TÒA PHÚC THẨM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Bản án số: 25/2026/DS-PT Ngày: 14 – 01 - 2026 V/v Tranh chấp quyền sử dụng đất, yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA PHÚC THẨM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO

TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Ông Phạm Công Mười

Các Thẩm phán: Ông Chung Văn Kết

Ông Hoàng Minh Thịnh

- Thư ký phiên tòa: Ông Trần Văn Nơi - Thư ký Tòa Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Thành phố Hồ Chí Minh.

- Đại diện Viện Công tố và kiểm sát xét xử phúc thẩm tại Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa: Ông Trần Đăng R - Kiểm sát viên.

Ngày 14 tháng 01 năm 2026, tại trụ sở Tòa Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Thành phố Hồ Chí Minh, xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 677/2025/TLPT-DS ngày 12 tháng 6 năm 2025 về việc “Tranh chấp quyền sử dụng đất, yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 98/2024/DS-ST ngày 12 tháng 11 năm 2024 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương (nay là Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh) bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 3889/2025/QĐ-PT ngày 28 tháng 11 năm 2025, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Nguyễn Văn X, sinh năm 1949; địa chỉ thường trú: đội A, thôn T, xã T, huyện C, thành phố Hà Nội (nay là Phường C, Thành phố Hà Nội) - Vắng mặt.

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Công ty L3; địa chỉ: phòng F, tầng A, tòa nhà V, đường P, phường T, quận C, thành phố Hà Nội (nay là phường Y, Thành phố Hà Nội). Người đại diện theo pháp luật của Công ty L3: Ông Nguyễn Minh L, chức vụ: Giám đốc (Có mặt).

(theo văn bản ủy quyền ngày 29/6/2020)

- Bị đơn: Công ty Cổ phần C, địa chỉ: đường Đ, ấp Ông T, xã C, huyện B, tỉnh Bình Dương (nay là xã T, Thành phố Hồ Chí Minh).

Người đại diện theo pháp luật của bị đơn: Ông Trần Quyết T1 – Chức vụ: Tổng Giám đốc (Vắng mặt).

Người đại diện theo ủy quyền của ông Trần Quyết T1: Ông Nguyễn Văn P, địa chỉ: Công ty L4, tầng 19, tòa nhà B, số B Đại lộ B, phường H, thành phố T, tỉnh Bình Dương (nay là Phường T, Thành phố Hồ Chí Minh) - Có mặt.

(theo Giấy ủy quyền số 01/2022/UQ-CSBD ngày 03/11/2022).

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Bà Nguyễn Thị P1, sinh năm 1950; địa chỉ: Đ, thôn T, xã T, huyện C, Thành phố Hà Nội (nay là Phường C, Thành phố Hà Nội) - Vắng mặt.

   Người đại diện theo ủy quyền của bà Nguyễn Thị P1: Công ty L3; địa chỉ: phòng F, tầng A, tòa nhà V, đường P, phường T, quận C, thành phố Hà Nội (nay là phường Y, Thành phố Hà Nội). Người đại diện theo pháp luật của Công ty L3: Ông Nguyễn Minh L, chức vụ: Giám đốc (Có mặt).

   (theo văn bản ủy quyền ngày 29/6/2020)

2. Ông Nguyễn Văn X1, sinh năm 1980; địa chỉ: đội A, thôn T, xã T, huyện C, Thành phố Hà Nội (nay là Phường C, Thành phố Hà Nội) - Vắng mặt.

   Người đại diện theo ủy quyền của ông Nguyễn Văn X2: Ông Nguyễn Hồ Hoàng T2, sinh năm 1986; địa chỉ: F, B, Phường A, Quận F, Thành phố Hồ Chí Minh (nay là Phường B, Thành phố Hồ Chí Minh) - Có mặt.

3. Ủy ban nhân dân tỉnh B.

   Người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng: Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã T, Thành phố Hồ Chí Minh. Địa chỉ: ấp A, xã T, TP Hồ Chí Minh (Có đơn xin xét xử vắng mặt).

Người làm chứng: Ông Nguyễn Tiến N, sinh năm 1957; địa chỉ: tổ B, ấp Ô, xã C, huyện B, tỉnh Bình Dương (nay là xã T, Thành phố Hồ Chí Minh) - Có mặt.

- Người kháng cáo: ông Nguyễn Văn X là nguyên đơn và ông Nguyễn Văn X1 là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Theo đơn khởi kiện, lời khai trong quá trình tố tụng, nguyên đơn ông Nguyễn Văn X và người đại diện hợp pháp của ông X trình bày:

Từ năm 1985 đến năm 1990, ông Nguyễn Văn X và bà Nguyễn Thị P1 (là vợ của ông X) là công nhân Nông trường mía Quốc doanh Cây Trường (gọi tắt là Nông trường C) thuộc xã C, huyện B, tỉnh Sông Bé (nay là huyện B, tỉnh Bình Dương). Ngày 20 tháng 6 năm 1990, vợ chồng ông X được Ủy ban nhân dân tỉnh S cấp thửa đất số 189 diện tích 4.000m² đất nông nghiệp, trong đó có 500m² thổ cư, còn lại 3500m² đất vườn theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 78 do ông Nguyễn Văn X đứng tên. Sau khi nhận đất, vợ chồng ông X đã trồng 100 cây điều. Việc vợ chồng ông X quản lý sử dụng đất nêu trên có hàng xóm là ông Nguyễn Tiến N cũng là công nhân nông trường làm chứng. Ông X còn lưu giữ các Quyết định số 575 ngày 01/9/1985, Quyết định số 27 ngày 14/8/1987 của Ban G về việc giao đất.

Đầu năm 1991, vợ chồng ông X trở về quê ở huyện C, thành phố Hà Nội để chăm lo cho cha mẹ già, dự định lo cho cha mẹ xong vợ chồng ông X sẽ trở lại tỉnh Bình Dương tiếp tục làm ăn, sinh sống tại khu đất được cấp. Khi vợ chồng ông X về quê có nhờ ông Nguyễn Tiến Nghĩa L1 hàng xóm trông coi đất đai. Tháng 8 năm 2009, vợ chồng ông X cho người con trai là Nguyễn Văn X1 vào khu đất của gia đình ông tại Nông trường C 2 để canh tác, gặp ông K - Phó Giám đốc Nông trường và ông L2 - cán bộ Nông trường để hỏi về diện tích thửa đất của gia đình thì nông trường trả lời 4.000m² đất vợ chồng ông X được Ủy ban nhân dân tỉnh S cấp năm 1990 nay đã được Ủy ban nhân dân tỉnh B cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số T00 330/CD-2009 giao 531.005,6m² đất trồng cây nông nghiệp lâu năm cho Nông trường quản lý sử dụng từ ngày 23/3/2009. Đại diện Ban Giám đốc Nông trường nói rằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình ông X không còn giá trị. Gia đình ông X đã nhiều lần gửi đơn đến các tổ chức, cá nhân có thẩm quyền yêu cầu giải quyết nhưng không có kết quả.

Năm 2019, ông X ủy quyền cho con trai là ông Nguyễn Văn X1 vào Bình Dương để làm thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phát hiện 100 cây điều do vợ chồng ông X trồng trước đây đã bị chặt phá hết, thay vào đó là toàn bộ cây cao su. Diện tích đất vợ chồng ông X được cấp hiện nay đã bị Công ty Cổ phần C (sau đây viết tắt là Công ty C) chiếm dụng. Ông X1 đã làm đơn kiến nghị gửi đến các cơ quan có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp đất đai, yêu cầu xác định rõ ranh giới thửa đất mà gia đình ông X được cấp có trùng với ranh giới thửa đất của Công ty C hay không để có cơ sở yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh B, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B, Ủy ban nhân dân (UBND) xã C II đã phối hợp làm việc nội dung kiến nghị của ông X1, nhưng không có kết quả. Ông X khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết:

Hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ T00-330/CD-2009 giao cho Nông trường C nay là Công ty C quản lý sử dụng; công nhận thửa đất số 189, diện tích 4.000m² đất nông trường (trong đó có 500m² thổ cư và 3.500m² đất vườn) theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 78/GCN-SB thuộc quyền sử dụng của ông vợ chồng ông X; buộc Công ty C trả lại diện tích 4.000m² đất cho vợ chồng ông X để gia đình ông X tiếp tục canh tác sử dụng.

