QUYẾT ĐỊNH

DUYỆT ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH CHI TIẾT XÂY DỰNG TỶ LỆ 1/2000 PHƯỜNG BỬU HÒA, THÀNH PHỐ BIÊN HÒA, TỈNH ĐỒNG NAI

ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI

Căn cứ Luật Tổ chức Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân ngày 26/11/2003;

Căn cứ Luật Xây dựng ngày 26/11/2003;

Căn cứ Nghị định số 08/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005 của Chính phủ về quy hoạch xây dựng;

Căn cứ Quyết định số 227/QĐ-TTg ngày 16/11/2003 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung thành phố Biên Hòa;

Căn cứ Thông tư số 07/2008/TT-BXD ngày 07/4/2008 của Bộ Xây dựng về việc hướng dẫn lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch xây dựng;

Căn cứ Quyết định số 4115/QĐ.CT.UBT ngày 10/11/1998 của Chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 phường Bửu Hòa, thành phố Biên Hòa và Quyết định số 247/QĐ.CT.UBT ngày 18/01/2001 của Chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai về việc phê duyệt bản đồ chồng ghép quy hoạch chi tiết và giải thửa đất của phường Bửu Hòa tỷ lệ 1/2000;

Căn cứ Quyết định số 5951/QĐ-UBND ngày 14/6/2006 của Chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai về việc phê duyệt nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 phường Bửu Hòa, thành phố Biên Hòa;

Xét hồ sơ điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 phường Bửu Hòa, thành phố Biên Hòa do Công ty TNHH Xây dựng Kiến trúc Miền Nam lập tháng 3/2009;

Xét đề nghị của Giám đốc Sở Xây dựng Đồng Nai tại Tờ trình số 234/TTr-SXD ngày 03/9/2009,

QUYẾT ĐỊNH:

Điều 1. Phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 phường Bửu Hòa, thành phố Biên Hòa với các nội dung chính như sau:

1. Vị trí và quy mô điều chỉnh quy hoạch

a) Vị trí: Phạm vi giới hạn phường Bửu Hòa như sau:

- Phía Đông : Giáp sông Đồng Nai.

- Phía Tây Nam : Giáp xã Bình An - tỉnh Bình Dương.

- Phía Đông Nam : Giáp phường Tân Vạn - thành phố Biên Hòa.

- Phía Tây : Giáp xã Hóa An - thành phố Biên Hòa.

b) Quy mô, tỷ lệ lập quy hoạch:

Diện tích tự nhiên toàn phường Bửu Hòa là 418,74 ha (trong đó diện tích điều chỉnh là 360,77 ha, còn lại diện tích quy hoạch các chức năng khác là 57,97 ha).

- Tổng diện tích lập quy hoạch khoảng: 360,77 ha.

- Quy mô dân số: Năm 2010 khoảng 19.800 người.

Năm 2020 khoảng 24.850 người.

- Tỷ lệ lập hồ sơ: 1/2000.

2. Tính chất, mục tiêu lập quy hoạch

- Phường Bửu Hòa với chức năng chính là khu dân cư đô thị hiện hữu cùng với những di tích lịch sử, công trình văn hóa, tín ngưỡng dân gian và công trình hành chính, y tế, giáo dục thiết yếu đảm bảo hoạt động của 01 đơn vị hành chính cấp phường được phê duyệt quy hoạch năm 1998. Quá trình xây dựng và phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn phường đã có những biến đổi, do đó cần phải lập quy hoạch điều chỉnh nhằm đáp ứng nhu cầu cải tạo, chỉnh trang đô thị theo kịp tình hình phát triển thực tế tại địa phương, định hướng dự báo trước cho tình hình phát triển dài hạn trong tương lai đến năm 2020.

- Cụ thể hóa quy hoạch chung thành phố Biên Hòa đã được điều chỉnh năm 2003, theo hướng điều chỉnh cơ cấu phân khu chức năng sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch giao thông.

- Tạo cơ sở pháp lý cho việc tiến hành triển khai việc xây dựng, quản lý xây dựng và đầu tư xây dựng theo Luật Xây dựng.

- Tạo căn cứ cho các công tác nghiên cứu tiếp theo về hoàn thiện hệ thống hạ tầng kỹ thuật, xác định cốt chuẩn cho các khu vực, thiết kế đô thị cho toàn bộ địa bàn phường.

3. Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật.

Các chỉ tiêu áp dụng cho quy hoạch cải tạo đơn vị ở (tương đương diện tích phường) tại phường Bửu Hòa như sau: (QCXDVN 01:2008/BXD).

- Đất đơn vị ở: ≥08m²/người;

- Đất cây xanh: ≥02m²/người;

- Đất công cộng (giáo dục): ≥2,7m²/người.

Tiêu chuẩn đất cây xanh 02m²/người được tính cho các khu dân cư hiện hữu, diện tích cây xanh được bổ sung trong phạm vi các dự án nhà ở được triển khai mới trên địa bàn phường.

4. Quy hoạch sử dụng đất và giao thông đã được duyệt

Căn cứ quy hoạch chi tiết phường Bửu Hòa tỷ lệ 1/2000 đã được Chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt tại Quyết định số 4115/QĐ.CT.UBT ngày 10/11/1998, kèm theo những điều chỉnh quy hoạch cục bộ trên địa bàn phường trong thời gian qua.

BẢNG THỐNG KÊ HIỆN TRẠNG QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT

5. Nội dung điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất

- Cơ bản giữ nguyên các lô đất ở hiện hữu đã sử dụng ổn định, chuyển đổi sang đất ở hiện hữu đối với những diện tích đất tăng lên do hủy bỏ một số tuyến quy hoạch đường hẻm không khả thi đối với những khu vực có mật độ dân cư đông, sau khi điều chỉnh có xu hướng tăng diện tích cụ thể như sau:

+ Chuyển đổi một số lô đất dự án thành đất ở hiện hữu do dân cư tại đây dần phát triển ổn định, sẽ gây khó khăn cho công tác đền bù, giải tỏa.

+ Cập nhật hiện trạng phát triển dân cư từ một số dự án các khu nhà ở phía Bắc và phía Đông của phường.

+ Ngoài ra còn một phần diện tích đất ở hiện hữu chuyển thành đất giao thông do nắn tuyến, mở rộng lộ giới theo quy định và hoàn thiện góc vát một số tuyến giao thông.

- Điều chỉnh theo hướng ổn định diện tích đất dịch vụ đô thị theo ranh công trình hiện hữu, cập nhật các văn phòng khu phố, giữ lại các công trình công cộng kiên cố, đặc biệt là khu chợ Đồn đặc trưng lâu năm của thành phố Biên Hòa.

+ Đất giáo dục có xu hướng tăng do việc quy hoạch khu tổng hợp giáo dục liên phường trên địa bàn phường, do vậy, đất công trình thương mại - dịch vụ sẽ giảm để dành đất cho giáo dục.

+ Chuyển đất xây dựng trạm truyền thanh và nhà văn hóa và đất nhà vườn xây dựng mới kế cận sang đất giáo dục (khu tổng hợp giáo dục liên phường), đồng thời trạm truyền thanh và nhà văn hóa chuyển lên khu công trình thương mại - dịch vụ phía trên.

+ Chuyển phần đất giáo dục (nhà trẻ mẫu giáo) phía Bắc phường qua chức năng đất ở theo dự án - xây dựng biệt thự sau khi quy hoạch khu tổng hợp giáo dục liên phường kế cận.

+ Hủy bỏ quy hoạch trường mẫu giáo gần đình Tân Bản và quy hoạch trường mới tại khu đất nhà vườn xây dựng mới gần chùa Tân Sơn.

- Đất phát triển dự án trên địa bàn phường bao gồm:

Đất xây dựng chung cư: Bố trí loại hình đất xây dựng chung cư tại một số điểm phù hợp nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở mới, nhà ở tái định cư phục vụ chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất trên địa bàn phường cụ thể như sau:

+ Cập nhật hai cụm chung cư hai bên đường QH-D6 hướng ra bờ sông Đồng Nai (lô I.13 và I.19) thuộc dự án quy hoạch chi tiết cảnh quan dọc trục đường ven sông Đồng Nai.

+ Chuyển đổi chức năng đất ở dự án nhà vườn xây dựng mới khu đất giáp ranh tịnh xá Ngọc Uyển thành đất ở theo dự án - xây dựng chung cư sau khi cập nhật tuyến đường tránh của thành phố (lô III.18).

+ Chuyển đổi chức năng đất ở dự án nhà vườn xây dựng mới khu đất giáp phía Đông đường Nguyễn Ái Quốc và phía Nam đường sắt thành đất ở theo dự án - xây dựng chung cư (lô III.22).

+ Chuyển đổi chức năng đất công nghiệp khu đất giáp ranh chùa Quan Âm Tu Viện và cây xanh cách ly khu công nghiệp thành đất ở theo dự án - xây dựng chung cư (lô III.26).

+ Chuyển đổi chức năng đất công nghiệp khu đất III.27 thành đất ở theo dự án - xây dựng chung cư sau khi cập nhật tuyến đường tránh của thành phố và di dời các cơ sở sản xuất công nghiệp ra khỏi thành phố.

Đất xây dựng nhà liên kế: Bố trí loại hình đất xây dựng nhà liên kế tại một số điểm phù hợp.

Đất xây dựng biệt thự: Điều chỉnh tên gọi đất ở dự án nhà vườn xây dựng mới theo quy hoạch đã được duyệt chuyển đổi thành đất ở theo dự án - xây dựng biệt thự thống nhất theo các dự án đã được phê duyệt như: Dự án quy hoạch chi tiết cảnh quan dọc trục đường ven sông Đồng Nai và dự án khu dân cư phục vụ tái định cư phía Nam phường Bửu Hòa, cụ thể như sau:

+ Chuyển phần đất giáo dục (nhà trẻ mẫu giáo) phía Bắc phường qua chức năng đất ở theo dự án - xây dựng biệt thự sau khi quy hoạch khu tổng hợp giáo dục liên phường.

+ Chuyển phần đất công nghiệp thuộc DNTN Giày da Sao Khuê qua chức năng đất ở theo dự án - xây dựng biệt thự sau khi di dời các cơ sở sản xuất công nghiệp ra khỏi phường theo định hướng của thành phố.

+ Một số chức năng đất cây xanh, trường học, đất công nghiệp, đất dự trữ phát triển đô thị và đất giao thông tại khu vực cập nhật tuyến đường tránh thành phố và mỏ đá đang khai thác chuyển đổi thành đất ở theo dự án - xây dựng biệt thự cho phù hợp.

+ Ngoài ra, một phần nhỏ đất ở theo dự án nhà vườn xây dựng mới được điều chỉnh chuyển thành đất ở hiện hữu, dự án trường học, đất giao thông của một số tuyến quy hoạch mới…

- Bố cục lại các mảng xanh đô thị cho phù hợp trên cơ sở cân đối lại hệ thống các quỹ đất đồng thời có sự đầu tư tốt cho hạng mục cây xanh tập trung và đặc biệt là cây xanh đường phố và cây xanh cảnh quan ven sông rạch:

+ Xây dựng công viên văn hóa - TDTT quy mô 8,34 ha.

+ Xây dựng cây xanh cách ly ven sông Đồng Nai, rạch Thủ Huồng, rạch phía Tây giáp Bình Dương và cây xanh cách ly đường điện cao thế theo quy hoạch chung của thành phố Biên Hòa.

- Đất công trình tôn giáo - tín ngưỡng, di tích trên địa bàn phường được quy hoạch theo hướng ổn định diện tích và giữ nguyên hiện trạng.

- Đất hạ tầng kỹ thuật giữ nguyên hiện trạng quy hoạch sử dụng đất.

- Đất dự kiến phát triển du lịch hình thành khi cập nhật mỏ đá đang khai thác phía Tây của phường (theo định hướng phát triển của thành phố, mỏ đá này sẽ ngưng khai thác vào năm 2010).

- Cập nhật các dự án đã được phê duyệt, triển khai: Khu nhà ở Công ty Minh Luận, khu nhà ở Codona, khu tái định cư, khu nhà ở lò gạch Hồng Tâm, dự án khách sạn, trạm bơm tăng áp, dự án quy hoạch chi tiết cảnh quan dọc trục đường ven sông Đồng Nai có quy hoạch hệ thống kè lại bờ sông Đồng Nai… cũng như các khu dân cư đã và đang triển khai thực hiện.

- Thực hiện điều chỉnh một số nội dung khác theo phụ lục.

(Phụ lục kèm theo).

6. Nội dung điều chỉnh quy hoạch giao thông

- Việc cập nhật các dự án (tuyến đường tránh của thành phố, mỏ đá đang khai thác, các dự án tái định cư của phường và các khu dự án nhà ở trên địa bàn phường) ảnh hưởng đến mạng lưới khung giao thông của phường, giảm lộ giới toàn tuyến đường Bùi Hữu Nghĩa xuống còn 26m (so với quy hoạch chung được duyệt là 30m) giảm thiểu việc giải tỏa, đền bù trên tuyến đường Bùi Hữu Nghĩa hiện nay đã ổn định.

- Cập nhật nút giao thông khác cốt đường tránh thành phố và đường Nguyễn Ái Quốc.

- Hủy bỏ quy hoạch toàn bộ các tuyến giao thông nằm trong phần đất mỏ đá đang khai thác, giữ lại tuyến QH-D17 và QH-D18 (đoạn từ đường Nguyễn Tri Phương xuống QH-D17).

- Nắn lại tuyến QH-D3 kết nối với phường Tân Vạn sau khi phường này cập nhật mỏ đá đang khai thác.

- Cập nhật mạng lưới giao thông thuộc các dự án trên địa bàn phường: Dự án quy hoạch chi tiết cảnh quan dọc trục đường ven sông Đồng Nai (phường Bửu Hòa, xã Hóa An), dự án khu dân cư tái định cư phía Nam.

a) Giao thông chính cấp đô thị:

- Đường Bùi Hữu Nghĩa (liên tỉnh lộ 16) có lộ giới 26m (6m - 6,5m - 1m - 6,5m - 6m).

- Đường Nguyễn Tri Phương (Quốc lộ 1 cũ): Có lộ giới 26m (7m - 12 m - 7m).

- Đường sắt: Lộ giới 35m (5m - 7,5m - 10m - 7,5m - 5m), phần dành cho tàu hỏa rộng 10m.

- Đường Nguyễn Ái Quốc (Quốc lộ 1K): Lộ giới 55m (6m - 6m - 5m -10,5m - 1m - 10,5m - 5m - 6m - 5m).

- Đường vành đai thành phố (đường tránh): Theo định hướng quy hoạch giao thông thành phố Biên Hòa đã được duyệt, từ nút giao thông khác cote giáp ranh xã Hóa An đến giáp ranh phường Tân Vạn có lộ giới 60m (8m - 7m - 5m - 7,5m - 5m - 7,5m - 5m - 7m - 8m).

b) Giao thông cấp khu ở:

Bao gồm các trục đường liên thông các khu ở trong phường, hợp cùng mạng giao thông chính tạo ra mạng giao thông cho toàn phường kết nối với mạng lưới đường chính của thành phố, thay đổi do cập nhật các dự án đã được phê duyệt và đang thực hiện.

- Đường QH - D1 có lộ giới 26m (7m - 12m - 7m).

- Đường QH - D2 có lộ giới 20,5m (5m - 10,5m - 5m).

- Đường QH - D3 có lộ giới 20,5m (5m - 10,5m - 5m).

- Đường Nguyễn Thị Tồn (hậu Pouchen) có lộ giới 20,5m (5m - 10,5m - 5m).

- Đường QH - D5 có lộ giới 17,5m (5m - 7,5m - 5m).

- Đường dự án - A2 có lộ giới 19m (5m - 9m - 5m).

c) Mạng giao thông nội bộ:

Bao gồm các trục đường ngắn, lộ giới nhỏ phục vụ nhu cầu đi lại trong khu ở, nối liền các trục đường đối nội, giao thông giữ nguyên khung giao thông chính, điều chỉnh hủy bỏ quy hoạch hẽm giao thông nội bộ không khả thi.

- Đường QH - D4 (đoạn từ đường Nguyễn Thị Tồn đến đường Bùi Hữu Nghĩa), QH - D6, QH - D7, QH - D8, QH - D9, QH - D10, QH - D11, QH - D12, QH - D13, QH - D14, QH - D15 (đoạn từ đường sắt đến đường QH - D14), QH - D16, QH - D17, QH - D18, QH - D19, QH - D20, A9, A10, B4 có lộ giới 17,5m (5m - 7,5m - 5m).

- Đường QH - D21; A1, A3, A4, A5, A6, A7, A8, A11, A13, A15, B12, C2, C4, C5, C6 có lộ giới 14m (4m - 6m - 4m).

- Đường QH - D4 (đoạn từ đường QH - D10 đến QH - D9), QH - D15 (đoạn từ đường QH - D14 đến ranh phường Tân Vạn), QH - D22, QH - D23 (đoạn từ đường sắt đến đường Nguyễn Tri Phương), QH - D24, QH - D25, QH - D26, QH - D27, QH - D28, QH - D29; B6, B8, B10 có lộ giới 12m (3m - 6m - 3m).

- Đường QH - D23 (đoạn từ Nguyễn Tri Phương đến QH - D24), QH - D30, QH - D31, QH - D32, QH - D33, QH - D34, QH - D35, QH - D36, QH - D37, QH - D38, QH - D39, QH - D40, C8 có lộ giới 09m (1,5m - 6m - 1,5m).

- Đường B1, B2, B3 có lộ giới 10m (2m - 6m - 2m).

- Ngoài ra còn có mạng đường hẻm được quy hoạch mới và mở rộng, lộ giới từ 05m đến 07m.

(Phụ lục kèm theo).

7. Tổng hợp bảng cân bằng đất đai sau khi điều chỉnh

BẢNG THỐNG KÊ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐIỀU CHỈNH

(Dân số dự kiến đến năm 2020 khoảng 24.850 người)

8. Dự kiến những khu vực ưu tiên phát triển, những hạng mục ưu tiên đầu tư

a) Giai đoạn đến 2015:

Về quy hoạch sử dụng đất: Ưu tiên đầu tư xây dựng các dự án lớn trên địa bàn phường Bửu Hòa để thay đổi căn bản bộ mặt đô thị.

- Thúc đẩy triển khai các dự án khu nhà ở Công ty Minh Luận, khu nhà ở Codona, khu nhà ở lò gạch Hồng Tâm cùng các dự án khách sạn, trạm bơm tăng áp… cũng như các khu dân cư đã và đang triển khai thực hiện nhằm ổn định dân cư tại phường.

- Về chức năng công cộng: Ưu tiên đầu tư dự án khu tổng hợp giáo dục liên phường để phục vụ tốt nhu cầu giáo dục cho phường Bửu Hòa nói riêng và các khu vực lân cận.

- Ưu tiên đầu tư xây dựng công viên trung tâm và hệ thống công viên cây xanh dọc rạch Thủ Huồng, tạo bộ mặt cảnh quan đẹp cho phường. Đồng thời thúc đẩy xây dựng hoàn thiện hệ thống cây xanh cách ly đường điện cao thế đi qua phường trong thời gian tới.

Về quy hoạch giao thông: Ưu tiên đầu tư xây dựng các tuyến đường giao thông chính trên địa bàn phường nhằm định hình khung giao thông chính cho phường.

- Cải tạo và nâng cấp hạ tầng tuyến đường Bùi Hữu Nghĩa.

- Đầu tư hệ thống cây xanh đường phố cho các tuyến Bùi Hữu Nghĩa, Nguyễn Tri Phương, Nguyễn Ái Quốc, Nguyễn Thị Tồn.

- Bắt đầu định hình và đầu tư xây dựng tuyến đường tránh của thành phố để thu hút đầu tư vào phường cũng như thành phố nói chung.

- Ưu tiên đầu tư xây dựng các tuyến đường chính của phường: QH - D1; QH - D2 (từ đường tránh đến đường Bùi Hữu Nghĩa); QH - D4 (từ đường Nguyễn Thị Tồn đến đường dự án - A2); Các tuyến đường kết nối các dự án và các khu dân cư hiện hữu như QH - D5, QH - D6, QH - D7, QH - D8, QH - D9, QH - D10, QH - D23, QH - D27.

- Việc ưu tiên triển khai các dự án tại phường sẽ giúp cho mạng lưới giao thông nội bộ, giao thông liên kết trong phường hình thành ổn định.

- Tăng cường quản lý về chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng theo đúng quy hoạch.

b) Giai đoạn đến 2020:

- Hoàn thiện mạng lưới giao thông toàn phường với hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh.

- Chỉnh trang, thiết kế đô thị cho các tuyến phố.

Điều 2. Trên cơ sở quy hoạch điều chỉnh được duyệt, UBND thành phố Biên Hòa có trách nhiệm:

1. Ban hành quy định quản lý xây dựng theo quy hoạch phường Bửu Hòa sau khi có văn bản thỏa thuận của Sở Xây dựng. Quy định quản lý xây dựng cần nêu rõ chỉ giới các đường hẻm, khoảng lùi, tầng cao, mật độ xây dựng công trình cho từng đường hẻm, thời gian ban hành quy định quản lý là 30 ngày kể từ ngày có quyết định phê duyệt điều chỉnh quy hoạch.

2. UBND thành phố Biên Hòa và UBND phường Bửu Hòa có trách nhiệm công bố công khai cho nhân dân và các đơn vị kinh tế xã hội liên quan trên địa bàn nội dung điều chỉnh quy hoạch, cùng nghiêm chỉnh thực hiện theo quy hoạch đã phê duyệt.

3. Căn cứ hồ sơ điều chỉnh quy hoạch xây dựng tỷ lệ 1/2000 phường Bửu Hòa đã được phê duyệt và tình hình phát triển kinh tế xã hội, UBND thành phố Biên Hòa chỉ đạo các phòng, ban chuyên môn và UBND phường Bửu Hòa lập danh mục các dự án ưu tiên đầu tư công bố kèm theo Quy định quản lý xây dựng làm cơ sở cho việc tổ chức cấp giấy phép xây dựng tạm.

4. Rà soát, kiến nghị lập thủ tục điều chỉnh các quy hoạch chuyên ngành có liên quan đến địa bàn phường Bửu Hòa theo quy định của pháp luật.

Điều 3. Quyết định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày ký.

Điều 4. Chánh Văn phòng UBND tỉnh, Giám đốc các Sở: Xây dựng, Kế hoạch và Ðầu tư, Tài nguyên và Môi trường, Giao thông Vận tải, Tài chính, Chủ tịch UBND thành phố Biên Hòa, Chủ tịch UBND phường Bửu Hòa, Thủ trưởng các đơn vị và các cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này./.