QUYẾT ĐỊNH

V/V BAN HÀNH QUY ĐỊNH VỀ VIỆC BÁN NHÀ CẤP 3, CẤP 4 VÀ CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THUỘC SỞ HỮU NHÀ NƯỚC

ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH AN GIANG

- Căn cứ Luật tổ chức HĐND và UBND được Quốc hội thông qua ngày 30/6/1989;

- Căn cứ Thông tư số 02/BXD/ĐT ngày 29/4/1992 của Bộ Xây dựng hướng dẫn về việc hóa giá nhà cấp 3, cấp 4 tại các đô thị;

- Căn cứ Thông tư số 07/LB/TT ngày 30/9/1991 của Liên Bộ - Bộ Xây dựng - Bộ Tài chính - UBVGNN và Tổng cục QLRĐ hướng dẫn việc phân loại các hạng nhà, hạng đất và định giá tính thuế nhà, đất;

- Xét đề nghị của ông Trưởng ban chỉ đạo định giá bán nhà cấp 3, cấp 4 và của Giám đốc Sở Xây dựng, Giám đốc Sở Tư pháp,

QUYẾT ĐỊNH:

Điều 1. - Nay ban hành kèm theo Quyết định này bản quy định về việc bán nhà cấp 3, cấp 4 thuộc sở hữu Nhà nước và bản phụ lục đơn giá nhà, trị giá đất (có bản phụ lục kèm theo).

Điều 2. - Quyết định này có hiệu lực kể từ ngày 1/10/1993. Các văn bản trước đây trái với quyết định này đều bãi bỏ.

Điều 3. - Ban chỉ đạo định giá bán nhà, Giám đốc Sở Xây dựng chịu trách nhiệm hướng dẫn thực hiện quyết định này.

Điều 4. - Các ông, Chánh văn phòng UBND Tỉnh, Thủ trưởng Ban chỉ đạo định giá bán nhà, Giám đốc các Sở, Ban ngành, Chủ tịch UBND các Huyện, Thị xã chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này.

QUY ĐỊNH

V/V BÁN NHÀ CẤP 3, CẤP 4 THUỘC SỞ HỮU NHÀ NƯỚC
(Ban hành kèm theo QĐ số: 344/QĐ-UB ngày 20/9/93 của UBND tỉnh An Giang)

Nhằm khắc phục tình trạng nhà ở của Nhà nước cho thuê; cho sử dụng đang ngày càng bị xuống cấp, hư hỏng nặng. Thu tiền thuê không bù đắp nổi chi phí sửa chữa, cải tạo. Đồng thời để đáp ứng nhu cầu và nguyện vọng của người đang sử dụng nhà thuê của Nhà nước được quyền sở hữu và chủ động trong việc sửa chữa, bảo dưỡng nhà, ổn định nơi ở. Nay UBND Tỉnh ban hành bản quy định nhằm quy định cụ thể về việc bán nhà cấp 3, cấp 4 kèm theo bản phụ lục về đơn giá nhà, giá trị đất đô thị.

Chương I

QUY ĐỊNH CHUNG

Điều 1

Những loại nhà cấp 3, cấp 4 thuộc sở hữu Nhà nước tại các đô thị thuộc địa bàn Tỉnh An Giang, hiện Nhà nước không có nhu cầu sử dụng và đang cho công dân thuê sử dụng làm nhà ở thì được xem xét để ưu tiên bán cho người đang trực tiếp sử dụng hoặc bán cho người khác.

Điều 2

Ban chỉ đạo định giá bán nhà Sở Xây dựng - Sở Tài chính - Vật giá - Chi cục Quản lý đất đai chịu trách nhiệm phối hợp chặt chẽ với UBND các Huyện, Thị xã định giá chính xác, cụ thể từng căn nhà thuộc diện xét bán và tổ chức việc bán nhà.

Khi tổ chức bán nhà phải đảm bảo nguyên tắc công khai, bán nhà cho đúng đối tượng được xét mua (trừ trường hợp tổ chức bán đấu giá) bảo đảm thu đúng, thu đủ theo trị giá thực tế của từng căn nhà và giá trị đất sử dụng.

Điều 3

Việc định giá nhà phải căn cứ bản phụ lục đơn giá nhà - giá trị đất ban hành kèm theo quy định này.

Trong trường hợp thị trường nhà, đất có biến đổi thì được phép điều chỉnh tăng hoặc giảm từ 5 - 10% theo đơn giá nhà, giá trị đất của bản phụ lục.

Điều 4. - Việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu:

Sau khi đã trả đủ tiền, người mua nhà của Nhà nước phải làm thủ tục trước bạ nhà theo quy định của pháp luật.

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người mua nhà của Nhà nước được phân cấp như sau:

1- Nhà thuộc khu vực thị xã Long Xuyên, UBND Tỉnh giao cho Sở Xây dựng chịu trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ, thực hiện các thủ tục hành chính cần thiết và trình UBND Tỉnh ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.

2- Nhà thuộc khu vực thị xã Châu đốc và các huyện do UBND Thị xã Châu đốc và UBND các Huyện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.

Điều 5. - Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

UBND Tỉnh giao trách nhiệm cho Chi cục Quản lý đất đai chịu trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ, thực hiện các công việc về việc địa chính và trình UBND Tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nhà ở cho các đối tượng mua nhà của Nhà nước trong phạm vi toàn Tỉnh.

Điều 6

Nghiêm cấm mọi hành vi tự tiện nâng giá, ép giá nhà, bán không đúng loại nhà được phép bán, hoặc bán nhà cho đối tượng không thuộc diện được mua (trừ trường hợp bán đấu giá).

Chương 2

NHỮNG QUY ĐỊNH CỤ THỂ

Điều 7

Chỉ được thực hiện việc định giá và xét bán những loại nhà có đủ điều kiện sau đây:

1- Nhà ở thuộc cấp 3, cấp 4 (theo quy định của Bộ Xây dựng).

2- Nhà ở thuộc quyền sở hữu của Nhà nước.

3- Nhà được xây dựng để ở hoặc được phép sửa chữa, cải tạo thành nhà ở.

4- Nhà ở tại các vị trí, địa điểm đúng với quy hoạch quy định quản lý đô thị.

Điều 8. - Những loại nhà cấp 3, cấp 4 sau đây chưa được xét bán:

1- Nhà chưa thuộc quyền sở hữu của Nhà nước.

2- Nhà ở thuộc khu vực đã quy hoạch xây dựng, giải tỏa theo quy hoạch chung đã được xét duyệt.

3- Nhà ở hiện còn tranh chấp, khiếu nại, chưa rõ nguồn gốc.

Điều 9

Các loại nhà cấp 3, cấp 4 thuộc diện mua trả góp của chế độ cũ, mà người đang sử dụng nhà chưa trả xong tiền (tính đến ngày 30/4/75) nếu người mua không thuộc diện bị tịch thu, trưng thu, trưng mua nhà, không bị xử lý về nhà ở hiện đang sử dụng hoặc đã dịch chuyển quyền sử dụng qua một hay nhiều lần thì được xét từng trường hợp cụ thể để bán cho người đang sử dụng.

Điều 10

Tất cả các nhà khác thuộc quyền sở hữu của Nhà nước nhưng không phải là nhà ở, không thuộc cấp 3, cấp 4 nếu muốn bán phải có sự chấp thuận của Ban chỉ đạo định giá bán nhà và TT UBND Tỉnh An Giang.

Điều 11

Đối tượng được xét mua nhà ở cấp 3, cấp 4 của Nhà nước phải có những điều kiện sau đây:

1- Thực tế chưa có nơi ở khác.

2- Có hộ khẩu thường trú ở nơi được xét mua.

3- Có quyết định tạm giao nhà của cơ quan chủ quản.

4- Có hợp đồng thuê nhà của cơ quan Nhà nước.

5- Trường hợp nhà chuyên cho thuê thì được xét bán cho người đang thuê theo giá được duyệt. Nếu đương sự không mua thì bán đấu giá.

6- Trường hợp nhà tạm giao cho CB ở thì cũng ưu tiên xét bán cho người đang ở. Nếu đương sự không mua sẽ được bán đấu giá.

7- Trường hợp nhà cho thuê tạm thì bán đấu giá.

8- Đối với những diện tích còn trống (chưa có người ở) chỉ xét bán cho những người hiện chưa có nhà ở hoặc ở quá chật. Mỗi hộ gia đình chỉ được mua một lần với một diện tích nhất định.

Điều 12

Đối với những loại nhà cấp 3, cấp 4 ở các vị trí, địa điểm thuận lợi phục vụ cho kinh doanh, sản xuất hoặc ở các lộ chính có diện tích tương ứng với chức năng đó thì phải tổ chức bán đấu giá.

Trường hợp các hộ thuê hoặc đang sử dụng trong ngôi nhà đó là CB.CNV, CB hưu trí, quân nhân tại ngũ, xuất ngũ, thì chưa thực hiện đấu giá (trừ trường hợp được các hộ thỏa thuận).

Điều 13

Những trường hợp được giảm giá, hoặc được mua theo giá ưu đãi.

Đối với người mua nhà là CB-CNV (kể cả lực lượng vũ trang) hoặc thuộc diện chính sách mà Nhà nước phải chăm lo thì có thể áp dụng giá ưu đãi. Mức ưu đãi cụ thể cho từng đối tượng do Ban chỉ đạo định giá bán nhà trình UBND Tỉnh phê duyệt.

1- Đối với những người đang ở thuê diện tích bằng hoặc thấp hơn tiêu chuẩn quy định thì mức giảm tối đa không vượt quá 50% giá trị diện tích đang thuê.

2- Đối với những người đang ở thuê diện tích lớn hơn tiêu chuẩn quy định thì mức giảm tối đa không vượt quá 50% phần tiêu chuẩn diện tích được hưởng.

Điều 14. - Việc định giá bán nhà bao gồm 2 phần:

1- Phần giá trị còn lại của bản thân ngôi nhà bằng giá trị dự toán xây dựng ngôi nhà đó tại thời điểm bán trừ đi giá trị hao mòn.

2- Phần giá trị đất của ngôi nhà đó.

Điều 15

Toàn bộ tiền bán nhà đều phải nộp vào ngân sách Nhà nước sau khi trích 2% số tiền đó cho hoạt động của việc tổ chức định giá bán nhà.

Chương 3

TỔ CHỨC THỰC HIỆN

Điều 16

UBND các Huyện, Thị xã căn cứ vào bản quy định này và Thông tư số 02/BXD-ĐT ngày 29/4/1992, Thông tư số 08/BXD-ĐT ngày 18/8/1992 của Bộ Xây dựng để tổ chức thực hiện việc bán nhà cấp 3, cấp 4.

Điều 17

Ban chỉ đạo định giá bán nhà, Sở Xây dựng, Chi cục Quản lý đất đai chịu trách nhiệm hướng dẫn cho UBND các Huyện, Thị xã việc định giá nhà và giá trị đất cho từng loại nhà, loại đất cụ thể.

PHỤ LỤC

ĐƠN GIÁ NHÀ - GIÁ TRỊ ĐẤT
(Ban hành kèm theo QĐ số 344/QĐ-UB ngày 24/8/1993 của UBND Tỉnh An Giang)

A- ĐỐI VỚI NHÀ:

I- PHÂN CẤP VÀ ĐỊNH HẠNG:

a) Phân cấp: Cơ sở để phân cấp (xem phụ lục đính kèm PH1)

b) Định hạng nhà:

Quy định hạng nhà theo năm sử dụng bằng các tỷ lệ dưới đây:

- Hạng 1: Nhà được đưa vào sử dụng trong thời gian đầu tối đa là 1/3 tuổi thọ nhà cùng cấp.

- Hạng 2: Nhà đã được sử dụng trong khoảng thời gian từ 1/3 - 2/3 tuổi thọ nhà cùng cấp.

- Hạng 3: Thời gian sử dụng còn lại.

II- ĐƠN GIÁ VÀ PHƯƠNG PHÁP TÍNH GIÁ:

a) Đơn giá: Đơn giá 1m2 xây dựng (kể cả hệ thống điện, nước) thời điểm 5/93.

ĐVT: 1.000/1m2 PL2

b) Phương pháp tính giá:

Tính giá trị căn nhà theo công thức sau:

G: S_SD x O^N_TC x G^N % CL

Trong đó:

G^N: Giá trị căn nhà kể cả thiết bị điện nước.

S_SD: Tổng diện tích sử dụng (xác định theo diện tích sàn các tầng)

G^N_TC: Đơn giá 1m2 xây dựng tiêu chuẩn (Tra bảng PL 2).

G^N%CL: Tỷ lệ % giá trị còn lại (được xác định theo biên bản của Tổ giám định cơ sở).

B- ĐỐI VỚI ĐẤT:

I- PHÂN LOẠI VÀ ĐỊNH HẠNG VỊ TRÍ ĐẤT ĐÔ THỊ:

a) Phân loại:

Cơ sở để phân loại dựa vào khả năng sinh lợi, giá trị sử dụng khác nhau của các đô thị, các vùng, các vị trí và các hạng đất.

Việc phân loại đất đô thị trong Tỉnh An Giang theo QĐ số 132/HĐBT ngày 5/5/1990 của Hội đồng Bộ trưởng và văn bản số 251/CVCT của Cục Thuế Tỉnh An Giang v/v hướng dẫn phân loại các hạng nhà, hạng đất ngày 28/8/1992, cụ thể như sau:

- Khu vực TX Long Xuyên: Đô thị loại 3

- Khu vực TX Châu Đốc: Đô thị loại 4

- Khu vực các Huyện còn lại: Đô thị loại 6 gồm:

6a: Tân Châu, Thoại Sơn

6b: Châu Thành, Châu Phú, Tri Tôn

6c: Chợ mới, Phú Tân, Tịnh Biên, An Phú.

Xã Mỹ Luông - Chợ mới

Xã Phú Mỹ - Phú Tân

Xã Phú Hòa - Thoại Sơn.

b) Định hạng - Vị trí đất đô thị:

Đất đô thị tùy theo vị trí và mức độ sinh lợi được định hạng như sau:

1- Hạng đặc biệt: Là đất thuộc các trung tâm thu hút của đô thị, có vị trí đặc biệt thuận lợi đối với hoạt động kinh doanh, buôn bán, sinh hoạt, giao thông, điện nước.

2- Hạng cao: Là đất có vị trí tốt, hấp dẫn đối với hoạt động kinh doanh, buôn bán, sinh hoạt.

3- Hạng trung bình: Là đất ít thuận lợi đối với hoạt động kinh doanh, buôn bán, sinh hoạt.

4- Hạng thấp: Là đất không thuận lợi đối với hoạt động kinh doanh, buôn bán, sinh hoạt.

II- ĐƠN GIÁ 1M2 VÀ CÁC HỆ SỐ VỊ TRÍ ĐẤT ĐÔ THỊ:

1- Đơn giá 1m2 đất đô thị từng loại, hạng:

Việc định giá 1m2 đất đô thị từng loại, hạng thuộc nhiều yếu tố như: Mục đích sử dụng, diện tích lô đất, phương án quy hoạch, hệ thống hạ tầng kỹ thuật. Để đơn giản cho phương pháp tính giá và sát với giá cả thị trường hiện nay. Quy định mức giá như sau:

a) Khu vực TX Long Xuyên: Đất đô thị loại 3

- Hạng đặc biệt:             2.153.000đ/1m2

- Hạng cao:                   1.435.000đ/1m2

- Hạng trung bình:          717.000đ/1m2

- Hạng thấp:                  359.000đ/1m2

b) Khu vực TX Châu Đốc: Đất đô thị loại 4

- Hạng đặc biệt:             1.500.000đ/1m2

- Hạng cao:                   750.000đ/1m2

- Hạng trung bình:          375.000đ/1m2

- Hạng thấp:                  187.000đ/1m2

c) Các Huyện còn lại: Đất đô thị loại 6 (A.B.C)

1- Đất đô thị loại 6a gồm các Huyện:

Phú Châu, Thoại Sơn

- Hạng đặc biệt:             450.000đ/1m2

- Hạng cao:                   150.000đ/1m2

- Hạng trung bình:          105.000đ/1m2

- Hạng thấp:                  75.000đ/1m2

2. Đất đô thị loại 6b bao gồm các Huyện:

Châu Thành, Châu Phú, Tri Tôn:

- Hạng đặc biệt:             420.000đ/1m2

- Hạng cao:                   120.000đ/1m2

- Hạng trung bình:          75.000đ/1m2

- Hạng thấp:                  45.000đ/1m2

3. Đất đô thị loại 6c gồm các Huyện:

An Phú, Phú Tân, Chợ mới, Tịnh Biên:

+ Xã Mỹ Luông, Xã Phú Mỹ, Xã Phú Hòa

- Hạng đặc biệt:             400.000đ/1m2

- Hạng cao:                   100.000đ/1m2

- Hạng trung bình:          55.000đ/1m2

- Hạng thấp:                  35.000đ/1m2

d) Hệ số (K) kể đến vị trí của các hạng đất:

Các hạng đất ở trong cùng thị xã, thị trấn có khả năng sinh lợi và giá trị sử dụng khác nhau. Việc định giá 1m2 đất phải dùng hệ số khác nhau theo vị trí lô đất. Cụ thể như sau:

- Hệ số K1: 1,0 - 1,5 (vị trí mặt tiền đường)

Đối với lô đất có 2 mặt tiền đường sẽ được xác định riêng.

- Hệ số K2: 1,0 - 2,0 (vị trí thuận lợi cho kinh doanh, sinh hoạt).

- K3: 0,7 (vị trí trong ngõ hẻm).

- K4: 0,6 (xa mặt đường).

- K5: 0,5 (không thuận lợi về kinh doanh, sinh hoạt)

III- PHƯƠNG PHÁP TÍNH GIÁ TRỊ ĐẤT ĐÔ THỊ:

Tính giá trị của lô đất theo công thức sau:

G^Đ: sch.Đ x G^Đ_TC x Ki (i : 1 - n)

Trong đó:

G^Đ: Giá trị của lô đất

Sch.Đ: Diện tích chiến đất (bao gồm đất theo nhà-đất dư phía trước, phía sau, bên hông thuộc phạm vi nhà) được xác định theo thực tế của Tổ kỹ thuật cơ sở.

Ki (i: Từ 1 đến n): Hệ số kể đến ảnh hưởng của vị trí lô đất (xác định theo biên bản giám định của Tổ kỹ thuật cơ sở).

K = 0

K không thể là 1 số âm.

(Xem phần ví dụ minh hoạt phía sau).