Chương 1 Nghị định 98/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

1. Nghị định này quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (sau đây gọi chung là Luật Nhà ở) về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, bao gồm:

2. Việc cưỡng chế, di dời, phá dỡ nhà chung cư để thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích công cộng hoặc trường hợp nhà đầu tư thỏa thuận mua, nhận chuyển nhượng toàn bộ nhà chung cư gắn với quyền sử dụng đất có nhà chung cư đó để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc xây dựng công trình khác theo quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt mà không thuộc trường hợp quy định tại khoản 11 Điều 60 của Luật Nhà ở thì thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật có liên quan mà không thực hiện theo quy định của Nghị định này.

1. Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài có liên quan đến việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư ở Việt Nam.

2. Cơ quan quản lý nhà nước có liên quan đến việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư ở Việt Nam.

1. Dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư độc lập là dự án với mục tiêu phá dỡ một khối nhà chung cư (block) độc lập hoặc nhiều khối nhà có chung kết cấu xây dựng hoặc chung hệ thống kỹ thuật công trình trên một khu đất thuộc diện phải phá dỡ theo quy định của Luật Nhà ở để xây dựng lại nhà chung cư mới, công trình thương mại, dịch vụ (nếu có) nhằm mục tiêu bố trí tái định cư hoặc kết hợp tái định cư và kinh doanh nhà ở, dịch vụ, thương mại theo quy định của Nghị định này.

2. Dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại khu chung cư là dự án phá dỡ từ 02 khối nhà chung cư độc lập quy định tại khoản 1 Điều này trở lên trên cùng một khu đất, bao gồm cả nhà ở riêng lẻ, các công trình hiện hữu khác (nếu có) để xây dựng lại khu chung cư, công trình khác đồng bộ về hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch được phê duyệt nhằm mục tiêu bố trí tái định cư hoặc kết hợp tái định cư và kinh doanh nhà ở, dịch vụ thương mại theo quy định của Nghị định này.

3. Quy gom nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại là việc di dời các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư của từ 02 nhà chung cư độc lập quy định tại khoản 1 Điều này trở lên trên cùng một địa bàn cấp xã hoặc cùng một địa bàn cấp huyện hoặc trên địa bàn cấp huyện lân cận để xây dựng nhà chung cư mới tại 01 hoặc 02 địa điểm có nhà chung cư được quy gom nhằm bố trí tái định cư cho tất cả các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thuộc diện bị di dời.

4. Tái định cư tại chỗ là việc bố trí nhà ở, diện tích khác (nếu có) cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thuộc diện phải di dời và được tái định cư tại địa điểm khu đất có nhà chung cư bị phá dỡ để xây dựng lại thuộc phạm vi dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

5. Tái định cư tại địa điểm khác là việc bố trí nhà ở, diện tích khác (nếu có) cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thuộc diện phải di dời và được tái định cư nhưng tại địa điểm khác trên cùng địa bàn cấp xã hoặc cùng một địa bàn cấp huyện hoặc địa bàn cấp huyện lân cận.

6. Người sử dụng nhà chung cư là người đang thuê nhà ở theo hợp đồng hoặc theo văn bản bố trí sử dụng hoặc theo các giấy tờ chứng minh việc sử dụng nhà ở thuộc tài sản công theo quy định của pháp luật nhà ở hoặc người được quyền thừa kế nhà ở theo quy định của pháp luật về thừa kế.

7. Chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư là tổ chức được lựa chọn, xác định theo một trong các hình thức quy định tại Điều 68 của Luật Nhà ở và quy định của Nghị định này.

8. Thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc các chủ sở hữu nhà chung cư thống nhất chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thông qua văn bản thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 11 Điều 60 của Luật Nhà ở và quy định của Nghị định này.

9. Phạm vi dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư độc lập, dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại khu chung cư (sau đây gọi chung là dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư) là phạm vi sử dụng đất để thực hiện dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định trong quy hoạch chi tiết hoặc trong nội dung quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư dự án.

1. Nhà đầu tư chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính hợp pháp, chính xác, trung thực của nội dung thành phần hồ sơ gửi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ, không được yêu cầu nhà đầu tư nộp thêm giấy tờ khác ngoài các giấy tờ trong hồ sơ theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này; việc nộp hồ sơ của tổ chức, cá nhân để thực hiện các thủ tục hành chính theo quy định của Nghị định này được thực hiện thông qua nộp trực tiếp hoặc qua dịch vụ bưu chính hoặc trực tuyến.

3. Trường hợp có yêu cầu sửa đổi, bổ sung hồ sơ khi giải quyết thủ tục hành chính thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ có thông báo 01 lần bằng văn bản cho nhà đầu tư về nội dung cần phải sửa đổi, bổ sung giấy tờ còn thiếu đối với mỗi bộ hồ sơ và thời hạn sửa đổi, bổ sung hồ sơ. Quá thời hạn sửa đổi, bổ sung hồ sơ mà nhà đầu tư không sửa đổi, bổ sung hồ sơ thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ xem xét dừng giải quyết hồ sơ và thông báo bằng văn bản cho nhà đầu tư biết rõ lý do.

Trường hợp yêu cầu phải giải trình nội dung trong hồ sơ thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ có thông báo bằng văn bản cho nhà đầu tư và ghi rõ thời hạn giải trình. Quá thời hạn giải trình mà nhà đầu tư không thực hiện giải trình theo yêu cầu thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ xem xét dừng giải quyết hồ sơ và thông báo bằng văn bản cho nhà đầu tư biết rõ lý do.

4. Thời gian sửa đổi, bổ sung, giải trình hồ sơ quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này không tính vào thời gian giải quyết thủ tục hành chính theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này.

5. Việc lấy ý kiến giữa các cơ quan nhà nước trong quá trình giải quyết hồ sơ thực hiện thủ tục hành chính được thực hiện như sau:

6. Cơ quan tiếp nhận và giải quyết thủ tục hành chính đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không chịu trách nhiệm về những nội dung trong các văn bản, giấy tờ có trong hồ sơ đã được cơ quan, người có thẩm quyền khác chấp thuận, thẩm định, phê duyệt hoặc giải quyết trước đó.

7. Căn cứ điều kiện giải quyết của từng thủ tục hành chính, tổ chức, cá nhân có liên quan có thế thực hiện đồng thời các thủ tục hành chính hoặc phải thực hiện tuần tự các thủ tục hành chính theo quy định.

1. Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) có thể xây dựng, phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư chung trong kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh theo quy định của pháp luật về nhà ở; kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư nếu được lập chung trong kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh thì phải có các nội dung theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Đối với các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức lập, phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư riêng theo quy định tại Điều 7 và Điều 8 của Nghị định này.

2. Định kỳ 06 tháng một lần, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với cơ quan chức năng của địa phương và Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp huyện) tổ chức rà soát, kiểm định, đánh giá chất lượng các nhà chung cư theo quy định tại khoản 3 Điều 58 của Luật Nhà ở trên địa bàn, làm cơ sở để điều chỉnh kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh và xây dựng, phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư riêng theo quy định của Nghị định này.

3. Tiêu chí đánh giá chất lượng nhà chung cư quy định tại Điều 59 của Luật Nhà ở để đưa vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được xác định theo quy trình đánh giá an toàn công trình xây dựng trong quá trình khai thác, sử dụng do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành.