HƯỚNG DẪN

VIỆC LẬP, THẨM ĐỊNH, PHÊ DUYỆT VÀ THỰC HIỆN PHƯƠNG ÁN XỬ LÝ ĐỐI VỚI NHỮNG TRƯỜNG HỢP SỬ DỤNG ĐẤT KHÔNG HỢP PHÁP TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH NAM ĐỊNH

Thực hiện chỉ đạo của UBND tỉnh giao Sở Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện việc phân loại và lập phương án xử lý các trường hợp sử dụng đất không hợp pháp trên địa bàn tỉnh Nam Định; Sau khi thống nhất với Sở Tài chính; Sở Xây dựng; Cục thuế tỉnh; Thanh tra tỉnh; Sở Tư pháp; UBND các huyện và thành phố Nam Định và xin ý kiến của UBND tỉnh; Sở Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn trình tự, thủ tục lập, phê duyệt và thực hiện phương án xử lý (dưới đây gọi tắt là phương án xử lý) và việc áp dụng chính sách, pháp luật để lập phương án xử lý những trường hợp sử dụng đất không hợp pháp trên địa bàn tỉnh như sau:

A. TRÌNH TỰ, THỦ TỤC LẬP, PHÊ DUYỆT PHƯƠNG ÁN XỬ LÝ:

UBND xã, phường, thị trấn thành lập Hội đồng xử lý vi phạm đất đai (dưới đây gọi tắt là Hội đồng) do Chủ tịch UBND xã, phường, thị trấn làm chủ tịch Hội đồng, thành viên gồm: Lãnh đạo UBND xã, phường, thị trấn các thành viên UBND, đại diện Mặt trận tổ quốc xã và các đoàn thể quần chúng có liên quan như: Hội nông dân, Hội cựu chiến binh; xóm trưởng, tổ trưởng dân phố nơi có các trường hợp sử dụng đất chưa hợp pháp cần xử lý.

UBND xã, phường, thị trấn thành lập tổ công tác giúp việc Hội đồng, do Phó Chủ tịch UBND cấp xã làm tổ trưởng, cán bộ địa chính - xây dựng làm tổ phó, tổ viên gồm: cán bộ tài chính, trưởng xóm, tổ trưởng dân phố nơi có đất vi phạm (dưới đây gọi tắt là tổ công tác). Tổ công tác giúp Hội đồng thực hiện việc lập phương án xử lý theo các bước sau:

1. Bước 1: Rà soát, phân loại hộ sử dụng đất không hợp pháp:

a. Rà soát, phân loại nguồn gốc, xác định diện tích, hành vi vi phạm, lập biểu thống kê các trường hợp sử dụng đất không hợp pháp (Mẫu số 01).

b. Tiến hành công khai biểu thống kê các trường hợp sử dụng đất không hợp pháp tại trụ sở UBND xã, phường, thị trấn và tại nhà văn hóa xóm, thôn, tổ dân phố.

c. Lập biên bản kết thúc công khai biểu thống kê các trường hợp sử dụng đất không hợp pháp tại nhà văn hóa thôn, xóm, trụ sở UBND xã, phường, thị trấn (Mẫu số 02).

2. Bước 2: Lập phương án xử lý.

Tổ công tác căn cứ biểu thống kê các trường hợp sử dụng đất không hợp pháp đã được công khai; lập phương án xử lý với từng trường hợp cụ thể và lập thành “Biểu phương án xử lý các trường hợp sử dụng đất không hợp pháp”; trong đó:

2.1. Đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh:

+ Phương án xử lý các hộ sử dụng đất ở không hợp pháp (Mẫu số 03).

+ Phương án xử lý các hộ sử dụng đất sản xuất, kinh doanh không hợp pháp (Mẫu số 04).

+ Phương án thu nghĩa vụ tài chính các hộ được công nhận quyền sử dụng đất ở (Mẫu số 05).

+ Phương án thu nghĩa vụ tài chính các hộ đang sử dụng đất sản xuất, kinh doanh được công nhận quyền sử dụng đất (Mẫu số 06).

2.2. Đối với đất nông nghiệp:

+ Phương án xử lý về đất đối với các hộ sử dụng đất nông nghiệp không hợp pháp (Mẫu số 07).

+ Phương án thu nghĩa vụ tài chính các hộ đang sử dụng đất nông nghiệp được công nhận quyền sử dụng đất (Mẫu số 08)

2.3. Tổ công tác trình Hội đồng xử lý xét duyệt phương án xử lý; lập Biên bản xét duyệt (Mẫu số 09).

3. Bước 3: Công khai phương án xử lý.

Hội đồng xử lý vi phạm đất đai công khai phương án trên đài truyền thanh xã; phường, thị trấn; niêm yết công khai tại trụ sở UBND xã, phường, thị trấn và nhà văn hóa thôn, xóm, tổ dân phố.

Kết thúc công khai lập Biên bản (Mẫu số 10).

