TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO TÒA PHÚC THẨM TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Bản án số: 96/2026/DS-PT Ngày: 03 - 02 - 2026 V/v: Tranh chấp quyền sử dụng đất

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA PHÚC THẨM
TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Thúy Hòa;

Các Thẩm phán: Ông Dương Tuấn Vinh; Bà Nguyễn Thị Cúc.

- Thư ký phiên tòa: Ông Thân Văn Nhường - Thư ký Toà phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Thành phố Hồ Chí Minh.

- Đại diện Viện công tố và kiểm sát xét xử phúc thẩm tại Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa: Ông Phạm Ba D - Kiểm sát viên.

Ngày 03 tháng 02 năm 2026, tại trụ sở Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Thành phố Hồ Chí Minh, xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 285/2025/TLPT- DS ngày 14 tháng 11 năm 2025, về “Tranh chấp quyền sử dụng đất”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm 22/2025/DS-ST ngày 18 tháng 8 năm 2025 của Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Long, bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 137/2026/QĐ-PT ngày 20 tháng 01 năm 2026, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Bà Thạch Thị Sa L, sinh năm 1952 (vắng mặt);

Địa chỉ: Ấp T, xã C, tỉnh Vĩnh Long;

Người đại diện hợp pháp của bà Thạch Thị Sa L: Bà Thạch Thị Na Q, sinh năm 1979 (có mặt);

Địa chỉ: Ấp T, xã C, tỉnh Vĩnh Long.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bà Thạch Thị Sa L, Thạch Thị Na Q: Ông Diệp Minh T - Trợ giúp viên pháp lý thuộc Trung tâm trợ giúp pháp lý tỉnh T (nay là Trung tâm T3 - Vĩnh Long), (có mặt);

Địa chỉ: Số D, đường L, khóm A, phường B, thành phố T, tỉnh Trà Vinh (nay là phường T, tỉnh Vĩnh Long).

- Bị đơn: Ông Thang Văn C, sinh năm 1969 (có mặt);

Địa chỉ: Ấp T, xã C, tỉnh Vĩnh Long;

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho ông Thang Văn C: Luật sư Nguyễn Văn N - Văn phòng Luật sư Nguyễn Văn N thuộc Đoàn luật sư tỉnh V (có mặt);

Địa chỉ: Ấp N, xã B, tỉnh Vĩnh Long.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Bà Thạch Thị S, sinh năm 1968 (xin vắng mặt);
2. Anh Thang Thanh T1, sinh năm 1989 (xin vắng mặt);
   Cùng địa chỉ: Ấp T, xã C, tỉnh Vĩnh Long;
3. Anh Thang Thanh L1, sinh năm 1988 (xin vắng mặt);
4. Anh Thang Thanh P, sinh năm 1996 (có mặt).
   Cùng địa chỉ: Ấp T, xã C, tỉnh Vĩnh Long;
5. Bà Thạch Thị Na Q, sinh năm 1979 (có mặt);
6. Ông Thạch Quanh N1anh Ni, sinh năm 1982 (chết).
   Cùng địa chỉ: Ấp T, xã C, tỉnh Vĩnh Long.

Người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông Thạch Quanh N1: Bà Thạch Thị N2, sinh năm: 1984; Người đại diện hợp pháp theo ủy quyền của bà Thạch Thị N2: Bà Thạch Thị Na Q, sinh năm: 1979;

Cùng địa chỉ: Ấp T, xã C, tỉnh Vĩnh Long.

7. Ủy ban nhân dân huyện C, tỉnh Trà Vinh.

Người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của Ủy ban nhân dân huyện C, tỉnh Trà Vinh: Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã C, tỉnh Vĩnh Long (vắng mặt);

Địa chỉ: Khóm B, xã C, tỉnh Vĩnh Long.

8. Ngân hàng N4 - Chi nhánh huyện C, tỉnh Trà Vinh (vắng mặt);

Địa chỉ: Khóm E, Xã C, tỉnh Vĩnh Long.

- Người phiên dịch: Ông Thạch H - công tác tại Bảo tàng tỉnh V (vắng mặt);

Địa chỉ: Số A P, Phường A, tỉnh Vĩnh Long.

- Người kháng cáo: Bị đơn ông Thang Văn C.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện ngày 22 tháng 11 năm 2022, đơn khởi kiện bổ sung nguyên đơn bà Thạch Thị Sa L trình bày:

Nguồn gốc thửa 121, tờ bản đồ số 45, diện tích 390m² là đất của cụ Thạch U, và cụ Sơn Thị L2 cho con là Thạch R (chết 2017) và bà Thạch Thị Sa L cho trước năm 1975. Sau khi được cho đất ông R bà Sa L cất nhà ở từ năm 1975 cho đến nay, không có ai tranh chấp. Quá trình sử dụng đất, ông R bà Sa L chưa có kê khai, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì ông C nói để ông đi tách thửa từ ông bà của ông C sang tên ông C rồi tách thửa cho theo như tờ cam kết năm 2009. Cách nay một năm, bà Sa L gặp ông C để yêu cầu tách thửa, ông C không đồng ý tách thửa nên tranh chấp.

Nay, bà Thạch Thị Sa L khởi kiện yêu cầu: Công nhận cho bà Thạch Thị Sa L diện tích 390m² thuộc thửa 121, tờ bản đồ số 45, loại đất ở nông thôn - cây lâu năm tọa lạc tại ấp T, xã Đ, huyện C, tỉnh Trà Vinh.

Theo đơn phản tố ngày 25 tháng 11 năm 2024 ông Thang Văn C trình bày:

Phần đất đang tranh chấp có nguồn gốc của cụ Thang S1 (chết 2004) và cụ Sơn Thị L3 (chết 2006) cha mẹ của ông Thang Văn C.

Trước năm 1975, bà Sơn Thị L2 là em của bà L3 (mẹ ông) có xin cho ông Thạch R và bà Thạch Thị Sa L một phần đất để cất nhà ở nhờ cho đến nay. Năm 1975, bà Sa L cất nhà lá, cách nay 03 năm, bà Sa L cất lại nhà tường kiên cố gia đình ông không tranh chấp, thống nhất cho bà Sa L cất nhà ở.

Năm 2023, bên bà Sa L kêu địa chính xuống đo đạc để làm thủ tục cấp giấy cho bà Sa L ông không đồng ý do chỉ cho bà Sa L ở nhờ.

Nay, ông yêu cầu bà Sa L dỡ nhà trả diện tích đất 390m² cho ông hoặc trả giá trị phần đất cho ông là 2.000.000 đồng/m².

Ngân hàng N4 - chi nhánh huyện C: Không khởi kiện yêu cầu trong vụ án.

Tại phiên tòa sơ thẩm ông Thang Văn C đồng ý cho bà Thạch Thị Sa L một nền nhà diện tích 100m², còn lại diện tích 290m² yêu cầu bà Sa L trả giá trị đất cho ông.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 22/2025/DS-ST ngày 18 tháng 8 năm 2025, Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long đã quyết định:

Căn cứ khoản 9 Điều 26, Điều 34; Điều 37, Điều 147, Điều 157, Điều 165, khoản 1 Điều 273, 280 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Căn cứ Điều 26, Điều 236, Điều 237 Luật đất đai năm 2024.

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án

Tuyên xử:

- Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Thạch Thị Sa L.

- Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn ông Thang Văn C.

1. Hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thửa số 121, tờ bản đồ 45, diện tích 1.523m², loại đất ở, cây lâu năm tọa lạc ấp B, xã Đ, huyện C, tỉnh Trà Vinh cấp cho ông Thang Văn C ngày 05/3/2015.

2. Giao cho bà Thạch Thị Sa L và các con ông Thạch R và bà Sa L được quyền sử dụng phần đất có diện tích 390m² thuộc một phần thửa 121, tờ bản đồ 45, diện tích 1.523m², loại cây lâu năm tọa lạc ấp B, xã Đ, huyện C, tỉnh Trà Vinh (Nay là ấp B, xã C, tỉnh Vĩnh Long)

- Phần đất diện tích 365m² có tứ cận như sau:

+ Hướng Bắc giáp thửa 121 và thửa 44 có cạnh gồm 02 đoạn là: 13,56m , 7,05m.

+ Hướng Nam giáp thửa 47 có cạnh là: 25,70m.

+ Hướng Đông giáp đường nhựa có cạnh là 16,78m.

+ Hướng Tây giáp thửa 121 có 03 đoạn là 4.76m, 6.98m, 8.12m.

- Phần đất có diện tích 25m² có tứ cận:

+ Hướng Bắc giáp phần còn lại thửa 121 dài một đoạn 20,17m , một đoạn dài 25,7m

+ Hướng Nam giáp thửa đất 47, 48 dài 45,81m.

+ Hướng Tây giáp thửa đất số 120 dài 1,41m.

(Ký hiệu B, C trên sơ đồ khu đất kèm công văn số 1229/CV-CNHCN ngày 22/12/2023 của chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện C, tỉnh Trà Vinh).

Bà Thạch Thị Sa L có nghĩa vụ đăng ký kê khai diện tích đất trên theo quy định của pháp luật.

Ủy ban nhân dân xã C cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa đất 121, tờ bản đồ 45 cho ông Thang Văn C sau khi trừ diện tích đất của bà Thạch Thị Sa L.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về chi phí thẩm định, định giá, chi phí giám định, án phí, trách nhiệm thi hành án và quyền kháng cáo theo quy định của pháp luật.

Sau khi xét xử sơ thẩm:

Ngày 29/8/2025, bị đơn ông Thang Văn C có đơn kháng cáo bản án dân sự sơ thẩm nêu trên. Vì cho rằng phần diện tích đất tranh chấp 390m² thuộc thửa 121 tờ bản đồ 45 trong tổng diện tích 1.532m² có nguồn gốc do cha mẹ ông để lại. Cha mẹ ông đã tạo lập từ trước năm 1975, đăng ký kê khai và nộp thuế từ trước đến nay. Năm 1978, ông chỉ cho bà Thạch Thị Sa L và ông Thạch R ở nhờ một nền nhà 5m dài khoảng 20m làm bằng lá tre. Đến năm 2009, ông có viết giấy tay cho ông R một nền nhà ngay nền nhà cũ không ghi chiều ngang diện tích. Khi vợ chồng ông đi làm xa thì vợ chồng ông R tự ý lấn ra làm chuồng bò, làm trại củi, nhà phụ, nhà vệ sinh đo thực tế lên đến 390m².

Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ vào giấy tặng cho ngày 09/5/2009 công nhận cho bà L 390m² là không khách quan. Vì theo quy định tại Điều 467 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì hợp đồng tặng cho bất động sản phải lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực và có hiệu lực kể từ ngày đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Hợp đồng tặng cho của ông với Bà L chưa công chứng, chứng thực và phần đất này từ năm 1978 đến nay phía ông Thạch R, bà Sa L không kê khai đăng ký nên hợp đồng tặng cho này chưa có hiệu lực pháp luật.

Từ những phân tích trên, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng công nhận cho bà Thạch Thị Sa L 100m², buộc bà Sa L cùng các thành viên hộ gia đình bà L trả lại cho ông C 290m² bằng hiện vật hoặc bằng giá trị quyền sử dụng đất theo giá Hội đồng định giá.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Các đương sự không tự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Bị đơn ông Thang Văn C giữ nguyên yêu cầu kháng cáo, đề nghị Hội đồng xét xử sửa bản án sơ thẩm theo hướng buộc nguyên đơn trả cho bị đơn 290m² đất bằng hiện vật hoặc bằng giá trị quyền sử dụng đất.

Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn đề nghị Hội đồng xét xử sửa bản án sơ thẩm theo hướng buộc nguyên đơn trả cho bị đơn 290m² đất bằng hiện vật hoặc bằng giá trị quyền sử dụng đất.

Người đại diện theo ủy quyền và người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Đại diện Viện Công tố và kiểm sát xét xử phúc thẩm tại Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa, phát biểu ý kiến về việc giải quyết vụ án:

- Về việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và những người tham gia tố tụng, trong quá trình giải quyết vụ án, kể từ khi thụ lý, cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án: đã tuân thủ đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

- Về việc giải quyết vụ án: Kháng cáo của bị đơn không có căn cứ chấp nhận. Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện Công tố và kiểm sát xét xử phúc thẩm và kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định:

[1]. Về thủ tục tố tụng:

[1.1]. Đơn kháng cáo của bị đơn ông Thang Văn C hợp lệ, nên được Hội đồng xét xử xem xét theo thủ tục phúc thẩm.

[1.2]. Về những người tham gia tố tụng: Tại phiên tòa phúc thẩm, vắng mặt một số đương sự nêu trên, trong đó có vắng mặt người phiên dịch tiếng Khmer, tuy nhiên các đương sự tham gia phiên tòa nghe, hiểu và có thể nói được tiếng Việt. Xét việc vắng mặt của các đương sự này không làm ảnh hưởng đến việc xét kháng cáo của người kháng cáo. Do đó, căn cứ các điều 227, 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử phúc thẩm tiến hành xét xử vắng mặt các đương sự nêu trên.

[2]. Về nội dung: Xét kháng cáo của bị đơn ông Thang Văn C:

[2.1]. Diện tích 390m² thuộc một phần thửa 121, diện tích 1.523m², tờ bản đồ số 45 loại đất ONT+CLN có nguồn gốc là của bà Sơn Thị L3 (là mẹ của bị đơn ông Thang Văn C) cho bà Sơn Thị L2 (là em của bà L3). Sau đó, bà L3 cho con là ông R và bà Sa L cất nhà ở từ trước năm 1975 đến nay. Tại Tờ giấy cam kết ngày 09/5/2009 có nội dung: Ông Thang Văn C và bà Thang Thị N3 cho ông Thạch R, là chồng bà Thạch Thị Sa L, đất thổ cư từ hàng rào nhà bà Thang Thị N3 đến bờ lộ. Tại phiên tòa sơ thẩm, ông Thang Văn C thừa nhận có ký tên trong tờ giấy cam kết.

Tại đơn kháng cáo ngày 29/8/2025, ông C trình bày Giấy tặng cho ngày 09/5/2009, không ghi chiều ngang diện tích, ông chỉ cho ông Thạch R một nền nhà cũ ngang 5m dài khoảng 20m.

Tuy nhiên, theo sơ đồ khu đất kèm công văn số 1229/CV-CNHCN ngày 22/12/2023 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện C, tỉnh Trà Vinh, thì phần diện tích của bà Thạch Thị Sa L và ông Thạch R bao gồm:

- Phần đất diện tích 365m² có tứ cận như sau:

+ Hướng Bắc giáp thửa 121 và thửa 44 có cạnh gồm 02 đoạn là: 13,56m , 7,05m.

+ Hướng Nam giáp thửa 47 có cạnh là: 25,70m.

+ Hướng Đông giáp đường nhựa có cạnh là 16,78m.

+ Hướng Tây giáp thửa 121 có 03 đoạn là 4.76m, 6.98m, 8.12m.

- Phần đất có diện tích 25m² có tứ cận:

+ Hướng Bắc giáp phần còn lại thửa 121 dài một đoạn 20,17m , một đoạn dài 25,7m

+ Hướng Nam giáp thửa đất 47, 48 dài 45,81m.

+ Hướng Tây giáp thửa đất số 120 dài 1,41m.

Ông C cho rằng giấy tặng cho ngày 09/5/2009 chưa được công chứng, chứng thực và phần đất này từ năm 1978 đến nay phía ông Thạch R, bà Sa L không đăng kí kê khai nên không có hiệu lực pháp luật. Tuy nhiên, phần diện tích đất này, nguyên đơn đã ở từ trước năm 1975 đến nay, không tranh chấp. Hiện tại trên phần đất này, gia đình bà L đã xây dựng 03 căn nhà gồm nhà chính, nhà phụ và nhà sau. Tại thời điểm xây dựng đến nay, bị đơn không ngăn cản cũng không khiếu nại.

Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm công nhận phần diện tích 390m² là của bà Thạch Thị Sa L và ông Thạch R, là có căn cứ.

[2.2]. Thửa số 89 có diện tích 1.722m² được Ủy ban nhân dân huyện C cấp ngày 09/10/2013 cho ông Thang Văn C là cấp lần đầu. Do thực hiện chính sách đất ở cho đồng bào dân tộc thiểu số nghèo nên năm 2014 Ủy ban thu hồi một phần, nên thửa 89 tách thửa 121 diện tích 1.523m². Ngày 05/3/2015, Ủy ban nhân dân huyện C cấp lại cho ông Thang Văn C. Xét thấy, khi cấp giấy chứng nhận QSDĐ nêu trên, Ủy ban không khảo sát thực tế các hộ đang sử dụng đất, là chưa đảm bảo quyền lợi của các đương sự, không đúng theo quy định tại khoản 3 Điều 36 Luật đất đai năm 1993 và khoản 2 Điều 98 Luật đất đai năm 2013. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm hủy giấy chứng nhận nêu trên, để cấp lại đúng diện tích sử dụng, là đúng pháp luật.

[2.3]. Tại phiên tòa phúc thẩm ông Thang Văn C cung cấp “Giấy xác nhận” của ông Kim T2 thể hiện nội dung năm 2011-2012, ông C đi làm ăn xa ở Thành phố Hồ Chí Minh thì ông R và bà Sa L xây nhà phía sau (nhà phụ) chiếm hết phần mặt tiền còn lại của thửa đất. Xét, “Giấy xác nhận” này không được thu thập theo đúng trình tự tố tụng, không được đối chiếu với nguyên đơn thừa nhận và không phù hợp với các chứng cứ khác có trong hồ sơ, nên không được xem là tài liệu, chứng cứ mới làm căn cứ sửa bản án sơ thẩm theo hướng bác các yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Do đó, Hội đồng xét xử phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo của ông C, cần giữ nguyên bản án sơ thẩm.

[3]. Quan điểm của nguyên đơn, là có căn cứ.

[4]. Đề nghị của đại diện Viện Công tố và kiểm sát xét xử phúc thẩm tại Thành phố Hồ Chí Minh tại phiên tòa, được chấp nhận.

[5]. Về án phí dân sự phúc thẩm: Ông C thuộc trường hợp đồng bào dân tộc thiểu số ở các xã có điều kiện kinh tế-xã hội đặc biệt khó khăn, theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, nên ông C được miễn nộp tiền án phí dân sự phúc thẩm.

[6]. Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm, có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 148; Điều 270; Điều 293; khoản 1 Điều 308; Điều 313 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội Khóa XIV quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Thang Văn C.

2. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 22/2025/DS-ST ngày 18-8-2025 của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long về việc “Tranh chấp quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn bà Thạch Thị Sa L với bị đơn ông Thang Văn C.

3. Về án phí dân sự phúc thẩm: Ông C được miễn. Hoàn trả 300.000 (ba trăm nghìn) đồng ông C đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0002391 ngày 29/8/2025 của Thi hành án dân sự tỉnh Vĩnh Long.

4. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận: - Tòa án nhân dân tối cao; - VCT&XXPT tại TP.HCM; - TAND tỉnh Vĩnh Long; - THADS tỉnh Vĩnh Long; - Các đương sự; - Lưu: HS, VP (TVN).

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Nguyễn Thị Thúy Hòa

8