi, bổ sung Khoản 2 Điều 14 Thông tư số 219/2013/TT-BTC).

5.

ĐIỀU KIỆN ĐỂ THỰC HIỆN CÁC THỦ TỤC VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG; ĐIỀU KIỆN ĐƯA BẤT ĐỘNG SẢN VÀO KINH DOANH ĐỐI VỚI DỰ ÁN KINH DOANH HẠ TẦNG KHU CÔNG NGHIỆP

Kinh doanh bất động sản khu công nghiệp là một loại hình kinh doanh bất động sản có tính đặc thù, do sản phẩm bất động sản của Dự án KCN là các Khu đất để thu hút các Nhà đầu tư thứ cấp đầu tư, xây dựng các công trình phục vụ cho hoạt động sản xuất, kinh doanh để tạo ra giá trị kinh tế cho xã hội, nên việc xây dựng và đưa vào kinh doanh sản phẩm bất động sản công nghiệp càng sớm thì sẽ tạo ra giá trị nhanh chóng và có tính lan tỏa cao.

Để thực hiện và đưa được bất động sản công nghiệp vào kinh doanh thì đòi hỏi phải tốn rất nhiều chi phí vốn và thời gian.

Tuy nhiên, hiện nay Luật đất đai, Xây dựng, Kinh doanh bất động sản ... chưa có cơ chế để tạo điều kiện thuận lợi cho Dự án KCN phát huy giá trị mà vẫn yêu cầu phải tuân thủ đầy đủ các trình tự thủ tục, điều kiện kinh doanh của ngành kinh doanh bất động sản nói chung. Việc phải tuân thủ đầy đủ các bước trình tự thủ tục và điều kiện kinh doanh như các loại hình kinh doanh bất động sản khác khiến cho sản phẩm bất động sản khu công nghiệp chậm được triển khai thực hiện, ảnh hưởng đến tiến độ đầu tư xây dựng, thu hút đầu tư, sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp hạ tầng và doanh nghiệp sản xuất, làm chậm quá trình phát triển kinh tế, xã hội.

Để đảm bảo việc thu hút đầu tư các nhà đầu tư thứ cấp sớm vào triển khai thực hiện các dự án sản xuất, kinh doanh góp phần đẩy nhanh quá trình phát triển kinh tế xã hội, kiến nghị sửa đổi, bổ sung một số quy định pháp luật liên quan theo hướng:

- Quy định bổ sung một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất để được cấp Giấy phép xây dựng đối với Dự án KCN bao gồm: Văn bản xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về hoàn thành việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ GPMB và tái định cư (nếu thuộc trường hợp phải thực hiện tái định cư) theo phương án đã được phê duyệt. Nhằm đảm bảo có thể tiến hành đầu tư xây dựng hạ tầng ngay sau khi đã thực hiện chi trả xong tiền bồi thường hỗ trợ theo quy định;

- Cho phép CĐT Dự án KCN đưa bất động sản khu công nghiệp vào kinh doanh sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định giao đất, cho thuê đất theo Điều 17 Luật Đất đai, thay vì phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như quy định pháp luật hiện hành.

Luật Đất Đai 2013;

Luật kinh doanh bất động sản 2014;

Luật xây dựng 2014, sửa đổi năm 2020.

6.

QUỸ ĐẤT NHÀ Ở XÃ HỘI

Pháp luật hiện hành không có nội dung quy định về quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội đối với trường hợp dự án nhà ở thương mại, khu đô thị nằm trên 2 loại đô thị khác nhau; không có quy định cho phép thay đổi vị trí bố trí quỹ đất 20% nhà ở xã hội trong phạm vi dự án nhà ở Thương mại, khu đô thị (ví dụ như chuyển từ địa bàn đô thị loại I sang bố trí trên địa bàn đô thị loại V và nông thôn).