Sau khi công khai, nếu có hộ gia đình, cá nhân nào có ý kiến thắc mắc thì Hội đồng xem xét xử lý; nếu thấy thắc mắc có cơ sở thì tiến hành điều chỉnh phương án và thông báo cho hộ gia đình, cá nhân đó biết.

4. Bước 4: Thẩm định và phê duyệt phương án xử lý:

a. UBND huyện, thành phố thành lập tổ công tác thẩm định phương án xử lý do lãnh đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường làm tổ trưởng; thành viên gồm: lãnh đạo các phòng: Tài chính - Kế hoạch; Nông nghiệp và phát triển nông thôn, Công thương và Chi Cục thuế huyện, thành phố (gọi tắt là Tổ công tác của huyện). Trong đó: Phòng TNMT chịu trách nhiệm thẩm định nguồn gốc đất đai, hồ sơ có liên quan đến việc sử dụng đất; việc vận dụng chính sách về đất đai trong lập phương án xử lý về đất; Chi cục thuế, Phòng Tài chính - Kế hoạch thẩm định về việc xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; Phòng Công thương và Phòng nông nghiệp và phát triển nông thôn thẩm định quy hoạch nông nghiệp, quy hoạch xây dựng nông thôn mới.

Tổ công tác của huyện, thành phố lập biên bản thẩm định (Mẫu số 11).

Để đảm bảo sự thống nhất giữa việc lập, xét duyệt phương án xử lý của cấp xã với việc thẩm định phương án; tổ công tác của huyện cần tiến hành thẩm định đồng thời trong quá trình Hội đồng xét duyệt phương án xử lý.

Căn cứ kết quả thẩm định; Phòng TNMT hoàn chỉnh hồ sơ trình UBND huyện, thành phố phê duyệt phương án xử lý.

b. Phê duyệt phương án:

UBND huyện, thành phố ra quyết định phê duyệt phương án (Mẫu số 12).

Căn cứ phương án được duyệt, UBND huyện ra quyết định xử lý đối với từng trường hợp cụ thể (Mẫu số 13).

5. Bước 5: Thực hiện quyết định xử lý

+ Chi cục thuế tiến hành thu các khoản nghĩa vụ tài chính đối với các hộ được công nhận quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất kinh doanh,

+ Sau khi thu đủ các khoản nghĩa vụ tài chính; phòng TN&MT viết giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trình UBND huyện, thành phố ký; và trao GCN quyền sử dụng đất cho chủ hộ.

+ Đối với các hộ được chuyển đổi cây trồng trên đất nông nghiệp; UBND cấp xã lập thủ tục trình UBND huyện cho phép chuyển đổi cơ cấu, cây trồng, vật nuôi (Sở TN&MT sẽ có văn bản hướng dẫn hướng dẫn riêng).

+ Trường hợp phải thu hồi đất, UBND xã lập biên bản thu hồi đất (Mẫu số 14).

+ Đối với hộ xử lý bằng biện pháp giữ nguyên hiện trạng sử dụng đất; UBND xã lập biên bản yêu cầu giữ nguyên hiện trạng sử dụng đất (Mẫu số 15).

+ Đối với hộ sử dụng diện tích đất công ích phải thực hiện biện pháp xử lý là giao khoán đất nông nghiệp; UBND xã tiến hành ký hợp đồng khoán thầu đất công ích theo quy định.

B- VẬN DỤNG CHÍNH SÁCH, PHÁP LUẬT TRONG VIỆC LẬP PHƯƠNG ÁN XỬ LÝ:

I. Đối với các trường hợp đang sử dụng đất làm nhà ở không hợp pháp:

1. Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân được UBND xã, HTX, thôn, đội giao đất không đúng thẩm quyền:

1.1. Trường hợp sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt:

a. Trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004; người đang sử dụng đất có giấy tờ chứng minh là đã nộp tiền cho UBND xã, HTX, thôn, đội để được sử dụng đất.

Vận dụng quy định tại Điều 16 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007; điểm a khoản 3 Điều 8 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP và khoản 2 Điều 5 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ; lập phương án xử lý như sau:

a.1. Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 thì được công nhận quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ diện tích đất đã được giao không đúng thẩm quyền và không phải nộp tiền sử dụng đất.

a.2. Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004:

- Đối với diện tích đất ở trong hạn mức giao đất ở (quy định tại Quyết định số 640/2005/QĐ-UB ngày 07/3/2005 của UBND tỉnh (dưới đây gọi tắt là hạn mức giao đất ở) thì được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Đối với diện tích đất còn lại đã có nhà ở (nếu có) thì được lập phương án xử lý cấp Giấy chứng nhận và phải nộp tiền sử dụng đất theo mức thu bằng 50% tiền sử dụng đất theo bảng giá đất do UBND tỉnh quy định tại thời điểm cấp GCN quyền sử dụng đất (dưới đây gọi tắt là giá đất do UBND tỉnh quy định). Đối với diện tích còn lại không có nhà ở (nếu có) được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng sử dụng.

b. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao đất không đúng thẩm quyền từ ngày 01/7/2004 trở về sau:

Hội đồng xử lý của cấp xã dự kiến phương án xử lý, báo cáo UBND cấp huyện xem xét trình UBND tỉnh trước khi UBND cấp huyện phê duyệt phương án xử lý theo hướng:

Diện tích đã làm nhà ở, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt trong hạn mức giao đất ở thì được lập phương án xử lý giao đất theo hình thức định giá; mức thu tiền bằng 100% giá sàn để đấu giá đất ở đối với lô đất có vị trí tương ứng; thu bằng 100% giá trúng giá đất ở của lô đất có vị trí tương ứng đối với diện tích đất đã làm nhà ở vượt hạn mức giao đất ở; diện tích còn lại không có nhà ở thì thu hồi lại để thực hiện quy hoạch.

1.2. Trường hợp sử dụng đất trước ngày 15/10/1993; tại thời điểm lập phương án xử lý chưa có quy hoạch được xét duyệt:

Vận dụng quy định tại Điều 14 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất có nhà ở và không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở trong hạn mức giao đất ở; diện tích đất đã làm nhà ở vượt hạn mức giao đất ở thì được công nhận quyền sử dụng, cấp GCN quyền sử dụng đất ở, nhưng phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất do UBND tỉnh quy định tại thời điểm lập phương án xử lý, cấp GCN quyền sử dụng đất.

1.3. Trường hợp sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch:

a. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng phục vụ sinh hoạt; sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993:

Vận dụng quy định tại Điều 14 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ; lập phương án xử lý như sau:

a.1. Trường hợp đất đã được sử dụng trước thời điểm quy hoạch được xét duyệt; tại thời điểm lập phương án xử lý, đất đang sử dụng không phù hợp với quy hoạch đã được xét duyệt; nhưng cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có văn bản về chủ trương thu hồi đất thì người sử dụng đất được công nhận quyền sử dụng đất, cấp GCN quyền sử dụng đất ở, phải ghi ràng buộc (giữ nguyên hiện trạng công trình); diện tích trong hạn mức đất ở không phải nộp tiền sử dụng đất; diện tích vượt hạn mức giao đất ở phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất do UBND tỉnh quy định tại thời điểm lập phương án xử lý.

a.2. Trường hợp đất đã được sử dụng trước thời điểm quy hoạch được xét duyệt; nhưng tại thời điểm lập phương án xử lý cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất việc sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch đã được xét duyệt và đã có chủ trương thu hồi đất bằng văn bản thì người sử dụng đất không được công nhận quyền sử dụng đất và không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phải giữ nguyên hiện trạng công trình chờ thực hiện quyết định thu hồi đất.

b. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 thì diện tích đất sử dụng vi phạm quy hoạch không được công nhận quyền sử dụng đất, không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Sau khi phương án xử lý được phê duyệt, UBND cấp xã lập biên bản xác định rõ hiện trạng công trình và yêu cầu chủ hộ giữ nguyên hiện trạng.

c. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao đất không đúng thẩm quyền từ ngày 01/7/2004 trở về sau:

c.1. Nếu đất đang sử dụng vi phạm quy hoạch nhưng chưa ảnh hưởng trực tiếp đến việc thực hiện quy hoạch; không ảnh hưởng trực tiếp đến việc bảo vệ các công trình chuyên dùng thì lập phương án xử lý giữ nguyên hiện trạng công trình; Sau khi phương án được phê duyệt, UBND xã lập biên bản yêu cầu các hộ giữ nguyên hiện trạng sử dụng đất.

c.2. Nếu đất đang sử dụng vi phạm quy hoạch làm ảnh hưởng trực tiếp, nghiêm trọng đến việc thực hiện quy hoạch, ảnh hưởng trực tiếp đến việc bảo vệ các công trình chuyên dùng thì UBND cấp xã lập phương án trình UBND cấp huyện ra quyết định buộc tháo dỡ công trình để trả lại mặt bằng của đất như trước khi vi phạm.

1.4. Xử lý đối với số tiền người sử dụng đất đã nộp cho UBND xã, HTX, thôn đội để được sử dụng đất khi được giao đất không đúng thẩm quyền và xác định diện tích đất phải nộp tiền sử dụng đất như sau:

a. Thực tế trên địa bàn tỉnh Nam Định hầu hết hộ gia đình, cá nhân được giao đất không đúng thẩm quyền khi giao đất UBND cấp xã, HTX, thôn đội đều thu tiền của chủ hộ; giấy tờ thu tiền thể hiện dưới nhiều hình thức như phiếu thu của UBND cấp xã, của HTX; giấy biên nhận của thôn, đội; nội dung thu thể hiện khác nhau, như: tiền sử dụng đất, tiền đất, tiền hoa lợi công sản, tiền bồi thường hoa lợi; tiền đóng góp xây dựng quê hương, tiền ủng hộ vv…; nhưng thực chất đều là thu tiền đất.

Để đảm bảo quyền lợi của người đã nộp tiền, đồng thời đảm bảo sự công bằng giữa các hộ gia đình, cá nhân được giao đất không đúng thẩm quyền; cần xem xét cụ thể để xử lý đối với số tiền chủ hộ đã nộp cho UBND cấp xã, HTX, thôn, đội. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao đất không đúng thẩm quyền đã nộp tiền cho UBND xã, HTX, thôn, đội; mà diện tích đất đã làm nhà ở phù hợp quy hoạch và số tiền đã thu được sử dụng vào mục đích công thì vận dụng lập phương án xử lý như sau:

+ Trường hợp đã nộp đủ tiền theo mức giá quy định của địa phương mà mức giá đó đã phù hợp với giá đất chung trong khu vực tại thời điểm được giao đất thì nay không phải nộp thêm tiền sử dụng đất.

+ Trường hợp đã nộp tiền để được giao đất ở; nhưng chưa nộp đủ mức quy định của địa phương tại thời điểm giao đất thì Tổ công tác của xã tiến hành xác định số m2 đất chưa nộp tiền; chủ hộ phải nộp tiền sử dụng đất đối với số m2 đất chưa nộp tiền theo giá đất do UBND tỉnh quy định tại thời điểm lập phương án xử lý.

b. Hội đồng xử lý của xã, phường, thị trấn xem xét và xác nhận số tiền đã thu khi giao đất không đúng thẩm quyền đã được quyết toán ngân sách xã, thị trấn hoặc chưa được quyết toán ngân sách xã, thị trấn nhưng đã được sử dụng cho công việc chung của xã, phường, thị trấn, thôn, xóm làm căn cứ để xác định nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất.

c. Đối với hộ gia đình, cá nhân được giao đất, nộp tiền cho UBND cấp xã, HTX, thôn, xóm mà tiền đó không đưa vào ngân sách xã, cũng không được sử dụng cho công việc chung của xã, phường, thị trấn, thôn, xóm thì Hội đồng xử lý của cấp xã thống kê cụ thể, báo cáo UBND huyện, thành phố chỉ đạo xử lý theo quy định của pháp luật. Đối với diện tích đất này xử lý như trường hợp sử dụng đất chưa nộp tiền sử dụng đất.

+ Trường hợp giá đất do địa phương xác định để giao đất không đúng thẩm quyền cho chủ hộ chưa phù hợp với giá đất chung tại khu vực, ở thời điểm được giao đất thì tổ công tác căn cứ giá đất chung của khu vực cùng thời điểm chủ hộ được giao đất, số tiền đã nộp để xác định số m2 đất đã nộp tiền và số m2 đất chưa nộp tiền. Chủ hộ phải nộp tiền sử dụng đất đối với số m2 đất chưa nộp tiền, theo giá đất do UBND tỉnh quy định tại thời điểm lập phương án xử lý, cấp GCN quyền sử dụng đất.

2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được cơ quan, tổ chức thanh lý nhà, giao đất không đúng thẩm quyền để sử dụng vào mục đích làm nhà ở:

a. Trường hợp đất đang sử dụng phù hợp với quy hoạch đất ở:

a.1 Trường hợp được cơ quan, tổ chức thanh lý nhà, giao đất không đúng quy định trước ngày 15/10/1993:

Vận dụng quy định tại khoản 4 Điều 2 Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 thì hộ gia đình, cá nhân là cán bộ, công nhân viên của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất nhưng đã phân phối (cấp) trái thẩm quyền để làm nhà ở trước ngày 15/10/1993, khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thu tiền sử dụng đất bằng 40% theo giá đất do UBND cấp tỉnh quy định đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở; thu bằng 100% theo giá đất ở do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức giao đất ở.

a.2. Trường hợp được cơ quan, tổ chức thanh lý nhà, giao đất không đúng quy định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004:

Vận dụng quy định tại khoản 3 Điều 8 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 thì trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở do tổ chức sử dụng đất được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước cho thuê đất, tự chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở và đã phân phối đất đó cho cán bộ, công nhân viên của tổ chức trong thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 24/12/2004 (ngày Nghị định số 198/2004/NĐ-CP có hiệu lực thi hành) khi lập phương án xử lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thu tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất do UBND tỉnh quy định đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở; thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất do UBND tỉnh quyết định đối với diện tích vượt hạn mức giao đất ở.

b. Trường hợp sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch đất ở:

b.1. Nếu việc sử dụng đất chưa ảnh hưởng trực tiếp đến việc thực hiện quy hoạch nông nghiệp, quy hoạch nông thôn mới, quy hoạch sử dụng đất; không ảnh hưởng trực tiếp đến việc bảo vệ các công trình chuyên dùng thì Hội đồng xử lý cấp xã lập phương án xử lý trình UBND cấp huyện phê duyệt; căn cứ phương án xử lý đã được phê duyệt UBND cấp xã lập biên bản yêu cầu chủ hộ giữ nguyên hiện trạng sử dụng đất.

b.2. Nếu việc sử dụng đất làm ảnh hưởng trực tiếp đến việc thực hiện quy hoạch nông nghiệp, quy hoạch nông thôn mới, quy hoạch sử dụng đất; ảnh hưởng trực tiếp đến việc bảo vệ các công trình chuyên dùng thì Hội đồng xử lý cấp xã lập phương án xử lý trình UBND cấp huyện ra quyết định thu hồi đất, buộc tháo dỡ công trình.

3. Đối với diện tích đất lấn, chiếm để xây dựng nhà ở:

3.1. Trường hợp đất lấn chiếm làm nhà ở phù hợp quy hoạch đã được phê duyệt:

a. Trường hợp sử dụng đất trước ngày 01/7/2004.

Vận dụng quy định tại Điều 14, Điều 15 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 và khoản 4 Điều 2 Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ; lập phương án xử lý công nhận quyền sử dụng đất, cấp GCN quyền sử dụng đất như sau:

a.1. Trường hợp sử dụng đất trước ngày 15/10/1993:

Thu tiền sử dụng đất bằng 50% theo giá đất do UBND tỉnh quy định tại thời điểm lập phương án xử lý, cấp GCN quyền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở; thu bằng 100% theo giá đất ở do UBND tỉnh quyết định tại thời điểm lập phương án xử lý, cấp GCN quyền sử dụng đất đối với diện tích ngoài hạn mức giao đất ở.

b. Trường hợp sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004:

Thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất do UBND tỉnh quy định đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở; thu bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất do UBND tỉnh quyết định tại thời điểm lập phương án xử lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích ngoài hạn mức giao đất ở.

c. Đất lấn, chiếm làm nhà ở từ ngày 1/7/2004 trở về sau:

Hội đồng xử lý cấp xã căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương; xem xét từng trường hợp cụ thể để vận dụng lập phương án xử lý, công nhận quyền sử dụng đất và thu nghĩa vụ tài chính; báo cáo UBND huyện, thành phố xem xét trình UBND tỉnh quyết định trước khi phê duyệt chính thức xử lý thu nghĩa vụ tài chính để công nhận quyền sử dụng đất, cấp GCN quyền sử dụng đất; vận dụng xử lý như sau:

- Diện tích đất đã làm nhà ở trong hạn mức giao đất ở thu bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất dùng làm giá sàn để đấu giá đất ở đối với các lô đất có vị trí tương ứng tại thời điểm lập phương án xử lý, cấp GCN quyền sử dụng đất.

- Diện tích vượt hạn mức giao đất ở thu bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá trúng giá của lô đất có vị trí tương ứng tại thời điểm lập phương án xử lý, cấp GCN quyền sử dụng đất.

- Diện tích còn lại chưa có nhà ở thì thu hồi lại để thực hiện quy hoạch.

3.2. Đất lấn chiếm làm nhà ở nhưng không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất:

a. Nếu việc sử dụng đất chưa ảnh hưởng trực tiếp đến việc thực hiện quy hoạch nông nghiệp, quy hoạch nông thôn mới, quy hoạch sử dụng đất; không ảnh hưởng trực tiếp đến việc bảo vệ các công trình chuyên dùng thì Hội đồng xử lý cấp xã lập phương án xử lý trình UBND huyện, thành phố phê duyệt; UBND cấp xã lập biên bản yêu cầu chủ hộ giữ nguyên hiện trạng sử dụng đất và cam kết khi Nhà nước thực hiện quy hoạch không được bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất;

b. Nếu việc sử dụng đất làm ảnh hưởng trực tiếp đến việc thực hiện quy hoạch nông nghiệp, quy hoạch nông thôn mới, quy hoạch sử dụng đất; ảnh hưởng trực tiếp đến việc bảo vệ các công trình chuyên dùng thì Hội đồng xử lý cấp xã lập phương án xử lý trình UBND cấp huyện ra quyết định thu hồi đất, buộc tháo dỡ công trình trả lại đất.

4. Đối với trường hợp tự chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp được giao sử dụng ổn định lâu dài sang làm đất ở:

4.1. Trường hợp sử dụng đất phù hợp với quy hoạch:

Lập phương án xử lý công nhận quyền sử dụng đất, cấp GCN quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đã làm nhà ở phù hợp quy hoạch đất ở; mức thu tiền sử dụng đất như sau:

a. Vận dụng quy định tại điểm a khoản 2 Điều 6 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 thì trường hợp chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất vườn, ao.

b. Vận dụng quy định tại điểm b khoản 2 Điều 6 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 thì trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản được giao ổn định lâu dài sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản.

c. Giá đất đối với điểm a,b nêu trên theo giá đất do UBND tỉnh quy định tại thời điểm lập phương án xử lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

4.2. Trường hợp sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch:

a. Đối với diện tích đất đã làm nhà ở ảnh hưởng trực tiếp đến việc thực hiện quy hoạch nông nghiệp, quy hoạch xây dựng nông thôn mới, quy hoạch sử dụng đất; ảnh hưởng trực tiếp đến việc bảo vệ các công trình chuyên dùng; thì UBND cấp xã lập phương án xử lý buộc tháo dỡ công trình, trả lại hiện trạng; trình UBND huyện, thành phố phê duyệt và ra quyết định xử lý theo đúng quy định của Luật Đất đai.

b. Đối với diện tích đất đã làm nhà ở không ảnh hưởng trực tiếp đến việc thực hiện quy hoạch nông nghiệp, quy hoạch nông thôn mới, quy hoạch sử dụng đất; đến việc bảo vệ các công trình chuyên dùng thì UBND cấp xã lập phương án xử lý yêu cầu giữ nguyên hiện trạng; sau khi phương án được phê duyệt, UBND cấp xã lập biên bản xác định rõ hiện trạng công trình và yêu cầu giữ nguyên hiện trạng, khi thực hiện quy hoạch Nhà nước thu hồi đất thì chủ hộ không được bồi thường về nhà đã xây dựng.

II. Đối với hộ sử dụng đất xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh không hợp pháp:

1. Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao đất không đúng thẩm quyền; tự ý chuyển mục đích sử dụng đất:

1.1. Trường hợp sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất:

a. Trường hợp sử dụng đất trước ngày 01/7/2004:

Vận dụng quy định tại Điều 16 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 thì đất được giao không đúng thẩm quyền nhưng người đang sử dụng đất có giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất vào mục đích sản xuất kinh doanh trước ngày 01/7/2004 thì người sử dụng đất được công nhận quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất.

b. Trường hợp sử dụng đất từ ngày 01/7/2004 trở về sau:

Hội đồng xử lý xem xét lập phương án xử lý công nhận quyền sử dụng đất, cấp GCN quyền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh, trình UBND huyện, thành phố báo cáo UBND tỉnh trước khi phê duyệt. Tiền sử dụng đất xác định theo giá đất sản xuất, kinh doanh do UBND tỉnh quy định tại thời điểm lập phương án xử lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; cụ thể như sau:

- Nếu đất đó nằm trong cụm công nghiệp đã có giá đất thì xác định theo giá đất của cụm công nghiệp.

- Nếu đất đó nằm ngoài cụm công nghiệp thì giá đất xác định bằng 55% giá đất ở có điều kiện tương ứng.

c. Trường hợp tự chuyển mục đích sử dụng đất sang đất sản xuất kinh doanh không hợp pháp, lập phương án xử lý công nhận quyền sử dụng đất, cấp GCN quyền sử dụng đất, mức thu tiền sử dụng đất vận dụng như sau:

- Vận dụng quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 thì trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao không được công nhận là đất ở hoặc đất nông nghiệp sang đất sản xuất, kinh doanh thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

- Gía đất áp dụng giá đất sản xuất, kinh doanh và giá đất nông nghiệp do UBND tỉnh quy định tại thời điểm lập phương án xử lý, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Vận dụng quy định tại khoản 3 Điều 6 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 thì trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất ở được giao sử dụng ổn định lâu dài sang đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh thì không thu tiền sử dụng đất.

1.2. Trường hợp sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất:

a. Vận dụng quy định tại khoản 1 Điều 14 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP thì trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 15/10/1993; nếu tại thời điểm lập phương án xử lý đất đang sử dụng không phù hợp với quy hoạch đã được xét duyệt nhưng cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có chủ trương thu hồi đất thì người đang sử dụng đất được cấp GCN quyền sử dụng đất vào mục đích sản xuất kinh doanh không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.

Trường hợp đất đã được sử dụng trước thời điểm quy hoạch được xét duyệt nhưng tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận việc sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch đã được xét duyệt và đã có chủ trương thu hồi đất bằng văn bản thì người sử dụng đất không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phải thực hiện quyết định thu hồi đất

b. Vận dụng quy định tại khoản 2 Điều 15 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP thì trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 mà toàn bộ hoặc một phần thửa đất không phù hợp với quy hoạch đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất đó không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Diện tích đất lấn, chiếm để xây dựng xưởng sản xuất kinh doanh:

2.1 Trường hợp sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất:

Vận dụng quy định tại khoản 3 Điều 5 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ; khoản 4 Điều 14 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP và khoản 4 Điều 2 Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ thì trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất thuộc các trường hợp như lấn, chiếm đất công, đất công ích, đất chuyên dùng… nếu tại thời điểm lập phương án xử lý, việc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt thì được công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh và phải nộp tiền sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh.

Giá đất tính thu tiền sử dụng đất bằng 55% giá đất ở có điều kiện tương ứng. Căn cứ vào quy mô đầu tư và loại hình sản xuất thì thời hạn giao đất để sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh cho hộ gia đình, cá nhân; tối đa không quá 50 năm.

