QUYẾT ĐỊNH

VỀ VIỆC PHÊ DUYỆT QUY HOẠCH CHI TIẾT XÂY DỰNG TỶ LỆ 1/500 KHU DU LỊCH, DỊCH VỤ CÙ LAO TÂN VẠN, PHƯỜNG TÂN VẠN, THÀNH PHỐ BIÊN HÒA

ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI

Căn cứ Luật Tổ chức Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân ngày 26/11/2003;

Căn cứ Luật Xây dựng ngày 26/11/2003;

Căn cứ Nghị định số 08/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005 của Chính phủ về quy hoạch xây dựng;

Căn cứ Thông tư số 07/2008/TT-BXD ngày 07/04/2008 của Bộ Xây dựng về việc hướng dẫn lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch xây dựng;

Căn cứ Quyết định số 852/QĐ.CT.UBT ngày 24/3/2004 của Chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/1000 Khu nhà ở cao cấp và dịch vụ giải trí Cù lao Tân Vạn, phường Tân Vạn, thành phố Biên Hòa;

Căn cứ Quyết định số 4200/QĐ.CT.UBT ngày 21/11/2005 của Chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/1000 Khu nhà ở cao cấp và dịch vụ giải trí Cù lao Tân Vạn, phường Tân Vạn, thành phố Biên Hòa;

Căn cứ Quyết định số 2538/QĐ-UBND ngày 09/8/2007 của UBND tỉnh Đồng Nai về việc phê duyệt điều chỉnh tên gọi và điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/1000 Khu nhà ở cao cấp và dịch vụ giải trí Cù lao Tân Vạn, phường Tân Vạn, thành phố Biên Hòa;

Căn cứ Quyết định số 3378/QĐ-UBND ngày 09/10/2007 của UBND tỉnh Đồng Nai về việc phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu du lịch, dịch vụ Cù lao Tân Vạn, phường Tân Vạn, thành phố Biên Hòa;

Xét hồ sơ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu du lịch, dịch vụ Cù lao Tân Vạn phường Tân Vạn, thành phố Biên Hòa do Công ty TNHH Tư vấn Thiết kế Quy hoạch Xây dựng Thương mại và Dịch vụ Huy Khương lập tháng 09/2008;

Xét đề nghị của Giám đốc Sở Xây dựng Đồng Nai tại Tờ trình số 226/TTr- SXD ngày 06/11/2008,

QUYẾT ĐỊNH:

Điều 1. Phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu du lịch, dịch vụ Cù lao Tân Vạn phường Tân Vạn, thành phố Biên Hòa với các nội dung chính như sau:

1. Vị trí và quy mô lập quy hoạch

a) Vị trí: Vị trí lập quy hoạch thuộc khu vực Cù lao Tân Vạn, phường Tân Vạn, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai, phạm vi giới hạn như sau:

- Phía Bắc                     : Giáp sông Đồng Nai, đối diện Cù lao Phố.

- Phía Tây                     : Giáp rạch Ông Dầu.

- Phía Đông                   : Giáp sông Đồng Nai.

- Phía Nam                    : Giáp rạch Bà Lồ. b) Quy mô, tỷ lệ lập quy hoạch

- Quy mô diện tích         : 47,4 ha (474.008,9m2).

- Quy mô phục vụ           : 18.000 người.

- Tỷ lệ lập quy hoạch      : 1/500.

2. Tính chất, mục tiêu lập quy hoạch

- Hình thành khu nhà ở cao cấp cho thuê, khu sân golf, dịch vụ giải trí, du lịch, khu dịch vụ văn phòng gắn với cảnh quan đặc thù sông nước với hệ thống hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh.

- Xác định vai trò, tính chất, quy mô, cơ cấu phân khu chức năng sử dụng đất, tổ chức không gian quy hoạch cảnh quan kiến trúc, hệ thống hạ tầng kỹ thuật tuân thủ theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/1000 đã được duyệt.

- Tạo cơ sở pháp lý cho việc tiến hành triển khai xây dựng, quản lý xây dựng và đầu tư xây dựng.

3. Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật

Một số chỉ tiêu kỹ thuật cụ thể trong quy hoạch như sau:

- Tiêu chuẩn cấp nước sinh hoạt : 150 lít/người/ngày.

- Tiêu chuẩn cấp nước sinh hoạt khách vãng lai: 120 lít/người/ngày.

- Tiêu chuẩn nước thải   : 80% lượng nước cấp.

