TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

Bản án số: 89/2026/DS-PT Ngày: 30-01-2026 V/v “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”; “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Lê Hồng Hạnh

Các Thẩm phán: Ông Nguyễn Văn Nhân

Ông Phạm Tiến Hiệp

- Thư ký phiên tòa: bà Lê Thị Khánh Trang - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai tham gia phiên tòa: ông Nguyễn Thanh M - Kiểm sát viên.

Ngày 23 và 30 tháng 01 năm 2026, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 789/2025/TLPT - DS ngày 19 tháng 12 năm 2025 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc; tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất”

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 16/2025/DS-ST ngày 18/9/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 13 - Đồng Nai bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 696/2025/QĐ-PT ngày 22/12/2025 giữa các đương sự:

• - Nguyên đơn: Bà Vũ Thị N, sinh năm 1971; địa chỉ: Thôn C, xã P, tỉnh Đồng Nai. (vắng mặt)
• Người đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn: Ông Đoàn Thế A, sinh năm 1973; địa chỉ: Khu phố H, phường P, tỉnh Đồng Nai. (có mặt)
• - Bị đơn: Ông Hoàng Kim T, sinh năm 1973 và bà Nguyễn Thị M1, sinh năm 1975; cùng địa chỉ: Thôn C, xã P, tỉnh Đồng Nai. (có mặt)
• Người đại diện theo ủy quyền của ông T, bà M1: Ông Nguyễn Đức D, sinh năm 1974; địa chỉ: Đường D, tổ C, khu phố P, phường B, tỉnh Đồng Nai. (có mặt).
• - Người làm chứng:
  1. Bà Đào Thị Thu N1, sinh năm 1974; địa chỉ: Thôn A, xã P, tỉnh Đồng Nai (có mặt).
  2. Ông Huỳnh Ngọc T1, sinh năm 1987; địa chỉ: Thôn A, xã P, tỉnh Đồng Nai (có mặt).

Do có kháng cáo của nguyên đơn - bà Vũ Thị N; bị đơn - ông Hoàng Kim T và bà Nguyễn Thị M1; kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện để ngày 06/05/2024; quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa nguyên đơn bà Vũ Thị N, người đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn ông Đoàn Thế A trình bày:

Vào ngày 14/11/2021, bà Vũ Thị N có nhận chuyển nhượng của ông Hoàng Kim T và bà Nguyễn Thị M1 01 mảnh đất có diện tích 780m² (ngang 13m dài hết đất là 60m), đất tọa lạc tại thôn A, xã P, huyện B, tỉnh Bình Phước (Nay là thôn A, xã P, tỉnh Đồng Nai). Đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH 00385/ĐS ngày 05/8/2013 do Ủy ban nhân nhân dân huyện B cấp cho ông T và bà M1 với diện tích là 1013m², thửa đất số 198B, tờ bản đồ số 1. Đất của ông T có chiều ngang là 20m, nhưng ông T, bà M1 chỉ bán cho bà N 13m chiều ngang và có 50m² đất thổ cư. Giá chuyển nhượng là 2.300.000.000 (Hai tỷ ba trăm triệu) đồng. Khi đó hai bên làm hợp đồng đặt cọc số tiền 100.000.000 (Một trăm triệu) đồng, hẹn đến ngày 31/12/2021 giao hết số tiền còn lại.

Đến ngày 31/12/2021 bà N đã giao hết số tiền 2.200.000.000 (Hai tỷ hai trăm triệu) đồng cho ông T và bà M1 như trong hợp đồng đặt cọc, nhưng từ đó cho đến nay thì ông T và bà M1 không làm thủ tục chuyển nhượng và sang tên phần diện tích đất này cho bà N như cam kết. Lý do ông T và bà M1 đưa ra là đất hiện nay đang tranh chấp với ông L nên không thực hiện được việc sang tên tách sổ được. Tuy nhiên, theo bà N được biết hiện nay đất của ông T và bà M1 cũng không thể tách thửa được vì đất không đủ diện tích thổ cư cũng như nông nghiệp để tách thửa được. Mặt khác, thời gian chờ đợi quá lâu, số tiền bà N đưa cho ông T và bà M1 đã đủ mà bà N chưa được sang tên tách thửa nên ảnh hưởng đến quyền lợi và lợi ích hợp pháp của bà N.

Tại đơn khởi kiện và tại phiên tòa bà N yêu cầu Tòa án tuyên hủy hợp đồng đặt cọc ngày 14/11/2021 giữa bà N và ông Hoàng Kim T, bà Nguyễn Thị M1. Buộc ông Hoàng Kim T và bà Nguyễn Thị M1 có nghĩa vụ liên đới trả cho bà N số tiền 2.300.000.000 (Hai tỷ ba trăm triệu) đồng.

Bị đơn ông Hoàng Kim T, bà Nguyễn Thị M1 và người đại diện theo ủy quyền vắng mặt tại phiên tòa, nhưng có gửi bản trình bày ý kiến:

Ông T, bà M1 thừa nhận về nội dung hợp đồng đặt cọc như bà N trình bày về thời gian, số tiền chuyển nhượng và đặt cọc. Tuy nhiên, nội dung thỏa thuận hai bên đã nói rõ tại phần mặt sau hợp đồng đặt cọc là ông T nói rõ cho bà N biết là đất hiện nay đang tranh chấp với bà Lê Thị Thúy D1 (con ông L) từ lâu. Bên mua là bà N sẽ là người đi lo thủ tục chuyển nhượng và sang tên, nếu sau 45 ngày mà bên bà N không làm sổ được thì ông T sẽ trả lại số tiền đặt cọc. Bà N nói bà H (Tức bà Đào Thị Thu N1) là người chuyên đi làm sổ nên sẽ để bà H làm thủ tục, nên đến ngày 31/12/2021, ông T có làm hợp đồng ủy quyền cho bà H tại Văn phòng C. Tại đây bà N giao cho ông T số tiền 2.200.000.000 đồng và ông T có viết giấy biên nhận số tiền 2.300.000.000 đồng mà bà N giao và đưa bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà N để làm thủ tục sang tên. Ông T, bà M1 cũng đã giao đất cho bà N sử dụng từ đó cho đến nay, giữa ông T, bà M1 và bà N không có tranh chấp và cũng không ai có ý kiến gì. Cho đến năm 2024, bà N không sang tên được do vướng đất đang tranh chấp, bà N có đến nhà yêu cầu ông T, bà M1 viết lại cho 01 giấy sang nhượng đất để bà N đi cầm cố vay tiền, nhưng sau đó bà N khởi kiện tại Tòa án (ông T, bà M1 chỉ còn bàn phô tô).

Ngoài ra, trước đây ông T, bà M1 có chuyển nhượng cho ông Huỳnh Ngọc T1 phần diện tích còn lại là 7m ngang. Nên khi ra phòng công chứng ông T có gọi cho ông T1 nói bà N làm thủ tục đăng ký lên đất thổ cư phần diện tích đất của bà N thì lên thổ cư cả bên phần đất của ông T1 nên có gì thì sau này ông T1 liên hệ với bà N.

Đối với hợp đồng ủy quyền, tại phòng công chứng ông T, bà M1 có đưa 01 bản phô tô giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũ cấp ngày 26/7/2010 để làm giấy ủy quyền cho bà H (tên gọi khác là Đào Thị Thu N1) để lo thủ tục sang tên cho bà N thì thực sự là do ông T, bà M1 không để ý giấy chứng nhận cũ hay mới khi ghi vào trong hợp đồng đặt cọc. Thực tế là ông T, bà M1 cũng đã giao Giấy chứng nhận QSDĐ thửa đất số 198B, tờ bản đồ số 1, số: BL 191989, số vào số cấp GCN: CH 00385/DS do UBND huyện B cấp ngày 05/8/2013 cho bà N tại Văn phòng C và nhận tiền.

Tại đơn phản tố ông T, bà M1 yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Giấy viết tay) được lập ngày 24/4/2024 (viết lại) giữa ông T, bà M1 và bà N. Vì hai bên đã thực hiện hơn 2/3 thỏa thuận trong hợp đồng. Tuy nhiên, trong quá trình giải quyết vụ án ông T, bà M1 có đưa ra ý kiến là nếu không thể thực hiện được hợp đồng thì ông bà trả lại tiền chuyển nhượng cho bà N, nhưng yêu cầu được tính theo giá thị trường hiện nay tương đương số tiền 1.600.000.000 đồng đến 1.700.000.000 đồng do hiện nay giá đất bị giảm so vơi giá đất tại thời điểm giao dịch và xin trả lần đầu là một nửa số tiền này và số còn lại ông T, bà M1 trả sau vì hiện nay điều kiện kinh tế của ông T, bà M1 cũng không trả ngay tiền cho chị N được.

Tại đơn xin xét xử vắng mặt và trình bày ý kiến ngày 16/9/2025 của người đại diện theo ủy quyền của ông T, bà M1 là ông Nguyễn Đức D trình bày: Phía bị đơn chúng tôi đồng ý tuyên hợp đồng sang nhượng đất giữa nguyên và Bị đơn vô hiệu, đồng ý giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu. Tuy nhiên, phía Bị đơn chúng tôi đề nghị HĐXX xem xét lỗi của hai bên trong việc giải quyết hợp đồng vô hiệu, cụ thể như sau: Trong hợp đồng sang nhượng đất trên thì cả Nguyên đơn và Bị đơn đều có lỗi ngang nhau. Phía Bị đơn mặc dù biết thửa đất không thể tách thửa theo quy định pháp luật nhưng vẫn đồng ý nhận sang nhượng.

Người làm chứng Bà Đào Thị Thu N1 trình bày:

Ngày 31/12/2021 ông T chở Bà N1 đến Văn phòng C tại thôn K, xã P, huyện B, tỉnh Bình Phước (nay là Thôn K, xã P, tỉnh Đồng Nai) để lập hợp đồng ủy quyền về việc làm thủ tục đổi sổ chính quy. Cụ thể, là ông T, bà M1 và bà N1 đã được Văn phòng công chứng làm Hợp đồng công chứng số 7452, quyền số 04-2021 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 31/12/2021, với Bên ủy quyền (sau đây gọi là bên A): là ông Hoàng Kim T, bà Nguyễn Thị M1; bên được ủy quyền (sau đây gọi là bên B). Sau khi ký xong hợp đồng ủy quyền này thì ông T giao cho Bà N1 các giấy tờ gồm: 01 bản hợp đồng ủy quyền bản gốc; 01 bản pho tô Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BB 020642, vào số cấp giấy chứng nhận QSDĐ số: CH 00040/CN do UBND huyện B cấp ngày 26/7/2010; Căn cước công dân bản photo của ông T, bà M1 để Bà N1 đi thực hiện thủ tục theo phạm vi hợp đồng ủy quyền.

Sau đó khoảng 02 đến 03 tháng thì bà N1 đi liên hệ công ty đo đạc ở gần Văn phòng C (Bà N1 không nhớ rõ tên công ty và địa chỉ) để yêu cầu đo đạc lại thửa đất số 198B, tờ bản đồ số 1 tọa lạc tại thôn A, xã P, huyện B (nay là thôn A, xã P, tỉnh Đồng Nai) (chính là thửa đất mà ông T, bà M1 đã chuyển nhượng cho bà Vũ Thị N, địa chỉ: thôn A, xã P, huyện B (nay là thôn A, xã P, tỉnh Đồng Nai)). Ngày công ty Đ tiến hành đo đạc thửa đất có ông T tham gia chỉ ranh giới đất để Công ty đo đạc, tuy nhiên, sau khi đo đạc thì Công ty Đ gọi điện báo cho bà N1: Sổ đất này không còn nữa và đất đang tranh chấp nên không ra sơ đồ trích đo được. Nhận được thông tin như vậy từ Công ty Đ thì bà N1 liên hệ với ông T thông báo cho ông T biết, ông T đã đến gặp bà N1 lấy lại toàn bộ giấy tờ đã giao cho bà N1 trong ngày 31/12/2021 bao gồm cả giấy tờ gốc, giấy tờ photo và nói bằng miệng với bà N1 là lấy lại giấy tờ vì không phải giấy tờ đất đã chuyển nhượng cho bà N. Do đó, bà N1 đã trả lại toàn bộ giấy tờ cho ông T. Bà N1 có nói với ông T về việc hủy hợp đồng ủy quyền nhưng ông T nói với bà N1 là đương nhiên hợp đồng không tiếp tục thực hiện được nữa là hết hiệu lực nên không cần đến Văn phòng công chứng để hủy hợp đồng.

