Kính gửi: Công ty Cổ phần Đầu tư Châu á - Thái Bình Dương

Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng nhận được công văn số 169/2010/CV-APECI ngày 06/10/2010 của Công ty Cổ phần Đầu tư Châu á - Thái Bình Dương đề nghị hướng dẫn một số vướng mắc khi thực hiện Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Sau khi nghiên cứu, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản có ý kiến như sau:

1. Trường hợp doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản đã mua nhà ở của chủ đầu tư mà bán lại nhà ở đó cho người khác thì phải thực hiện bán tất cả nhà ở này qua sàn giao dịch bất động sản theo thủ tục quy định (không được phân chia 20% nhà ở như đối với trường hợp góp vốn với chủ đầu tư) và doanh nghiệp chỉ được bán các nhà ở này khi đã thanh toán hết tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư hoặc đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư. Doanh nghiệp được ký hợp đồng với tên gọi là hợp đồng chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ mua nhà ở. Thủ tục được thực hiện cụ thể như sau:

- Nếu doanh nghiệp đã thanh toán hết tiền mua nhà ở nhưng chưa nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư thì sau khi hoàn thành thủ tục bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định, doanh nghiệp được ký hợp đồng chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ mua nhà ở (với các nội dung như văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nêu tại phụ lục số 14 ban hành kèm theo Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện Nghị định số 71/2010/NĐ-CP) với bên nhận chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ mua nhà ở, hợp đồng này không phải công chứng, nhưng phải có xác nhận của chủ đầu tư vào hợp đồng, bên chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ phải nộp nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước theo quy định. Sau khi có xác nhận của chủ đầu tư thì chủ đầu tư sẽ chấm dứt giao dịch với doanh nghiệp chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ để giao dịch trực tiếp với bên nhận chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ mua nhà ở;

- Nếu doanh nghiệp đã thanh toán hết tiền mua nhà ở và đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư thì sau khi hoàn thành thủ tục bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định, doanh nghiệp sẽ thực hiện ký hợp đồng mua bán nhà ở với người mua theo mẫu quy định tại Thông tư số 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng, hợp đồng này không cần phải có công chứng và xác nhận của chủ đầu tư.

2. Nghị định số 71/2010/NĐ-CP và Thông tư số 16/2010/TT-BXD không cho phép chuyển nhượng hợp đồng góp vốn hoặc thay thế bên được góp vốn trong trường hợp ký hợp đồng góp vốn mà có thoả thuận phân chia sản phẩm nhà ở trong thời hạn góp vốn. Chỉ sau khi xây dựng xong phần móng của nhà ở theo quy định và các bên đã ký kết hợp đồng mua bán nhà ở (để thay thế cho hợp đồng góp vốn trước đó) thì bên mua nhà ở mới được chuyển nhượng hợp đồng mua bán này cho người khác. Trường hợp sau khi ký hợp đồng góp vốn mà bên tham gia góp vốn không có khả năng thực hiện tiếp hợp đồng này thì các bên thoả thuận chấm dứt hợp đồng và chủ đầu tư có trách nhiệm trả lại tiền góp vốn cho họ; chủ đầu tư không được lựa chọn khách hàng khác thay thế vào trường hợp này mà có trách nhiệm thông báo cho Sở Xây dựng để xoá tên trường hợp đã chấm dứt hợp đồng góp vốn khỏi danh sách xác nhận của Sở Xây dựng (chủ đầu tư không được thay thế tên người khác vào trường hợp góp vốn này).

Trên đây là ý kiến trả lời của Bộ Xây dựng về một số vấn đề liên quan đến nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP , đề nghị Công ty CP Đầu tư Châu á-Thái Bình Dương căn cứ vào các quy định của pháp luật để thực hiện./.