QUYẾT ĐỊNH

VỀ VIỆC BAN HÀNH ĐIỀU LỆ QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH CHI TIẾT KHU VỰC NGÒI - CẦU TRẠI, TỶ LỆ 1/500;
Địa điểm: xã Trung Văn, huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội

ỦY BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Căn cứ Luật Tổ chức Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân ngày 26/11/2003;
Căn cứ Luật Xây dựng;
Căn cứ Pháp lệnh Thủ đô Hà Nội;
Căn cứ Nghị định số 08/2005/NĐ-CP, ngày 24/01/2005 của Chính phủ về quy hoạch xây dựng;
Căn cứ Thông tư số 15/2005/TT-BXD ngày 19/8/2005 của Bộ Xây dựng hướng dẫn lập, thẩm định, phê duyệt Quy hoạch Xây dựng;
Căn cứ Quyết định số 224/2006/QĐ-UBND ngày 11 tháng 12 năm 2006 của Ủy ban nhân dân Thành phố về việc phê duyệt Quy hoạch chi tiết Khu vực Ngòi - Cầu Trại, tỷ lệ 1/500 tại xã Trung Văn, huyện Từ Liêm, Hà Nội;
Theo đề nghị của Giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc,

QUYẾT ĐỊNH

Điều 1. Ban hành kèm theo Quyết định này “Điều lệ quản lý xây dựng theo quy hoạch chi tiết Khu vực Ngòi - Cầu Trại tỷ lệ 1/500 xã Trung Văn, huyện Từ Liêm, Hà Nội”.

Điều 2. Quyết định này có hiệu lực sau 10 ngày kể từ ngày ký.

Điều 3. Chánh Văn phòng Ủy ban nhân dân Thành phố, Giám đốc các Sở: Quy hoạch Kiến trúc, Kế hoạch và Đầu tư, Tài nguyên Môi trường và Nhà đất, Xây dựng, Giao thông công chính, Tài chính; Chủ tịch UBND huyện Từ Liêm, Chủ tịch UBND xã Trung Văn; Giám đốc Công ty cổ phần Kinh doanh phát triển nhà và đô thị Hà Nội; Thủ trưởng các Sở, Ban, Ngành, các tổ chức, cơ quan và cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này.

ĐIỀU LỆ

QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH THI TIẾT KHU VỰC NGÒI - CẦU TRẠI, TỶ LỆ 1/500
(Ban hành theo Quyết định số 225/2006/QĐ-UBND ngày 11 tháng 12 năm 2006 của UBND Thành phố Hà Nội)

Chương 1.

QUY ĐỊNH CHUNG

Điều 1. Điều lệ này hướng dẫn việc quản lý xây dựng, sử dụng các công trình theo đúng đồ án Quy hoạch chi tiết Khu vực Ngòi - Cầu Trại, tỷ lệ 1/500 tại xã Trung Văn, huyện Từ Liêm, Hà Nội đã được phê duyệt theo Quyết định số 224/2006/QĐ-UBND, ngày 11 tháng 12 năm 2006 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội.

Điều 2. Ngoài những quy định trong Điều lệ này, việc quản lý xây dựng tại khu vực Ngòi - Cầu Trại còn phải tuân thủ các quy định khác của pháp luật có liên quan.

Điều 3. Việc điều chỉnh, bổ sung hoặc thay đổi Điều lệ phải được Ủy ban nhân dân Thành phố xem xét, quyết định.

Điều 4. Giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc, Giám đốc Sở Xây dựng, Chủ tịch UBND huyện Từ Liêm chịu trách nhiệm trước Chủ tịch UBND Thành phố về việc quản lý xây dựng tại khu vực Ngòi - Cầu Trại theo đúng quy hoạch được duyệt và quy định của pháp luật.

Chương 2.

QUY ĐỊNH CỤ THỂ

Điều 5. Phạm vi và quy mô:

* Tổng diện tích: 140.380 m²

* Địa điểm: xã Trung Văn, huyện Từ Liêm, Hà Nội

* Phạm vi, ranh giới:

- Phía Bắc giáp khu đô thị mới Trung Văn.

- Phía Tây giáp khu dân cư hiện có và tỉnh Hà Tây.

- Phía Đông giáp thôn Phùng Khoang, xã Trung Văn.

- Phía Nam giáp tỉnh Hà Tây.

Điều 6. Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất khu vực Ngòi - Cầu Trại như sau:

Tổng diện tích đất quy hoạch: 140.380m²;

Bao gồm:

- Đất đường nhánh (MCN>=13,5m): 34.040m²;

- Đất công trình công cộng thành phố: 18.170m²;

- Đất nhà trẻ, mẫu giáo: 8.980m²;

- Đất nhà ở cao tầng: 28.260m²;

- Đất công trình hỗn hợp: 18.800m²;

- Đất nhà ở thấp tầng, nhà liền kế có vườn: 30.080m²;

Toàn bộ diện tích đất xây dựng trong khu đất được chia thành 16 ô đất với các chức năng như sau:

- Đất công trình công cộng thành phố, gồm 2 lô đất (ký hiệu CC1, CC2)

- Đất cây xanh, vườn hoa, gồm 2 lô đất (ký hiệu CX1, CX2).

- Đất công trình hỗn hợp, gồm 3 lô đất (ký hiệu HH1, HH2, HH3).

- Đất nhà trẻ, mẫu giáo, gồm 1 lô đất (ký hiệu NT).

- Đất nhà ở chung cư cao tầng, gồm 4 lô đất (ký hiệu CT1, CT2, CT3, CT4).

- Đất nhà ở thấp tầng, nhà liền kế có vườn, gồm 4 lô đất (ký hiệu TT1, TT2, TT3, TT4).

- Phần còn lại là đất đường nhánh.

Điều 7. - Đất công trình công cộng thành phố có tổng diện tích 18.170m², gồm 2 lô đất (có ký hiệu CC1, CC2).

Các chỉ tiêu cho lô đất được quy định cụ thể như sau:

- Các yêu cầu về quy hoạch kiến trúc:

+ Hình thức kiến trúc hiện đại, màu sắc công trình, cây xanh, sân vườn, phù hợp với quy hoạch chung của khu vực và chức năng sử dụng của từng công trình. Tường rào bao quanh công trình phải đẹp, thoáng, không che chắn tầm nhìn.

+ Chỉ giới xây dựng, khoảng lùi công trình và các chỉ tiêu sử dụng đất khi lập dự án cụ thể phải tuân thủ các điều kiện đã được xác định của quy hoạch, nếu điều chỉnh theo nhu cầu cụ thể cần tuân thủ các quy định của “Quy chuẩn xây dựng Việt Nam”.

+ Công trình công cộng khu vực và thành phố, phục vụ chung cho dân cư khu vực và Thành phố, bố trí 2 bên trục đường chính đi vào khu đất, được xây dựng cao tầng. Phần đất này hiện đang là nghĩa trang công giáo và vườn cây ăn quả của địa phương. Trước mắt nghĩa trang này có thể tồn tại tạm thời, tuyệt đối không chôn thêm mộ mới, khi Thành phố xác định được vị trí thay thế, sẽ di chuyển để thực hiện theo quy hoạch, (khi lập dự án thi công xây dựng tuyến đường cần khảo sát các công trình ngầm và nổi trong khu vực nghĩa trang để có giải pháp thích hợp, trên nguyên tắc đảm bảo chiều rộng lòng đường theo quy hoạch).

- Các yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật:

+ Bố trí chỗ đỗ xe riêng cho từng công trình, có lối ra vào thuận tiện, không sử dụng lòng đường, vỉa hè để đỗ xe.

+ Nước thải được xử lý sơ bộ bên trong ô đất, sau đó thoát vào hệ thống cống thoát nước bẩn xung quanh ô đất. Rác thải được thu gom và vận chuyển đến khu xử lý rác của Thành phố (theo hợp đồng với các đơn vị có chức năng làm vệ sinh môi trường).

+ Nước mưa được thoát vào hố thu nước bên trong ô đất rồi thoát vào hệ thống cống đặt tại các trục đường giao thông. Các hố thu phải có lưới chắn rác, hố thu cặn và được nạo vét định kỳ. Giếng thăm phải dễ kiểm tra và được nạo vét định kỳ.

+ Nguồn nước cấp cho các công trình được lấy trực tiếp từ tuyến ống phân phối chính đặt trong khu đô thị.

+ Bố trí xây dựng trạm biến áp riêng trong phạm vi ô đất.

Điều 8. - Đất cây xanh, vườn hoa có tổng diện tích 2.050m², gồm 2 lô đất (có ký hiệu CX1, CX2).

- Các yêu cầu về quy hoạch kiến trúc:

+ Chủ yếu trồng cây xanh, thảm cỏ và các sân chơi cho trẻ em, đường dạo, đài phun nước, ghế đá, hệ thống chiếu sáng và một số công trình phục vụ có quy mô nhỏ như quán hoa, quán sách, không xây dựng công trình có chức năng khác.

+ Cây trồng sử dụng nhiều chủng loại, đảm bảo xanh tươi cho cả bốn mùa.

- Các yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật:

+ Bố trí lối ra vào thuận tiện cho người đi bộ, kết cấu đường đa dạng.

+ Đảm bảo chiếu sáng từng khu vực, đảm bảo vệ sinh môi trường và cảnh quan trong khu vực.

Điều 9.

- Đất công trình hỗn hợp có tổng diện tích 18.800m², gồm 3 lô đất (có ký hiệu HH1, HH2, HH3)

Các chỉ tiêu cho lô đất được quy định cụ thể như sau:

- Các yêu cầu về quy hoạch kiến trúc:

+ Công trình hỗn hợp bao gồm: Văn phòng, Trung tâm thương mại, Khách sạn, Nhà ở trung và cao cấp; sử dụng tầng hầm hoặc tầng 1 cho nhu cầu đỗ xe và hệ thống kỹ thuật, dịch vụ công cộng, thương mại; tỷ lệ nhà ở chiếm khoảng 30% diện tích sàn (không kể phần diện tích sàn dành cho mục đích công cộng).

+ Ô HH2 có một phần đất do sư đoàn 361 quản lý, sử dụng khi lập dự án đầu tư xây dựng Chủ đầu tư cần làm việc cụ thể với Bộ Quốc phòng, sư đoàn 361 và Công ty Cổ phần Đầu tư An Lạc để cùng phối hợp thực hiện theo quy hoạch.

- Các yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật: Như Điều 7.

Điều 10. - Đất nhà trẻ, mẫu giáo, có diện tích 8.980m², gồm 1 lô đất (có ký hiệu NT).

Các chỉ tiêu cho lô đất được quy định cụ thể như sau:

- Các yêu cầu về quy hoạch kiến trúc:

+ Khi thiết kế xây dựng công trình cần tuân thủ các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật đã khống chế về chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất … Nếu cần điều chỉnh theo nhu cầu cụ thể cần tuân thủ các quy định của Quy chuẩn xây dựng Việt Nam và được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Hình thức công trình phải đẹp và đảm bảo hài hòa với các công trình lân cận, đặc biệt phù hợp với từng cấp học, đóng góp bộ mặt kiến trúc cho khu trung tâm công cộng của khu dân cư.

+ Các công trình khi thiết kế và thi công cần chú ý cho đối tượng là học sinh khuyết tật (nếu có).

- Các yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật: Như Điều 7.

Điều 11. - Đất nhà ở chung cư cao tầng có tổng diện tích 28.260 m², gồm 4 lô đất (có ký hiệu CT1, CT2, CT3, CT4).

Các chỉ tiêu cho lô đất được quy định cụ thể như sau:

* Trong đó 2 ô đất CT1 và CT2 với tổng diện tích đất là 12.400 m2 được xác định trả lại cho Thành phố để làm quỹ nhà chính sách (theo nguyên tắc 20% đất ở, thống nhất với đề nghị của Công ty Kinh doanh phát triển nhà và đô thị Hà Nội tại công văn số 639/CV-HANHUD ngày 11/10/2006), theo quy định tại Quyết định số 153/2006/QĐ-UBND ngày 31/8/2006 của UBND Thành phố.

- Các yêu cầu về quy hoạch kiến trúc:

+ Khi thiết kế công trình cần tuân thủ các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật đã khống chế về chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất đã khống chế trên bản vẽ quy hoạch sử dụng đất.

+ Từ tầng 6 trở lên không được thiết kế ban công.

+ Mặt đứng ngoài nhà của các công trình nên đồng nhất, chất liệu, hình thức và màu sắc thể hiện mặt ngoài phải tương đồng. Không được sơn quét các màu đen, màu tối sẫm và trang trí các chi tiết phản mỹ thuật. Trừ những trường hợp đặc biệt cần có thoả thuận của cơ quan chức năng có thẩm quyền.

+ Các công trình nhà ở cao tầng, tầng 1 được sử dụng làm dịch vụ công cộng kết hợp chỗ để xe và khu xử lý kỹ thuật phục vụ cho bản thân công trình.

+ Tầng 1 của các công trình cao tầng có thể xây dựng trùng chỉ giới đường đỏ.

+ Công trình nhà ở cao tầng được xây dựng theo dạng hợp khối, kiến trúc dân tộc hiện đại gây được ấn tượng tốt song phải hài hòa với các công trình xung quanh.

+ Hình thức kiến trúc các công trình được nghiên cứu với dáng dấp đẹp, hiện đại, màu sắc hài hòa, phù hợp với chức năng sử dụng. Cần tổ chức cây xanh, sân vườn và đường nội bộ kết hợp với việc bố trí nơi đỗ xe, cấp điện, cấp nước … đảm bảo yêu cầu sử dụng.

+ Đảm bảo chịu lực, phòng chống cháy nổ, động đất … theo đúng quy định hiện hành.

- Các yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật:

+ Bố trí chỗ đỗ xe riêng cho từng công trình, có lối ra vào thuận tiện, không sử dụng lòng đường, vỉa hè để đỗ xe.

+ Nước thải được xử lý sơ bộ bên trong ô đất, sau đó thoát vào hệ thống cống thoát nước bẩn xung quanh ô đất. Rác thải được thu gom và vận chuyển đến khu xử lý rác thải của Thành phố (theo hợp đồng với các đơn vị có chức năng làm vệ sinh môi trường).

+ Nước mưa được thoát vào hố thu nước bên trong ô đất rồi thoát vào hệ thống cống đặt tại các trục đường giao thông. Các hố thu phải có lưới chắn rác, hố thu cặn và được nạo vét định kỳ. Giếng thăm phải dễ kiểm tra và được nạo vét định kỳ.

+ Cấp nước thông qua trạm bơm và bể chứa cục bộ (sẽ được tính toán riêng tùy thuộc vào dự án đầu tư xây dựng các công trình đó).

+ Bố trí xây dựng trạm biến áp riêng trong phạm vi ô đất.

Điều 12. - Đất nhà ở thấp tầng, nhà liền kế có vườn có tổng diện tích 30.080 m², gồm 4 lô đất (có ký hiệu TT1, TT2, TT3, TT4).

Các chỉ tiêu cho lô đất được quy định cụ thể như sau:

- Các yêu cầu về quy hoạch kiến trúc:

+ Khi thiết kế công trình cần tuân thủ các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật đã khống chế về chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất trên bản vẽ quy hoạch sử dụng đất.

+ Hình thức kiến trúc dân tộc hiện đại gây được ấn tượng tốt song phải hài hòa với công trình xung quanh. Có thể sử dụng tường rào bao quanh, song độ cao dưới 2,4 mét, thoáng, không che chắn tầm nhìn.

+ Mặt ngoài nhà không được sơn quét các màu đen, màu tối sẫm và trang trí các chi tiết phản mỹ thuật. Trừ những trường hợp đặc biệt cần có thỏa thuận của cơ quan chức năng có thẩm quyền.

+ Ban công được nhô ra bằng nhau theo Quy chuẩn xây dựng Việt Nam, cốt cao độ các sàn của các công trình phải thống nhất.

+ Ưu tiên phòng ngủ, phòng khách quay ra hướng gió Đông Nam.

+ Đảm bảo ánh sáng, thông thoáng trong từng công trình và từng ô đất.

+ Ô đất TT4 có tổng diện tích: 5090m², trong đó có 4735m² của dự án khu Ngòi - Cầu Trại và 355m² thuộc dự án khu nhà ở Phùng Khoang do Công ty Cổ phần Đầu tư An Lạc làm chủ đầu tư (thực hiện theo quy hoạch mặt bằng dự án khu nhà ở Phùng Khoang, đã được Sở Quy hoạch - Kiến trúc chấp thuận tháng 4/2005 và dự án đầu tư xây dựng được cấp thẩm quyền phê duyệt). Khi lập dự án đầu tư xây dựng Chủ đầu tư cần phối hợp với Công ty Cổ phần Đầu tư An Lạc để thực hiện theo quy hoạch.

- Các yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật: Như Điều 7.

Điều 13. Các công trình đầu mối và hệ thống hạ tầng kỹ thuật:

- San nền: Cao độ nền khống chế được xác định tại các tim đường và các điểm giao nhau của mạng đường trong khu vực. Tại khu vực có chênh cao với nên các công trình đã xây dựng cần có biện pháp xử lý thích hợp để đảm bảo việc thoát nước và đi lại được bình thường.

- Thoát nước mưa: Hệ thống thoát nước mưa là hệ thống riêng hoàn toàn giữa thoát nước mưa và thoát nước bẩn.

- Cấp nước:

+ Hệ thống cấp nước được xác định như sau:

Đối với nhà ở và các công trình dưới 5 tầng được cấp nước trực tiếp từ các tuyến phân phối chính.

Đối với các công trình cao từ 5 tầng trở lên được cấp nước thông qua trạm bơm và bể chứa cục bộ (sẽ được tính toán riêng tùy thuộc vào dự án đầu tư xây dựng các công trình đó).

+ Bố trí các họng cứu hỏa tại các ngã ba, ngã tư đường giao thông thuận tiện cho việc lấy nước khi có cháy. Các họng cứu hỏa được đấu nối với đường ống cấp nước có đường kính D ≥ 110mm và bán kính phục vụ giữa các họng cứu hỏa khoảng 150m

- Cấp điện:

+ Nguồn điện cấp cho dự án lấy từ trạm 110/22KV Thanh Xuân ở phía Đông Bắc, thông qua tuyến cáp 22KV xây dựng dọc đường quy hoạch phía Bắc dự án. Trước mắt khi chưa xây dựng được tuyến cáp này thì có thể lấy nguồn tạm từ hệ thống hiện có, chi tiết cụ thể sẽ do ngành điện xem xét giải quyết.

+ Nguồn trung thế cấp cho các trạm hạ thế sử dụng thống nhất cấp điện áp 22KV.

+ Các tuyến 22KV dùng cáp ngầm. Mạng lưới trung thế được thiết kế theo phương pháp mạch vòng vận hành hở.

- Thoát nước bẩn và vệ sinh môi trường:

+ Hệ thống thoát nước bẩn là hệ thống cống riêng, nước thải được xử lý sơ bộ trước khi chảy vào hệ thống của Thành phố;

+ Rác thải của công trình cao tầng cần xây dựng hệ thống thu gom từ trên cao xuống bể rác cho từng đơn nguyên.

+ Đối với khu vực xây nhà ở thấp tầng có thể giải quyết rác theo hai phương thức:

Đặt các thùng rác nhỏ dọc theo các tuyến đường khoảng cách giữa các thùng rác là 50m/1 thùng thuận tiện cho dân đổ rác.

Xe chở rác thu gom theo giờ cố định, các hộ dân trực tiếp đổ rác vào xe.

+ Đối với các công trình công cộng, rác được thu gom thông qua hợp đồng trực tiếp với doanh nghiệp có chức năng thực hiện công tác vệ sinh môi trường đô thị của Thành phố.

+ Đối với các yếu tố môi trường khác phải được xử lý đảm bảo vệ sinh môi trường theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường.

Điều 14. Hệ thống giao thông:

- Mạng lưới đường nhánh: Có mặt cắt ngang điển hình rộng từ 13,5-21,25m

- Các tuyến đường nội bộ (lối vào nhà): được tính trong chỉ tiêu đất xây dựng công trình.

- Phần đường giao thông nằm trong đất do sư đoàn 361 quản lý, sử dụng, Chủ đầu tư liên hệ với sư đoàn 361 và Công ty Cổ phần Đầu tư An Lạc để cùng phối hợp nghiên cứu lập dự án đầu tư xây dựng, tránh chồng chéo.

- Bãi đỗ xe: Nhu cầu bãi đỗ xe phải đảm bảo đủ chỗ đỗ xe cho bản thân các công trình và nhu cầu đỗ xe từ nơi khác đến với thời gian đỗ ngắn (≤ 6 tiếng).

- Giao thông công cộng: Bố trí các tuyến xe buýt hoạt động trên các tuyến đường nhánh có mặt cắt ngang từ 21,25m trở lên, khoảng cách giữa các điểm dừng xe buýt từ 350m đến 500m.

Chương 3.

ĐIỀU KHOẢN THI HÀNH

Điều 15. Điều lệ này có hiệu lực thi hành sau 15 ngày kể từ ngày ký.

Điều 16. Các cơ quan có trách nhiệm quản lý xây dựng căn cứ đồ án Quy hoạch chi tiết và quy định cụ thể của Điều lệ này, để hướng dẫn thực hiện xây dựng theo quy hoạch và quy định của pháp luật.

Điều 17. Mọi vi phạm các điều khoản của Điều lệ này tùy theo hình thức và mức độ vi phạm sẽ bị xử phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.

Điều 18. Đồ án quy hoạch chi tiết Khu vực Ngòi - Cầu Trại, tỷ lệ 1/500, tại xã Trung Văn, huyện Từ Liêm, Hà Nội và bản Điều lệ này được lưu trữ tại các cơ quan sau đây để các tổ chức, cơ quan và nhân dân được biết và thực hiện:

- UBND Thành phố Hà Nội.

- Sở Quy hoạch - Kiến trúc.

- Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất.

- Sở Xây dựng.

- UBND huyện Từ Liêm.