- Chỉ tiêu rác thải           : 1,0 kg/người/ngày.

- Mật độ xây dựng gộp toàn khu : 11,11%.

- Tiêu chuẩn cấp điện     : 0,15 KW/m2 sàn xây dựng.

4. Quy hoạch sử dụng đất, phân khu chức năng, tổ chức kiến trúc cảnh quan thiết kế đô thị

a) Quy hoạch sử dụng đất

Với tổng diện tích quy hoạch 474.008,9m2 được quy hoạch chức năng sử dụng đất như sau:

b) Phân khu chức năng, thiết kế đô thị

Toàn khu quy hoạch được phân thành các khu chức năng chính như sau:

- Khu I: Sân golf 18 lỗ (lô A) đáp ứng nhu cầu giải trí thể thao và chức năng tạo không gian xanh lớn, cảnh quan cho toàn khu bao gồm sân golf và bãi tập golf.

- Khu II: Khu thương mại - dịch vụ và nghỉ dưỡng: Là một tổ hợp công trình xây dựng với nhiều chức năng và nhiều chiều cao xây dựng khác nhau theo nguyên tắc kết hợp giữa khu nghỉ dưỡng, khu dịch vụ - thương mại nối kết với khu sân golf để tạo một cảnh quan, đảm bảo ý tưởng kiến trúc đã được phê duyệt trong quy hoạch tỷ lệ 1/1000 đồng thời đạt được các mục tiêu thiết kế quy hoạch. Mật độ xây dựng toàn khu II là 38,58%, toàn khu được phân bố tổ hợp bao gồm các chức năng sau:

+ Câu lạc bộ golf (lô B): Đây là công trình chủ đạo phục vụ sân golf bao gồm câu lạc bộ chính, khu vực phục vụ và bãi đỗ xe với tổng diện tích 8.406m2, mật độ xây dựng 36%, tầng cao 3 tầng và 1 tầng hầm, khoảng lùi 5m.

+ Biệt thự golf nghỉ dưỡng (lô E1, E2, E3): Lô E1, E2 dọc trục đường số 1 với góc nhìn hướng ra sân golf và dòng kênh, Lô E3 bố trí dọc trục đường số 3 với tổng diện tích 30.663m2 bố trí được 31 căn, mật độ xây dựng 10-15%, tầng cao 3 tầng và 1 tầng hầm, khoảng lùi 5m. Biệt thự golf do chủ đầu tư xây dựng đồng bộ theo mẫu được duyệt.

+ Biệt thự ven sông nghỉ dưỡng (lô J) trải dọc theo trục đường số 4 nối trung tâm thương mại với cây cầu phía Bắc, hướng tầm nhìn ra sông Đồng Nai và sân golf, với tổng diện tích 7.309m2 bố trí được 15 căn, mật độ xây dựng 32%, tầng cao 3 tầng, khoảng lùi 3m. Biệt thự ven sông do chủ đầu tư xây dựng đồng bộ theo mẫu được duyệt.

+ Chung cư cao cấp và văn phòng thương mại (lô F) được bố trí đối xứng với lô H qua trục Quảng trường trung tâm và bám vào trục đường đi bộ dọc bờ sông có góc nhìn bao quát rộng về phía sông Đồng Nai và khối đế kết hợp với lô H tạo thành một quần thể kiến trúc làm điểm nhấn cho toàn bộ dự án, ôm trọn Quảng trường trung tâm tạo một không gian hiện đại và trang trọng. Khối kiến trúc được thiết kế với quy mô 35 tầng bao gồm 4 tầng hầm, khối đế 4 tầng là trung tâm thương mại, 3 khối chung cư cao 28 tầng gồm 540 căn hộ và 1 khối văn phòng cao

31 tầng được ghép trên khối đế. Tổng diện tích 12.222m2.

+ Khách sạn, cung hội nghị giải trí thể thao (lô H) tương tự như lô F trong việc tạo thành một quần thể kiến trúc làm điểm nhấn cho toàn bộ dự án và tăng giá trị công trình. Kiến trúc được thiết kế với quy mô 35 tầng bao gồm 4 tầng hầm, khối đế 4 tầng với chức năng chủ đạo là cung hội nghị và dịch vụ giải trí, 1 khối cao 7 tầng là khu dịch vụ, phục vụ nhu cầu giải trí và khối cao 31 tầng với chức năng khách sạn. Tổng diện tích 15.974m2.

