TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
Bản án số: 251/2026/DS-PT Ngày 04/02/2026 V/v “tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Công Lực.

Các Thẩm phán:Ông Huỳnh Văn Luật;

Bà Nguyễn Thị Huyền.

- Thư ký phiên tòa: Ông Nguyễn Minh Tường - Thư ký Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa: Bà Phạm Thị Mai - Kiểm sát viên.

Vào ngày 04 tháng 02 năm 2026 tại trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh - Cơ sở 2 xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 513/2024/TLPT-DS ngày 29/10/2024 về việc “tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”; do Bản án dân sự sơ thẩm số 92/2024/DS-ST ngày 22/7/2024 của Tòa án nhân dân thành phố Tân Uyên, tỉnh Bình Dương (nay là Tòa án nhân dân khu vực 17 - Thành phố Hồ Chí Minh) bị kháng cáo; theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 7319/2025/QĐXX-PT ngày 08/12/2025 và Quyết định hoãn phiên tòa số 41/2025/QĐ-PT ngày 06/01/2026, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Bùi Văn L, sinh năm 1962; địa chỉ: số B (nay là số A), đường P, Phường A, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh (nay là phường G, Thành phố Hồ Chí Minh).

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Bà Phạm Thị Thanh T, sinh năm 1987; địa chỉ: số B, tổ A, khu phố D, phường P, thành phố T, tỉnh Bình Dương (nay là phường B, Thành phố Hồ Chí Minh) là người đại diện theo ủy quyền (theo Giấy ủy quyền ngày 11/4/2025). Có mặt.

- Bị đơn: Bà Phạm Thị C, sinh năm 1943; địa chỉ: tổ B, khu phố L, phường K, thành phố T, tỉnh Bình Dương (nay là phường T, Thành phố Hồ Chí Minh).

Người đại diện hợp pháp của bị đơn:

1. Ông Đỗ Bá T1, sinh năm 1994;

2

2. Bà Đặng Thị Thu H, sinh năm 1986;

Cùng địa chỉ: số A, đường N KDC P, phường P, thành phố T, tỉnh Bình Dương (nay là phường T, Thành phố Hồ Chí Minh) là người đại diện theo ủy quyền (theo Giấy ủy quyền ngày 25/01/2021).

Ông Đỗ Bá T1 vắng mặt; bà Đặng Thị Thu H có mặt.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Bà Đỗ Thị B, sinh năm 1971, vắng mặt;
2. Ông Đỗ Việt H1, sinh năm 1973;
3. Ông Đỗ Hồng P, sinh năm 1985;
4. Ông Đỗ Minh D, sinh năm 1987;

Cùng địa chỉ: tổ B, khu phố L, phường K, thành phố T, tỉnh Bình Dương Thủ Dầu Một (nay là phường T, Thành phố Hồ Chí Minh).

5. Bà Đỗ Thị N, sinh năm 1976; địa chỉ: tổ A, khu phố L, phường K, thành phố T, tỉnh Bình Dương (nay là phường T, Thành phố Hồ Chí Minh).

Người đại diện hợp pháp của ông Đỗ Việt H1, ông Đỗ Hồng P, bả Đỗ Thị N và ông Đỗ Minh D:

1. Ông Đỗ Bá T1, sinh năm 1994;
2. Bà Đặng Thị Thu H, sinh năm 1986;

Cùng địa chỉ: số A đường, KDC P, phường P, thành phố T, tỉnh Bình Dương (nay là phường T, Thành phố Hồ Chí Minh) là người đại diện theo ủy quyền (theo Giấy ủy quyền ngày 09/6/2022).

Ông Đỗ Bá T1 vắng mặt; bà Đặng Thị Thu H có mặt.

6. Bà Nguyễn Thị Kim Y, sinh năm 1984; địa chỉ: tổ E, khu phố L, phường K, thành phố T, tỉnh Bình Dương (nay là phường T, Thành phố Hồ Chí Minh). Vắng mặt.
7. Công ty TNHH T2; địa chỉ: số A, đường P, Phường A, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh (nay là phường G, Thành phố Hồ Chí Minh).

Người đại diện hợp pháp của Công ty TNHH T2: ông Nguyễn Thanh B1, sinh năm 1974; địa chỉ: số A, đường H, phường B, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh (nay là phường S, Thành phố Hồ Chí Minh). là người đại diện theo ủy quyền (theo Giấy ủy quyền ngày 04/5/2024). Vắng mặt và có đơn đề nghị xét xử vắng mặt.

8. Văn phòng C2 (sau này là Văn phòng C3); địa chỉ: thửa 05 lô A khu dân cư – thương mại U, đường A, phường U, thành phố T, tỉnh Bình Dương (nay là phường T, Thành phố Hồ Chí Minh). Vắng mặt và có đơn đề nghị xét xử vắng mặt.

3

9. Văn phòng C4 (sau này là Văn phòng C5); địa chỉ: đường Đ, ấp B, khu phố L, phường K, thành phố T, tỉnh Bình Dương (nay là phường T, Thành phố Hồ Chí Minh). Vắng mặt và có đơn đề nghị xét xử vắng mặt.
10. Ủy ban nhân dân phường K, thành phố T, tỉnh Bình Dương; địa chỉ: khu phố B, phường K, thành phố T, tỉnh Bình Dương (nay là UBND phường T, Thành phố Hồ Chí Minh). Vắng mặt.

- Người kháng cáo: nguyên đơn ông Bùi Văn L, bị đơn bà Phạm Thị C.

- Người kháng nghị: Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Tân Uyên, tỉnh Bình Dương (nay là Viện Kiểm sát nhân dân khu vực 17 – Thành phố Hồ Chí Minh).

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Theo đơn khởi kiện đề ngày 16/12/2020, đơn khởi kiện bổ sung ngày 22/02/2022, ngày 11/8/2022 lời khai trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn trình bày:

Ngày 30/11/2004, ông Đỗ Văn M đại diện gia đình thỏa thuận chuyển nhượng cho ông Bùi Văn L diện tích khoảng 10.000m² trong tổng diện tích thuộc 02 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Ông L đã thanh toán cho gia đình ông M 1.350.000.000 đồng tương đương 2/3 giá trị diện tích đất nhận chuyển nhượng.

Ông Bùi Văn L đã giao cho ông M 700.000.000 đồng cụ thể:

• Ngày 20/01/2006 giao 100.000.000 đồng;
• Ngày 25/3/2006 giao 100.000.000 đồng;
• Ngày 08/4/2006 giao 100.000.000 đồng;
• Ngày 9/5/2006 giao 100.000.000 đồng;
• Ngày 21/6/2006 giao 100.000.000 đồng;
• Ngày 26/6/2006 giao 100.000.000 đồng;
• Ngày 28/8/2006 giao 100.000.000 đồng.

Ngoài ra, ông L có nhờ ông Nguyễn Thanh B1 giao cho gia đình ông M 650.000.000 đồng do ông Đỗ Việt H1 và ông Đỗ Minh D ký tên, lăn tay nhận tiền.

Tổng cộng, ông L đã giao cho gia đình ông M 1.350.000.000 đồng.

Số tiền còn lại ông L sẽ thanh toán cho gia đình ông M sau khi hai bên hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ra GCNQSDĐ cho ông L. Ông M đã giao bản chính 02 GCNQSDĐ cho ông L thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện hợp đồng thì phát sinh tranh chấp ranh đất giữa ông Nguyễn Văn B2 với ông Đỗ Văn M nên ngày 24/10/2006 bà Đỗ Thị B mượn lại 02 GCNQSDĐ.

Trong vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất với ông Nguyễn Văn B2, ông M đã trình bày “Năm 2005, con ông Ba C1 lấn sang đất mua và tự ý trồng cao su. Khi tôi bán đất cho ông L, ông L yêu cầu tôi chặt bỏ cao su, nên tôi có chặt hơn

4

10 cây thì ông B2 kiện tôi...”. Tại biên bản lấy lời khai ngày 21/8/2006, ông M đã trình bày chuyển nhượng cho ông L hết thửa số 02 và một thửa của sổ đất khác. Từ năm 2006, ông L yêu cầu thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng ông M báo chưa thực hiện được do có tranh chấp. Sau đó, ông L yêu cầu gia đình ông M thực hiện hợp đồng thì ông M cho rằng ông L chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán nên hai bên tiếp tục thương lượng. Ông M đã giao đất và ông L đã làm đường đi (theo Mảnh trích lục địa chính đường đất một phần thuộc thửa 49 hiện cấp GCNQSDĐ cho ông Đỗ Minh D và một phần thửa 06 đã cấp GCNQSDĐ cho bà Đỗ Thị B). Ông M và ông L tiếp tục thỏa thuận để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính thức nhưng hai bên chưa thỏa thuận được. Đến khi ông L nghe nói gia đình ông M chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác nên ông L nộp đơn khởi kiện thì mới biết ông M đã chết nên ông L khởi kiện bà C.

Tại buổi xem xét thẩm định tại chỗ, đại diện nguyên đơn xác định diện tích đất tranh chấp hiện nay bao gồm các thửa số 2, 48, 49 và 06 tờ bản đồ số 27 tại phường K thuộc 02 GCNQSDĐ ông M thỏa thuận chuyển nhượng cho ông L. Đối với thửa đất số 48 gia đình của M đã chuyển nhượng cho Công ty TNHH T2 (trong đó ông L cũng là thành viên và người đại diện theo pháp luật) vào năm 2004 nên ông L đề nghị giữ nguyên.

Diện tích đất tranh chấp 10.581,8m² bao gồm các thửa: thửa số 06 diện tích 9237,9m² (đã cấp GCNQSDĐ cho bà Đỗ Thị B); thửa số 02 diện tích 955,3m² (đã cấp GCNQSDĐ cho bà Nguyễn Thị Kim Y) và thửa số 49 diện tích 388,6m² (đã cấp GCNQSDĐ cho ông Đỗ Minh D). Gia đình ông M đã giao đất cho ông L quản lý sử dụng đất từ năm 2004. Việc giao đất hai bên không có lập thành văn bản, nhưng ông M đã thừa nhận tại Bản án dân sự số 86/2006/DSST ngày 19/12/2006 của Tòa án nhân dân huyện Tân Uyên và Bản án phúc thẩm số 146/2007/DSPT ngày 29/6/2007 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương. Hai bên đã thống nhất không tranh chấp cây trên đất.

Ông M chết các đồng thừa kế của ông M thỏa thuận phân chia di sản thửa kế của ông M bao gồm phần diện tích đất đã chuyển nhượng cho ông L là ảnh hưởng đến quyền lợi của ông L. Vì vậy, nguyên đơn yêu cầu Tòa án giải quyết những vấn đề sau:

1. Hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BO 152600, số vào sổ cấp GCN: CH03752 do Ủy ban nhân dân (UBND) huyện T cấp ngày 29/5/2013 cho bà Đỗ Thị B;
2. Hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BO 152597, số vào sổ cấp GCN: CH03754 do UBND huyện T cấp ngày 29/5/2013 cho ông Đỗ Minh D;
3. Hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BO 152596, số vào sổ cấp GCN: CH03753 do UBND huyện T cấp ngày 29/5/2013 cho ông Đỗ Minh D;

5

4. Hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CP619560, số vào sổ cấp GCN số CS11452 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 10/6/2019 cho bà Nguyễn Thị Kim Y;
5. Công nhận cho ông Bùi Văn L được quyền sử dụng diện tích đất 10.581,8m² (theo Mảnh trích lục địa chính ngày 22/12/2021 của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố T). Ông L đồng ý thanh toán tiền còn lại cho bà C theo kết quả định giá.
6. Tuyên vô hiệu một phần Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế số 1462, quyển số 04 –TP/CC-SCC/HĐGD, gia đình bà Phạm Thị C đã lập và ký tại Văn phòng C3 ngày 12/4/2013, cụ thể: Phần phân chia di sản thừa kế đối với thửa đất số 6, tờ bản đồ số 27 theo GCNQSDĐ số 264865, số vào sổ cấp giấy số 01467 QSDĐ/TU do UBND huyện T cấp năm 2001 cho hộ ông Đỗ Văn M và phần phân chia di sản thừa kế đối với thửa đất số 2, tờ bản đồ số 27 theo GCNQSDĐ số T 965523, số vào sổ cấp giấy số 02062 QSDĐ/TU do UBND huyện T cấp ngày 12/12/2001 cho hộ ông Đỗ Văn M.
7. Tuyên vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 3652 quyển số 05 TP/CC-SCC-HĐGD giữa ông Đỗ Minh D với bà Nguyễn Thị Kim Y tại Văn phòng C4 ngày 15/5/2019.
8. Xử lý hậu quả của việc tuyên bố các giao dịch nói trên vô hiệu: Công nhận Thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Bùi Văn L và gia đình ông Đỗ Văn M ngày 30/11/2004; Công nhận quyền sử dụng đất ông L đã nhận chuyển nhượng của gia đình ông M theo các GCNQSDĐ số 264865, số vào sổ cấp giấy 01467 QSDĐ/TU do UBND huyện T cấp năm 2001 và GCNQSDĐ số T 965523, số vào sổ cấp giấy 02062 QSDĐ/TU do UBND huyện T cấp ngày 12/12/2001 có tổng diện tích 10.581,8 m² (thuộc các thửa số 06, thửa số 02 và thửa số 49 theo mảnh trích lục địa chính số 375-2021 ngày 22/12/2021 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố T).

* Người đại diện hợp pháp của bà Phạm Thị C là bà Đặng Thị Thu H trình bày:

Bà Phạm Thị C là vợ của ông Đỗ Văn M (sinh năm 1938 chết năm 2012). Người thừa kế của ông Đỗ Văn M bao gồm:

Bà Phạm Thị C là vợ của ông Đỗ Văn M.

Con của ông Đỗ Văn M bao gồm:

1. Bà Đỗ Thị H2, sinh năm 1968 (chết không có chồng và con).
2. Bà Đỗ Thị B, sinh năm 1971;
3. Ông Đỗ Việt H1, sinh năm 1973;
4. Bà Đỗ Thị N, sinh năm 1976;
5. Ông Đỗ Hồng P, sinh năm 1985;

6

6. Ông Đỗ Minh D, sinh năm 1987.

Cha mẹ của ông Đỗ Văn M là ông Đỗ Văn H3 và bà Bùi Thị H4 đều đã chết không có giấy chứng tử (không rõ năm sinh và năm chết).

Quyền sử dụng đất thuộc thửa đất số 2, tờ bản đồ số 27 và thửa đất số 6, tờ bản đồ số 27 tại phường K, thành phố T, tỉnh Bình Dương theo GCNQSDĐ số vào sổ cấp GCN 02062/QSDĐ/TU do UBND huyện T cấp cho hộ ông Đỗ Văn M ngày 12/12/2001 và GCNQSDĐ số R264865, số vào sổ cấp GCN 01467/QSDĐ/TU do UBND huyện T cấp cho hộ ông Đỗ Văn M là tài sản chung của bà C và ông M trong thời gian chung sống.

Ông Bùi Văn L khởi kiện yêu cầu bà C tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 30/11/2004, bà C không đồng ý. Bởi vì, ông M và ông L thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bà C không biết. Ông M nhận tiền của ông L, bà C không biết. Nguyên đơn cho rằng đã giao tiền cho ông M thì nguyên đơn cung cấp chứng cứ để chứng minh.

Ngoài ra, bà C có yêu cầu phản tố như sau:

Quyền sử dụng đất diện tích 2.777 m² thuộc thửa đất số 2, tờ bản đồ số 27 tại phường K, thành phố T, tỉnh Bình Dương là tài sản được cấp cho hộ ông Đỗ Văn M theo GCNQSDĐ số: 965523, số vào sổ cấp GCN 02062/QSDĐ/TU do UBND huyện T cấp ngày 12/12/2001.

Theo giấy xác nhận số 379/XN-(QLHC) ngày 19/5/2022, Công an thị xã T xác nhận vào thời điểm được cấp GCNQSDĐ nêu trên, thành viên trong hộ gia đình ông Đỗ Văn M, gồm có:

1. Ông Đỗ Văn M, sinh năm 1938 - chủ hộ;
2. Bà Phạm Thị C, sinh năm 1943;
3. Đỗ Thị H2, sinh năm 1968;
4. Đỗ Thị B, sinh năm 1971;
5. Đỗ Việt H1, sinh năm 1973;
6. Đỗ Thị N, sinh năm 1976;
7. Đỗ Hồng P, sinh năm 1985;
8. Đỗ Minh D, sinh năm 1987;

Năm 2004, ông Đỗ Văn M chuyển nhượng cho Công ty TNHH T2 diện tích 1.632 m² đất thuộc một phần thửa đất số 2, tờ bản đồ số 27 theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được UBND xã K xác nhận ngày 08/12/2004 mà không cho bà C cùng các thành viên khác trong hộ biết. Bà C và các con cũng không ký vào Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên. Công ty TNHH T2 đã tách thửa và được cấp GCNQSDĐ số vào sổ cấp GCN: T00427

7

đối với diện tích 1.632 m² thuộc thửa đất số 48, tờ bản đồ số 27 tại phường K, thành phố T, tỉnh Bình Dương.

Việc ông M chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình cho Công ty TNHH T2 mà các thành viên khác trong hộ không ai biết, không ai ký vào hợp đồng chuyển nhượng là không đúng trình tự, thủ tục quy định. Năm 2013, các đồng thừa kế của ông M thỏa thuận phân chia di sản thừa kế không kê khai thửa đất 48 là do tài sản của ông M để lại rất nhiều và gia đình căn cứ theo các GCNQSDĐ để thỏa thuận phân chia di sản thừa kế. Các thành viên trong gia đình không biết thiếu thửa 48 vì thực tế gia đình bà C đang quản lý sử dụng đất. Việc Công ty T2 đổ đất làm đường đi qua đất của gia đình bà C là do đất của Công ty không tiếp giáp đường công cộng và gia đình nhận thấy làm đường đi cũng không ảnh hưởng đến việc sử dụng đất nên đồng ý cho mở đường đi.

Bà C có yêu cầu phản tố các vấn đề sau:

1. Yêu cầu tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Đỗ Văn M và Công ty TNHH T2 được UBND xã K chứng nhận ngày 08/12/2004 vô hiệu.
2. Kiến nghị UBND tỉnh B thu hồi GCNQSDĐ số AB 179589, số vào sổ cấp GCN: T00428/2004/GCN cấp cho Công ty TNHH T2 ngày 23/12/2004 để cấp lại không bao gồm diện tích 1.632m² thuộc thửa đất số 48, tờ bản đồ số 27 tại phường K, thành phố T, tỉnh Bình Dương.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Người đại diện hợp pháp của ông Đỗ Việt H1, ông Đỗ Hồng P, bà Đỗ Thị N và ông Đỗ Minh D là bà Đặng Thị Thu H trình bày: Thống nhất lời trình bày và yêu cầu của bị đơn.
2. Người đại diện hợp pháp của Công ty TNHH T2 là ông Nguyễn Thanh B1 trình bày: Không đồng ý với yêu cầu của bà C. Thửa đất nói trên đã được gia đình bà C ký Hợp đồng chuyển nhượng hợp pháp cho Công ty TNHH T2 theo Hợp đồng chuyển nhượng số 108/HĐCNQSDĐ ngày 08/12/2004. Tại Hợp đồng này có đầy đủ chữ ký và điểm chỉ của các thành viên gia đình bà C tại thời điểm đó; hợp đồng được chứng thực, xác nhận hợp pháp của UBND xã K. Công ty T2 đã được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cập nhật đăng ký tên quyền sử dụng đất đối với phần đất này.

Gia đình bà C đã bàn giao thửa đất cho Công ty TNHH T2 nhận, quản lý, đưa vào nhập chung với quỹ đất hiện hữu của Công ty sử dụng ổn định từ đó đến nay.

Bà C cho rằng ông M bán phần đất này “không cho tôi và các thành viên trong hộ biết, tôi và các con tôi không ký vào Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” là không đúng. Vì gần 20 năm bà C và các thành viên không có bất cứ ý kiến khiếu nại tranh chấp gì trong quá trình Công ty T2 quản lý sử dụng 1.632 m² thuộc thửa đất số 48, tờ bản đồ số 27 tại phường K.

8

Ông B1 là người đại diện của Công ty TNHH T2 trực tiếp tham gia ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông M và gia đình ông M có chứng thực của UBND xã K. Do đó, bà C và con bà C trình bày không có ký tên là không đúng. Theo kết luận giam định có một số chữ ký không do cùng một người ký ra thì ông B1 không biết lý do tại sao. Nhưng việc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là có thật và gia đình bà C đã giao đất cho Công ty quản lý sử dụng làm đường đi đã 20 năm.

Đối với việc thỏa thuận chuyển nhượng đất giữa ông L và ông M, ông B1 có vài lần đi cùng với ông L gặp gia đình ông M. Ông B1 là người viết tờ “Thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất” ngày 30/11/2004. Ông B1 có thay mặt ông L giao tiền cho ông M do ông Đỗ Việt H1 và ông Đỗ Minh D nhận cụ thể: lần 1 (đặt cọc) là 500.000.000 đồng; lần 2 là 100.000.000 đồng và lần 3 là 50.000.000 đồng. Tổng cộng ông B1 đã giao cho gia đình ông M 650.000.000 đồng. Việc giao nhận tiền có lập “Biên nhận nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất” biên bản đánh máy ngày tháng năm để trống, trang sau có ghi “Bên A cam, kết đã nhận của bên B số tiền” có chữ ký và dấu vân tay của ông Đỗ Việt H1 và ông Đỗ Minh D. Ông B1 giao tiền cho gia đình ông M là tại nhà của ông M có mặt ông M, bà C, ông H1, bà B và ông D. Ngoài ra, ông B1 cũng là người trực tiếp làm các thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang thổ cư (đất ở) với diện tích 600m² và nộp tiền sử dụng đất thay cho ông M rồi mới làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

3. Ý kiến của Văn phòng C2 (sau này là Văn phòng C3): Văn bản thảo thuận phân chia di sản thừa kế số công chứng 1462, quyền số 04-TP/CC-SCC/HĐGD ngày 12/4/2013 do Văn phòng C3 (nay là Văn phòng C2) chứng nhận đúng theo quy định của pháp luật.

4. Ý kiến của UBND phường K: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 108/HĐCNQSDĐ ngày 08/12/2004 do UBND xã K chứng thực đúng theo quy định của pháp luật hiện hành tại thời điểm chứng thực. Hợp đồng trên đã bị thất lạc không còn hồ sơ lưu trữ.

5. Ý kiến của bà Nguyễn Thị Kim Y: Năm 2019, bà Y nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông Đỗ Minh D. Ông D đã giao đất cho bà Y quản lý sử dụng. Bà Y đã được cấp GCNQSDĐ. Bà Y nhận chuyển nhượng đất của ông D là ngay tình, không ai tranh chấp nên bà không đồng ý yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Bà Y đã được Tòa án giải thích về quyền yêu cầu độc lập, nhưng bà Y không yêu cầu, trường hợp việc giải quyết vụ án ảnh hưởng đến quyền lợi của mình thì bà Y sẽ khởi kiện tranh chấp sau.

* Văn phòng công chứng Nguyễn Văn P1 và bà Đỗ Thị B vắng mặt và không có văn bản trình bày ý kiến.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 92/2024/DS-ST ngày 22/7/2024 của Tòa án nhân dân thành phố Tân Uyên, tỉnh Bình Dương (nay là Tòa án nhân dân khu vực 17 - Thành phố Hồ Chí Minh) đã tuyên xử:

9

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Bùi Văn L về tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất với bị đơn bà Phạm Thị C cụ thể:

Buộc bà Phạm Thị C, bà Đỗ Thị B, ông Đỗ Việt H1, ông Đỗ Hồng P, ông Đỗ Minh D và bà Đỗ Thị N giao cho ông Bùi Văn L diện tích 4.117,6m² (mục đích sử dụng đất HNK) trong đó 388,6m² thuộc thửa 49 và 3.729m² thửa số 6 (đường đất có diện tích 472,2m²) có tứ cận:

Hướng Bắc giáp thửa 48;

Hướng Nam giáp phần còn lại của thửa 06;

Hướng Đông giáp đường nhựa;

Hướng Tây giáp thửa 51.

Kèm theo Mảnh trích lục địa chính.

Ông Bùi Văn L được quyền sở hữu toàn bộ cây trồng trên diện tích đất 4.117,6m².

Các đương sự có quyền và nghĩa vụ thực hiện thủ tục hành chính điều chỉnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định định pháp luật.

Kiến nghị Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi giấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BO 152600, số vào sổ cấp GCN: CH03752 ngày 29/5/2013 cấp cho bà Đỗ Thị B; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BO 152597, số vào sổ cấp GCN: CH03754 ngày 29/5/2013 cấp cho ông Đỗ Minh D để điều chỉnh theo Bản án.

2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Bùi Văn L với các yêu cầu sau:

• - Hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BO 152600, số vào sổ cấp GCN: CH03752 do Ủy ban nhân dân huyện (nay thành phố) Tân Uyên cấp ngày 29/5/2013 cho bà Đỗ Thị B;
• - Hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BO 152597, số vào sổ cấp GCN: CH03754 do Ủy ban nhân dân huyện (nay thành phố) Tân Uyên cấp ngày 29/5/2013 cho ông Đỗ Minh D;
• - Hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BO 152596, số vào sổ cấp GCN: CH03753 do Ủy ban nhân dân huyện (nay thành phố) Tân Uyên cấp ngày 29/5/2013 cho ông Đỗ Minh D;
• - Hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CP619560, số vào sổ cấp GCN số CS11452 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 10/6/2019 cho bà Nguyễn Thị Kim Y;

10

• - Công nhận cho ông Bùi Văn L được quyền sử dụng diện tích đất 6.464,2m².
• - Tuyên vô hiệu một phần Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế số 1462, quyển số 04 –TP/CC-SCC/HĐGD, gia đình bà Phạm Thị C đã lập và ký tại Văn phòng C3 ngày 12/4/2013.
• - Tuyên vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 3652 quyển số 05 TP/CC-SCC-HĐGD giữa ông Đỗ Minh D với bà Nguyễn Thị Kim Y tại văn phòng C4 ngày 15/5/2019.

3. Không chấp nhận phản tố của bà Phạm Thị C.
4. Chi phí giám định bà Phạm Thị C phải chịu là 9.607.500 đồng (Chín triệu sáu trăm lẻ bảy nghìn năm trăm đồng) đã nộp tạm ứng.
5. Chi phí tố tụng: bà Phạm Thị C phải chịu là 9.830.000 đồng (Chín triệu tám trăm ba mươi nghìn đồng). Bà Phạm Thị C có nhiệm thanh toán cho ông Bùi Văn L đã nộp tạm ứng.
6. Về án phí: Ông Bùi Văn L và bà Phạm Thị C được miễn án phí.

Hoàn trả tiền tạm ứng án phí ông Bùi Văn L đã nộp 300.000 đồng theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2016/0052138 ngày 30/12/2020 của Chi Cục Thi hành án dân sự thị xã (nay thành phố) Tân Uyên; 36.000.000 đồng tại Biênthu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2021/0005763 ngày 23/02/2022 của Chi Cục Thi hành án dân sự thị xã (nay thành phố) T.

Ngày 02/8/2024 và 08/8/2024, bà Phạm Thị C nộp đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và chấp nhận phản tố của bị đơn.

Ngày 05/8/2024, ông Bùi Văn L nộp đơn kháng cáo một phần bản án sơ thẩm, yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, yêu cầu bị đơn phải giao thêm cho ông L 6.464,2 m² đất.

Ngày 05/8/2024, Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Tân Uyên, tỉnh Bình Dương (nay là Viện Kiểm sát nhân dân khu vực 17 – Thành phố Hồ Chí Minh) ban hành Quyết định kháng nghị số 58/QĐKN/VKS-DS, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm hủy bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm, người đại diện của nguyên đơn xác định vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và yêu cầu kháng cáo; người đại diện của bị đơn xác định vẫn giữ nguyên yêu cầu phản tố và yêu cầu kháng cáo.

Ý kiến của Kiểm sát viên đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tại phiên tòa phúc thẩm: Những người tiến hành tố tụng và những người tham gia tố tụng tại phiên tòa phúc thẩm đã thực hiện theo đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Về nội dung vụ án: Xét thấy, Tòa án cấp phúc thẩm đã thu thập chứng cứ bổ sung làm rõ các tình tiết của vụ án nên Viện kiểm sát nhân dân thay đổi quan điểm kháng nghị, không đề nghị hủy bản án sơ thẩm, đồng thời đề nghị chấp nhận một phần kháng nghị và sửa một phần bản án sơ

11

thẩm. Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ Tòa án hai cấp đã thu thập được, Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xét thấy nguyên đơn kháng cáo và đã chứng minh được đã làm thủ tục và nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với 600 m² đất ở đô thị nên có cơ sở chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn, sửa bản án sơ thẩm theo hướng công nhận cho nguyên đơn 600 m² đất ở đô thị ở thửa đất số 6, tờ bản đồ số 27; không có căn cứ chấp nhận phần kháng cáo khác của nguyên đơn. Bị đơn kháng cáo nhưng không chứng minh được yêu cầu kháng cáo là có căn cứ và hợp pháp nên đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo của bị đơn.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, ý kiến trình bày của các bên đương sự và quan điểm của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về hướng giải quyết vụ án;

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

1. [1] Tòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ pháp luật có tranh chấp: tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phù hợp. Các thửa đất có tranh chấp bao gồm các thửa số 2, 48, 49 và 06 tờ bản đồ số 27 tại phường K, thành phố T, tỉnh Bình Dương nên thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân thành phố Tân Uyên (nay là Tòa án nhân dân khu vực 17 – Thành phố Hồ Chí Minh) theo quy định tại khoản 3, khoản 9 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự. Theo đơn khởi kiện và đơn phản tố, các bên còn có tranh chấp quyền sử dung đất, yêu cầu công nhận quyền sử dụng đất, yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu cùng với việc giải quyết hậu quả của giao dịch vô hiệu và hủy các văn bản hành chính cá biệt (GCNQSDĐ). Các yêu cầu này được Tòa án cấp sơ thẩm thụ lý, giải quyết trong cùng vụ án nhằm việc giải quyết vụ tranh chấp toàn diện, bảo đảm các quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch.
2. [2] Kháng cáo của nguyên đơn và bị đơn; Kháng nghị của Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Tân Uyên, tỉnh Bình Dương (nay là Viện Kiểm sát nhân dân khu vực 17 – Thành phố Hồ Chí Minh) được thực hiện trong thời hạn do pháp luật quy định.
3. [3] Về sự có mặt của các đương sự tại phiên tòa phúc thẩm: Đây là phiên tòa mở lần thứ hai, các đương sự đã được thông báo hợp lệ về phiên tòa. Các đương sự: Bà Đỗ Thị B, bà Nguyễn Thị Kim Y, ông Nguyễn Thanh B1 đại diện Công ty T2, Văn phòng C2 (sau này là Văn phòng C3), Văn phòng C4 (sau này là Văn phòng C5) và UBND phường T vắng mặt, một số đương sự có văn bản đề nghị xét xử vắng mặt. Căn cứ Điều 296 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, Tòa án vẫn tiến hành xét xử vắng mặt đương sự này.
4. [4] Về nguồn gốc quyền sử dụng các thừa đất tranh chấp: theo hồ sơ cấp GCNQSDĐ do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã (sau này là thành phố) Tân Uyên cung cấp, thửa đất số 2, tờ bản đồ 27 có diện tích 2.777 m² ĐRM theo GCNQSDĐ số vào số 02062 QSDĐ/TU do UBND huyện T cấp cho hộ ông Đỗ Văn M ngày 12/12/2001 do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cụ thể

12

là, theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được UBND xã K chứng thực ngày 03/10/2001, trong đó bà Nguyễn Thị H5 là bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất và ông Đỗ Văn M, bà Phạm Thị C là bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cùng ngày 03/10/2001, ông Đỗ Văn M và bà Phạm Thị C làm đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất để được cấp GCNQSDĐ. Như vậy, quyền sử dụng thửa đất số 2 là tài sản chung được hình thành trong thời kỳ hôn nhân của vợ chồng ông M, bà C và nội dung ghi cấp cho hộ ông Đỗ Văn M, xét về bản chất là cấp cho ông Đỗ Văn M và bà Phạm Thị C.

5. Thửa đất số 6, tờ bản đồ 27 có diện tích 9.502 m² ĐRM theo GCNQSDĐ số vào sổ 01467 QSDĐ/TU do UBND huyện T cấp cho hộ ông Đỗ Văn M ngày 30/6/2000 do ông Đỗ Văn M và bà Phạm Thị C nộp Đơn xin đăng ký quyền sử dung đất với nguồn gốc do khai phá mà có, được UBND xã K, Phòng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn huyện T duyệt đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ và lập danh sách trình UBND huyện T cấp GCNQSDĐ. Quyền sử dung thửa đất số 6 là tài sản chung được hình thành trong thời kỳ hôn nhân của vợ chồng ông M, bà C và nội dung ghi cấp cho hộ ông Đỗ Văn M, xét về bản chất là cấp cho ông Đỗ Văn M và bà Phạm Thị C. Bị đơn căn cứ vào sổ hộ khẩu gia đình để cho rằng các thành viên khác của gia đình gồm các con của ông M, bà C là những người đồng chủ sử dụng đất là không có căn cứ vì không phù hợp với hồ sơ cấp GCNQSDĐ.
6. Quá trình tham gia tố tụng, bị đơn bà Phạm Thị C luôn khẳng định không biết việc ông Đỗ Văn M thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 02 thửa đất nêu trên cho ông Bùi Văn L. Tuy nhiên, xét trên thực tế thì thấy rằng, ông Đỗ Văn M đã giao bản chính GCNQSDĐ số vào sổ 01467 QSDĐ/TU cho ông Bùi Văn L để ông L làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư, xây dựng nhà ở. Theo hồ sơ do Chi nhánh Văn phòng Đ Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố H cung cấp cho Tòa án cấp phúc thẩm gồm có các tài liệu: Đơn xin đăng ký biến động đất đai, Quyết định số 2744/2004/QĐ-CT ngày 30/11/2004 của UBND huyện T, Tờ khai nộp tiền sử dụng đất. Ông Nguyễn Thanh B1, thành viên của Công ty T2, đã xác nhận ông B1 là người được ông L giao trực tiếp làm thủ tục; chữ viết các nội dung trên đơn và thủ tục nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất là chữ viết của ông B1 mặc dù ghi tên ông Đỗ Văn M (vì GCNQSDĐ mang tên ông M); số tiền chuyển mục đích sử dụng đất là của ông L. Ngày 24/10/2006, bà Đỗ Thị B là con gái của ông M, bà C có nhận lại GCNQSDĐ để đưa lại cho ông M thì trên GCNQSDĐ số vào sổ 01467 QSDĐ đã có nội dung chuyển mục đích sử dụng 600 m² sang đất ở thể hiện ở phần những thay đổi sau khi được cấp giấy chứng nhận.
7. GCNQSDĐ số vào số 02062 QSDĐ/TU cũng có nội dung thể hiện ở phần những thay đổi sau khi được cấp giấy chứng nhận: Căn cứ HĐCNQSDĐ đã được UBND xã K xác nhận ngày 08/12/2004 hộ ông Đỗ Văn M đã chuyển nhượng cho Công ty TNHH T2 với diện tích 1.632 m² tại thửa 02 tờ bản đồ 27. Như vậy, khi nhận lại bản chính GCNQSDĐ này vào năm 2006, gia đình ông M, bà C có biết việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho Công ty T2 đã hoàn

13

thành từ năm 2004. Ngoài ra, khi lập Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế ngày 12/4/2013, bà Phạm Thị C và các con đã biết có việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang Công ty TNHH T2 nên đã chủ động không đưa diện tích đất 1.632 m² đã chuyển nhượng cho Công ty TNHH T2 vào tài sản phân chia trong hồ sơ thừa kế.

8. Tòa án cấp sơ thẩm đã thu thập được hồ sơ giải quyết vụ án dân sự tranh chấp quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn ông Nguyễn Văn B2 và bị đơn Đỗ Văn M và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Phạm Thị C, bà Đỗ Thị H2, bà Đỗ Thị B, ông Đỗ Việt H1, ông Đỗ Hồng P và ông Đỗ Minh D. Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 86/2006/DSST ngày 19/12/2006 của Tòa án nhân dân huyện Tân Uyên, tỉnh Bình Dương ghi nhận ý kiến của bị đơn ông Đỗ Văn M đã bán đất cho ông L, ông L yêu cầu chặt hơn 10 cây cao su thì xảy ra tranh chấp với ông Nguyễn Văn B2 về quyền sử dụng đất và cây cao su. Tòa án hai cấp đã xứ bác đơn khởi kiện của ông Nguyễn Văn B2. Trong vụ kiện này, bà C và các con đều tham gia tố tụng và biết rõ tình tiết nêu trên.
9. Xét quá trình thực hiện việc chuyển nhượng, phía ông L đã nhận một phần đất, trong đó có một phần đất thuộc thửa đất số 2 do Công ty TNHH T2 nhận chuyển nhượng theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được UBND xã K chứng thực ngày 08/12/2004 và đã được cấp GCNQSDĐ; một phần đất thuộc thửa đất số 06, trên đất ông L đã làm một đường đi và đường dây điện dẫn vào Công ty TNHH T2 phía sau. Quá trình sử dụng đất của ông L là công khai và ngay tình, không bị gia đình ông M, bà C phản đối hoặc ngăn cản.
10. Về việc thanh toán tiền: mặc dù phía bị đơn không thừa nhận ông L đã trả tiền, nhưng theo Kết luận giám định số 2824/KL-KTHS ngày 19/6/2023 của Phân viện KHHS tại Thành phố. Hồ Chí Minh (BL 368): “Chữ ký, chữ viết họ tên: “Đỗ Văn M” dưới mục “Ký nhận tiền” tại các ngày 20/01/2006, 25/3/2006; dưới mục “Ký nhận” tại các ngày 8/4/2006, 9/5/2006, 21/6/2006, 26/6/2006, 28/8/2006 trên tài liệu cần giám định ký hiệu A1 và dưới mục “Bên nhận” trên tài liệu cần giám định ký hiệu A2 so với chữ ký, chữ viết mẫu so sánh đứng tên Đỗ Văn M trên các tài liệu ký hiệu M1, M2 là do cùng một người ký, viết ra. Tại cấp phúc thẩm, nguyên đơn giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ mới là “Biên nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất” (không ghi ngày tháng năm), nhưng phía bị đơn cũng không thừa nhận và yêu cầu giám định. Tòa án cấp phúc thẩm đã trưng cầu giám định, lần thứ nhất do Phòng K Công an tỉnh B thực hiện, nhưng phía bị đơn không đồng ý và yêu cầu giám định lại. Kết quả giám định lần thứ hai thể hiện tại Kết luận giám định số 535/1/KL-KTHS ngày 03/9/2025 của V Phân viện Khoa học hình sự tại Thành phố Hồ Chí Minh: 02 dấu vân tay dưới dòng chữ mang tên Đỗ Việt H1 trên “Biên nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất” so với dấu vân tay ngón trỏ bàn tay phải của ông Đỗ Việt H1 trên Biên bản thu thập thu thập mẫu dấu vân tay so sánh ngày 11/3/2025 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương là dấu vân tay của cùng một người. Kết luận giám định số 535/KL-KTHS ngày 08/10/2025 của V Phân viện Khoa học hình sự tại Thành phố Hồ Chí Minh: chữ ký đứng tên Đỗ Việt H1 trên “Biên

14

nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất” so với mẫu chữ ký của ông Đỗ Việt H1 do Tòa án thu thập được là do cùng một người ký ra. Các tài liệu, chứng cứ nêu trên đã khẳng định được phía gia đình ông M đã nhận của ông L nhiều lần với tổng số tiền 1.350.000.000 đồng. Số tiền nêu trên được thanh toán cho tổng diện tích đất thỏa thuận chuyển nhượng của 02 thửa đất: thửa số 2 và thửa số 6, bao gồm cả diện tích đất chuyển nhượng cho Công ty T2.

11. Ngoài ra, tại cấp phúc thẩm nguyên đơn còn nộp bổ sung Vi bằng số 728/2025/VB-TPL ngày 15/10/2025 của Văn phòng T3 ghi lại nội dung ghi âm cuộc trò chuyện giữa ông L và bà C. Mặc dù đoạn ghi âm có những nội dung không rõ ràng về số thửa đất, diện tích đất, số tiền chuyển nhượng, thủ tục chuyển nhượng và ý chí của các bên hiện nay như thế nào, nhưng nội dung trò chuyện giữa ông L, bà C cơ bản thể hiện có việc mua bán đất giữa các bên.
12. Với những tình tiết nêu trên, có căn cứ xác định giữa ông Bùi Văn L và gia đình ông Đỗ Văn M có thỏa thuận và thực hiện thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của 02 thửa đất số 2 và số 6, tờ bản đồ số 27. Trong đó, tổng diện tích đo đạc thực tế của 02 thửa đất theo theo kết quả thẩm định tại chỗ ngày 11/5/2021 của Tòa án cấp sơ thẩm và M1 trích lục địa chính số 375-2021 tờ bản đồ số 27 ngày 22/12/2021 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã T là 12.209m²; có một phần diện tích đất thuộc thửa số 2 đã chuyển nhượng cho Công ty T2 (do ông L làm người đại diện theo pháp luật) và đã được cấp GCNQSDĐ với diện tích 1.632 m² (theo giấy chứng nhận); có một phần đất thuộc thửa đất số 6 do ông L quản lý, sử dụng, làm đường đi và đường dây điện dẫn vào Công ty T2 phía sau. Việc quản lý, sử dụng đất của ông Bùi Văn L và Công ty T2 là ngay tình và công khai vì đã được phía gia đình ông Đỗ Văn M, bà Phạm Thị C bàn giao đất, bàn giao GCNQSDĐ để ông L làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất của thửa số 6 và tách một phần thửa số 2. Quá trình quản lý, sử dụng đất trong thời gian dài mà không bị phía gia đình ông M, bà C phản đối, ngăn cản hay tranh chấp. Do đó, việc bị đơn bà Phạm Thị C cho rằng không có việc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không có việc nhận tiền của ông Bùi Văn L, đồng thời có yêu cầu phản tố: Yêu cầu tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với Công ty T2 là không có cơ sở chấp nhận vì không phù hợp với thực tế khách quan.
13. Xét kháng cáo của nguyên đơn của ông Bùi Văn L, yêu cầu phía bị đơn giao thêm toàn bộ diện tích đất còn lại của thửa số 2 và thửa số 6 thì thấy rằng: giữa ông Bùi Văn L và ông Đỗ Văn M, bà Phạm Thị C chưa chính thức ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền hay tổ chức công chứng đối với tổng diện tích 2 thửa đất và chưa đăng ký với cơ quan đăng kỵ đất đai có thẩm quyền. Ông Bùi Văn L cũng chưa quản lý, sử dụng hết toàn bộ diện tích của hai thửa thửa đất số 2 và số 6, không có công trình xây dựng và cây lâu năm trên diện tích đất còn lại. Ông Bùi Văn L cũng có một phần lỗi do không quyết liệt tiến hành các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngay khi vụ tranh chấp giữa ông Nguyễn Văn B2 và ông Đỗ Văn M kết thúc mà bỏ lửng khoảng thời gian dài. Gia đình bà Phạm Thị C cũng

15

có một phần lỗi khi chưa thanh lý, giải quyết các quyền và nghĩa vụ phát sinh từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Bùi Văn L mà vẫn tiến hành thủ tục phân chia di sản thừa kế (bao gồm cả phần đất đã giao cho ông L), chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác là không phù hợp. Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ vào thực tế thực hiện thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các bên và công nhận cho ông Bùi Văn L được quyền sử dụng 4.117,6 m² (có bản vẽ kèm theo) có gắn liền với con đường đi và đường dây diện dẫn vào đất của Công ty T2 do ông L xây dựng, quản lý và sử dụng là hợp lý. Đối với phần đất này, tuy các bên chưa có hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực nhưng có căn cứ cho thấy ông L đã thực hiện được hai phần ba hợp đồng và đang quản lý, sử dụng hợp pháp nên căn cứ vào Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về các trường hợp ngoại lệ đối với giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức, nhưng một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực. Tòa án cấp sơ thẩm công nhận cho ông Bùi Văn L được quản lý, sử dụng 4.117,6 m² thuộc một phần thửa số 6 là phù hợp quy định pháp luật và bảo đảm công bằng, khách quan. Phần đất còn lại ngoài diện tích 4.117,6 m² và diện tích đã chuyển nhượng cho Công ty T2 vẫn thuộc quyền quản lý, sử dụng của gia đình bà Phạm Thị C nên Tòa án cấp sơ thẩm giữ nguyên và bác yêu cầu của nguyên đơn ông Bùi Văn L về phần này là phù hợp, nhằm ổn định quan hệ dân sự đã được xác lập ngay tình. Tuy nhiên, do ông Bùi Văn L đã chứng minh được tại cấp phúc thẩm: diện tích 600 m² thổ cư (đất ở đô thị) thuộc thửa số 6 là do ông L thực hiện thủ tục và nộp tiền thay cho ông Đỗ Văn M nên có cơ sở chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của ông Bùi văn L, công nhận 600 m² đất ở đô thị cho ông Bùi Văn L.

[14] Kiến nghị cơ quan có thẩm quyền thu hồi các GCNQSDĐ cấp không phù hợp và cấp lại GCNQSDĐ theo quyết định của bản án có hiệu lực của Tòa án mà không cần thiết phải hủy toàn bộ GCNQSDĐ (hủy quyết định hành chính cá biệt) theo yêu cầu của nguyên đơn, vì các thửa đất tranh chấp không thuộc trường hợp cấp GCNQSDĐ lần đầu mà thuộc trường hợp đăng ký biến động theo quyết định của Tòa án.