Đối với dự án nhà ở thương mại, khu đô thị nằm trên nhiều loại đô thị khác nhau, việc yêu cầu bố trí quỹ đất cho nhà ở xã hội trên diện tích đất đô thị loại I thuộc dự án không phù hợp do sự khác biệt quá lớn về phân khúc sản phẩm và nhu cầu của nhóm khách hàng tương ứng, dẫn đến tình trạng phân mảng sản phẩm và không đồng bộ về quy hoạch.

Kiến nghị sửa đổi Luật nhà ở theo hướng:

Đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị nằm đồng thời trên các địa bàn thuộc nhiều loại đô thị khác nhau, trong đó một phần diện tích nhỏ chỉ bắt buộc phải bố trí đất xây dựng nhà ở xã hội (tại đô thị loại đặc biệt, loại I, II, III) thì Chủ đầu tư tự chủ động quyết định vị trí bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội trong quy hoạch tại khu vực hợp lý trên cơ sở tổng thể dự án để đảm bảo tính phù hợp về quy hoạch.

II: VƯỚNG MẮC, KIẾN NGHỊ CỦA NHÀ ĐẦU TƯ (NĐT) TRONG KCN

7.

CẤP GIẤY PHÉP XÂY DỰNG

- Hiện tại, việc cấp phép xây dựng đối với các dự án cả bên trong và bên ngoài KCN đều bị đình trệ. Doanh nghiệp mất gấp đôi thời gian so với cách đây 2-3 năm để hoàn tất thủ tục xin cấp phép. Cụ thể đối với một dự án ngoài KCN như dự án trung tâm logistics 64ha tại Đồng Nai, chủ đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đã hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính, được cấp giấy CN QSDĐ từ năm 2020. Đã gần 2 năm, chủ đầu tư vẫn chưa xin được phê duyệt quy hoạch 1/500, giấy chứng nhận đầu tư và các giấy phép để khởi công xây dựng. Điều này dẫn đến nguy cơ dự án bị nhà nước thu hồi vì lý do không đưa đất vào sử dụng trong thời hạn theo quy định của Luật đất đai, trong khi chủ đầu tư mong muốn khởi công xây dựng sớm nhất có thể.

Kiến nghị: Cơ quan nhà nước ở trung ương cần tháo gỡ vướng mắc và đưa ra các hướng dẫn rõ ràng và đầy đủ để cơ quan nhà nước địa phương có thể ra quyết định nhanh chóng và kịp thời, giúp doanh nghiệp hoàn tất các thủ tục về cấp phép trong thời gian nhanh nhất có thể.

- Đối với một số dự án thứ cấp trong các KCN, khi nhà đầu tư thứ cấp xin cấp phép xây dựng tại cấp bộ, Bộ Xây Dựng yêu cầu nhà đầu tư thứ cấp phải có văn bản xác định chủ đầu tư KCN đã hoàn tất toàn bộ hạ tầng của KCN (cụ thể như một KCN tại Bình Dương). Yêu cầu này không phù hợp với thực tiễn kinh doanh bởi lẽ hầu hết các KCN tiến hành xây dựng hạ tầng theo giai đoạn, khi thuê đất xây dựng nhà kho, nhà xưởng, nhà đầu tư thứ cấp đã thẩm định thực tế và chấp nhận tiến hành xây dựng công trình song song với việc chủ đầu tư KCN hoàn tất hạ tầng theo từng giai đoạn.

Kiến nghị: Trách nhiệm phát triển hạ tầng thuộc về chủ đầu tư KCN và nhà đầu tư thứ cấp tự chịu trách nhiệm thẩm định thực tế hạ tầng khi thuê đất và xây dựng công trình. Cơ quan cấp phép không nên viện dẫn việc chủ đầu tư KCN chưa được xác nhận hoàn tất hạ tầng để trì hoãn việc cấp phép cho nhà đầu tư thứ cấp.

