Nghị định số 21-CP được Chính phủ ban hành năm 1996 nhằm sửa đổi, bổ sung Điều 5 và Điều 7 của Nghị định số 61/CP ngày 5 tháng 7 năm 1994 về mua bán và kinh doanh nhà ở. Đây là văn bản pháp lý quan trọng điều chỉnh trực tiếp các quy định về điều kiện bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê, phương pháp xác định giá bán nhà, giá đất khi chuyển quyền sử dụng đất, đồng thời giải quyết các vấn đề tài chính chuyển tiếp cho người mua nhà trước thời điểm Nghị định này có hiệu lực.

Phạm vi và đối tượng áp dụng của Nghị định

Nghị định áp dụng đối với các cơ quan quản lý nhà nước, Ủy ban nhân dân các cấp, các tổ chức, cá nhân liên quan đến hoạt động mua bán, kinh doanh nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước. Đối tượng được hưởng chính sách trực tiếp là người đang thuê diện tích nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước có nhu cầu mua lại để cải thiện điều kiện chỗ ở.

Các loại nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước không được phép bán

Theo quy định sửa đổi tại Điều 5, Nhà nước thực hiện bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê phần diện tích đang được thuê, ngoại trừ các loại nhà ở sau đây:

• Nhà ở nằm trong khu vực quy hoạch xây dựng các công trình khác hoặc quy hoạch cải tạo thành nhà ở mới.
• Nhà chuyên dùng đang được bố trí tạm thời làm nhà ở (bao gồm khách sạn, nhà nghỉ, trường học, bệnh viện, trụ sở làm việc, kho tàng và các loại nhà chuyên dùng khác).
• Các loại biệt thự có kế hoạch sử dụng làm công thự hoặc dùng vào các mục đích công cộng, chuyên dùng khác.
• Nhà ở nhiều tầng, nhiều hộ ở có cấu trúc kiểu căn hộ không khép kín do Nhà nước xây dựng. Loại nhà này chỉ được phép bán sau khi đã tiến hành cải tạo, sửa chữa thành nhà có căn hộ khép kín bảo đảm tiện nghi sử dụng.

Phương pháp xác định giá bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước

Điều 7 sửa đổi quy định giá bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê bao gồm hai cấu phần chính: giá nhà ở và giá đất ở khi chuyển quyền sử dụng.

1. Phương pháp xác định giá nhà ở:

Giá nhà ở được xác định căn cứ vào giá trị còn lại của nhà ở và hệ số điều chỉnh giá trị sử dụng:

• Giá trị còn lại của nhà ở: Được xác định dựa trên tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà so với giá nhà ở xây dựng mới do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (cấp tỉnh) quy định trên cơ sở giá chuẩn tối thiểu nhà ở xây dựng mới do Nhà nước ban hành. Tỷ lệ này được tính toán cho từng diện tích nhà bán cụ thể căn cứ vào thời hạn đã sử dụng và thực trạng thực tế của nhà đó. Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính và Ban Vật giá Chính phủ chịu trách nhiệm hướng dẫn phương pháp xác định này.
• Hệ số điều chỉnh giá trị sử dụng đối với nhà ở thông thường (trừ nhà nhiều tầng nhiều hộ cấu trúc căn hộ):
  • Tầng 1 và nhà 1 tầng: Áp dụng hệ số 1,2
  • Tầng 2: Áp dụng hệ số 1,1
  • Tầng 3: Áp dụng hệ số 1,0
  • Tầng 4: Áp dụng hệ số 0,9
  • Tầng 5: Áp dụng hệ số 0,8
  • Từ tầng 6 trở lên: Áp dụng hệ số 0,7
• Hệ số điều chỉnh giá trị sử dụng đối với nhà ở nhiều tầng nhiều hộ ở cấu trúc kiểu căn hộ:
  • Tầng 1: Áp dụng hệ số 1,0
  • Tầng 2: Áp dụng hệ số 0,8
  • Tầng 3: Áp dụng hệ số 0,7
  • Tầng 4: Áp dụng hệ số 0,6
  • Tầng 5: Áp dụng hệ số 0,5
  • Từ tầng 6 trở lên: Áp dụng hệ số 0,4
• Trường hợp đặc biệt: Đối với nhà ở nhiều tầng nhiều hộ ở cấu trúc kiểu căn hộ đã bàn giao đưa vào sử dụng trước ngày 27 tháng 11 năm 1992 (ngày ban hành Quyết định số 118/TTg của Thủ tướng Chính phủ), Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được phép căn cứ vào giá trị sử dụng thực tế của từng ngôi nhà để áp dụng hệ số điều chỉnh giá nhà ở linh hoạt từ 1,0 đến 0,5.

2. Phương pháp xác định giá đất ở khi chuyển quyền sử dụng:

Giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định căn cứ vào khung giá đất của Nhà nước, vị trí của đất ở và tầng nhà:

• Đối với nhà ở một tầng và nhà ở nhiều tầng một hộ ở: Được tính bằng 40% giá đất ở khi chuyển quyền sử dụng.
• Đối với nhà ở nhiều tầng nhiều hộ ở: Được tính bằng 10% giá đất ở khi chuyển quyền sử dụng và phân bổ cho các tầng theo hệ số cụ thể như sau:
  • Nhà 2 tầng: Tầng 1 áp dụng hệ số 0,7; Tầng 2 áp dụng hệ số 0,3.
  • Nhà 3 tầng: Tầng 1 áp dụng hệ số 0,7; Tầng 2 áp dụng hệ số 0,2; Tầng 3 áp dụng hệ số 0,1.
  • Nhà 4 tầng: Tầng 1 áp dụng hệ số 0,7; Tầng 2 áp dụng hệ số 0,15; Tầng 3 áp dụng hệ số 0,1; Tầng 4 áp dụng hệ số 0,05.
  • Nhà từ 5 tầng trở lên: Tầng 1 áp dụng hệ số 0,7; Tầng 2 áp dụng hệ số 0,15; Tầng 3 áp dụng hệ số 0,08; Tầng 4 áp dụng hệ số 0,05; Tầng 5 áp dụng hệ số 0,02; Tầng 6 trở lên áp dụng hệ số 0,0.

Quy định chuyển tiếp và xử lý chênh lệch giá bán nhà

Nghị định đưa ra phương án giải quyết cụ thể đối với các trường hợp bên thuê nhà đã mua căn hộ trong nhà ở nhiều tầng nhiều hộ ở cấu trúc kiểu căn hộ theo quy định tại Chương II của Nghị định số 61/CP trước ngày ban hành Nghị định này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xác định lại giá bán nhà ở theo quy định mới và xử lý theo hai nguyên tắc:

• Nếu bên mua đã thanh toán hết tiền: Hoàn trả cho họ phần tiền chênh lệch giữa giá bán nhà ở xác định theo Nghị định số 61/CP và giá bán nhà ở xác định theo Nghị định này.
• Nếu bên mua chưa trả hết tiền: Tiến hành ký lại hợp đồng mua bán nhà ở theo giá bán nhà ở quy định tại Nghị định này.
• Đồng thời, Bộ Tài chính phối hợp với Bộ Xây dựng, Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội, Tổng cục Địa chính nghiên cứu chính sách giảm nộp tiền sử dụng đất cho cán bộ công nhân viên Nhà nước (kể cả các đoàn thể quần chúng và tổ chức Đảng) mua nhà ở đang thuê của Nhà nước để trình Thủ tướng Chính phủ quyết định.

Hiệu lực thi hành và trách nhiệm thực hiện

Nghị định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày ký ban hành. Các Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Thủ trưởng cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chịu trách nhiệm thi hành nghiêm túc các quy định tại Nghị định này.