2.2 Trường hợp sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch:

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do lấn, chiếm đất và việc sử dụng đất không phù hợp quy hoạch thì không phân biệt thời điểm sử dụng đất từ trước ngày 15/10/1993; từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 hay sau ngày 01/7/2004 đều không được công nhận quyền sử dụng đất, cấp GCN quyền sử dụng đất; trường hợp này cần phải thu hồi đất, buộc tháo dỡ công trình; tuy nhiên cần xem xét cụ thể như sau:

a. Đối với công trình xây dựng trên đất lấn chiếm; không phù hợp quy hoạch nhưng ảnh hưởng trực tiếp đến việc thực hiện quy hoạch nông nghiệp, quy hoạch xây dựng nông thôn mới, quy hoạch sử dụng đất; ảnh hưởng trực tiếp đến việc bảo vệ các công trình chuyên dùng thì Hội đồng xử lý cấp xã lập phương án xử lý buộc tháo dỡ công trình, trả lại đất trình UBND huyện, thành phố phê duyệt và quyết định xử lý theo đúng quy định.

b. Đối với công trình xây dựng trên đất lấn, chiếm không ảnh hưởng trực tiếp đến việc thực hiện quy hoạch nông nghiệp, quy hoạch xây dựng nông thôn mới, quy hoạch sử dụng đất; không ảnh hưởng trực tiếp đến việc bảo vệ các công trình chuyên dùng thì Hội đồng xử lý cấp xã lập phương án xử lý trình UBND cấp huyện phê duyệt; căn cứ phương án xử lý đã được phê duyệt, UBND cấp xã lập biên bản xác định rõ hiện trạng công trình và yêu cầu giữ nguyên hiện trạng; khi thực hiện quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt phải thu hồi đất thì chủ hộ phải tự tháo dỡ công trình trả lại đất; không được bồi thường, hỗ trợ về tài sản, đất đai.

Cần lưu ý: Đối với những trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất và cấp GCN quyền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh thì phải lập đầy đủ các thủ tục về môi trường; trường hợp phù hợp quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt nhưng gây ô nhiễm môi trường nghiêm trọng thì không được công nhận quyền sử dụng đất mà buộc phải tháo dỡ công trình để trả lại đất.

III- Trường hợp các hộ chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp trồng cây hàng năm sang đào ao nuôi trồng thủy sản, lập vườn:

1. Đối với các hộ sử dụng đất nông nghiệp trồng cây hàng năm được giao ổn định lâu dài sang đào ao, lập vườn:

1.1. Trường hợp sử dụng đất phù hợp với quy hoạch:

a. Trường hợp sử dụng đất trước ngày 01/7/2004:

Vận dụng quy định tại Điều 36 Luật Đất đai năm 2003 và khoản 2 Điều 14 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP thì trường hợp các hộ tự ý chuyển đất nông nghiệp được giao ổn định lâu dài để trồng cây hàng năm sang đất trồng cây lâu năm (lập vườn), đất nuôi trồng thủy sản (đào ao); chia thành 2 trường hợp để xử lý cụ thể như sau:

- Hộ sử dụng đất đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì lập phương án xử lý cho phép chuyển mục đích sử dụng sang đào ao nuôi trồng thủy sản, lập vườn; khi được công nhận quyền sử dụng đất, cấp GCN quyền sử dụng đất các hộ này không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức giao đất nông nghiệp; diện tích vượt hạn mức giao đất nông nghiệp phải chuyển sang thuê đất.

- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì phải chuyển sang thuê đất và được cấp GCN quyền sử dụng đất.

b. Trường hợp sử dụng đất từ ngày 01/7/2004 trở về sau:

- Trường hợp các hộ tự ý chuyển đất nông nghiệp được giao ổn định lâu dài để trồng cây hàng năm sang lập vườn, đào ao mà người sử dụng đất đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì lập phương án xử lý công nhận quyền sử dụng đất; cấp GCN quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất theo mục đích và thời hạn sử dụng đất đối với loại đất hiện trạng.

- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì phải chuyển sang thuê đất đối với diện tích đất đang sử dụng và được cấp GCN quyền sử dụng đất theo mục đích và thời hạn sử dụng đất đối với loại đất hiện trạng.

1.2. Trường hợp sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch:

a. Trường hợp chuyển mục đích từ đất nông nghiệp trồng cây hàng năm sang lập vườn, đào ao làm ảnh hưởng trực tiếp đến thực hiện quy hoạch sản xuất nông nghiệp, quy hoạch xây dựng nông thôn mới, quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt hoặc gây ô nhiễm môi trường thì lập phương án xử lý buộc khôi phục lại hiện trạng sử dụng đất ban đầu.

b. Đối với trường hợp không phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt; nhưng không ảnh hưởng trực tiếp đến quy hoạch sản xuất nông nghiệp, quy hoạch xây dựng nông thôn mới, quy hoạch sử dụng đất; không gây ô nhiễm môi trường thì lập phương án xử lý yêu cầu giữ nguyên hiện trạng; sau khi phương án được phê duyệt; UBND cấp xã lập biên bản yêu cầu giữ nguyên hiện trạng, việc thu hồi đất được thực hiện khi thực hiện quy hoạch.

2. Đối với hộ lấn chiếm đất công, đất công ích rồi tự ý chuyển sang lập vườn, đào ao:

2.1. Trường hợp sử dụng đất phù hợp với quy hoạch:

a. Trường hợp sử dụng đất từ trước ngày 01/7/2004

a.1. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất do lấn chiếm đất công ích, đất công nếu việc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch nông nghiệp, quy hoạch nông thôn mới, quy hoạch sử dụng đất và người sử dụng đất là người đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì lập phương án xử lý như sau:

+ Thu hồi đất bằng cách khấu trừ tiêu chuẩn ruộng được giao ổn định lâu dài tại vị trí khác (nếu có ruộng nơi khác).

+ Đối với trường hợp không có ruộng giao ổn định lâu dài ở nơi khác để khấu trừ khi thu hồi đất thì căn cứ vào giá đất nông nghiệp do UBND tỉnh quy định tại thời điểm phương án xử lý cấp GCN quyền sử dụng đất và giao cho hộ đó để sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp; được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

a.2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì phải chuyển sang thuê đất.

b. Trường hợp sử dụng đất từ ngày 01/7/2004 trở về sau:

- Hội đồng xử lý của xã dự kiến phương án xử lý theo điểm a Mục III.2.1 nêu trên; báo cáo UBND huyện trình UBND tỉnh xem xét trước khi phê duyệt.

- Riêng đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp phải thu hồi lại đất.

2.2. Trường hợp sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch:

Lập phương án xử lý bằng biện pháp thu hồi lại đất.

IV- Một số điểm cần lưu ý khi lập phương án xử lý:

1. Khi lập phương án xử lý các trường hợp vi phạm pháp luật đất đai; đối với các trường hợp lấn, chiếm, tự chuyển mục đích sử dụng đất, nếu còn thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính thì người có thẩm quyền phải ra quyết định xử phạt VPHC theo quy định hiện hành (thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính trong trong lĩnh vực đất đai là 2 năm kể từ ngày hành vi vi phạm hành chính được thực hiện).

2. Áp dụng giá đất để tính tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

a. Giá đất do UBND tỉnh quy định là giá đất theo bảng giá đất được UBND tỉnh ban hành và công bố vào ngày 01 tháng 01 tại thời điểm lập phương án xử lý, cấp GCN quyền sử dụng đất.

b. Giá đất do UBND tỉnh quyết định được xây dựng trên cơ sở khảo sát giá đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, Tổ công tác cấp xã khảo sát, xây dựng giá đất cụ thể; Hội đồng xử lý của xã dự kiến phương án xử lý báo cáo UBND huyện, thành phố xem xét trình UBND tỉnh quyết định trước khi phê duyệt chính thức phương án xử lý thu nghĩa vụ tài chính để công nhận quyền sử dụng đất, cấp GCN quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đã làm nhà ở; áp dụng cho các trường hợp cụ thể như sau:

b1. Thu theo giá sàn để đấu giá đất ở của loại đất có vị trí tương ứng trên địa bàn tại thời điểm lập phương án xử lý áp dụng đối với những trường hợp sau:

- Đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở được giao trái thẩm quyền từ sau ngày 01/7/2004 mà việc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch.

- Đối với diện tích đất lấn, chiếm trong hạn mức giao đất ở, kể từ sau ngày 01/7/2004 mà việc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch.

b2. Giá trúng đấu giá đất ở của loại đất có vị trí tương ứng trên địa bàn tại thời điểm lập phương án xử lý áp dụng đối với những trường hợp sau:

- Đối với diện tích vượt hạn mức giao đất ở được giao trái thẩm quyền từ sau ngày 01/7/2004 mà việc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch.

- Đối với diện tích đất lấn, chiếm vượt hạn mức giao đất ở kể từ sau ngày 01/7/2004 mà việc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch.

Trường hợp địa phương không có đấu giá đất ở thì Tổ công tác của xã, phường, thị trấn khảo sát giá thực tế làm căn cứ xây dựng phương án xử lý, báo cáo Hội đồng xử lý, để trình UBND huyện, thành phố xem xét báo cáo Sở Tài chính thẩm định trình UBND tỉnh quyết định.

Trên đây là hướng dẫn việc lập, thẩm định, phê duyệt và thực hiện phương án xử lý đối với những trường hợp sử dụng đất không hợp pháp trên địa bàn tỉnh Nam Định; Sở Tài nguyên và Môi trường đề nghị UBND các huyện và thành phố nghiên cứu, vận dụng./.