- Cơ quan nhà nước đang áp dụng các tiêu chí của dự án đầu tư công cho các dự án vốn ngoài ngân sách (bao gồm cả các dự án FDI). Theo đó, việc phân loại dự án theo các nhóm A,B,C sẽ phụ thuộc vào tổng mức đầu tư và các tiêu chí phân loại của Luật Đầu tư công 2019. Với mức giới hạn vốn thấp của các dự án đầu tư công trong khi chi phí về đất đai, chi phí xây dựng lại tăng cao trong các năm gần đây nên hầu hết các dự án vốn ngoài ngân sách, các dự án vốn FDI đều phải thẩm định báo cáo khả thi và thẩm duyệt, nghiệm thu PCCC, xin cấp GPXD tại cấp bộ, dẫn đến thủ tục cấp phép kéo dài. Cụ thể, trước khi có quy định nêu trên, doanh nghiệp chỉ mất 6 tháng để hoàn tất thủ tục cấp phép và bắt đầu xây dựng. Hiện tại, doanh nghiệp mất ít nhất 12 tháng để hoàn tất thủ tục này.

- Cơ quan nhà nước xem xét phân cấp cho địa phương cấp phép đối với các dự án đầu tư vốn ngoài ngân sách, tránh việc quá tải tại cấp bộ, giúp tăng hiệu quả và rút ngắn thời gian cấp phép cho nhà đầu tư hoặc

- Tăng hạn mức tổng mức đầu tư cho các dự án vốn khác trong tiêu chí phân loại dự án theo nhóm A,B,C.

Luật Đầu tư công số 39/2019/QH14;

Nghị định 15/2021/NĐ-CP;

Nghị định số 136/2020/NĐ-CP

8.

HOẠT ĐỘNG PHÒNG CHÁY CHỮA CHÁY

- Đối với doanh nghiệp xây dựng mới hoặc mở rộng nhà máy: Sau khi Nghị định số 136/2020/NĐ-CP về việc thi hành và sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật PCCC được Chính phủ ban hành ngày 24/11/2020, Doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc xin thẩm duyệt và nghiệm thu PCCC từ cơ quan công an PCCC do quy cách mẫu kết cấu và phương pháp thử nghiệm chi tiết liên quan đến sơn chống cháy vẫn chưa có hướng dẫn, quy định cụ thể. Việc kiểm định các thiết bị PCCC theo quy chuẩn mới QCVN 06/2022/BXD cũng chưa có hướng dẫn cụ thể, cũng như các phòng thí nghiệm cũng chưa sẵn sàng đáp ứng việc kiểm định theo tiêu chuẩn mới nên không thể xin được thẩm duyệt và nghiệm thu phòng cháy chữa cháy để đưa công trình xây dựng nhà xưởng vào sử dụng;

- Đối với doanh nghiệp đang hoạt động và doanh nghiệp muốn cải tạo nhà máy: Các doanh nghiệp đang hoạt động đã được Công an PCCC thẩm duyệt, cấp giấy chứng nhận nghiệm thu PCCC và đã đưa công trình vào sử dụng hoặc đang hoạt động muốn cải tạo nhà máy. Tuy nhiên, trong quá trình kiểm tra định kỳ PCCC hoặc xét duyệt hồ sơ xin phép cải tạo, Công an PCCC đang yêu cầu doanh nghiệp phải thực hiện cải tạo khắc phục các hạng mục công trình đã được nghiệm thu PCCC trước đó theo tiêu chuẩn, quy chuẩn mới. Như vậy, dẫn đến sự không nhất quán trong công tác nghiệm thu PCCC đưa công trình vào sử dụng và công tác kiểm tra định kỳ PCCC trong quá trình hoạt động của doanh nghiệp, đồng thời ảnh hưởng tới hoạt động sản xuất và làm tăng chi phí đầu tư do phải cải tạo toàn bộ hệ thống PCCC đang hoạt động.

- Các quy định của nhà nước về lĩnh vực PCCC rất nhiều và thay đổi liên tục trong thời gian ngắn gây khó khăn cho doanh nghiệp trong việc lập kế hoạch, thiết kế và triển khai dự án ví dụ Quy chuẩn 06 về An toàn cháy cho nhà và công trình thay đổi 1 năm 1 lần (QCVN 06: 2020, QCVN 06: 2021, QCVN 06: 2022), TCVN 5738 : 2021 về Phòng cháy chữa cháy - Hệ thống báo cháy tự động - Yêu cầu kỹ thuật; và gần đây nhất là TCVN 3890:2023 về Phòng cháy chữa cháy - Phương tiện phòng cháy và chữa cháy cho nhà và công trình - Trang bị, bố trí và TCVN 13657-1:2023 về Phòng cháy chữa cháy - Hệ thống chữa cháy phun sương áp suất cao ngày 28/02/2023;

- Trình tự, thủ tục thẩm duyệt thiết kế PCCC theo quy định tại NĐ 136 phức tạp hơn, dẫn đến thời gian thực hiện thủ tục này bị kéo dài. Cụ thể như việc phân cấp thẩm duyệt thiết kế PCCC của một số dự án cho Cục Cảnh sát PCCC tại thủ đô Hà Nội, khiến cho các doanh nghiệp tại các tỉnh thành ở xa Thủ đô (trong miền trung, miền nam, tây nguyên...) gặp khó khăn trong việc nộp hồ sơ (mặc dù đã có cải cách nộp trực tuyến nhưng thường xuyên phải đi lại, giải trình, thuyết trình bổ sung), và thực hiện các bước tiếp theo, tốn thời gian, chi phí, phải đi lại nhiều lần..., dẫn đến các kế hoạch đầu tư, mở rộng sản xuất, kinh doanh bị ngưng trệ;

- Một số quy định, tiêu chuẩn, quy chuẩn mới về PCCC không phù hợp với tình hình thực tế tại VN, khiến các doanh nghiệp không thể đáp ứng được các tiêu chuẩn, quy chuẩn theo quy định, không được nghiệm thu PCCC và dẫn đến các dự án đầu tư xây dựng, sản xuất, kinh doanh bị ngưng trệ, giảm sức hút đầu tư vào các khu công nghiệp. Ví dụ, quy định về “Kết cấu chịu lực được bọc bảo vệ bằng chất, vật liệu chống cháy” của Bộ Công an áp dụng theo tiêu chuẩn của Anh, tuy nhiên, thị trường Việt Nam chưa có loại sơn nào được cấp phép đủ điều kiện; quy định về khoảng cách tối thiểu để đảm bảo an toàn PCCC mới cũng khó có thể thực hiện tại các đô thị có mật độ xây dựng cao như Hà Nội, TP HCM,... hoặc những khu nhà xưởng xây sẵn đã được nghiệm thu theo tiêu chuẩn, quy chuẩn cũ về khoảng cách tối thiểu, khi các NĐT thứ cấp vào cải tạo bên trong nhà xưởng để thực hiện hoạt động sản xuất kinh doanh cũng không thể đáp ứng được khoảng cách tối thiểu theo quy định mới.

- Sớm ban hành các hướng dẫn cụ thể về các phương pháp thử nghiệm các vật liệu chống cháy và phương pháp kiểm định các thiết bị PCCC theo quy chuẩn mới;

- Cần đảm bảo có quy định chuyển tiếp với lộ trình, đối tượng, phạm vi áp dụng phù hợp khi có văn bản pháp luật ban hành mới trong đó có văn bản ban hành về Quy chuẩn PCCC mới; Quy chuẩn, tiêu chuẩn PCCC mới ban hành này chỉ nên áp dụng cho phần nhà máy mở rộng hoặc phần cải tạo riêng biệt với hệ thống cũ. Việc yêu cầu nâng cấp hệ thống PCCC đang hoạt động cần có lộ trình để đảm bảo không ảnh hưởng tới hoạt động sản xuất kinh doanh và khả năng tài chính của doanh nghiệp;

- Cần xem xét hướng dẫn quy định của một số tiêu chuẩn, quy chuẩn về PCCC cho phù hợp với tình hình thực tế tại Việt Nam;

- Đề nghị xem xét lại phân cấp về thẩm duyệt thiết kế pccc, kiểm định phương tiện pccc, ... để thuận tiện cho các doanh nghiệp thực hiện thủ tục, rút ngắn thời gian, chi phí cho các thủ tục về pccc. Từ đó, thúc đẩy quá trình thực hiện các dự án đầu tư, thu hút các nhà đầu tư nước ngoài, nhà đầu tư thứ cấp đến đầu tư tại VN.

