Bản án số: 68/2026/DS-PT

Ngày: 26-01-2026

V/v: Tranh chấp hợp đồng thuê tài sản

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ CẦN THƠ

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Đào Thị Thủy

Các Thẩm phán: Ông Phạm Tiến Dũng

Bà Võ Bích Hải

- Thư ký phiên tòa: Ông Đinh Quốc Thanh – Thẩm tra viên Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ: Ông Bùi Trung Nam - Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.

Trong ngày 26 tháng 01 năm 2026, tại phòng xét xử Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 564/2025/TLPT-DS ngày 03 tháng 12 năm 2025 về việc “Tranh chấp hợp đồng thuê tài sản".

Do Bản án dân sự sơ thẩm số: 130/2025/DS-ST, ngày 18 tháng 9 năm 2025 của Tòa án nhân dân khu vực 3 – Cần Thơ bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 991/2025/QĐ-PT ngày 18 tháng 11 năm 2025; Quyết định hoãn phiên tòa phúc thẩm số: 07/2026/QĐ-PT ngày 07 tháng 01 năm 2026, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn:

1.1. Ông Nguyễn Văn P, sinh năm: 1963.

Địa chỉ cũ: A đường số F, K, khu vực T, phường P, quận C, thành phố Cần Thơ.

Địa chỉ mới: A đường số F, K, khu vực T, phường H, thành phố Cần Thơ.

1. 2. Bà Trần Thị Kim Đ, sinh năm: 1971.

Địa chỉ cũ: A1-19, đường số C, K, khu vực T, phường P, quận C, thành phố Cần Thơ.

Địa chỉ mới: A đường số C, K, khu vực T, phường H, thành phố Cần Thơ.

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Ông Phạm Xuân T, sinh năm: 1983. (Hợp đồng ủy quyền ngày 22/08/2024). Có mặt.

Địa chỉ: Số B đường N, phường A, quận N, thành phố Cần Thơ (nay là phường T, thành phố Cần Thơ).

2. Bị đơn: Bà Trần Thị Thu C, sinh năm: 1968. Có mặt.

Địa chỉ: Khu D, khu V, phường C, quận Ô, thành phố Cần Thơ (nay là phường Ô, thành phố Cần Thơ).

Địa chỉ liên hệ: Khu dân cư L, A-3, Khu nhà ở cán bộ chiến sĩ Công an thành phố, khu vực 2, phường C, thành phố Cần Thơ.

3. Người kháng cáo: Bị đơn Trần Thị Thu C

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo Bản án sơ thẩm và các tài liệu có trong hồ sơ thì nội dung vụ án như sau:

* Theo đơn khởi kiện ngày 10/10/2024, đơn khởi kiện ngày 01/12/2024, đơn khởi kiện bổ sung ngày 15/01/2025 và quá trình giải quyết vụ án người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Phạm Xuân T trình bày:

Giữa nguyên đơn và bị đơn có ký kết hợp đồng thuê quyền sử dụng đất tại Văn phòng C2 số công chứng 3103, quyển số 01/2021/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 05/05/2021 để thuê quyền sử dụng đất tại thửa số 1700, tờ bản đồ số 7, diện tích 121,10m², tọa lạc tại Khu dân cư lô số 11A (khu nhà ở cán bộ chiến sĩ Công an thành phố), phường H, quận C, thành phố Cần Thơ (nay là phường H, thành phố Cần Thơ) theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số vào sổ CT05246, cấp ngày 07/08/2012 cho Doanh nghiệp tư nhân V, được chỉnh lý sang tên cho ông Nguyễn Văn T1 vào ngày 24/10/2016 và được chỉnh lý sau cùng cho bà Trần Thị Kim Đ vào ngày 21/5/2021 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào số CS11193 là cùng 01 tài sản cho bị đơn bà Trần Thị Thu C thuê. Do bị đơn đã vi phạm nghĩa vụ trả tiền thuê theo hợp đồng thuê tại khoản 2 Điều 4, khoản 2 Điều 5 và khoản 1 Điều 6 của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất.

