TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỈNH GIA LAI Bản án số: 33/2026/DS-PT Ngày 27/01/2026 “Yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu”

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH GIA LAI

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Ông Lưu Anh Tuấn.

Các Thẩm phán:1. Ông Nguyễn Văn Hiệp

2. Bà Đỗ Thị Thắm

- Thư ký phiên tòa: Ông Đỗ Thanh An – Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Gia Lai.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Gia Lai tham gia phiên tòa: Bà Hoàng Hải Ly - Kiểm sát viên.

Ngày 27 tháng 01 năm 2026 tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Gia Lai xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 324/2025/TLPT-DS ngày 18 tháng 11 năm 2025 về việc “Yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu".

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 14/2025/DS-ST ngày 18 tháng 09 năm 2025 của Toà án nhân dân khu vực 10 - Gia Lai bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 22/2026/QĐ-PT ngày 07 tháng 01 năm 2026 và quyết định hoãn phiên tòa số 13/2026/QĐ-PT ngày 20 tháng 01 năm 2026; giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Chấp hành viên Chi cục thi hành án dân sự huyện Mang Yang, tỉnh Gia Lai (cũ) nay là Phòng Thi hành án dân sự khu vực 10 - Gia Lai.

   Người đại diện theo ủy quyền: Ông Thiều Tâm N (Văn bản ủy quyền ngày 12/9/2025); địa chỉ: E N, xã Đ, tỉnh Gia Lai (Có đơn xin xét xử vắng mặt).

2. Bị đơn:

   1. Ông H, sinh năm 1973, số CMND 230481386 cấp ngày 06/09/2018 và bà G, sinh năm 1977, số CMND 231088854 cấp ngày 02/07/2019; đồng địa chỉ: Làng B, xã Đ (cũ) nay là xã M, tỉnh Gia Lai (Vắng mặt).

   2. Ông Võ Văn H1, sinh năm 1968, số CCCD: 052068001156 cấp ngày 09/04/2021; địa chỉ: Thôn T, xã Đ (cũ) nay là xã M, tỉnh Gia Lai (Có mặt).

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

   1. Văn phòng C.

      Người đại diện theo pháp luật: Ông Nguyễn Văn T, địa chỉ: 158 N, xã Đ, tỉnh Gia Lai (Vắng mặt).

   2. Ông Nguyễn Minh T1 - Công chứng viên văn phòng C; địa chỉ: A N, xã Đ, tỉnh Gia Lai (Vắng mặt).

   3. Công ty TNHH MTV Q.

      Người đại diện theo pháp luật: Ông Tô Văn M, sinh năm 1965, số CCCD 052065000804 cấp ngày 10/04/2021 – Chức vụ: Giám đốc công ty.

      Người đại diện theo ủy quyền: Bà Trịnh Thị L, sinh năm 1966, số CCCD 052166000788 cấp ngày 10/04/2021; địa chỉ: Thôn T, xã Đ (cũ) nay là xã M, tỉnh Gia Lai (Có mặt).

   4. Ông Trần Văn N1, sinh năm 1962, số CCCD 052062007054 cấp ngày 25/08/2022; địa chỉ: Thôn T, xã Đ (cũ) nay là xã M, tỉnh Gia Lai (Có mặt).

4. Người kháng cáo: Công ty TNHH MTV Q.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

1. Nguyên đơn trình bày:

   Chi cục Thi hành án dân sự huyện Mang Yang nay là Phòng Thi hành án dân sự khu vực 10 - Gia Lai tổ chức thi hành Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số 05/2017/QÐST-DS ngày 30 tháng 11 năm 2017 của Tòa án nhân dân huyện Mang Yang, tỉnh Gia Lai (nay là Tòa án nhân dân khu vực 10 – Gia Lai) do ngày 01 tháng 01 năm 2018 ông Tô Văn M - Giám đốc Công ty TNHH Q có đơn yêu cầu thi hành án đối với khoản: yêu cầu ông H, bà G phải trả nợ cho Công ty TNHH Q số tiền 956.500.000 đồng và lãi suất theo quy định tại khoản 2 điều 468 Bộ Luật dân sự năm 2015. Chi cục Thi hành án dân sự huyện Mang Yang (nay là Phòng Thi hành án dân sự khu vực 10 - Gia Lai) đã thụ lý và ban hành quyết định thi hành án số 150/QCCTHADS ngày 10 tháng 01 năm 2018 cho thi hành khoản trả nợ trên.

   Quá trình tổ chức thi hành án thì được biết ông H, bà G (người phải thi hành án) có sở hữu tài sản gồm: 01 lô đất có diện tích 3.861m² thuộc thửa đất số 299a, 318, tờ bản đồ số 34. Mục đích: Đất trồng cây lâu năm, đã được Ủy ban nhân dân huyện M cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BH 161326 cấp ngày 12 tháng 12 năm 2011. Tuy nhiên, vào ngày 17 tháng 12 năm 2021, ông H, bà G đã ký hợp đồng chuyển nhượng một phần diện tích là 2.548m² cho ông Võ Văn H1 tại Văn phòng C - số A N, thị trấn Đ, huyện Đ, tỉnh Gia Lai nay là xã Đ, tỉnh Gia Lai.

   Căn cứ khoản 2 điều 75 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 được sửa đổi, bổ sung năm 2014 quy định “Trường hợp có căn cứ xác định giao dịch liên quan đến tài sản thi hành án nhằm trốn tránh nghĩa vụ thi hành án thì Chấp hành viên thông báo cho người được thi hành án để yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hủy giấy tờ có liên quan đến giao dịch đó”.

   Phòng thi hành án dân sự khu vực 10 – Gia Lai đã ban hành thông báo số 103/TB-CCTHADS ngày 28 tháng 12 năm 2022 về việc người được thi hành án yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch liên quan đến tài sản thi hành án vô hiệu. Đến ngày 29 tháng 12 năm 2022, Phòng thi hành án dân sự khu vực 10 – Gia Lai đã tống đạt thông báo 103/TB-CCTHADS cho người được thi hành án là Công ty TNHH Q do ông Tô Văn M làm giám đốc về quyền được khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch trên vô hiệu, hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với diện tích là 2.548m² đã được công chứng ngày 17 tháng 12 năm 2021.

   Lý do, mục đích, căn cứ của việc yêu cầu Tòa án giải quyết đối với những vấn đề nêu trên: Tại khoản 2 điều 75 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 được sửa đổi, bổ sung năm 2014 quy định “Hết thời hạn 15 ngày, kể từ ngày được thông báo mà người được thi hành án không yêu cầu thì Chấp hành viên yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hủy giấy tờ liên quan đến giao dịch đó”.

   Vậy, căn cứ quy định trên Phòng Thi hành án dân sự khu vực 10-Gia Lai yêu cầu Tòa án giải quyết tuyến bố giao dịch mua bán giữa ông H bà G và ông Võ Văn H1 đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký tại Văn phòng C - số A N, thị trấn Đ, huyện Đ, tỉnh Gia Lai vô hiệu.

2. Bị đơn ông H, bà G trình bày:

   Ông H, bà G thừa nhận là đã bán cho ông Võ Văn H1 một phần diện tích đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BH 161326 ngày 12/12/2011, địa chỉ đất tại Làng B, xã Đ, huyện M, tỉnh Gia Lai nay là xã M, tỉnh Gia Lai với giá 40.000.000 đồng. Ông H, bà G cũng thừa nhận đã nhận đủ số tiền trên, giao bìa đỏ và giao đất cho ông H1 canh tác sử dụng từ đó cho đến nay. Nhưng đến cuối năm 2021 thì vợ chồng ông H, bà G và ông H1 mới đến Văn phòng công công chứng Nguyễn Văn T (số A N, thị trấn Đ, huyện Đ, tỉnh Gia Lai) ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông H1. Hiện tại, vợ chồng ông H, bà G với ông H1 không còn liên quan gì và đề nghị Tòa án không triệu tập đến tham gia tố tụng nữa.

3. Bị đơn ông Võ Văn H1 trình bày:

   Ngày 24/10/2011, ông có cho ông H và bà G vay 2.000.000 đồng để làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất 299a; tờ bản đồ số 34; tích đất 2.548m²; địa chỉ thửa đất: Làng B, xã Đ nay là xã M, tỉnh Gia Lai. Sau khi làm xong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vào ngày 21/12/2011 thì ông H, bà G đã chuyển nhượng thửa đất trên cho ông H1 canh tác sử dụng và đồng thời ông H, bà G giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông H1 giữ. Việc chuyển nhượng hai bên có lập hợp đồng bằng giấy viết tay, không có công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

   Đến ngày 17/12/2021, hai bên mới lập hợp đồng chuyển nhượng theo quy định và công chứng tại Văn phòng C. Khi hai bên lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 2767 tại Văn phòng C ngày thì ông không biết là vợ chồng ông H và bà G đang phải thực hiện nghĩa vụ trả nợ theo Quyết định thi hành án theo đơn yêu cầu số 150/QĐ-CCTHA ngày 10/01/2018 của Phòng thi hành án dân sự khu vực 10 – Gia Lai. Vợ chồng ông H và bà G cũng không nói gì cho ông H1 biết việc đang bị thi hành án. Đến khi ông H1 nộp hồ sơ chuyển nhượng tại bộ phận một cửa của huyện M thì ông H1 mới biết. Thửa đất trên ông H1 đã mua lại của ông H, bà G đã giao đủ tiền và sử dụng ổn định từ năm 2011 cho đến nay. Vì vậy, ông H1 yêu cầu Toà án công nhận hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 299a; tờ bản đồ số 34; diện tích đất 2.548 m² thuộc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BH 161326 do Ủy ban nhân dân huyện M, tỉnh Gia Lai cấp ngày 12/11/2011 giữa ông H, bà G với ông Võ Văn H1.

4. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Văn phòng công chứng Nguyễn Văn T trình bày:

   Ngày 17/12/2021, Văn phòng C nhận được yêu cầu công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên chuyển nhượng là ông H và bà G với bên nhận chuyển nhượng là ông Võ Văn H1.

   Trên cơ sở ý chí, nguyện vọng của người yêu cầu công chứng, các bên đã cung cấp đầy đủ hồ sơ theo quy định, công chứng viên đã kiểm tra và nhận thấy bên chuyển nhượng còn hạn chế về tiếng phổ thông nên đã mời ông T2 làm chứng, sau đó tiến hành soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy trình quy định tại Điều 40, 41 Luật công chứng năm 2014. Hai bên và người làm chứng đã đọc lại nội dung hợp đồng, đã được công chứng viên giải thích rõ về quyền lợi, nghĩa vụ, hậu quả pháp lý của việc giao kết hợp đồng. Các bên đã đồng ý, tự nguyện giao kết hợp đồng này trước mặt công chứng viên.

   Tại thời điểm công chứng, công chứng viên đã kiểm tra không có bất kỳ thông tin, văn bản nào về hạn chế quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng và tài sản chuyển nhượng không bị tranh chấp, ngăn chặn, kê biên.

   Việc công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 2767, quyển số 08VP/CC/HĐGD ngày 17/12/2021 của Văn phòng công chứng Nguyễn Văn T là phù hợp với quy định của pháp luật, có cơ sở pháp lý, dựa trên ý chí của các bên giao kết và tuân thủ trình tự thủ tục theo quy định. Văn phòng C đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

5. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Công ty TNHH MTV Q trình bày:

   Đồng ý với nội dung yêu cầu của nguyên đơn và không đồng ý với yêu cầu độc lập của ông Võ Văn H1, vì toàn bộ thửa đất số 299a; tờ bản đồ số 34; tích đất 2.548 m² và thửa đất số 318, diện tích đất 1.313m² thuộc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BH 161326 do Ủy ban nhân dân huyện M, tỉnh Gia Lai cấp ngày 12/11/2011 mang tên ông H và bà G từ trước tới nay đều mang tên ông H và bà G.

   Hiện ông H, bà G đang thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho Công ty TNHH MTV Q, vì vậy thửa đất trên thuộc đối tượng phải thi hành án.

6. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trần Văn N1 trình bày:

   Toàn bộ thửa đất số 299a; tờ bản đồ số 34; tích đất 2.548m² và thửa đất số 318, diện tích đất 1.313m² thuộc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BH 161326 do Ủy ban nhân dân huyện M, tỉnh Gia Lai cấp ngày 12/11/2011 mang tên ông H và bà G. Từ trước tới nay đều do ông N1 và ông H1 quản lý sử dụng. Khi lập hợp đồng chuyển nhượng ngày 17/12/2021 thì ông N1 và ông H1 thoả thuận là để một mình ông H1 đứng tên toàn bộ hai thửa đất trên và thực hiện các thủ tục chuyển nhượng với ông H, bà G. Tuy nhiên, khi đi công chứng hợp đồng chuyển nhượng thì thửa đất số 318, diện tích đất 1.313m² hết hạn sử dụng nên chỉ lập hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 299a; tờ bản đồ số 34; diện tích đất 2.548m². Việc này ông H1 có báo với ông N1 và ông N1 cũng đồng ý để ông H1 ký hợp đồng chuyển nhượng và đứng tên toàn bộ thửa đất số 299a; tờ bản đồ số 34; diện tích đất 2.548m².

   Do đó, ông N1 đề nghị Toà án công nhận hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 299a; tờ bản đồ số 34; diện tích đất 2.548 m² thuộc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BH 161326 do Ủy ban nhân dân huyện M, tỉnh Gia Lai cấp ngày 12/11/2011 giữa ông H, bà G với ông Võ Văn H1.

7. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, Nguyễn Minh T1 trình bày:

   Ngày 17/12/2021 Văn phòng C nhận được yêu cầu công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên chuyển nhượng là ông H và bà G với bên nhận chuyển nhượng là ông Võ Văn H1.

   Trên cơ sở ý chí nguyện vọng của người yêu cầu công chứng, các bên đã cung cấp đầy đủ hồ sơ theo quy định, ông T1 là Công chứng viên đã kiểm tra và nhận thấy bên chuyển nhượng còn hạn chế về tiếng phổ thông nên đã mời ông T2 làm người chứng, sau đó tiền hành soạn thảo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định của luật công chứng. Hai bên và người làm chứng đã đọc toàn bộ nội dung hợp đồng và được tôi là Công chứng viên giải thích rõ về quyền lợi và nghĩa vụ, hậu quả pháp lý của việc giao kết hợp đồng. Các bên đã đồng ý, tự nguyện giao kết hợp đông này trước mặt công chứng viên.

   Tại thời điểm công chứng, ông T1 đã kiểm tra và nhận thấy không có bất kỳ thông tin, văn bản nào về hạn chế quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng và tài sản chuyển nhượng không bị tranh chấp, ngăn chặn, kê biên.

   Như vậy việc công chứng hợp đông chuyên nhượng quyền sử dụng đất số 2767, quyển số 08 VP/CC-SCC/HĐGD ngày 17/12/2021 của Văn phòng công chứng Nguyễn Văn T phù hợp với quy định của pháp luật.

   Từ những căn cứ trên, ông T1 đề nghị Tòa án nhân dân khu vực 10 – Gia Lai xét xử theo quy định của pháp luật, ông T1 rất bận nên không tham dự phiên tòa xét xử được.

8. Người làm chứng ông Đinh G1 (thôn T) trình bày:

   Ông G1 chứng kiến ông Võ Văn H1, đã quản lý, sử dụng, trồng cà phê trên thửa đất số 299a; tờ bản đồ số 34; tích đất 2.548m² và thửa đất số 318, diện tích đất 1.313m² (thuộc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BH 161326 do Ủy ban nhân dân huyện M, tỉnh Gia Lai cấp ngày 12/11/2011) từ năm 2011 cho đến nay.

9. Người làm chứng, ông B trình bày:

   Ông thấy ông Võ Văn H1, đã quản lý, sử dụng, trồng cà phê trên thửa đất số 299a; tờ bản đồ số 34; tích đất 2.548m² và thửa đất số 318, diện tích đất 1.313m² (thuộc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BH 161326 do Ủy ban nhân dân huyện M, tỉnh Gia Lai cấp ngày 12/11/2011) từ năm 2011 cho đến nay.

10. Người làm chứng ông T2 trình bày:

    Ngày 17/12/2021, ông có đến Văn phòng công chứng Nguyễn Văn T tại thị trấn Đ, huyện Đ, tỉnh Gia Lai nay là xã Đ, tỉnh Gia Lai để công chứng giấy tờ nhà đất, thì gặp ông H, bà G và ông Võ Văn H1 đang làm thủ tục công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và Phòng công chứng nhờ ông T2 làm chứng việc sang nhượng quyền sử dụng đất của ông H, bà G với ông H1. Ông T2 đã đọc cho bên ông H, bà G nghe biết rõ toàn bộ nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước mặt công chứng viên và ông T2 đã ký tên người làm chứng vào hợp đồng.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 14/2025/DS-ST ngày 18 tháng 09 năm 2025 của Toà án nhân dân khu vực 10 - Gia Lai đã quyết định:

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu của Chấp hành viên Chi cục Thi hành án dân sự huyện Mang Yang, tỉnh Gia Lai nay là Phòng Thi hành án dân sự khu vực 10 -Gia Lai về việc yêu cầu tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông H, bà G với ông Võ Văn H1 đã ký hợp đồng công chứng ngày 17/12/2021 tại Văn phòng C (số A N, thị trấn Đ, huyện Đ, tỉnh Gia Lai cũ nay là xã Đ, tỉnh Gia Lai) vô hiệu.

2. Chấp nhận yêu cầu độc lập của ông Võ Văn H1.

   Công nhận hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 299a; tờ bản đồ số 34; diện tích đất 2.548m² (thuộc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BH 161326 do Ủy ban nhân dân huyện M, tỉnh Gia Lai cấp ngày 12/11/2011) giữa ông H, bà G với ông Võ Văn H1 đã ký kết ngày 17/12/2021.

   Ông Võ Văn H1 có quyền sử dụng thửa đất số 299a; tờ bản đồ số 34; diện tích 2.548m², địa chỉ đất tại làng B, xã Đ, huyện M, tỉnh Gia Lai nay là làng B, xã M, tỉnh Gia Lai thuộc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BH 161326 do Ủy ban nhân dân huyện M, tỉnh Gia Lai cấp ngày 12/11/2011.

   Ông Võ Văn H1 được quyền liên hệ cơ quan nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký, sang tên quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với thửa đất đối với thửa đất số 299a; tờ bản đồ số 34; tích đất 2.548m²; địa chỉ đất tại Làng B, xã Đ, huyện M, tỉnh Gia Lai nay là làng B, xã M, tỉnh Gia Lai.

Ngoài ra, bản án dân sự sơ thẩm còn quyết định về án phí; chi phí tố tụng; quyền, nghĩa vụ thi hành án và quyền kháng cáo của các bên đương sự.

Ngày 28/09/2025, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Tô Văn M – là người đại diện theo pháp luật của Công ty TNHH MTV Q kháng cáo đề nghị cấp phúc thẩm giải quyết lại toàn bộ bản án sơ thẩm của Toà án nhân dân khu vực 10 – Gia Lai theo thủ tục phúc thẩm để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho Công ty TNHH MTV Q.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

• Phía nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện.
• Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Công ty TNHH MTV Q giữ nguyên kháng cáo.
• Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.
• Kiểm sát viên phát biểu ý kiến:

Về tố tụng: Tòa cấp phúc thẩm đã thực hiện đúng trình tự thủ tục theo quy định của pháp luật. Các đương sự cũng được thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của mình.

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Công ty TNHH MTV Q; sửa bản án dân sự sơ thẩm theo hướng tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 17/12/2021 do Văn phòng C công chứng vô hiệu; không chấp nhận yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Võ Văn H1.

Về án phí và chi phí tố tụng: Đề nghị xử lý theo quy định.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

1. Về tố tụng:

   Tại phiên tòa phúc thẩm, Phòng Thi hành án dân sự Khu vực 10- Gia Lai có đơn xin xét xử vắng mặt; ông H, bà G, người đại diện theo pháp luật của Văn phòng công chứng Nguyễn Văn T và ông Nguyễn Minh T1 - Công chứng viên đã được triệu tập hợp lệ đến phiên tòa lần thứ 2 nhưng vẫn vắng mặt. Căn cứ Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2025, Hội đồng xét xử vẫn tiến hành xét xử vụ án.

2. Về nội dung:

   1. Theo Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số 05/2017/QÐST-DS ngày 30/11/2017 của TAND huyện Mang Yang (nay là Tòa án nhân dân khu vực 10), ông H và bà G có nghĩa vụ trả nợ cho Công ty Trách nhiệm hữu hạn Một thành viên Q (sau đây viết tắt là Công ty Q) số tiền 956.500.000 đồng, thời điểm trả hết nợ vào ngày 31/12/2017. Đến ngày 10/01/2018, Phòng Thi hành án dân sự khu vực 10 - Gia Lai ban hành quyết định số 150/QĐ - CCTHA thi hành án theo đơn yêu cầu, theo đó, ông H và bà G phải trả nợ cho Công ty Q số tiền 956.500.000 đồng. Mặc dù vậy, trong quá trình tổ chức thi hành án, Chi cục thi hành án đã tiến hành xác minh tài sản của người phải thi hành án là ông H và bà G nhưng không xác định được họ có tài sản để thi hành án. Ngày 17/12/2021 ông H và bà G ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thửa đất số 299a, tờ bản đồ số 34, diện tích 2.548m² tại làng B, xã Đ, huyện M, tỉnh Gia Lai cho ông Võ Văn H1 tại Văn phòng C. Như vậy, nghĩa vụ của ông H và bà G phát sinh trước thời điểm ông bà ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào ngày 17/12/2021, đồng thời tại thời điểm giao kết hợp đồng ông H và bà G đã biết được nghĩa vụ phải trả tiền cho Công ty Q.

   2. Tại Khoản 11 Điều 1 Nghị định số 33/2020/NĐ-CP, ngày 17/3/2020 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 62/2015/NĐ-CP ngày 18/7/2015 của Chính Phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thi hành án Dân sự quy định: “………Trường hợp có giao dịch về tài sản mà người phải thi hành án không sử dụng toàn bộ khoản tiền thu được từ giao dịch đó để thi hành án và không còn tài sản khác hoặc có tài sản khác nhưng không đủ để bảo đảm nghĩa vụ thi hành án thì xử lý như sau: a) Trường hợp có giao dịch về tài sản nhưng chưa hoàn thành việc chuyển quyền sở hữu, sử dụng thì Chấp hành viên tiến hành kê biên, xử lý tài sản theo quy định. Khi kê biên tài sản, nếu có tranh chấp thì Chấp hành viên thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 75 Luật Thi hành án dân sự, trường hợp cần tuyên bố giao dịch vô hiệu hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hủy giấy tờ liên quan đến giao dịch thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 75 Luật Thi hành án dân sự”. Và khoản 2 điều 75 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 được sửa đổi, bổ sung năm 2014 quy định “Trường hợp có căn cứ xác định giao dịch liên quan đến tài sản thi hành án nhằm trốn tránh nghĩa vụ thi hành án thì Chấp hành viên thông báo cho người được thi hành án để yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hủy giấy tờ có liên quan đến giao dịch đó”. Theo quy định, người phải thi hành án không sử dụng khoản tiền thu được để thi hành án hoặc có tài sản nhưng không đủ để đảm bảo nghĩa vụ thi hành án hoặc có căn cứ xác định giao dịch liên quan đến tài sản thi hành án nhằm trốn tránh nghĩa vụ thi hành án thì cần tuyên bố giao dịch vô hiệu. Như vậy, việc ông H2 và bà G đã biết được nghĩa vụ của mình phải thi hành đối với Công ty Q nhưng vẫn ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Võ Văn H1 là không phù hợp với quy định nêu trên.

   3. Các tài liệu, chứng cứ có tại hồ sơ thể hiện ngày 22/12/2021 Phòng Thi hành án dân sự khu vự 10- Gia Lai đã ban hành công văn số 146/CV-CCTHADS đề nghị Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện M tạm ngừng giao dịch liên quan đến thửa đất nên có căn cứ để xác định ông H1 chưa hoàn thành việc chuyển quyền sở hữu, sử dụng. Theo khoản 3 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định về hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, như sau: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”. Vì vậy, cho dù hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 17/12/2021 đã được ký kết tại Văn phòng công chứng nhưng chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đăng ký vào sổ địa chính đối với thửa đất nhận chuyển nhượng thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn chưa phát sinh hiệu lực pháp luật.

   4. Bên cạnh đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 17/12/2021, ông H, bà G và ông Võ Văn H1 còn cam kết việc ký hợp đồng không nhằm mục đích tẩu tán tài sản, trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ về tài sản đối với bên thứ ba thế nhưng ông H, bà G vẫn ký hợp đồng là không phù hợp với quy định tại Điều 122, Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về điều kiện để một giao dịch dân sự được xem là có hiệu lực; đồng thời, giá ghi trên hợp đồng là 20.000.000 đồng trong khi các bên đương sự đều thừa nhận thửa đất ông H1 nhận chuyển nhượng từ ông H và bà G có giá là 40.000.000 đồng. Theo quy định tại khoản 2 Điều 398 Bộ luật Dân sự năm 2015, giá chuyển nhượng là một trong những điều khoản chủ yếu của hợp đồng trong khi đó các bên đã giả tạo về giá nhằm trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu theo quy định tại Điều 122, 124 và Điều 407 Bộ luật Dân sự năm 2015.

   5. Tòa án sơ thẩm đã áp dụng Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2025 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức để công nhận hợp đồng ngày 17/12/2021 là không đúng bởi lẽ hợp đồng này đã được Văn phòng công chứng Nguyễn Văn T công chứng đảm bảo về hình thức của hợp đồng theo Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2025 và Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 Tòa án sơ thẩm còn áp dụng Án lệ 55/AL để công nhận hợp đồng cũng không phù hợp bởi việc áp dụng Án lệ trong xét xử phải đảm bảo những vụ việc có tình huống pháp lý tương tự phải được giải quyết như nhau; vụ án này không có tình huống pháp lý tương tự như tình huống pháp lý của Án lệ số 55/AL do có người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Công ty Q, là người được thi hành án trước khi ông H, bà G ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

   6. Chứng cứ, tài liệu có tại hồ sơ vụ án thể hiện, trước thời điểm đương sự ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng C thì ông H, bà G đã ký hợp đồng bằng giấy viết tay vào ngày 24/10/2011 và ngày 21/12/2011 để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông H1; ông H và bà G đã nhận toàn bộ giá trị thửa đất tương ứng với số tiền 40.000.000 đồng và giao đất cho ông H1 quản lý, sử dụng. Trong quá trình giải quyết vụ án tại cấp sơ thẩm, Tòa án đã tiến hành lấy lời khai của ông H1 về việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, nhưng ông H1 không yêu cầu nên Tòa án không giải quyết trong vụ án này là phù hợp. Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi của ông H1, ông H1 được quyền yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015.

3. Từ những phân tích, nhận định như trên cùng ý kiến của vị đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Gia Lai, thấy rằng cần chấp nhận kháng cáo của Công ty Q, sửa bản án dân sự sơ thẩm.

4. Về án phí

   1. Án phí dân sự sơ thẩm: Do sửa bản án dân sự sơ thẩm cho nên cũng cần phải sửa lại phần án phí dân sự sơ thẩm cho phù hợp với quy định.

   2. Án phí dân sự phúc thẩm: Công ty Q không phải chịu;

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

• Căn cứ Điều 148 và khoản 2 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 27 và Điều 29 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

• Áp dụng Điều 122, Điều 123, Điều 124, khoản 2 Điều 398 và Điều 407 Bộ luật Dân sự năm 2015; Khoản 3 Điều 188 Luật đất đai năm 2013;

• Áp dụng Khoản 11 Điều 1 Nghị định số 33/2020/NĐ-CP, ngày 17/3/2020 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 62/2015/NĐ-CP ngày 18/7/2015 của Chính Phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thi hành án Dân sự;

Tuyên xử:

1. Chấp nhận kháng cáo của Công ty TNHH MTV Q; Sửa Bản án dân sự sơ thẩm 14/2025/DS-ST ngày 18 tháng 09 năm 2025 của Toà án nhân dân khu vực 10 - Gia Lai, cụ thể:

   1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Chấp hành viên Chi cục Thi hành án dân sự huyện Mang Yang, tỉnh Gia Lai (nay là Phòng Thi hành án dân sự khu vực 10 - Gia Lai).

      Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông H, bà G với ông Võ Văn H1 đã ký ngày 17/12/2021 tại Văn phòng C vô hiệu.

   2. Không chấp nhận yêu cầu độc lập của ông Võ Văn H1 về việc công nhận hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 299a; tờ bản đồ số 34; diện tích đất 2.548m² (thuộc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BH 161326 do Ủy ban nhân dân huyện M, tỉnh Gia Lai cấp ngày 12/11/2011) giữa ông H, bà G với ông Võ Văn H1 đã ký kết ngày 17/12/2021.

2. Về án phí dân sự sơ thẩm: Buộc ông H, bà G phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng).

   Ông Võ Văn H1 phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng), nhưng được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí dân sự đã nộp là 300.000 đồng theo biên lại số 0010013 ngày 07 tháng 7 năm 2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đak Đoa, tỉnh Gia Lai (nay là Phòng Thi hành án dân sự khu vực 10 - Gia Lai).

3. Về chi phí tố tụng: Ông Võ Văn H1 đã tự nguyện chịu toàn bộ chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ 15.000.000 đồng (đã nộp).

4. Về án phí dân sự phúc thẩm: Công ty TNHH MTV Q không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm; hoàn trả Công ty TNHH MTV Q 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) đã nộp theo biên lai số 0002442 ngày 30/9/2025 của Thi hành án dân sự tỉnh Gia Lai.

5. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b, 9 của Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật Thi hành án dân sự.

6. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.

Nơi nhận: - VKSND tỉnh Gia Lai; - TAND khu vực 10 - Gia Lai; - Phòng THADS khu vực 10 - Gia Lai; - THADS tỉnh Gia Lai; - Các đương sự; - Lưu hồ sơ vụ án, Văn thư.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Lưu Anh Tuấn

THÀNH VIÊN HỘI ĐỒNG

THẨM PHÁN- CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Lưu Anh Tuấn