Nghị định số 136/2020/NĐ-CP;

Các thông tư hướng dẫn Nghị định 136/2020/NĐ-CP;

Quy chuẩn QCVN 06/2022/BXD.

9.

CẤP GIẤY PHÉP LAO ĐỘNG

Việc bỏ phần chuyển phát hồ sơ qua bưu chính viễn thông rất mất thời gian và chậm tiến độ cấp GPLĐ; việc thanh toán trực tuyến qua cổng dịch vụ công, hệ thống hạ tầng chưa tốt và không đồng nhất hay xảy ra lỗi hệ thống.

Cần giảm thiểu, đơn giản hóa trong giải quyết thủ tục hành chính.

Trong quy định xin cấp giấy phép lao động cho người nước ngoài (GPLĐ) thì sau 2 năm GPLĐ hết hiệu lực sẽ được phép gia hạn thêm 01 năm nữa. Sau đó, nếu công ty có nhu cầu tiếp tục sử dụng người lao động nước ngoài thì phải làm lại bộ hồ sơ mới để xin cấp mới GPLĐ. Trong hồ sơ cấp mới này có yêu cầu Văn bản chứng minh là chuyên gia, lao động kỹ thuật. Thông thường Văn bản chứng minh này đã nộp 1 lần cho cơ quan cấp phép từ lần cấp mới đầu tiên, nếu như lần cấp mới tiếp theo vẫn phải nộp lại bản sao công chứng hợp pháp hóa lãnh sự thì rất khó khăn cho công ty vì bản thân người lao động nước ngoài cũng phải đi xin lại giấy này từ công ty cũ bên nước ngoài.

Giảm thiểu, đơn giản hóa trong giải quyết thủ tục hành chính.

10.

THUẾ THU NHẬP DOANH NGHIỆP

Liên quan đến hiệp định BEPS mà Việt Nam tham gia, trong đó, bao gồm nội dung về Quy tắc thuế tối thiểu toàn cầu dự kiến thực thi từ cuối năm 2023, các NĐT thứ cấp là doanh nghiệp đa quốc gia, đặc biệt là các doanh nghiệp có quy mô vừa và nhỏ, đang lo ngại bị ảnh hưởng khi Việt Nam áp dụng chính sách thuế này.

Kiến nghị Chính Phủ có giải pháp phù hợp đảm bảo quyền lợi cho NĐT.

STT

Nhóm vấn đề

Đề xuất kiến nghị

Căn cứ pháp lý (nếu có)

Khác

VƯỚNG MẮC, KIẾN NGHỊ CỦA NHÀ ĐẦU TƯ (NĐT) DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ VÀ DỊCH VỤ

1.

QUY ĐỊNH CHUYỂN TIẾP THỰC HIỆN DỰ ÁN QUA NHIỀU NĂM KHI CÓ THAY ĐỔI LUẬT:

- Từ năm 2012-2020, Công ty đang là nhà đầu tư của dự án Khu đô thị - Dịch vụ và được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với diện tích đất là 24,31 ha với hình thức không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.

- Luật Đấu thầu số 43/2013/QH13 đã có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2014.

- Dự án Khu đô thị - Dịch vụ (99,78 ha) được UBND tỉnh cấp Giấy chấp thuận chủ trương đầu tư cho tổ hợp Dự án Khu Công nghiệp - Đô thị - Dịch vụ vào năm 2012 (kèm theo Công văn số 1190/UBND-CNXD ngày 21/4/2012) vào dịp Tổng thống Cộng hòa Singapore thăm chính thức Việt Nam và dưới sự chứng kiến của Chủ tịch nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam và Tổng thống Cộng hòa Singapore.

- Đến ngày 27/5/2015, UBND tỉnh Quảng Ngãi ban hành Quyết định số 814/QĐ-UBND ngày 27/5/2015 về việc chấp thuận đầu tư dự án Khu Đô thị - Dịch vụ VSIP Quảng Ngãi giai đoạn 1 - giai đoạn 1A.

- Theo quy định tại điểm a, b khoản 1 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ, điểm a, b khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai năm 2013 thì chấp thuận chủ trương đầu tư dự án có sử dụng đất vào mục đích xây dựng nhà ở phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án

=> Vì sự chồng chéo quy định pháp luật dẫn đến dự án Khu Đô thị - Dịch vụ VSIP Quảng Ngãi phải tạm dừng từ năm 2020 cho đến nay.

 Kiến nghị: Cơ quan có thẩm quyền sớm tháo gỡ vướng mắc và tạo điều kiện cho nhà đầu tư được tiếp tục triển khai dự án Khu Đô thị - Dịch vụ VSIP Quảng Ngãi.

- Trong nội dung Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đã được cấp cho dự án Khu đô thị, công nghiệp và dịch vụ VSIP Hải Phòng ghi nhận tổng diện tích Dự án và ghi nhận chi tiết cho giai đoạn 1 và 2 trong tổng số 4 giai đoạn của dự án;

- Vào thời điểm 2019, khi VSIPHP nộp hồ sơ xin tăng vốn để triển khai giai đoạn 3 thì gặp vướng mắc từ phía các cơ quan Nhà nước, nguyên nhân đưa ra là dự án của VSIP Hải Phòng chưa được cấp quyết định chủ trương đầu tư cho toàn bộ 4 giai đoạn của dự án nên cơ quan Nhà nước không có đủ cơ sở pháp lý để phê duyệt cho VSIP Hải Phòng triển khai các giai đoạn tiếp theo.

- Đồng thời, với việc Luật đầu tư 2020 được ban hành và chính thức có hiệu lực thi hành từ 01/01/2021, quy định về đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án đối với dự án phát triển khu đô thị cũng được đưa vào áp dụng với các chủ đầu tư khu đô thị trong đó có VSIP Hải Phòng khi tiếp tục triển khai thực hiện giai đoạn 3 và 4 của dự án.

- Mặt khác, VSIP Hải Phòng đã ứng tiền để chi trả chi phí bồi thường GPMB cho một phần diện tích đất của giai đoạn 3 và 4 theo yêu cầu của cơ quan Nhà nước cho dù VSIP chưa được cấp IRC cho các giai đoạn này, vẫn sẽ bị đối mặt với khó khăn và rủi ro trong việc có thể bị áp dụng quy định về đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án với chính phần diện tích đất đã ứng tiền giải phóng mặt bằng nêu trên.

- Là 1 dự án qua nhiều năm khi đã có chủ trương của TTg CP cho toàn dự án KĐT& KCN, nếu chủ trương đó đã phê duyệt diện tích tổng thể và chính quyền địa phương căn cứ vào chính chủ trương của TTg CP để cấp Giấy CNĐT gđ 1 & 2 trước đây thì nay không thể nói gd 3&4 còn lại của dự án phải theo quy định mới. Như vậy sẽ khg còn tính xuyên suốt và chuyển tiếp dự án như quy định cho phép của pháp luật

- Vấn đề này đã được UBND Thành Phố Hải Phòng báo cáo xin ý kiến Thủ tướng Chính Phủ, Văn phòng Chính Phủ đã có văn bản giao Bộ KH&ĐT xem xét báo cáo. Tuy nhiên, đến nay chưa có báo cáo của Bộ KH&ĐT.

 Kiến nghị:

Bộ KH&ĐT xem xét toàn diện quá trình của Dự án VSIP Hải Phòng và ghi nhận Dự án đã được chấp thuận về mặt chủ trương đầu tư cho toàn bộ diện tích Dự án, việc điều chỉnh GCNĐT do các cơ quan chức năng của Hải Phòng cấp điều chỉnh dựa trên GCNĐT cũ chỉ điều chỉnh tăng vốn để thực hiện các giai đoạn tiếp theo với mục tiêu như các GCNĐT trước đây đã đề cập.