Nay nguyên đơn yêu cầu Tòa án tuyên bố chấm dứt hợp đồng thuê tài sản giữa nguyên đơn với bị đơn bà Trần Thị Thu C và buộc bị đơn thanh toán tổng số tiền còn nợ tính đến ngày 30/6/2024 là 1.103.000.000 đồng (Một tỷ, một trăm lẻ ba triệu đồng) và tiền thuê hàng tháng 50.000.000 đồng (Năm mươi triệu đồng) tính từ ngày 01/07/2024 đến khi xét xử sơ thẩm tạm tính là 10 tháng tương đương với số tiền là 500.000.000 đồng (Năm trăm triệu đồng). Tiền thuê nhà sẽ tính tiếp mỗi tháng 50.000.000 đồng (Năm mươi triệu đồng) đến khi bị đơn giao trả tài sản thuê cho nguyên đơn. Nguyên đơn yêu cầu bị đơn giao trả tài sản thuê đúng hiện trạng ban đầu là trên đất có căn nhà liền kề lô 11A, A-3 (theo hồ sơ bản vẽ hoàn công của chủ đầu tư Công ty cổ phần Đ1) cho nguyên đơn.

* Tại đơn phản tố ngày 18/08/2025 bị đơn bà Trần Thị Thu C trình bày:

Bà C thừa nhận giữa bà và nguyên đơn có ký hợp đồng thuê quyền sử dụng đất tại Văn phòng C2 số công chứng 3103, quyển số 01/2021/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 05/05/2021 là đúng. Việc thỏa thuận thuê hoàn toàn tự nguyện, mục đích thuê là để kinh doanh, thời hạn thuê 05 năm kể từ ngày 19/04/2021 đến ngày 19/04/2026, bị đơn có đặt cọc thêm số tiền 40.000.000 đồng cho nguyên đơn, về giá thuê được chia theo từng kỳ hạn tăng dần nhưng nguyên đơn có thỏa thuận miễn cho bị đơn 03 tháng đầu, còn các tháng tiền thuê sau đó được tính cụ thể như sau:

• - Từ ngày 19/01/2022 đến ngày 19/07/2022 giá thuê 30.000.000 đồng (Ba mươi triệu đồng).
• - Từ ngày 19/07/2022 đến ngày 19/01/2023 giá thuê 40.000.000 đồng (Bốn mươi triệu đồng).
• - Từ ngày 19/01/2023 đến ngày 19/04/2026 giá thuê 50.000.000 đồng (Năm mươi triệu đồng).

Lúc bị đơn nhận tài sản thuê thì gồm có 01 căn nhà kết cấu 04 tầng, có 13 phòng được trang trí các vật dụng cần thiết, có thang máy di chuyển nhưng đã xuống cấp không đảm bảo an toàn, các máy lạnh cũng không còn hoạt động tốt. Sau đó, bị đơn có thông báo tình trạng nhà cho nguyên đơn nhưng phía nguyên đơn vẫn im lặng nên bị đơn đã tự tiến hành việc sửa chữa và có hóa đơn chứng từ đầy đủ gồm chi phí sửa chữa 13 cái máy lạnh chi phí 70.000.000 đồng (Bảy mươi triệu đồng), 01 thang máy 140.000.000 đồng (Một trăm bốn mươi triệu), bị đơn có thông báo cho nguyên đơn chi phí sửa chữa để nguyên đơn thanh toán lại cho bị đơn nhưng đến nay nguyên đơn vẫn chưa thanh toán. Về tiền thuê nhà thì bị đơn vẫn thanh toán đầy đủ chi phí thuê hàng tháng bằng hình thức chuyển khoản cho nguyên đơn. Nếu nguyên đơn yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê với bị đơn là nguyên đơn đã vi phạm hợp đồng vì thời hạn hợp đồng 05 năm kể từ ngày 19/04/2021 đến ngày 19/04/2026 nên chưa hết thời hạn thuê.

Nay bị đơn phản tố yêu cầu nguyên đơn tiếp tục thực hiện đúng theo thỏa thuận của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất đã ký kết tại Văn phòng C2 số công chứng 3103, quyển số 01/2021/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 05/05/2021. Trường hợp nguyên đơn yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn với bị đơn thì bị đơn yêu cầu nguyên đơn phải hoàn trả cho bị đơn tổng số tiền là 2.490.000.000 đồng (Hai tỷ, bốn trăm chín mươi triệu đồng) chi phí thiệt hại về tài sản cho bị đơn.

Tại Bản án sơ thẩm số: 130/2025/DS-ST ngày 18/9/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 3 – Cần Thơ:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
2. Chấm dứt hợp đồng thuê tài sản ngày 05/05/2021 giữa nguyên đơn ông Nguyễn Văn P, bà Trần Thị Kim Đ với bị đơn bà Trần Thị Thu C.
3. Bị đơn bà Trần Thị Thu C có nghĩa vụ trả cho nguyên đơn ông Nguyễn Văn P, bà Trần Thị Kim Đ tổng số tiền thuê tính đến ngày 16/9/2025 là 1.608.000.000 đồng (Một tỷ, sáu trăm lẻ tám triệu đồng).
4. Kể từ ngày nguyên đơn có đơn yêu cầu thi hành án, nếu bị đơn chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền thì phải trả lãi chậm trả tương ứng với số tiền và thời gian chậm trả đến khi bị đơn trả hết số tiền 1.608.000.000 đồng (Một tỷ, sáu trăm lẻ tám triệu đồng) cho nguyên đơn theo quy định tại điều 357 và khoản 2 điều 468 của Bộ luật dân sự.
5. Thời hạn, phương thức thanh toán va giao trả tài sản sẽ do Phòng Thi hành án dân sự Khu vực 3 - Cần Thơ điều chỉnh.

Ngoài ra, Bản án dân sự sơ thẩm còn tuyên về án phí dân sự sơ thẩm; quyền yêu cầu thi hành án, quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 25/9/2025, bị đơn có đơn kháng cáo một phần bản án sơ thẩm, đề nghị Hội đồng xét xử sửa một phần bản án sơ thẩm theo hướng yêu cầu chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của bị đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Đại diện ủy quyền của nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Bị đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo, việc bị đơn không trả tiền thuê nhà cho nguyên đơn là do không liên lạc được với nguyên đơn. Nay hợp đồng thuê chưa chấm dứt, nguyên đơn yêu cầu chấm dứt hợp đồng là lỗi của nguyên đơn, nên đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo của bị đơn, buộc nguyên đơn bồi thường thiệt hại 2.490.000.000 đồng (Hai tỷ, bốn trăm chín mươi triệu đồng) cho bị đơn.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ Kiểm sát viên tham gia phiên tòa phát biểu quan điểm:

• - Về tố tụng: Từ khi thụ lý đến khi đưa vụ án ra xét xử Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký, đương sự đã thực hiện đúng các quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;
• - Về nội dung: Kiểm sát viên đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, áp dụng khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét tại phiên tòa; căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, trên cơ sở xem xét đầy đủ ý kiến của các bên đương sự và quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ, Hội đồng xét xử nhận định như sau:

[1] Về tố tụng: Sau khi xét xử sơ thẩm bị đơn Trần Thị Thu C có đơn kháng cáo đúng theo quy định tại các Điều 271, 272, 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 nên được xem là hợp lệ và được chấp nhận xem xét theo trình tự phúc thẩm. Cấp sơ thẩm xác định quan hệ pháp luật và thẩm quyền giải quyết là đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Về nội dung: Xét kháng cáo của bị đơn, Hội đồng xét xử xét thấy:

[2.1] Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, các đương sự cùng thống nhất giữa nguyên đơn và bị đơn có ký hợp đồng thuê quyền sử dụng đất tại Văn phòng C2 số công chứng 3103, quyển số 01/2021/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 05/05/2021. Hợp đồng được giao kết trên tinh thần tự nguyện, ghi nhận cụ thể chi tiết của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất về thời hạn thuê, mục đích thuê, giá thuê và phương thức thanh toán, quyền và nghĩa vụ của các bên ... (bút lục: 176). Đây là tình tiết, sự kiện không cần chứng minh theo quy định tại Điều 92 Bộ luật tố tụng dân sự.

[2.2] Quá trình thực hiện hợp đồng thuê, bà C có đặt cọc trước 40.000.000₫ và trả tiền thuê nhiều tháng (tháng trả đúng hẹn, có tháng không trả tháng sau trả bù) được tổng cộng 217.000.000đ, sau đó thì ngưng không trả tiền thuê tiếp, tính đến ngày 16/9/2025 thì bà C còn nợ 1.608.000.000đ, nên nguyên đơn yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê bà buộc bà C trả số tiền còn nợ 1.608.000.000đ. Bị đơn Trần Thị Kim C1 cho rằng do làm ăn thua lỗ do dịch bệnh nên bà có liên lạc với nguyên đơn nhiều lần để chấm dứt hợp đồng thuê nhưng liên lạc không được, vì vậy bà mới không chuyển trả tiền thuê cho nguyên đơn nữa. Lời trình bày của bà C1 không được phía nguyên đơn thừa nhận, bà C1 cũng không cung cấp được tài liệu chứng minh để loài trừ trách nhiệm dân sự (nghĩa vụ trả tiền thuê tài sản) theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 351 Bộ luật Dân sự năm 2015. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm buộc bị đơn Trần Thị Thu C phải trả tiền thuê tài sản còn nợ 1.608.000.000đ (Một tỷ, sáu trăm lẻ tám triệu đồng) là có căn cứ.

[2.3] Tại phiên tòa phúc thẩm, bà C cho rằng trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất thì không đề cập đến tài sản trên đất. Do đó, tất cả những tài sản mà bị đơn đã sửa chữa, mua sắm mới thì buộc nguyên đơn bồi thường lại do chưa hết thời hạn thuê nhưng nguyên đơn yêu cầu chấm dứt hợp đồng, ngoài ra buộc các nguyên đơn bồi thường công sức của gia đình bà C đã bỏ ra để sửa chữa nhà, tổng số tiền là 2.490.000.000đ. Quá trình tại giai đoạn xét xử sơ thẩm, bà C cho rằng không cung cấp được tài liệu chứng cứ vì thời gian lâu quá nên không thu thập được; Tại phiên tòa phúc thẩm bà C cũng không cung cấp được chứng cứ gì mới để chứng minh cho yêu cầu của mình. Do đó, yêu cầu kháng cáo của bị đơn đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn là không có căn cứ để chấp nhận.

[3] Từ những nhận định trên, xét thấy bị đơn Trần Thị Thu C kháng cáo nhưng không cung cấp được tài liệu, chứng cứ gì mới có giá trị chứng minh nên không được Hội đồng xét xử chấp nhận.

[4] Xét đề nghị của Kiểm sát viên là có căn cứ nên được Hội đồng xét xử chấp nhận.

[5] Về án phí phúc thẩm: Do kháng cáo không được chấp nhận nên người kháng cáo phải chịu án phí phúc thẩm theo quy định pháp luật.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ Khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn Trần Thị Thu C.
2. Giữ nguyên bản án sơ thẩm số 130/205/DS-ST ngày 18 tháng 9 năm 2025 của Tòa án nhân dân khu vực 3 – Cần Thơ.
3. Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Trần Thị Thu C phải chịu 300.000₫ (Ba trăm nghìn đồng) được chuyển từ tiền tạm ứng án phí đã nộp 300.000₫ (Ba trăm nghìn đồng) sang án phí theo biên lai số 0003696 lập ngày 26/9/2025 của Thi hành án dân sự thành phố Cần Thơ.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật Thi hành án dân sự. Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án, ngày 26 tháng 01 năm 2026.