- Bị đơn Công ty Cổ phần C và người đại diện theo ủy quyền của bị đơn trình bày:

Công ty C đề nghị Tòa án không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Quyền sử dụng đất bị đơn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ T00-330/CD-2009 do UBND tỉnh B cấp ngày 23/3/2009 cho Nông trường C (nay là Công ty Cổ phần C) theo đúng quy định của pháp luật. Việc cấp giấy chứng nhận cho Công ty C dựa trên căn cứ pháp lý là Hợp đồng thuê đất số 1009/HĐ-TĐ ngày 18/5/2009 ký giữa bên cho thuê đất là UBND tỉnh B và bên thuê đất là Nông trường C. Như vậy, Công ty C được nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Công ty C không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là UBND tỉnh B (do ông Phạm Thanh T3 làm đại diện) có ý kiến tại Văn bản số 2779/VPĐKĐĐ-TCHC ngày 27/6/2024 như sau:

Căn cứ nội dung biên bản làm việc ngày 15/10/2020 của C1 phối hợp với các thành phần có liên quan để xem xét đơn kiến nghị của ông Nguyễn Văn X1 về việc cấp trùng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với Công ty C và Công văn số 1825/STNMT-CCQLĐĐ ngày 18/5/2021 xin ý kiến Ủy ban nhân dân tỉnh thì khu đất đang tranh chấp theo báo cáo như sau: Ngày 07/4/1990, Ủy ban nhân dân tỉnh S (nay là tỉnh Bình Dương) ban hành Quyết định số 60/QĐ/UQ thu hồi diện tích đất 1.964.800m² của xã C, duyệt giao cho Nông trường C (nay là Công ty Cổ phần C) khu đất nêu trên để sản xuất mía, thời gian sử dụng lâu dài.

Ngày 23/3/2009, Ủy ban nhân dân tỉnh B Quyết định số 1051/QĐ-UBND về việc thu hồi Quyết định số 60/QĐ-UB ngày 07/4/1990 nêu trên và hợp thức hóa, cho thuê và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuê cho Nông trường C với diện tích 12.135.767,4m².

Ngày 05/12/2014, Ủy ban nhân dân tỉnh B ban hành Văn bản số 4290/UBND-KTN thống nhất chủ trương phê duyệt phương án sử dụng đất của Công ty TNHH MTV C; sau khi cổ phần hóa doanh nghiệp được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trả tiền hằng năm theo quy định của pháp luật hiện hành và không tính tiền thuê đất vào giá trị doanh nghiệp.

Ngày 08/4/2015, Ủy ban nhân dân tỉnh B ban hành Quyết định số 840/QĐ-UBND điều chỉnh Quyết định số 1051/QĐ-UBND ngày 23/3/2009 của Ủy ban nhân dân tỉnh Đ (nay là Công ty TNHH MTV C) với diện tích là 11.750.688,4m² (đã trừ phần diện tích 365.079m² bị thu hồi do ảnh hưởng bởi công trình thủy lợi P và phần diện tích 20.000m² đất cơ sở sản xuất kinh doanh được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BĐ-560380 ngày 07/3/2011 cho Công ty). Theo đó, việc Ủy ban nhân dân tỉnh B cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Nông trường Cây Trường không thể hiện nội dung thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho ông Nguyễn Văn X.

Liên quan đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ông X được cấp năm 1990 (sổ trắng): ngày 11/10/2018, T4 - Bộ T5 có Văn bản số 1833/TCQLĐĐ-CĐKĐĐ hướng dẫn về việc giải quyết vướng mắc trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Theo đó Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ trắng) không theo mẫu do T6 phát hành nên hiện nay không phải là một trong các loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp. Tuy nhiên, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ trắng) có giá trị pháp lý là giấy tờ xác lập quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 và là điều kiện để thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hiện nay, việc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện. Trình tự, thủ tục thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện theo trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu quy định tại Điều 70 Nghị định số 03/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai và Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BNTMT ngày 19/5/2014 của Bộ T5 quy định về hồ sơ sơ địa chính; trường hợp phát sinh tranh chấp đất đai thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân theo quy định tại khoản 1 điều 203 Luật Đất đai năm 2013.

- Người đại diện của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị P1, ông Nguyễn Văn X2 trình bày: thống nhất với ý kiến và yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

- Người làm chứng ông Nguyễn Tiến N trình bày: ông N trước đây là công nhân của Nông trường mía Cây Trường từ năm 1985 đến năm 1995 thì nghỉ việc. Khi ông N vào làm công nhân nông trường ông được giao khoán khoảng 02ha đất để trồng mía và nộp sản phẩm cho nông trường. Ngoài ra, để tăng gia sản xuất làm kinh tế phụ gia đình thì thời điểm đó nông trường cũng giao cho ông N khoảng 2.000m² đất (lô E, khu I) để trồng đậu phộng và đậu xanh, khoảng năm 1987 thì ông N trồng xen canh cây điều (khoảng 60 cây). Việc giao đất có giấy tờ bàn giao của nông trường hay không thì sự việc đã lâu nên ông N không nhớ. Ông N không sinh sống trên phần đất được giao mà sống tập thể trong nông trường. Đến năm 1995 ông N nghỉ chế độ nên đã báo cho nông trường và trả lại đất cho nông trường theo quy định. Phần đất ông N được giao ông không đăng ký kê khai để xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ông X và bà P1 là công nhân viên nông trường nên cũng được giao đất như gia đình ông N, nhưng do ông X là cán bộ nên được giao diện tích nhiều hơn. Vợ chồng ông X cũng tỉa đậu xanh, đậu phộng và trồng xen canh điều như gia đình ông N để phụ kinh tế gia đình. Phần đất gia đình ông X được giao canh tác liền kề đất gia đình ông N nên hai bên có giúp đỡ nhau khi trồng đậu và trồng điều. Việc ông X có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không thì ông N không biết.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 98/2024/DS-ST ngày 12 tháng 11 năm 2024 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương, Quyết định:

“...Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Văn X đối với bị đơn Công ty Cổ phần C về việc “Tranh chấp quyền sử dụng đất, yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” đối với phần đất có diện tích 4.000m² thuộc thửa đất 189, tờ bản đồ số 07 thuộc xã C, huyện B, tỉnh Bình Dương”...

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn quyết định về chi phí tố tụng, án phí sơ thẩm, việc thi hành án và quyền kháng cáo vụ án theo luật định.

* Sau khi xét xử sơ thẩm:

Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương nhận được đơn kháng cáo của ông Nguyễn Minh L là người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Nguyễn Văn X và đơn kháng cáo của ông Nguyễn Văn X1 là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan; ông X và ông X1 cùng kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm hủy toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm.

* Tại phiên tòa phúc thẩm, ông Nguyễn Minh L là người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Nguyễn Văn X và ông Nguyễn Hồ Hoàng T2 là người đại diện theo ủy quyền của ông Nguyễn Văn X1 là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.

Kiểm sát viên tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến của Viện Công tố và kiểm sát xét xử phúc thẩm tại Thành phố Hồ Chí Minh về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án ở giai đoạn phúc thẩm:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa và Hội đồng xét xử đã thực hiện đúng theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, các đương sự tham gia tố tụng chấp hành đúng quyền và nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Nội dung: Theo quyết định số 27 năm 1987 thì quyết định này căn cứ nhu cầu của nông dân, để ban hành quyết định cấp mỗi hộ 2000m² và cho mượn từ 1000 - 2000m². Ông X được UBND tỉnh S cấp giấy, không ghi thời hạn sử dụng. Năm 1991, có quyết định ông X, bà P1 nghỉ việc, ông X cũng không còn sử dụng trực tiếp nên UBND đã giao cho Công ty C, mặc dù giao khi chưa có quyết định thu hồi là có thiếu sót nhưng việc cấp cho bị đơn là có căn cứ. Ông X không sử dụng đất 18 năm, coi như từ bỏ quyền sử dụng đất, nguyên đơn kháng cáo nhưng không cung cấp được tình tiết nào mới nên đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét tại phiên tòa; căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, trên cơ sở xem xét đầy đủ ý kiến của các bên đương sự và quan điểm của đại diện Viện Công tố và kiểm sát xét xử phúc thẩm tại Thành phố Hồ Chí Minh, Hội đồng xét xử nhận định như sau:

[I] Về thu thập chứng cứ:

[1] - Về nguồn gốc đất:

Theo các tài liệu có trong hồ sơ vụ án thể hiện:

+ Ngày 14/8/1987, Giám đốc Nông trường C ban hành Quyết định số 27/QĐ/NT “Về việc phát triển kinh tế gia đình và xây dựng nhà riêng của CB,CNV”. Quyết định này quy định cho mỗi hộ gia đình CB, CNV được cấp 2.000m² đất thổ cư và cây ăn trái theo quy hoạch của từng Đội và từng đơn vị công tác. Ngoài ra, mỗi gia đình còn có thể được mượn thêm từ 1.000m² đến 2.000m² để mở rộng chăn nuôi và trồng trọt; khi cần, Nông trường sẽ thu hồi phần đất cho mượn.

Tuy nhiên, hồ sơ vụ án không thể hiện quá trình triển khai việc cấp, cho mượn đất theo Quyết định số 27/QĐ/NT nêu trên, để có cơ sở xác định diện tích đất ông X được cấp, được cho mượn là bao nhiêu, vị trí, ranh giới thế nào. Tòa án cấp sơ thẩm nhận định: “quyền sử dụng đất nguyên đơn tranh chấp có nguồn gốc do Nông trường C cấp cho công nhân viên của nông trường sử dụng theo Quyết định số 27/QĐ/NT” và “Sau khi được Nông trường cấp đất, ngày 20/6/1990 nguyên đơn được UBND tỉnh S cấp GCNQSDĐ diện tích 4.000m²”.

Nhận định nêu trên của cấp sơ thẩm là không có cơ sở về mặt chứng cứ.

- Chứng cứ tại hồ sơ thể hiện:

+ Ngày 30/6/1988, Nông trường C và ông X ký “Hợp đồng nhận sản phẩm mía”. Theo Hợp đồng này, ông X nhận sản phẩm mía cho Nông trường diện tích 15 ha. Tuy nhiên, hợp đồng không có thông tin về địa chỉ, địa giới, vị trí của đất nhận khoán.

+ Ngày 20/6/1990, UBND tỉnh S cấp GCNQSDĐ cho ông X; diện tích đất thuộc thửa 189, gồm 500m² T và 3.500m² vườn; tổng DT 4.000m²; mục đích sử dụng là: “TCLĐ + kt phụ GĐ”; thời hạn sử dụng: không ghi. Kèm theo GCNQSDĐ là họa đồ vị trí tiếp giáp các thửa đất, trong đó: Phía Đông giáp Lô D, Khu I; Phía T giáp Lô F. Trong khi đó, GCNQSDĐ và họa đồ không ghi số tờ bản đồ hoặc tài liệu địa chính.

Ngày 23/3/2009, UBND tỉnh B ban hành Quyết định số 1051/QĐ-UBND “V/v thu hồi Quyết định số 60/QĐ-UB ngày 07/4/1990 của UBND tỉnh S, hợp thức hóa cho thuê và cấp GCNQSDĐ thuê cho Nông trường C tại xã C và xã T huyện B, tỉnh Bình Dương”. Kèm theo Quyết định này là Danh sách các thửa đất cấp GCNQSDĐ cho Nông trường, theo đó danh sách gồm 10 thửa đất, có số thửa, số tờ bản đồ. Tuy nhiên, số thửa trong danh sách được ghi là “Số thửa mới”, nhưng không ghi số thửa cũ, nên không có cơ sở để xác định thửa đất số 189 trước đây đã cấp GCNQSDĐ cho ông X có nằm trong diện tích đất cho Nông trường C thuê hay không.

[2] Về quá trình sử dụng đất.

- Bản án sơ thẩm nhận định: “Quá trình từ năm 1990 đến nay, nguyên đơn cũng không thực hiện đăng ký, kê khai, nộp thuế sử dụng đất” (trang 8).

Nhận định này là không đúng, bởi lẽ: Năm 1990, ông X đã được UBND tỉnh S (sau này là tỉnh Bình Dương) cấp GCNQSDĐ; pháp luật không quy định chủ sử dụng đất đã được cấp GCNQSDĐ phải kê khai, đăng ký. Sau khi được cấp GCNQSDĐ, người sử dụng đất chỉ có nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất theo quy định. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm cho rằng ông X không kê khai, đăng ký sử dụng đất, là không có căn cứ.

- Năm 1991, ông X xin nghỉ việc và về quê tại H, Hà Nội. Như vậy, trong khoảng thời gian từ 1991 đến 2009, ông X không trực tiếp sử dụng đất. Tuy nhiên, theo lời khai của nguyên đơn và lời khai của người làm chứng, thì sau khi được cấp GCNQSDĐ vợ chồng ông X đã trồng 100 cây điều.

Bản án sơ thẩm cho rằng: nguyên đơn không có chứng cứ chứng minh và bị đơn cũng không thừa nhận việc ông X có trồng cây trên đất được cấp. Nhận định của cấp sơ thẩm là không khách quan và không phù hợp với các quy định của pháp luật luật đất đai. Bởi lẽ, trong quá trình cấp pháp luật, khi thu hồi đất, cơ quan giao nhiệm vụ giải phóng mặt bằng phải tiến hành kiểm đếm, đánh giá tài sản trên đất (nếu có), để làm cơ sở giải quyết bồi thường hỗ trợ.

[3] Về giá trị pháp lý của GCNQSDĐ do UBND tỉnh S cấp cho ông X.

UBND tỉnh S cấp GCNQSDĐ cho ông X ngày 20/6/1990, khi Luật Đất đai 1987 đang được áp dụng.

Điều 1 Luật Đất đai 1987 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý.

Nhà nước giao đất cho các nông trường, lâm trường, hợp tác xã, tập đoàn S, lâm nghiệp, xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội và cá nhân - dưới đây gọi là người sử dụng đất - để sử dụng ổn định, lâu dài”.

Việc cấp GCNQSDĐ căn cứ quy định tại các Điều 9, 13, 48, 49 Luật đất đai. Theo đó, căn cứ quy định tại các Điều 9, Điều 13 của Luật Đất đai thì việc cấp GCNQSDĐ cho ông X thuộc chức năng quản lý nhà nước của UBND cấp tỉnh quy định tại Điều 9, đúng thẩm quyền quy định tại Điều 13. Như vậy, theo quy định của Điều 49, thì khi đất bị thu hồi, ông X “được đền bù thiệt hại thực tế và được giao đất khác”

+ Bản án sơ thẩm nhận định: “nguyên đơn đã từ bỏ quyền sử dụng đất trong thời gian dài; không có căn cứ xác lập quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nên không được nhà nước bảo hộ ...”.

Nhận định nêu trên là không có căn cứ; bởi lẽ: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện thực hiện quyền quản lý. Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất và cấp GCNQSDĐ cho cá nhân, tổ chức để sử dụng.

Theo quy định của pháp luật (Điều 3 Luật Đất đai năm 2013), Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất “là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”

“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có giá trị pháp lý tương đương như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Luật này (Điều 3 Luật Đất đai 2024).

Như vậy, ông X là chủ sử dụng hợp pháp đối với diện tích đất đã được cấp GCNQSDĐ ngày 20/6/1990.

Trường hợp ông X không sử dụng đất trong thời gian dài, là hành vi vi phạm pháp luật đất đai, thì việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật phải theo quy định.

[II] Về đường lối giải quyết yêu cầu khởi kiện:

- Ngày 15/02/1991, Giám đốc Nông trường Quốc doanh C có quyết định cho ông Nguyễn Văn X nghỉ việc theo nguyện vọng để về địa phương tại xã T, H, Hà Nội. Nông trường giải quyết chế độ trợ cấp một lần theo quy định, đồng thời cắt trả hộ khẩu về địa phương xã T, H, Hà Nội.

Theo tài liệu có trong hồ sơ vụ án và trình bày của đại diện bị đơn:

Ngày 23/3/2009, UBND tỉnh B ban hành QĐ 1051/QĐ-UBND “V/v thu hồi Quyết định số 60/QĐ-UB ngày 07/4/1990 của UBND tỉnh S, hợp thức hóa cho thuê và cấp GCNQSDĐ thuê cho Nông trường C tại xã C và xã T huyện B, tỉnh Bình Dương”.

Quyết định số 1051/QĐ- UBND của UBND tỉnh B được ban hành khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực. Căn cứ quy định tại điểm a, khoản 1 Điều 42, điểm a khoản 1 Điều 43 Luật Đất đai 2003, thì đất mà ông X được cấp GCNQSDĐ, nếu bị thu hồi sẽ không được bồi thường. Tuy nhiên, theo GCNQSDĐ đã cấp, thì ngoài diện tích 3.500m² đất vườn, ông X còn được cấp 500m² đất thổ cư.

Trường hợp toàn bộ diện tích đất ông X đã được cấp GCNQSDĐ bị thu hồi, thì phải có quyết định hoặc thông báo thu hồi đất và giải quyết bồi thường, hỗ trợ theo quy định. Trên thực tế, UBND tỉnh B không có quyết định hoặc thông báo thu hồi đất của ông X; trong khi đó giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho ông X không bị thu hồi, như Bản án sơ thẩm đã nhận định.

Tóm lại:

- Tòa án cấp sơ thẩm chưa yêu cầu bị đơn, người liên quan là UBND cung cấp các tài liệu địa chính, chưa yêu cầu lồng ghép bản đồ để xác định vị trí đất mà ông X được cấp GCNQSDĐ năm 1990 thuộc địa giới hành chính nào, vị trí tọa độ, khu, lô hoặc tờ bản đồ địa chính nào; chưa yêu cầu UBND cung cấp hồ sơ cấp GCNQSDĐ cho Nông trường C, để có cơ sở xác định diện tích đất ông X sử dụng nằm trong diện tích đất mà UBND tỉnh B thu hồi để cho thuê theo Quyết định số 1051 hay không.

- Có căn cứ để xác định ông X không sử dụng đất quá thời hạn quy định. Tuy nhiên, nếu có cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất vì lý do người sử dụng đất vi phạm thì việc xử lý vi phạm phải theo thủ tục pháp luật quy định. Cấp sơ thẩm chưa làm rõ vấn đề này. Mặt khác, việc thu hồi do vi phạm trong trường hợp này chỉ áp dụng đối với phần diện tích đất không phải là đất ở.

Trường hợp đất ông X được cấp GCNQSDĐ nằm trong diện tích đất mà UBND tỉnh B thu hồi theo Quyết định số 1051 và cho Nông trường thuê, nhưng không ra quyết định hoặc thông báo thu hồi đất (cả trong trường hợp vi phạm hoặc không vi phạm pháp luật đất đai) và không giải quyết chính sách khi Nhà nước thu hồi đất là không bảo đảm quyền lợi của ông X, là người có đất bị thu hồi.

Những vấn đề nêu trên, cấp phúc thẩm không thể khắc phục được. Do đó, cần phải hủy bản án sơ thẩm để cấp sơ thẩm giải quyết lại.

[III] Quan điểm của đại diện Viện công tố và kiểm sát xét xử phúc thẩm không phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử.

[IV] Do hủy án sơ thẩm, vì vậy phía nguyên đơn không phải chịu án phí phúc thẩm.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng Dân sự. Áp dụng Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội khóa 14: quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

Chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn.

Hủy bản án dân sự sơ thẩm số 98/2024/DS-ST ngày 12 tháng 11 năm 2024 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương (nay là Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh).

Chuyển hồ sơ cho Tòa án cấp sơ thẩm để giải quyết lại theo đúng quy định của pháp luật.

Hoàn trả cho ông Nguyễn Văn X 300.000 (Ba trăm ngàn) đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai số 0003600 ngày 23/01/2025 của Cục Thi hành án dân sự tỉnh Bình Dương.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận: - Tòa án nhân dân tối cao; - Viện Công tố và kiểm sát xét xử phúc thẩm tại TP. Hồ Chí Minh; - TAND Thành phố Hồ Chí Minh; - VKSND Thành phố Hồ Chí Minh; - THADS Thành phố Hồ Chí Minh; - Đương sự; - Lưu: DS, VP, 15b-TVN.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Phạm Công Mười

11