+ Quảng trường (lô G) với vai trò là không gian mở chính kết nối cảnh quan bờ sông với các trục đường, không gian kiến trúc các công trình chức năng trong khu quy hoạch, quảng trường được hình thành gồm mảng cây xanh, hồ nước và những cao độ hợp lý phù hợp với công năng và địa hình khu vực. Tổng diện tích 14.630m2.

+ Chung cư cao cấp và thương mại (lô I) được bố trí dọc theo trục đường số 4 với quy mô tầng cao 18 tầng bao gồm 4 tầng đế với chức năng thương mại và các tầng trên là các căn hộ cao cấp. Tổng diện tích đất là 8.369m2, bố trí được 336 căn hộ.

+ Chung cư cao cấp cho thuê (lô K) nằm trải dọc theo trục đường số 4 nối trục đường chính của khu vực với cây cầu phía Bắc hướng tầm nhìn ra sân golf với quy mô tầng cao 18 tầng và 3 tầng hầm. Tổng diện tích 25.290m2 bố trí được 612 căn hộ.

+ Khu kỹ thuật và kỹ thuật dự phòng (lô C và D) bao gồm nhà bảo trì, vườn ươm, trạm xử lý nước thải, trạm điện và trạm trung chuyển rác… với diện tích là 8.826m2 và diện tích đất kỹ thuật dự phòng là 1.583m2.

+ Ngoài các khu chức năng nêu trên, trong khu quy hoạch có thiết kế các hạng mục công trình dọc theo sông như bến tàu du lịch, bến ca nô, đập ngăn nước có điều tiết, nhà dịch vụ trên mặt nước, nhà nghỉ chân.

5. Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan

Nghiên cứu hướng tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan phù hợp với mục tiêu dựa trên đặc điểm tự nhiên. Khu quy hoạch được nghiên cứu tổ chức bố cục theo nguyên tắc cơ bản:

- Phát triển, tôn tạo các yếu tố tự nhiên hiện có của khu vực để tạo nét đặc thù mang tính bền vững, sử dụng tối ưu và nâng cao giá trị đất đai. Tận dụng lợi thế cây xanh, mặt nước tạo môi trường sống chất lượng và cân bằng.

- Tổ hợp khu nghỉ dưỡng - sân golf tối đa hóa sự kết hợp các chức năng tạo cảnh quan liên tục, triệt để khai thác các mảng xanh để hình thành nên tổng thể như một hòn đảo xanh.

- Đa dạng hóa các loại hình nghỉ dưỡng, căn hộ cho thuê và các loại hình thương mại, dịch vụ với sự tiếp cận tốt, mang yếu tố cạnh tranh về chất lượng cao.

6. Quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật

a) Quy hoạch san nền - Thoát nước mưa

- Giải pháp san nền: Dựa theo cốt địa hình tự nhiên và phương án tổ chức kiến trúc cảnh quan là cơ sở chính với cao độ khống chế san nền Hsn ≥ 2,7m đảm bảo thoát nước mặt.

- Hệ thống thoát nước mưa: Thiết kế thu gom bằng hệ thống cống BTCT kín thiết kế ngầm được tách riêng với hệ thống thoát nước bẩn đặt dọc theo các tuyến đường trung tâm và khu vực tập trung chảy về các tuyến cống chính dẫn ra sông Đồng Nai và hai rạch Ông Dầu và rạch Bà Lồ. Riêng khu vực sân golf thiết kế mạng lưới hồ luân chuyển và xử lý nước mặt tưới sân golf.

b) Quy hoạch hệ thống giao thông

Hệ thống giao thông quy hoạch trên cơ sở quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/1000 đã được duyệt. Các loại đường trong khu quy hoạch được tổ chức cụ thể như sau:

+ Giao thông đường thủy: Với vai trò là hệ thống giao thông phục vụ du lịch như tổ chức các bến tàu du lịch, bến ca nô được bố trí để khai thác yếu tố thuận lợi về sông nước đáp ứng nhu cầu vận chuyển hành hóa và hành khách du lịch.

+ Giao thông đối ngoại và nội khu:

Hệ thống trục đường (đường số 1,4) với vai trò là trục đường chính đối ngoại được đấu nối với 3 cây cầu nối với phường Tân Vạn qua rạch Ông Dầu và rạch Bà Lồ (nằm ngoài ranh dự án) với lộ giới từ 24 - 35,4m.

- Đường trục chính nối các khu chức năng và quảng trường (đường số 1, 2, 3, 4) có lộ giới từ 24 - 38,2m, kết cấu mặt đường bê tông nhựa nóng, vỉa hè lát gạch màu tạo mỹ quan, dãy phân cách trên cầu cạn để trống và trên các đoạn đường trồng cây xanh, hệ thống chiếu sáng, cụ thể như sau:

+ Đường số 1: Lộ giới từ 24 - 35,4m, lòng đường 6,6m, vỉa hè 2,4m - 4,4m, giải phân cách 4m, có thiết kế bãi đỗ xe rộng 9m.

+ Đường số 2: Lộ giới 26m, lòng đường 6,6m, vỉa hè mỗi bên 4,4m, giải phân cách 4m.

+ Đường số 3: Lộ giới 38,2m, lòng đường 6,6m, vỉa hè 3,6m - 4,4m, giải phân cách 4m, có thiết kế bãi đỗ xe rộng 9m.

+ Đường số 4: Lộ giới 26m, lòng đường 6,6m, vỉa hè mỗi bên 4,4m, giải phân cách 4m.

- Đường nội bộ (đường số 5, 6, đường khu kỹ thuật) có lộ giới từ 7 - 17m, cụ thể như sau:

+ Đường số 5: Lộ giới 17m, lòng đường 5m, vỉa hè mỗi bên 2m, giải phân cách 3m.

+ Đường số 6: Lộ giới 13,8m, lòng đường 6,6m, vỉa hè mỗi bên 3,6m.

+ Đường khu kỹ thuật: Lộ giới 7 - 8m, lòng đường 7m, vỉa hè mỗi bên 0,5m.

- Đường đi bộ dọc sông rộng 20m. c) Quy hoạch hệ thống cấp nước:

- Tổng lượng nước cấp: 3.459m3/ngày.

- Nguồn cấp: Sử dụng nguồn nước cấp từ đường ống cấp nước Ø300 hiện hữu thuộc nhà máy nước Công ty Cấp nước Đồng Nai cấp cho khu vực.

- Bố trí mạng lưới ống cấp bảo đảm lượng cung cấp nước đầy đủ cho nhu cầu dùng nước sinh hoạt hàng ngày và phục vụ du lịch, nhu cầu cứu hỏa của toàn khu khi cần thiết. Riêng nước tưới cây, tưới cỏ sân golf được lấy từ sông Đồng Nai bơm qua hệ thống xử lý sơ bộ.

- Chủ đầu tư tự liên hệ với ngành cấp nước để thỏa thuận vị trí gắn kết và các chỉ tiêu kỹ thuật chuyên ngành trong quá trình lập hồ sơ thiết kế kỹ thuật.

d) Quy hoạch hệ thống thoát nước thải và giải pháp vệ sinh, bảo vệ môi trường

- Nước thải được thu gom bằng hệ thống cống kín xây dựng ngầm và đặt dọc theo các tuyến đường thu nhận nước thải từ các khu chức năng. Nước bẩn từ khu biệt thự, công trình công cộng phải được xử lý bằng bể tự hoại trước khi thải ra hệ thống cống thu gom được thiết kế riêng với nước mưa dẫn về trạm xử lý nước thải toàn khu có công suất 2000m3/ngày thông qua 2 trạm bơm cục bộ do chuyển cao độ địa hình. Sau khi được xử lý đạt yêu cầu nước thải loại A - TCVN: 5945-2005 mới được tập trung về cống chính thoát ra sông Đồng Nai.

- Rác thải: Được phân loại và thu gom tập trung tại trạm trung chuyển rác. Chủ đầu tư dự án có trách nhiệm ký hợp đồng với đơn vị Dịch vụ Môi trường Đô thị, thu gom hàng ngày và đưa đi xử lý bằng xe chuyên dùng đến bãi rác theo quy hoạch chung.

e) Quy hoạch hệ thống điện

- Tổng công suất tiêu thụ 8.750 KVA.

- Nguồn điện: Trong giai đoạn đầu được lấy từ trạm 110/15(22) KV Long Bình bằng đường dây 15 KV đi dọc theo Tỉnh lộ 16, dài hạn sẽ lấy từ trạm 110/22 KV Đồng Nai được xây dựng mới giai đoạn 2010 theo quy hoạch chung.

- Các tuyến dây, tuyến cáp đi ngầm, đảm bảo mỹ quan.

- Chủ đầu tư dự án có trách nhiệm liên hệ ngành Điện lực của tỉnh để xác định vị trí đấu nối, công suất… và các tiêu chuẩn kỹ thuật chuyên ngành trong quá trình lập hồ sơ thiết kế kỹ thuật.

g) Quy hoạch hệ thống thông tin - liên lạc

- Nguồn thông tin liên lạc được ghép nối từ tuyến cáp thông tin Quốc gia thông qua trạm viễn thông phường Tân Vạn.

- Hệ thống cáp thông tin liên lạc được bố trí ngầm, đầu tư hệ thống cống bể thông tin chờ, có khả năng kết nối một cách đồng bộ tránh việc phát sinh do thi công sau này.

- Chủ đầu tư dự án có trách nhiệm liên hệ ngành Bưu chính Viễn thông của tỉnh để xác định vị trí đấu nối, dung lượng và các tiêu chuẩn kỹ thuật chuyên ngành trong quá trình lập hồ sơ thiết kế kỹ thuật.

7. Phân đợt đầu tư xây dựng, nguồn vốn thực hiện

a) Phân đợt đầu tư

- Giai đoạn 1: 2009 - 2011.

+ Sân golf.

+ Câu lạc bộ golf.

+ Các lô biệt thự golf.

+ Chung cư cao cấp và thương mại (lô I).

+ Cơ sở hạ tầng của toàn bộ dự án.

- Giai đoạn 2: 2012 - 2014.

+ Biệt thự ven sông.

+ Chung cư cao cấp cho thuê (lô K).

+ Khách sạn, cung hội nghị, giải trí thể thao (lô H).

+ Giai đoạn 3: 2014 - 2016.

+ Chung cư cao cấp và văn phòng thương mại (lô F).

b) Nguồn vốn thực hiện dự án: Vốn Công ty TNHH một thành viên Tín Nghĩa, vốn vay ngân hàng, vốn kêu gọi góp vốn hợp tác đầu tư.

Điều 2. Trên cơ sở quy hoạch được duyệt, UBND thành phố Biên Hòa, UBND phường Tân Vạn, Giám đốc Công ty TNHH một thành viên Tín Nghĩa, Thủ trưởng các cơ quan, đơn vị liên quan có trách nhiệm:

1. Công bố công khai cho nhân dân và các đơn vị kinh tế xã hội liên quan trên địa bàn nội dung quy hoạch, cùng nghiêm chỉnh thực hiện theo quy hoạch đã phê duyệt.

2. Căn cứ nội dung quy hoạch được phê duyệt UBND thành phố Biên Hòa giao các phòng, ban chuyên môn chuyển các mốc lộ giới theo nội dung quy hoạch ra thực địa, bàn giao cho chủ đầu tư cùng UBND phường Tân Vạn, quản lý theo đúng hồ sơ đã được duyệt.

3. Căn cứ quy hoạch được duyệt, chủ đầu tư thực hiện việc đầu tư xây dựng các hạng mục theo quy định hiện hành, tổ chức lập hồ sơ thiết kế cơ sở và thiết kế kỹ thuật trình cấp thẩm quyền phê duyệt trước khi tổ chức thi công các hạng mục công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch.

4. Khi bố trí các công trình hạ tầng kỹ thuật cần liên hệ với các chuyên ngành: Giao thông, cấp nước, cấp điện, bưu chính viễn thông, Công an phòng cháy chữa cháy… để xác định các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật phù hợp với hệ thống đấu nối hạ tầng và quy hoạch chung.

5. Chủ đầu tư lập dự thảo quy định quản lý xây dựng theo quy hoạch, trình Sở Xây dựng thỏa thuận trước khi trình UBND thành phố Biên Hòa ký quyết định ban hành, thời gian ban hành quy định quản lý là 15 ngày kể từ ngày có quyết định phê duyệt quy hoạch.

Điều 3. Quyết định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày ký.

Điều 4. Chánh Văn phòng UBND tỉnh, Giám đốc các Sở: Xây dựng, Kế hoạch và Đầu tư, Tài nguyên và Môi trường, Giao thông Vận tải, Tài chính, Văn hóa, Thể thao và Du lịch, Công thương, Chủ tịch UBND thành phố Biên Hòa, Chủ tịch UBND phường Tân Vạn, Giám đốc Công ty TNHH một thành viên Tín Nghĩa, Thủ trưởng các đơn vị và các cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này./.