Thời điểm ông T chuyển nhượng đất cho bà N thì bà N1 không biết, chỉ biết và chứng kiến tại thời điểm ngày 31/12/2021 tại Văn phòng C khi ông T chở bà N1 đến Văn phòng công chứng để lập hợp đồng ủy quyền cho tôi để làm thủ tục xin cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng thửa đất mà ông T đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà N, mục đích cấp đổi sổ chính quy là để thực hiện việc ông T ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà N. Lúc này bà N1 có chứng kiến việc bà N giao cho ông T, bà Một số tiền 2.200.000.000₫ (Hai tỷ hai trăm nghìn đồng) là tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc giao tiền thực hiện tại bàn ghế đá ngày trước cửa văn phòng công chứng còn ông T nhận đủ tiền và giao lại cho bà N 01 quyền sổ màu hồng là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tên ông T bà M1 còn nội dung bên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bà N1 không biết. Khi ông T, bà M1 và bà N giao nhận tiền chuyển nhượng đất thì bà N1 nghe ông T nói bằng miệng với bà N nội dung: “Đất này còn đang tranh chấp, em sẽ làm đổi giấy chứng nhận chính quy xong tách thửa sang cho chị. Nếu không làm được ra số chính quy để sang tên cho chị thì em sẽ trả lại tiền cho chị cả gốc và lãi” và bà N đồng ý với việc nếu ông T không ra được sổ chính quy thì ông T trả lại cho bà N tiền gốc và tiền lãi đã chuyển nhượng đất.

Người làm chứng Ông Huỳnh Ngọc T1 trình bày:

Khoảng năm 2013 đến 2014 ông T1 có nhận chuyển nhượng một phần diện tích đất ngang 7m x dài hết đất (không có đất thổ cư) của ông T và bà M1 tọa lạc tại thôn A, xã P, huyện B, tỉnh Bình Phước (này là thôn A, xã P, tỉnh Đồng Nai), diện tích đất này nằm trong diện tích đất ngang 20 mét x dài hết đất của ông T, bà M1 đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (không nhớ rõ số giấy chứng nhận và ngày tháng năm cấp), việc mua bán chuyển nhượng lập bằng giấy viết tay. Sau khi nhận chuyển nhượng được một thời gian thì ông T1 mới xây nhà trên đất và ở đến nay. Khi mua đất thì ông T1 xác định anh em trong nhà thì ông T1 mua đất để làm nhà sinh sống ổn định, cũng chưa nghĩ đến việc tách giấy chứng nhận, đồng thời khi ông T1 mới nhận chuyển nhượng đất xong thì có ông Bảy L giáp ranh đất phía bên 13 mét ngang còn lại của ông T, bà M1 gửi đơn khởi kiện tranh chấp nên ông T1 chưa làm được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ông T1 không biết rõ chi tiết việc chuyển nhượng này, chỉ biết việc khi ông T, bà M1 chuyển nhượng đất cho bà N thì báo cho ông T1 biết nhằm bà N hứa đăng ký lên thêm đất thổ cư của tổng diện tích đất này và làm thủ tục tách sổ cho ông T1 với bà N. Vì vậy ngày 31/12/2021 ông T1 có mặt tại phòng công chứng để đi cùng với vợ chồng ông T, bà M1 và bà N, bà N1 (ông T1 chỉ biết tên không biết họ và mặt của bà N1 vì thời điểm này đang có dịch bệnh covid nên ai cũng đeo khẩu trang). Tại văn phòng C, ông T1 thấy bà N1 đi vào phòng công chứng rồi đi ra cầm theo giấy tờ thì bên bà N1, ông T ký lăn tay vào thủ tục (nhưng không biết cụ thể là giấy tờ gì). Bà N có nói với ông T1 là lên đất thổ cư cho ông T1 và làm thủ tục tách thửa, ngoài ra không trao đổi về chuyện khác.

Vì vậy, đối với yêu cầu khởi kiện trong vụ án này của bà Vũ Thị N với ông T, bà M1 không liên quan đến ông T1, ông T1 không có ý kiến gì về yêu cầu của bà N hoặc ông T bà M1 đối với bà N. Ông T1 chỉ có ý kiến đối với phần diện tích đất ông T1 đã nhận chuyển nhượng từ ông T bà M1 diện tích 7 mét ngang x dài hết đất là của ông T1 đang quản lý sử dụng, nên nếu người nào nhận chuyển nhượng phần diện tích đất còn lại trong diện tích đất này của ông T, bà M1 thì cùng đăng ký lên đất thổ cư cho ông T1 và tách thửa cho ông T1 riêng.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 16/2025/DS-ST ngày 18/9/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 13 - Đồng Nai đã quyết định:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn:

   Tuyên hợp đồng đặt cọc ngày 14/11/2021 và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 24/4/2024 dưới hình thức viết tay “giấy sang nhượng đất” được lập giữa ông Hoàng Kim T, bà Nguyễn Thị M1 với bà Vũ Thị N đối với diện tích đất 780m² (ngang 13m dài hết đất), tọa lạc tại thôn A, xã P, huyện B, tỉnh Bình Phước (Nay là thôn A, xã P, tỉnh Đồng Nai). Đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH 00385/ĐS ngày 05/8/2013 do Ủy ban nhân nhân dân huyện B (cũ) cấp cho ông T và bà M1 là vô hiệu.

   Buộc ông Hoàng Kim T và bà Nguyễn Thị M1 có nghĩa vụ liên đới trả cho bà Vũ Thị N số tiền 2.300.000.000 (Hai tỷ ba trăm triệu) đồng.

   Buộc bà Vũ Thị N có nghĩa vụ trả lại cho ông Hoàng Kim T và bà Nguyễn Thị M1 diện tích đất 780m² (ngang 13m dài hết đất), đất tọa lạc tại thôn A, xã P, huyện B, tỉnh Bình Phước (Nay là thôn A, xã P, tỉnh Đồng Nai) cùng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất, đất có tứ cận: Phía đông giáp “phía tây giáp và 01 bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH 00385/ĐS ngày 05/8/2013 do Ủy ban nhân nhân dân huyện B (cũ) cấp cho ông Hoàng Kim T và bà Nguyễn Thị M1.

2. Về chi phí tố tụng: Buộc ông Hoàng Kim T và bà Nguyễn Thị M1 phải có nghĩa vụ liên đới lại cho bà Vũ Thị N số tiền 8.758.000 (Tám triệu bảy trăm tám mươi lăm nghìn) đồng.

Ngoài ra, Bản án sơ thẩm còn quyết định về án phí, nghĩa vụ thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự theo luật định.

Ngày 01/10/2025, nguyên đơn bà Vũ Thị N nộp đơn kháng cáo đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số 16/2025/DS-ST ngày 18/9/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 13 - Đồng Nai đối với nội dung: Buộc ông T, bà M1 phải thanh toán số tiền gốc (tiền cọc đất) là 2.300.000.000 đồng (Hai tỷ ba trăm triệu đồng) cộng với số tiền bồi thường thiệt hại là 1.800.000.000 đồng (Một tỷ tám trăm triệu đồng), tổng cộng là 4.100.000.000 đồng (Bốn tỷ một trăm triệu đồng).

Ngày 01/10/2025, bị đơn ông Hoàng Kim T và bà Nguyễn Thị M1 nộp đơn kháng cáo đề nghị tòa án cấp phúc thẩm sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 16/2025/DS-ST ngày 18/9/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 13 - Đồng Nai đối với nội dung: Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Vũ Thị N buộc ông Hoàng Kim T và bà Nguyễn Thị M1 phải trả số tiền 2.300.000.000 đồng (Hai tỷ ba trăm triệu đồng).

Ngày 30/9/2025, Viện kiểm sát nhân dân khu vực 13 có Quyết định kháng nghị phúc thẩm đối với Bản án dân sự sơ thẩm số 16/2025/DS-ST ngày 18/9/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 13 - Đồng Nai đề nghị hủy toàn bộ Bản án sơ thẩm, giao hồ sơ cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

- Nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và yêu cầu kháng cáo về việc yêu cầu Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai sửa bản án sơ thẩm:

Buộc ông T, bà M1 phải thanh toán số tiền gốc (tiền cọc đất) là 2.300.000.000 đồng (Hai tỷ ba trăm triệu đồng) cộng với số tiền bồi thường thiệt hại là 1.800.000.000 đồng (Một tỷ tám trăm triệu đồng), tổng cộng là 4.100.000.000 đồng (Bốn tỷ một trăm triệu đồng).

- Bị đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo về việc yêu cầu Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai giải quyết sửa bản án sơ thẩm như sau:

Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Vũ Thị N buộc ông Hoàng Kim T và bà Nguyễn Thị M1 phải trả số tiền 2.300.000.000 đồng (Hai tỷ ba trăm triệu đồng).

Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai giữ nguyên Quyết định kháng nghị.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai phát biểu:

Về việc tuân theo pháp luật: Kể từ khi thụ lý vụ án đến thời điểm xét xử phúc thẩm, Thẩm phán và Hội đồng xét xử đã tuân thủ đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Những người tham gia tố tụng chấp hành đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung:

Với những chứng cứ đã được thẩm tra tại phiên tòa đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 3 Điều 308, Điều 310 Bộ luật tố tụng dân sự chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân khu vực 13 – Đồng Nai; không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, bị đơn huỷ toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm số 16/2025/DS-ST ngày 18/9/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 13 - Đồng Nai, giao hồ sơ cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ được thẩm tra tại phiên tòa; căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Về thủ tục kháng cáo, kháng nghị: Kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân khu vực 13 - Đồng Nai và đơn kháng cáo của nguyên đơn và bị đơn làm trong thời hạn luật định, hình thức và nội dung phù hợp các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 nên cần xem xét giải quyết theo trình tự phúc thẩm.

[2] Xét kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân khu vực 13 – Đồng Nai, kháng cáo của ông Hoàng Kim T, bà Nguyễn Thị M1, bà Vũ Thị N, Hội đồng xét xử thấy rằng:

[2.1] Tại đơn khởi kiện của nguyên đơn bà N (BL01, 55), khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc và yêu cầu hậu quả hợp đồng đặt cọc, bản án sơ thẩm tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu nhưng không giải quyết hậu quả hợp đồng đặt cọc vô hiệu là chưa giải quyết hết yêu cầu của đương sự. Đơn khởi kiện cũng yêu cầu tòa án giải quyết buộc bị đơn trả lại số tiền 2.300.000.000đ đã nhận của nguyên đơn (bao gồm 100.000.000đ tiền đặt cọc và 2.200.000.000đ tiền thanh toán thêm và yêu cầu tính lãi của số tiền này). Trong khi đó, số tiền 2.300.000.000₫ đúng bằng số tiền chuyển nhượng nên yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là chưa cụ thể rõ ràng là yêu cầu giải quyết tuyên hợp đồng vô hiệu để trả lại tiền 2.300.000.000đ đã nhận hay kiện đòi số tiền 2.300.000.000₫ mà bị đơn cam kết trả mà không tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng. Mặc dù, đơn khởi kiện không cụ thể rõ ràng nhưng Toà án cấp sơ thẩm vẫn thụ lý tranh chấp hợp đồng đặt cọc, không thụ lý yêu cầu khởi kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng nhưng lại tuyên chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn cả hợp đồng đặt cọc và hợp đồng chuyển nhượng là giải quyết vượt quá phạm vi thụ lý yêu cầu của tòa sơ thẩm, vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng.

Đối với yêu cầu tính lãi của nguyên đơn bà N, bản án sơ thẩm cũng không nhận định, không tuyên chấp nhận hay không chấp nhận yêu cầu này của nguyên đơn là giải quyết chưa hết yêu cầu của đương sự, vi phạm nghiêm trọng Điều 5 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

[2.2] Đối với Đơn phản tố của bị đơn ông T, bà M1 (BL199) yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng ngày 31/12/2021 nhưng bản án sơ thẩm không tuyên chấp nhận hay không chấp nhận yêu cầu này của bị đơn là chưa giải quyết hết yêu cầu của đương sự, vi phạm nghiêm trọng Điều 5 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Quá trình giải quyết, tòa án cấp sơ thẩm cũng không yêu cầu các đương sự cung cấp bản gốc hợp đồng chuyển nhượng ngày 31/12/2021. Tại phiên tòa phúc thẩm, bị đơn cung cấp giấy mua bán đất ngày 31/12/2021. Đối với yêu cầu phản tố này, nguyên đơn không đồng ý mà cho rằng các bên đã lập hợp đồng chuyển nhượng ngày 24/4/2024 và không cung cấp được bản gốc, bị đơn không thừa nhận nên không đủ căn cứ xác định các bên có xác lập hợp đồng chuyển nhượng ngày 24/4/2024 mà chỉ có căn cứ xác định các bên lập hợp đồng chuyển nhượng ngày 31/12/2021. Còn hợp đồng chuyển nhượng ngày 24/4/2024 không ai yêu cầu giải quyết công nhận hoặc tuyên vô hiệu nhưng cấp sơ thẩm lại tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu ngày 24/4/2024 vừa là không có căn cứ và không đúng quy định, vượt quá phạm vi khởi kiện vi phạm nghiêm trọng Điều 5 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

[2.3] Biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 22/7/2024 (BL03-94) thể hiện trên phần đất bị đơn chuyển nhượng cho nguyên đơn có 2 căn nhà và 3 cây trồng trên đất, thể hiện rõ 2 căn nhà này được nguyên đơn cho người khác thuê sử dụng, trong đó có 1 căn nhà được người khác thuê để làm nhà máy nước đá. Tuy nhiên, quá trình giải quyết, tòa án cấp sơ thẩm không làm rõ để xác định người thuê đất của nguyên đơn bà N là ai? Cũng không đưa người thuê nhà đất này tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng được quy định tại khoản 4 Điều 68, Điều 73 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Trên đất chuyển nhượng mà các bên tranh chấp có tài sản đang tồn tại hiện hữu nên quan hệ tranh chấp phải là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; cả nguyên đơn và bị đơn đều yêu cầu giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu và yêu cầu bồi thường thiệt hại do hợp đồng vô hiệu nhưng tòa án cấp sơ thẩm không xem xét giải quyết hậu quả hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu là giải quyết chưa hết yêu cầu của đương sự, vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng.

Mảnh trích đo 302-2024 (BL101-103) không thể hiện rõ phần đất mà bị đơn chuyển nhượng cho nguyên đơn, bị đơn chuyển nhượng cho ông T1 có diện tích cụ thể và tứ cận như thế nào? trong đó, mảnh trích đo này thể hiện phần diện tích đất tranh chấp với bà D1 do bà D1 chỉ ranh nhưng không có mặt, không ký biên bản (BL91-92); không rõ phần tranh chấp này bên phần đất bị đơn bán cho nguyên đơn hay ông T1 cụ thể như thế nào? hay nằm bên ngoài GCNQSDĐ đã cấp cho bị đơn? Toà án cấp sơ thẩm cũng không thu thập hồ sơ tranh chấp này.

Tại phiên tòa phúc thẩm, cả nguyên đơn và bị đơn đều trình bày thống nhất rằng việc ông T và bà D1 tranh chấp phần đất thì phần đất này không nằm trong GCN đã cấp cho bị đơn, phần đất này chưa có giấy, nằm bên cạnh giáp với đất ông T. Tuy nhiên, bản án sơ thẩm lại nhận định: phần đất các bên chuyển nhượng đang tranh chấp là nhận định chủ quan, có sai lầm nghiêm trọng trong việc thu thập, đánh giá chứng cứ dẫn đến áp dụng pháp luật không đúng.

Toà án cấp sơ thẩm chưa thu thập làm rõ những nội dung như đã phân tích trên nên tuyên buộc bà N trả lại QSDĐ cho nguyên đơn mà không nêu rõ tứ cận cụ thể như thế nào dẫn đến cũng không thể thi hành án.

Ngoài ra, quyền sử dụng đất của bị đơn được cấp năm 2010 (BL40), sau đó được cấp đổi năm 2013 (BL259) nhưng quá trình giải quyết, tòa án cấp sơ thẩm yêu cầu ban hành các văn bản đều đề nghị theo giấy chứng nhận năm 2010 là có thiếu sót.

Ngày 31/12/2021 tại Văn phòng C1 bị đơn lại làm Hợp đồng ủy quyền (BL251-252) cho bà N1 đi làm thủ tục đổi sổ và cùng lúc bị đơn nhận thêm tiền 2.200.000.000₫ của nguyên đơn. Nguyên đơn cho rằng hành vi này của bị đơn là gian dối để nhận tiếp số tiền 2.200.000.000₫ của nguyên đơn (tức hành vi này của bị đơn có dấu hiệu của tội phạm nhưng cấp sơ thẩm không chuyển cho cơ quan điều tra có thẩm quyền để xem xét giải quyết trước là không đúng). Tuy nhiên, tại phiên tòa phúc thẩm, bị đơn cung cấp giấy mua bán gốc năm 2021 thể hiện bà N mua đất của bị đơn theo sổ mới năm 2013 và đưa giấy chứng nhận gốc cho nguyên đơn nên việc nhận tiền của bị đơn không có dấu hiệu của tội phạm.

Với những thiếu sót, vi phạm nêu trên của Toà án cấp sơ thẩm, Toà án cấp phúc thẩm không thể khắc phục được. Do vậy, cần chấp nhận Kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân khu vực 13 – Đồng Nai. Một phần Kháng cáo của bị đơn ông T, bà M1 và nguyên đơn bà N. Hùy toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số 16/2025/DS-ST ngày 18/9/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 13 - Đồng Nai, giao hồ sơ về Toà án cấp sơ thẩm giải quyết lại theo quy định.

[3] Án phí dân sự phúc thẩm: do kháng cáo của ông T, bà M1, bà N được chấp nhận một phần nên phải chịu ½ án phí.

[4] Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai tại phiên tòa phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 308, Điều 310 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội, quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí lệ phí Tòa án.

Chấp nhận kháng nghị của VKSND khu vực 13 – Đồng Nai; Chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn ông Hoàng Kim T, bà Nguyễn Thị M1 và một phần kháng cáo của nguyên đơn bà Vũ Thị N.

1. Hủy toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số 16/2025/DS-ST ngày 18/9/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 13 - Đồng Nai, giao hồ sơ về Toà án cấp sơ thẩm giải quyết lại theo quy định.
2. Về án phí dân sự sơ thẩm và chi phí tố tụng: được giải quyết lại theo quy định.
3. Về án phí dân sự phúc thẩm: Bị đơn ông Hoàng Kim T và bà Nguyễn Thị M1 phải có nghĩa vụ liên đới nộp số tiền 150.000.000 (Ba trăm nghìn) đồng, được khấu trừ vào số tiền 300.000 đồng mà ông T đã nộp theo biên lai thu tiền số 0006922 ngày 06/11/2025 của Thi hành án dân sự tỉnh Đồng Nai. Nguyên đơn bà Vũ Thị N phải chịu số tiền án phí dân sự phúc thẩm là 150.000 (Ba trăm nghìn) đồng, được khấu trừ vào số tiền 300.000 đồng mà bà N đã nộp theo biên lai thu tiền số 0006923 ngày 06/11/2025 của Thi hành án dân sự tỉnh Đồng Nai.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận: - Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai; - Toà án nhân dân Khu vực 13 - Đồng Nai; - Thi hành án dân sự tỉnh Đồng Nai; - Các đương sự; - Lưu: HSVA, Tổ HCTP, Tòa DS.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TOẠ PHIÊN TÒA Lê Hồng Hạnh