[15] Kháng nghị của Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Tân Uyên, tỉnh Bình Dương (nay là Viện Kiểm sát nhân dân khu vực 17 – Thành phố Hồ Chí Minh) cho rằng Tòa án cấp sơ thẩm chưa thu thập đầy đủ chứng cứ, chưa làm rõ một số tình tiết của vụ án là có căn cứ. Tuy nhiên, Tòa án cấp phúc thẩm đã thu thập chứng cứ bổ sung và làm rõ nên Kiểm sát viên đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tại phiên tòa thay đổi quan điểm kháng nghị, không đề nghị hủy bản án sơ thẩm để giải quyết lại. Quan điểm của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh: đề nghị chấp nhận một phần kháng nghị, chấp nhận một phần kháng cáo của nguyên đơn và không

16

chấp nhận kháng cáo của bị đơn; sửa một phần bản án sơ thẩm là phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử.

16. Án phí dân sự sơ thẩm và phúc thẩm: nguyên đơn ông Bùi Văn L và bị đơn bà Phạm Thị C được miễn án phí. Chi phí tố tụng: bị đơn bà Phạm Thị C phải chịu theo quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; Điều 147, Điều 293, Điều 296 và khoản 2 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án;

Căn cứ vào Điều 122, Điều 123, Điều 129, Điều 130, Điều 131, Điều 132 và Điều 133 Bộ luật dân sự năm 2015.

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn bà Phạm Thị C.

Chấp nhận một phần Kháng nghị của Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Tân Uyên, tỉnh Bình Dương (nay là Viện Kiểm sát nhân dân khu vực 17 – Thành phố Hồ Chí Minh).

Chấp nhận một phần kháng cáo của nguyên đơn ông Bùi Văn L.

Sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số 92/2024/DS-ST ngày 22/7/2024 của Tòa án nhân dân thành phố Tân Uyên, tỉnh Bình Dương (nay là Tòa án nhân dân khu vực 17 - Thành phố Hồ Chí Minh) như sau:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Bùi Văn L về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bị đơn bà Phạm Thị C như sau:

• - Tuyên vô hiệu một phần Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế số 1462, quyển số 04 –TP/CC-SCC/HĐGD, gia đình bà Phạm Thị C đã lập và ký tại Văn phòng C3 ngày 12/4/2013.
• - Buộc bà Phạm Thị C, bà Đỗ Thị B, ông Đỗ Việt H1, ông Đỗ Hồng P, ông Đỗ Minh D và bà Đỗ Thị N giao cho ông Bùi Văn L phần đất có diện tích 4.117,6m² (mục đích sử dụng đất HNK và đất ở đô thị) tại tờ bản đồ số 27 phường K, thành phố T, tỉnh Bình Dương (nay là phường T, Thành phố Hồ Chí Minh), trong đó có:

• + 388,6 m² đất thuộc thửa 49 (mục đích sử dụng đất HNK); và
• + 3.729 m² đất thuộc một phần thửa số 6 (mục đích sử dụng đất: 600 m² đất ở đô thị và 3.129 m² đất HNK);

Có tứ cận:

17

Hướng Bắc giáp thửa 48;

Hướng Nam giáp phần còn lại của thửa 06;

Hướng Đông giáp đường nhựa;

Hướng Tây giáp thửa 51.

Kèm theo Mảnh trích lục địa chính.

- Ông Bùi Văn L được quyền sở hữu toàn bộ cây trồng trên diện tích đất 4.117,6m².

- Các đương sự có quyền và nghĩa vụ thực hiện thủ tục hành chính điều chỉnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Kiến nghị Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi giấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BO 152600, số vào sổ cấp GCN: CH03752 ngày 29/5/2013 cấp cho bà Đỗ Thị B; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BO 152597, số vào sổ cấp GCN: CH03754 ngày 29/5/2013 cấp cho ông Đỗ Minh D để điều chỉnh theo quyết định của Bản án này.

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Bùi Văn L đối với các yêu cầu sau:

• - Yêu cầu hủy toàn bộ các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã cấp cho các bên liên quan (Kiến nghị cơ quan có thẩm quyền thu hồi các GCNQSDĐ cấp không phù hợp và cấp lại GCNQSDĐ theo quyết định của bản án có hiệu lực của Tòa án).
• - Yêu cầu công nhận cho ông Bùi Văn L được quyền sử dụng diện tích đất 6.464,2 m² (còn lại thuộc 02 thửa đất: số 2 và số 6, tờ bản đồ số 27, ngoài diện tích đất 4.117,6 m² nêu trên).
• - Yêu cầu tuyên vô hiệu phần còn lại của Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế số 1462, quyển số 04 –TP/CC-SCC/HĐGD, gia đình bà Phạm Thị C đã lập và ký tại Văn phòng C3 ngày 12/4/2013 (ngoài phần diện tích đất 4.117,6 m²).
• - Yêu cầu tuyên vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 3652 quyển số 05 TP/CC-SCC-HĐGD giữa ông Đỗ Minh D với bà Nguyễn Thị Kim Y tại văn phòng C4 ngày 15/5/2019.

1. Không chấp nhận phản tố của bà Phạm Thị C về việc yêu cầu tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Đỗ Văn M và Công ty TNHH T2 được UBND xã K chứng nhận ngày 08/12/2004 vô hiệu.

1. Chi phí giám định:

• - Bà Phạm Thị C phải chịu chi phí giám định ở cấp sơ thẩm là: 9.607.500 đồng (đã nộp và thực hiện xong).

18

• - Bà Phạm Thị C phải chịu chi phí giám định ở cấp phúc thẩm là: 7.312.600 đồng (đã nộp và thực hiện xong).

1. Chi phí đo đạc và thẩm định: bà Phạm Thị C phải chịu là 9.830.000 đồng. Bà Phạm Thị C có nhiệm thanh toán cho ông Bùi Văn L đã nộp tạm ứng.

1. Về án phí: Ông Bùi Văn L và bà Phạm Thị C được miễn án phí.

Hoàn trả tiền tạm ứng án phí cho ông Bùi Văn L đã nộp 300.000 đồng theo Biênthu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2016/0052138 ngày 30/12/2020 của Chi Cụchành án dân sự thị xã T (nay là Phòng thi hành án dân sự khu vực 17 – Thành phố Hồ Chí Minh); 36.000.000 đồng tại Biênthu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2021/0005763 ngày 23/02/2022 của Chi Cụchành án dân sự thị xã T (nay là Phòng thi hành án dân sự khu vực 17 – Thành phố Hồ Chí Minh).

2. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.

Trường hợp Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Nơi nhận: - TAND tối cao (Vụ GĐKT 1); - VKSND TPHCM cơ sở 2; - TAND khu vực 17 – TPHCM; - Phòng THADS khu vực 17 – TPHCM; - Các đương sự (8); - Lưu: Tổ HCTP, HSVA (16). (58)

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Nguyễn Công Lực

19

MẢNH TRÍCH LỤC ĐỊA CHÍNH KÈM THEO

BẢN ÁN DÂN SỰ PHÚC THẨM SỐ 251/2026/DS-PT NGÀY 04/02/2026

CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH