NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỈNH BẮC NINH

-Thành phần hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán- Chủ toạ phiên toà: Bà Triệu Thị Luyện.

Các thẩm phán: Ông Phạm Văn Tú, bà Phạm Thị Chuyền

-Thư ký phiên toà: Bà Lê Khánh Quỳnh– Thư ký Toà án nhân dân tỉnh Bắc ninh.

-Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bắc Ninh:Bà Nguyễn Thị Giang – Kiểm sát viên.

Trong các ngày 24/12/2025, ngày 13/01/2026, tại trụ sở Toà án nhân dân tỉnh Bắc Ninh xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 321/2025/TLPT-DS ngày 10/11/2025 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số 20/2025/DS-ST ngày 27 tháng 8 năm 2025 của Toà án nhân dân Khu vực 3- Bắc Ninh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 77/2025/QĐ-PT ngày 24/11/2025;Quyết định hoãn phiên tòa số 69/2025/QĐ-PT ngày 05/12/2025; Thông báo thay đổi thời gian mở phiên tòa số 230/TB-TA ngày 10/12/2025; Quyết định tạm ngừng phiên tòa số 76/2025/QĐ-PT ngày 24/12/2025; Thông báo thay đổi thời gian mở phiên tòa số 251/TB-TA ngày 26/12/2025, số 03/TB-TA ngày 05/01/2025 giữa:

Nguyên đơn: Anh Lương Quốc V, sinh năm 1975 (có mặt)

Nơi thường trú: Căn hộ số 1612, tòa nhà A, Chung cư A, khu đô thị T, phường P, thành phố Hà Nội.

Bị đơn:

1.Anh Đỗ Văn Q, sinh năm 1988 (có mặt)

Địa chỉ: Thôn K, xã H, tỉnh Bắc Giang

Người đại diện theo ủy quyền của anh Đỗ Văn Q: Anh Nguyễn Minh Đ, sinh năm 1984,địa chỉ: Căn hộ S, tòa nhà G, đường L, Tổ B, phường T, thành phố Hà Nội (văn bản ủy quyền lập ngày 12/02/2025, anh Đ - có mặt).

2. Anh Trần Đình B, sinh năm 1992 (có mặt).

Địa chỉ: Thôn T, xã T, tỉnh Bắc Ninh

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1.Văn phòng C1, tỉnh Bắc Giang (vắng mặt).

Địa chỉ: số D, đường T, phường V, tỉnh Bắc Ninh

Người đại diện theo pháp luật: Ông Đào Duy H - Trưởng văn phòng

2.Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh B (nay là Văn phòng Đ)

Địa chỉ: tầng C, Trụ sở liên cơ quan, đường Q, phường B, tỉnh Bắc Ninh.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Hoàng Trung H1 - Phó Giám đốc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai liên xã T (văn bản cử người tham gia tố tụng ngày 11/02/2025- vắng mặt).

3.Ủy ban nhân dân xã H, huyện T, tỉnh Bắc Giang.

Người đại diện theo ủy quyền: bà Nguyễn Thị Thanh Q1 - công chức địa chính xã H, (theo văn bản ủy quyền lập ngày 15/5/2025).

Người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng: UBND xã P, tỉnh Bắc Ninh

4.Chị Nguyễn Thị Ngọc T, sinh năm 1983 (vắng mặt)

Địa chỉ: Căn hộ S, tòa nhà A, Chung cư A, khu đô thị T, phường P, thành phố Hà Nội.

5.Chị Lưu Thị D, sinh năm 1990 (vắng mặt).

Địa chỉ: Thôn K, xã H, tỉnh Bắc Ninh

Người đại diện theo ủy quyền của chị D: Anh Đỗ Văn Q, sinh năm 1988, địa chỉ: Thôn K, xã H, tỉnh Bắc Ninh (văn bản ủy quyền lập ngày 04/3/2025, có mặt).

6.Chị Đào Hà T1, sinh năm 1996 (vắng mặt).

Địa chỉ: Số C L, phường S, thành phố Hà Nội

Người đại diện theo ủy quyền của chị T1: Anh Trần Đình B, sinh năm 1992,địa chỉ: Thôn T, xã T, tỉnh Bắc Ninh (có mặt).

7. Ông Lương Ngọc V1, sinh năm 1952 (có mặt)

8. Bà Nguyễn Thị X, sinh năm 1955 (vắng mặt).

Cùng địa chỉ: Thôn Trung, xã Phúc Hòa, tỉnh Bắc Ninh

9. Anh Đặng Văn T2, sinh năm 1988 (có mặt).

Địa chỉ: Thôn T, xã X, tỉnh Bắc Ninh.

*Người kháng cáo: Anh Đỗ Văn Q và anh Trần Đình B là bị đơn

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo bản án dân sự sơ thẩm số 20/2025/DS-ST ngày 27 tháng 8 năm 2025, tài liệu có trong hồ sơ, vụ án có nội dung như sau:

Theo đơn khởi kiện ngày 30 tháng 12 năm 2024, bản tự khai và lời khai tiếp theo, nguyên đơn anh Lương Quốc V trình bày:

Anh có quen biết anh Đỗ Văn Q thông qua anh H2 giới thiệu. Khi biết anh Quảng C cho vay lãi, nên anh đã gặp và đề nghị anh Q cho vay một khoản tiền để đầu tư kinh doanh. Anh Q đồng ý cho anh vay tiền với điều kiện, anh phải lập, ký hợp đồng chuyển nhượng cho anh Q thửa đất do anh đứng tên sử dụng, khi nào anh trả đủ gốc và lãi thì sẽ hủy Hợp đồng chuyển nhượng đất. Sau khi thỏa thuận số lượng, thời gian, lãi suất tiền vay, ngày 20/11/2023 anh Q đã cho anh vay số tiền 1.500.000.000 đồng, thời hạn vay là 06 tháng, lãi suất là 2.800 đồng/01triệu/ngày.Tại thời điểm vay tiền, anh Q yêu cầu anh lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thửa số 85, tờ bản đồ số 37, diện tích 3.007,3m², địa chỉ thửa đất thôn T, xã H, huyện T, tỉnh Bắc Giang (nay là thôn T, xã P, tỉnh Bắc Ninh), đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sau đây viết tắt là GCNQSDĐ) số CN 864100 ngày 19/7/2018. Tại hợp đồng ghi giá chuyển nhượng là 1,5 tỷ đồng, nhưng trên thực tế đây là số tiền anh vay của anh Q. Để đảm bảo việc anh Q chuyển giao lại quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trên cho anh theo thỏa thuận, tại thời điểm đó hai bên ký kết văn bản thỏa thuận về việc chuộc lại tài sản trong thời hạn 06 tháng. Cùng ngày hai bên ký kết hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất với nội dung thời hạn thuê từ 20/11/2023 đến 20/5/2024, giá thuê là 76.500.000 đồng/tháng. Kể từ thời điểm lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho đến nay, bố mẹ anh vẫn quản lý, sử dụng thửa đất trên. Trên thực tế các bên vẫn chưa bàn giao đất cho nhau vì hợp đồng trên là giả tạo nhằm che giấu hợp đồng vay tiền.

Kể từ khi vay tiền đến nay anh đã trả cho anh Q được 02 lần với tổng số tiền là 114.500.000 đồng. Khi đến hạn như giao kết là 06 tháng, anh Q yêu cầu anh trả 2 tỷ đồng thì anh Q mới chuyển trả lại đất cho anh, vì vậy anh đã không trả tiền lãi cho anh Q. Thời gian gần đây anh có thương lượng lại với anh Q để tính số tiền gốc và lãi, nhưng anh Q yêu cầu anh phải trả 2,5 tỷ đồng thì anh Q mới làm lại thủ tục chuyển lại thửa đất trên cho anh, do đó các bên không thỏa thuận được.

Trong khi các bên đang tranh chấp, thì tháng 5/2024 anh Q đã nộp đơn đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện T (nay là Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai liên xã T) chỉnh lý trang tư sang tên anh Q. Sau đó anh Q đã làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho anh Trần Đình B và đã được Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai liên xã T chỉnh lý trang tư ngày 13/6/2024.

Nay anh yêu cầu Tòa án giải quyết: Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh với anh Đỗ Văn Q ký kết ngày 20/11/2023 đối với thửa đất số 85, tờ bản đồ số 37, diện tích 3.007,3 m², địa chỉ thửa đất thôn T, xã P, tỉnh Bắc Ninh, đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CN 864100 ngày 19/7/2018 là vô hiệu do giả tạo; tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa anh Đỗ Văn Q, chị Lưu Thị D với anh Trần Đình B ký kết ngày 05/6/2024 đối với thửa đất số 85, tờ bản đồ số 37, diện tích 3.007,3m², địa chỉ thửa đất thôn T, xã P, tỉnh Bắc Ninh, đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CN 864100 ngày 19/7/2018 là vô hiệu; tuyên bố Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất lập ngày 20/11/2023 giữa anh với anh Đỗ Văn Q là vô hiệu. Anh đồng ý trả lại anh Q số tiền vay gốc là 1,5 tỷ đồng và lãi suất theo quy định của Ngân hàng.

Tại phiên tòa sơ thẩm, anh V trình bày: Năm 2018 bố mẹ anh chỉ tặng cho anh quyền sử dụng đất đối với thửa đất trên, còn nhà ở và tài sản trên đất thì bố mẹ anh không tặng cho. Do đó, anh Q chuyển nhượng cho anh B thửa đất trên và toàn bộ tài sản trên đất là không đúng. Mặt khác, thửa đất trên khi đo đạc bản đồ năm 2019 thì diện tích đất tăng, phần diện tích đất tăng thêm chưa được chỉnh lý, nhưng Chi nhánh văn phòng Đ vẫn làm thủ tục chỉnh lý sang tên cho anh Q, anh B là không đúng với Thông tư 25/2019 của Bộ T4.

Tại bản tự khai ngày 04 tháng 3 năm 2025 và những lời khai tiếp theo, bị đơn anh Đỗ Văn Q trình bày:

Do anh có nhu cầu đầu tư đất ở Bắc Giang, nên anh có quen anh Đặng Văn T2 là người hay tư vấn mua bán đất. Tháng 11/2023 anh T2 giới thiệu ở xã H có thửa đất khoảng 3.000m² giá khoảng 2 tỷ đồng, anh thấy hợp lý nên đã xuống xem đất, sau đó các bên thỏa thuận giá chuyển nhượng là 1,5 tỷ đồng.

Ngày 20/11/2023, các bên đã gặp nhau tại Văn phòng C1. Tại đây anh V đã xuất trình giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, căn cước công dân và các giấy tờ khác để công chứng viên kiểm tra và soạn thảo hợp đồng. Sau đó các bên có đọc lại hợp đồng và thấy ghi đúng với những gì các bên trao đổi, thống nhất đồng thời các bên ký tên vào hợp đồng. Sau khi ký hợp đồng anh đã chuyển trả đủ số tiền 1,5 tỷ đồng theo hợp đồng đã ký kết cho anh V.

Sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ trả tiền, thì anh V có đưa ra ý kiến là nguồn gốc thửa đất chuyển nhượng trên là do bố mẹ tặng cho nên nếu có thể được thì trong vòng 06 tháng anh V xin chuộc lại với mức giá như thỏa thuận trước nhưng anh không đồng ý. Vì vậy, anh V có đưa ra phương án xin thuê lại thửa đất đã chuyển nhượng để hoạt động sản xuất kinh doanh với mức giá thuê là 76.500.000 đồng/01 tháng. Anh thấy giá tiền thuê đất là cao nhưng anh V có ý kiến coi như để anh đồng ý trong vòng 06 tháng anh V chuộc lại tài sản thì anh không bị thiệt, nên anh đồng ý và các bên đã lập văn bản thỏa thuận chuộc lại tài sản và hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Khi hết thời hạn chuộc lại tài sản do anh V không chuộc nên anh đã làm thủ tục sang tên thửa đất trên. Ngày 29/5/2024 Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện T đã chỉnh lý sang tên cho anh. Ngày 05/6/2024, anh đã chuyển nhượng thửa đất cùng tài sản trên đất cho anh Trần Đình B, các bên đã lập hợp đồng chuyển nhượng tại UBND xã H.

Nay anh xác định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa anh với anh V và giữa anh với anh B là hoàn toàn đúng quy định của pháp luật. Việc anh V cho rằng chuyển nhượng trên là giả tạo là không có căn cứ. Do đó anh không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của anh V.

Với tư cách đại diện theo ủy quyền của chị Lưu Thị D, anh Q vẫn giữ nguyên trình bày trên.

Tại phiên tòa sơ thẩm, anh Q vắng mặt và ủy quyền cho anh Nguyễn Minh Đ, với tư cách người đại diện theo ủy quyền, anh Đ trình bày: Toàn bộ ý kiến của nguyên đơn đưa ra là không có căn cứ, việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất lập ngày 20/11/2023 giữa anh Q với anh V đảm bảo về hình thức cũng như nội dung, khi ký kết hợp đồng các bên đều tự nguyên, không bị ép buộc. Do đó đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại bản tự khai ngày 05/3/2025 và những lời khai tiếp theo, bị đơn anh Trần Đình B trình bày:

Khoảng đầu tháng 6/2024, thông qua anh T2 giới thiệu, anh được biết anh Q đang có nhu cầu bán nhà đất tại huyện T, anh đã được anh T2 đưa đi xem đất và thỏa thuận chuyển nhượng với giá 1,5 tỷ đồng.Ngày 05/6/2024 các bên đã đến UBND xã H để lập hợp đồng chuyền nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng thì anh đã trả đủ anh Q số tiền chuyển nhượng, đồng thời anh Q đã bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà đất cho anh. Sau khi các bên thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng thì anh đã làm thủ tục đăng ký sang tên thửa đất trên.

Anh xác định giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa anh với anh Q ngày 05/6/2024 là hợp pháp về hình thức cũng như nội dung. Do đó, anh không đồng ý với toàn bộ yêu cầu khởi kiện của anh V.

Với tư cách đại diện theo ủy quyền của chị Đào Hà T1, anh B vẫn giữ nguyên trình bày trên.

Tại phiên tòa, anh B có mặt và trình bày: Toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn là không có căn cứ, đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

* Tại bản tự khai ngày 14/4/2025 và những lời khai tiếp theo, chị Nguyễn Thị Ngọc T trình bày:

Anh V là chồng của chị. Năm 2018 anh V có được bố mẹ tặng cho thửa đất trên nhưng với điều kiện là anh V chỉ được làm nhà ở và làm nơi thờ cúng tổ tiên, không được chuyển nhượng cho người khác. Năm 2023 anh V có vay của anh Q số tiền 1,5 tỷ đồng và có ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất trên. Việc vay tiền và ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì chị không được tham gia. Nay chị đồng ý với toàn bộ yêu cầu khởi kiện của anh V.

Tại bản tự khai ngày 14/4/2025 và những lời khai tiếp theo, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Lương Ngọc V1, bà Nguyễn Thị X đều trình bày:

Gia đình ông bà có thửa đất số 85, tờ bản đồ số 37, diện tích 3007,3 m², địa chỉ thửa đất tại thôn T, xã H, huyện T, tỉnh Bắc Giang. Năm 2018 ông bà làm thủ tục tặng cho anh Lương Quốc V thửa đất trên với điều kiện chỉ để ở và làm nơi thờ cúng tổ tiên, không được chuyển nhượng cho người khác. Ông bà chỉ tặng cho đất chứ không tặng cho tài sản gắn liền với đất. Từ khi tặng cho anh V thửa đất trên đến nay thì vợ chồng ông bà vẫn là người trực tiếp quản lý thửa đất đó. Việc anh V làm thủ tục chuyển nhượng cho anh Q thửa đất trên chỉ nhằm đảm bảo cho khoản vay 1,5 tỷ đồng. Nay ông, bà đồng ý với toàn bộ yêu cầu khởi kiện của anh V.

Tại phiên tòa, ông V1, bà X có mặt và trình bày: Anh Q và anh B có trình bày là có được giao nhận thửa đất trên là không đúng vì thửa đất trên đã được xây dựng tường bao và có cổng, chỉ có ông bà mới có chìa khóa cổng.

Tại biên bản lấy lời khai ngày 29/4/2025 và những lời khai tiếp theo, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là anh Đặng Văn T2 trình bày:

Anh làm môi giới bất động sản, thông qua anh H2 anh có quen anh V. Sau đó anh có gặp ông V1 để xem đất. Sau khi xem thửa đất trên anh có giới thiệu cho anh Q để mua thửa đất của anh V với giá là 1,5 tỷ đồng. Sau đó anh có chứng kiến anh V, anh Q làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại văn phòng công chứng ở huyện H. Khi đó anh có được biết anh V, anh Q thỏa thuận trong vòng 06 tháng anh V chuộc lại thửa đất trên và anh V thuê lại thửa đất trên với giá 76.500.000 đồng. Sau đó anh Q có nhờ anh nhận tiền thuê đất hộ, anh đã nhận của anh V 02 lần tiền thuê đất với tổng số tiền 114.500.000 đồng.

Tại bản tự khai, đại diện Văn phòng C1 trình bày:

Ngày 20/11/2023, Văn phòng C1 tiếp nhận hồ sơ và thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 3989, quyển số 02/2023/TP/CC-SCC/HĐGD và văn bản thỏa thuận số 3993, quyển số 02/2023/TP/CC-SCC/HĐGD giữa anh Lương Quốc V với anh Đỗ Văn Q. Sau khi thụ lý hồ sơ, văn phòng đã kiểm tra, rà soát, xác minh về tính chính xác, xác thực của thửa đất và giấy tờ chứng minh. Đồng thời văn phòng đã thẩm tra, tra cứu trên cổng thông tin dữ liệu ngăn chặn liên quan đến thửa đất giao dịch nhưng không thấy có bất kỳ giao dịch hoặc kết quả ngăn chặn nào. Do đó Văn phòng Công chứng đã soạn thảo và tiến hành công chứng hợp đồng theo đúng trình tự, thủ tục quy định. Việc giao dịch của các bên hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, cưỡng ép.

Đối với 02 hợp đồng 3989, 3990 cùng ngày 20/11/2023 giữa anh V với anh Q được Văn phòng công chứng là do hai bên thỏa thuận và nhờ văn phòng đánh máy lại theo ý chí, nguyện vọng của hai bên về giá cả, nghĩa vụ trả tiền. Việc thực hiện hợp đồng là hoàn toàn do tự nguyện, trực tiếp thanh toán, giao và nhận tiền tại văn phòng công chứng và ký vào hợp đồng trước sự có mặt của công chứng viên. Văn phòng công chứng đề nghị Tòa án căn cứ vào quy định của pháp luật để giải quyết.

Tại văn bản ngày 17/02/2025, đại diện theo ủy quyền của UBND xã H trình bày:

Ngày 05/6/2024 Công chức địa chính xây dựng xã có tiếp nhận đề nghị của anh Đỗ Văn Q, chị Lưu Thị D và anh Trần Đình B đề nghị hướng dẫn thủ tục, lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên. Hồ sơ anh Q cung cấp gồm 01 bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ tùy thân. UBND xã đã kiểm tra, rà soát các thông tin về thửa đất. Ngày 05/6/2024 các bên đã ký vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước mặt công chức Tư pháp - Hộ tịch. Trong hợp đồng các bên thỏa thuận về giá chuyển nhượng là 750.000.000 đồng.

Kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của UBND xã H, UBND xã P do bà Nguyễn Thị Thanh Q1 - Công chức Phòng Kinh tế xã P đại diện theo ủy quyền vẫn giữ nguyên trình bày trên.

Tại văn bản ngày 24/6/2024, đại diện theo ủy quyền của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh B trình bày:

Ngày 29/5/2024, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện T có xác nhận tại trang tư giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với nội dung: “Chuyển nhượng cho ông Đỗ Văn Q CCCD số [...], địa chỉ thôn K, xã Đ, huyện H, tỉnh Bắc Giang theo mã số hồ sơ số 000547.CN.001”. Khi đó hồ sơ nộp cho chi nhánh gồm: Đơn xin đăng ký biến động đất đai, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Quyết định xử phạt hành chính của UBND xã H, bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngày 13/6/2024, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện T có xác nhận tại trang tư giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với nội dung: “Chuyển nhượng cho ông Trần Đình B CCCD số [...], địa chỉ thường trú thôn T, xã T, huyện L, tỉnh Bắc Ninh theo mã số hồ sơ số 000577.CN.001”. Khi đó hồ sơ nộp cho chi nhánh gồm: đơn xin đăng ký biến động đất đai, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc Chi nhánh Văn phòng Đ xác nhận biến động trên là đúng về thẩm quyền, trình tự, thủ tục. Nay đại diện theo ủy quyền của Văn phòng đăng ký đất đai đề nghị Tòa án căn cứ vào quy định của pháp luật để giải quyết.

Với nội dung nêu trên, Bản án dân sự sơ thẩm số 20./2025/DS-ST ngày 27/8/2025 của Tòa án nhân dân Khu vực 3- Bắc Ninh đã quyết định:

1. Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm c khoản 1 Điều 39, điểm g khoản 1 Điều 40, khoản 1 Điều 147, Điều 157, Điều 165, Điều 227, Điều 228, Điều 271, khoản 1 Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 117, Điều 122, Điều 124, Điều 398, Điều 408 Bộ luật dân sự năm 2015; khoản 2 Điều 26, điểm a khoản 3 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

2. Xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Lương Quốc V.

• Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh Lương Quốc V với anh Đỗ Văn Q ký kết ngày 20/11/2023 đối với thửa đất số 85, tờ bản đồ số 37, diện tích 3.007,3m², địa chỉ thửa đất thôn T, xã H, huyện T, tỉnh Bắc Giang (nay là thôn T, xã P, tỉnh Bắc Ninh), đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CN 864100 ngày 19/7/2018 là vô hiệu do giả tạo.
• Tuyên bố Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa anh Lương Quốc V với anh Đỗ Văn Q lập ngày 20/11/2023 là vô hiệu.
• Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa anh Đỗ Văn Q, chị Lưu Thị D với anh Trần Đình B ký kết ngày 05/6/2024 đối với thửa đất số 85, tờ bản đồ số 37, diện tích 3.007,3 m², địa chỉ thửa đất thôn T, xã H, huyện T, tỉnh Bắc Giang (nay là thôn T, xã P, tỉnh Bắc Ninh), đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CN 864100 ngày 19/7/2028 là vô hiệu.

3.Về chi phí tố tụng: Anh Lương Quốc V phải chịu 1.200.000 đồng chi phí tố tụng. Xác nhận anh V đã nộp đủ số tiền chi phí tố tụng trên.

4.Về án phí: Anh Đỗ Văn Q phải chịu 600.000 đồng (sáu trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm, anh Trần Đình B phải chịu 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm. Hoàn trả anh Lương Quốc V số tiền 600.000đồng (sáu trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí theo biên lai thu tiền số 0003554 ngày 09/01/2025 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Tân Yên (nay là Phòng thi hành án dân sự khu vực 3 - Bắc Ninh).

Ngoài ra bản án còn tuyên về quyền kháng cáo cho các bên đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 09/9/2025, bị đơn anh Đỗ Văn Q, anh Trần Đình B nộp đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, đề nghị sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm ngày 24/12/2025:

Nguyên đơn - anh Lương Quốc V giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và trình bày:

• Anh xác nhận có nhận của anh Đỗ Văn Q 1,5 tỷ đồng, đây là số tiền anh Q cho anh vay, mức lãi suất 2.800 đồng/01 triệu/ngày, không phải tiền anh Q trả tiền mua đất, số tiền này anh nhận sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với anh Q. Giữa anh và anh Q không có mối quan hệ quen biết nhau. Việc anh ký vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê nhà đất và biên bản thỏa thuận cùng ngày 20/11/2023 là do anh Q yêu cầu anh ký. Anh có chuyển cho anh Q số tiền 114.500.000 đồng, đây là tiền lãi của số tiền vay 1,5 tỷ đồng, nội dung chuyển khoản ghi trả tiền thuê đất là anh soạn ghi theo yêu cầu của anh Q. Anh không có giấy tờ, chứng cứ nào chứng minh số tiền 1,5 tỷ đồng là khoản tiền vay anh Q.
• -Trong thời hạn 6 tháng 10 ngày như thỏa thuận trong biên bản thỏa thuận ngày 20/11/2023 anh đã nhiều lần liên hệ với anh Q để chuộc lại nhà đất nhưng không được vì anh Q yêu cầu anh phải trả 02 tỷ đồng mới cho chuộc, một thời gian sau lại đòi 2,5 tỷ đồng. Anh không nhớ thời gian ngày, tháng, năm cụ thể anh liên hệ với anh Q để trao đổi chuộc lại nhà đất, anh không có giấy tờ tài liệu nào chứng minh trong thời hạn 06 tháng 10 ngày đã liên hệ với anh Q để chuộc lại đất để cung cấp. Anh xác định tất cả hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê nhà đất và biên bản thỏa thuận cùng ngày 20/11/2023 là giả tạo, che đậy việc vay số tiền 1,5 tỷ đồng giữa anh và anh Q. Anh Q, anh B chưa được bàn giao đất, chưa được quyền sở hữu nhà đất.
• -Anh xác định bố mẹ anh chỉ tặng cho anh đất, không cho nhà. Sau khi được bố mẹ tặng cho đất anh đã đăng ký sang tên anh và nhiều lần thế chấp vay vốn tại các Ngân hàng, việc thế chấp nhà đất để vay Ngân hàng bố mẹ anh có biết. Sau khi được tặng cho đất do anh ở xa nên bố mẹ anh là người trông nom đất giúp anh. Từ trước thời điểm tặng cho anh đất, bố mẹ anh không ở trên diện tích đất tặng cho anh mà ở trên nhà đất khác, anh không chung sống cùng bố mẹ anh; bố mẹ anh quản lý trông nom đất giúp anh bằng việc trồng cây, chăn nuôi trên đất.

Bị đơn – anh Đỗ Văn Q trình bày:

• -Anh giữ nguyên nội dung kháng cáo đề nghị sửa bản án sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Anh không quen biết anh V nên việc anh V trình bày vay anh số tiền 1,5 tỷ là không đúng. Anh khẳng định số tiền 1,5 tỷ đồng anh chuyển khoản cho anh V là tiền nhận chuyển nhượng thửa đất của anh V với các chứng cứ anh đã cung cấp tại Tòa án sơ thẩm. Trong thời hạn 06 tháng 10 ngày anh V chưa khi nào liên hệ gặp anh để chuộc lại nhà đất hay đề nghị hủy hợp đồng chuyển nhượng đất. Do anh V và anh có thỏa thuận về việc chuộc lại nhà đất nên những ngày cuối cùng của thời hạn anh đã nhiều lần liên hệ với anh V để xem anh V có chuộc tài sản không nhưng không liên hệ được với anh V nên anh có đến nhà ông V1 nói về việc anh V chuyển nhượng nhà đất nhưng ông V1 bảo gia đình ông không có điều kiện mua lại đất nhà, các anh muốn làm gì thì làm. Anh V trình bày trong thời hạn 6 tháng 10 ngày như thỏa thuận trong biên bản thỏa thuận ngày 20/11/2023 anh V đã nhiều lần liên hệ để chuộc lại nhà đất nhưng không được vì anh yêu cầu anh phải trả 02 tỷ đồng mới cho chuộc, một thời gian sau lại đòi 2,5 tỷ đồng là không đúng vì những con số này anh V đưa ra sau khi đã hết thời hạn (như anh V khai tại phiên tòa sơ thẩm là cuối năm 2024). Lý do anh V thuê nhà đất với số tiền 76,5 triệu đồng /1 tháng vì theo như anh V đề cập để sau này anh cho chuộc lại trong thời hạn thỏa thuận với giá 1,5 tỷ đồng.
• -Việc anh đăng ký sang tên quyền sử dụng đất và việc anh chuyển nhượng đất cho anh B không vi phạm thỏa thuận đã ký với anh V ngày 20/11/2023. Hợp đồng chuyển nhượng đất giữa anh và anh V được lập, ký tại trụ sở của Văn phòng C1. Hợp đồng chuyển nhượng ghi rõ anh V chuyển nhượng cho anh đất và tài sản trên đất. Anh mua bán là ngay tình, đúng pháp luật nên đề nghị chấp nhận kháng cáo của anh và anh B.

Người đại diện theo ủy quyền của anh Q trình bày: Bản án sơ thẩm nhận định các bên ký hợp đồng chuyển nhượng đất ngoài trụ sở là không khách quan vì tại bản tự khai, Đơn khởi kiện anh V đều trình bày Hợp đồng ký tại Văn Phòng C1, điều này phù hợp với lời chứng tại Hợp đồng chuyển nhượng. Bản án sơ thẩm nhận định anh V chưa bàn giao nhà đất cho anh Q là không có cơ sở bởi anh V có bàn giao đất, có công nhận quyền sử dụng của anh Q mới đồng ý thuê lại tài sản nhà đất và trả tiền thuê nhà đất. Ông V1,anh V cho rằng chỉ tặng cho đất, không tặng cho tài sản trên đất là không có cơ sở vì sau khi được tặng cho anh V đã được sang tên và thế chấp tại các Ngân hàng để vay tiền, ông V1 bà X biết nhưng không có ý kiến gì chứng tỏ ông V1 bà Xuân T3 cho cả tài sản trên đất. Bản án sơ thẩm nhận định cho rằng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất che dấu giao dịch vay tiền nhưng không có tài liệu nào chứng minh số tiền 1,5 tỷ đồng là tiền anh Q cho anh V vay. Trong thời hạn thỏa thuận tại Biên bản thỏa thuận ngày 20/11/2023 anh V không liên hệ gặp gỡ anh Q để chuộc lại đất.

Bị đơn – anh Trần Đình B trình bày: Anh giữ nguyên nội dung kháng cáo đề nghị sửa bản án sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Việc anh mua bán là ngay tình, đúng pháp luật nên đề nghị chấp kháng cáo của anh. Bản án sơ thẩm cho rằng từ khi nhận chuyển nhượng anh chưa quản lý, sử dụng đất nên vô hiệu là không đúng.Nếu anh V có thiện chí mua lại nhà đất thì anh V phải trả số tiền là 2,5 tỷ đồng.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan - ông Lương Ngọc V1 trình bày:

Thửa đất số 85, tờ bản đồ số 37 và tài sản trên đất là của ông và bà X.Trước khi ông bà tặng cho anh V thửa đất số 85, tờ bản đồ số 37 ông và bà X không sinh sống trên thửa đất này mà sinh sống trên nhà đất khác (do ông bà làm từ năm 1998) ở gần thửa đất này, anh V không chung sống cùng vợ chồng ông bà. Do anh V kinh doanh làm ăn nên ông bà tặng cho anh V thửa đất để anh V vay vốn Ngân hàng, sau khi được tặng cho anh V có thế chấp nhà đất để vay vốn Ngân hàng. Vợ chồng ông bà chỉ tặng cho đất, không tặng cho nhà, nếu anh V về ở thì vợ chồng ông cho cả đất và tài sản, còn bán thì ông không cho tài sản. Sau khi tặng cho anh V thửa đất này do anh V ở xa nên ông bà vẫn trông nom, quản lý thửa đất này bằng việc trồng cây, chăn nuôi trên đất. Trước khi tặng cho anh V, thửa đất đã có ranh giới với các thửa đất liền kề, đã được xây tường bao quanh đất; sau khi cho anh V thửa đất không thay đổi gì về ranh giới, hiện trạng. Anh Q, anh B, anh T2 có nhiều lần đến thửa đất, có gặp vợ chồng ông nhưng nói là Ngân hàng về thẩm định đất để cho V vay tiền.

Anh V đề nghị tạm ngừng phiên tòa để tham khảo giá chuyển nhượng thực tế của thửa đất tại thời điểm hiện nay làm căn cứ thu xếp tiền trả anh B để lấy lại nhà đất. Anh Q, anh B nhất trí với đề nghị của anh V, đề nghị Hội đồng xét xử cho tạm ngừng phiên tòa để các bên thỏa thuận.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan – anh Đặng Văn T2 trình bày:

Anh được biết việc anh V chuyển nhượng đất, thuê lại đất đã chuyển nhượng cho anh Q như anh Q trình bày. Trong thời gian thỏa thuận chuộc lại nhà đất, anh Q có đến gặp ông V1 vì anh Q không liên hệ được với anh V nhưng ông V1 cũng nói không liên lạc được với anh V, anh Q có hỏi ông V1 về việc có chuộc lại đất không thì ông V1 nói không có tiền để chuộc. Anh V có chuyển khoản cho anh 2 lần với số tiền là 114,5 triệu đồng (do anh Q nhờ anh thu), nội dung chuyển tiền anh V ghi là chuyển tiền thuê tài sản theo số seri tại bìa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất anh V đã chuyển nhượng cho anh Q.Thực tế, anh V đã không có ý định chuộc lại nhà đất chuyển nhượng vì theo Đơn đề nghị ngày 05/02/2024 do anh V nộp cùng đơn khởi kiện thì khi chưa hết thời hạn thỏa thuận chuộc lại tài sản anh V đã có đơn đề nghị các cơ quan chức năng không làm thủ tục đăng ký biến động cho anh Q.

Hội đồng xét xử tạm ngừng phiên tòa để các bên đương sự thỏa thuận.Hết thời gian tạm ngừng phiên tòa, các bên không thỏa thuận được.

Tại phiên tòa phúc thẩm ngày 13/01/2026:

Nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện.Người kháng cáo giữ nguyên kháng cáo. Các đương sự giữ nguyên các quan điểm ý kiến đã trình bày tại cấp sơ thẩm, tại phiên tòa ngày 24/12/2015.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bắc Ninh phát biểu quan điểm:

• - Về việc chấp hành pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án ở Tòa án cấp phúc thẩm: Thành viên Hội đồng xét xử,Thư ký phiên tòa đã thực hiện đầy đủ và đúng các thủ tục theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Những người tham gia tố tụng có mặt tại phiên tòa chấp hành nội quy phiên tòa và thực hiện đầy đủ quyền, nghĩa vụ của mình khi tham gia tố tụng.
• - Về việc giải quyết vụ án: Việc chuyển nhượng quyền sử dụng thửa số 85 và tài sản trên đất giữa anh V và anh Q là tự nguyện, có lập hợp đồng theo quy định, anh Q đã được chỉnh lý sang tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Anh V trình bày số tiền 1.500.000.000 đồng là tiền vay và số tiền thuê nhà đất là tiền lãi nhưng ngoài lời trình bày anh V không cung cấp được tài liệu, chứng cứ chứng minh. Hiện nay nhà đất tại thửa 85 không có ai sinh sống. Sau khi hết thời hạn anh V được chuộc lại nhà đất thì anh Q mới chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất thửa 85 này cho anh B. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất giữa anh Q và anh B là ngay tình, anh B đã được chỉnh lý sang tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định. Như vậy, anh V khởi kiện đề nghị tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa anh V với anh Q, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa anh V với anh Q vô hiệu và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh Q với anh B vô hiệu là không có căn cứ.
• Đề nghị hội đồng xét xử TAND tỉnh Bắc Ninh áp dụng khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về án phí và lệ phí Tòa án: Chấp nhận kháng cáo của anh Q và anh B, sửa Bản án sơ thẩm số 20/2025/DS-ST ngày 27/8/2025 của TAND khu vực 3 theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
• Về án phí dân sự phúc thẩm: Anh Q và anh B không phải chịu án phí phúc thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên toà phúc thẩm, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về sự vắng mặt của các đương sự tại phiên tòa: Một số người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan đã được triệu tập hợp lệ nhưng vắng mặt tại phiên tòa. Tòa án tiến hành xét xử là có căn cứ theo Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2]Xét nội dung kháng cáo của bị đơn đối với Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 20/11/2023 giữa anh Lương Quốc V với anh Đỗ Văn Q, Hội đồng xét xử thấy:

[2.1] Ngày 19/7/2018, Ủy ban nhân dân huyện T, tỉnh Bắc Giang cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CN864100 cho hộ ông Lương Ngọc V1 đối với thửa đất số 85, tờ bản đồ số 37 tại thôn T, xã H, huyện T, tỉnh Bắc Giang, diện tích 3007,3m² (trong đó có 300m² đất ở; 2707,3m² đất trồng cây lâu năm). Ngày 23/7/2018, ông Lương Ngọc V1, bà Nguyễn Thị Xuân T3 cho anh Lương Quốc V (con trai) quyền sử dụng thửa đất số 85, tờ bản đồ số 37. Hợp đồng này đã được Văn phòng C2 công chứng. Sau khi được tặng cho, anh V đã đăng ký quyền sử dụng đất và đã được Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện T xác nhận ngày 24/7/2018, chỉnh lý tại trang 4 của Giấy chứng nhận số CN 864100.

[2.2] Tại phiên tòa sơ thẩm, phiên tòa phúc thẩm anh Lương Quốc V, ông Lương Ngọc V1, bà Nguyễn Thị X cho rằng chỉ tặng cho anh V quyền sử dụng đất, không tặng cho tài sản trên đất (gồm nhà ở cấp 4 làm năm 1980, nhà bếp, tường bao...) vì tại Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ghi “không có tài sản gắn liền với đất”. Tuy nhiên, tại Điều 2 Hợp đồng tặng cho có ghi ông V1, bà X (Bên A) có nghĩa vụ giao thửa đất và tài sản gắn liền với đất cùng giấy tờ về quyền sử dụng đất cho anh V (bên B) vào thời điểm hợp đồng được công chứng; cam kết thực hiện đúng và đầy đủ các thỏa thuận đã ghi trong Hợp đồng. Sau khi được tặng cho, anh V đã đăng ký biến động và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉnh lý sang tên anh V, anh V đã nhiều lần thế chấp nhà đất để vay vốn tại Ngân hàng, ông V1, bà X đều biết về việc này nhưng không có ý kiến gì. Ngoài ra, quá trình giải quyết vụ án, ông V1, bà X và anh V đều trình bày quyền sử dụng đất nêu trên đã cho anh V nên anh V có toàn quyền sử dụng, quyết định, do anh V ở xa nên ông bà là người quản lý, trông nom giúp. Trước và sau khi tặng cho anh V thửa đất nêu trên ông V1, bà X cũng không sinh sống trên thửa đất này cũng như không có ý kiến gì về việc anh V đăng ký biến động sang tên quyền sử dụng đất. Như vậy, về bản chất cũng như ý chí ông V1 bà X là tặng cho anh V quyền sử dụng đất và toàn bộ tài sản trên đất.

[2.3] Ngày 20/11/2023, anh V ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 85, tờ bản đồ số 37 cùng tài sản gắn liền với thửa đất nêu trên cho anh Q. Tại thời điểm chuyển nhượng, anh V đã được cơ quan có thẩm quyền xác nhận là chủ sử dụng đất hợp pháp nên đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định tại Điều 166 Luật Đất đai năm 2013. Tại phiên tòa phúc thẩm các đương sự đều xác nhận việc ký hợp đồng là hoàn toàn tự nguyện, không bị ép buộc. Sau khi giao kết hợp đồng, anh Q đã đăng ký và được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện T xác nhận ngày 29/5/2024.

[2.4]Tại Đơn khởi kiện ngày 30/12/2024, các bản tự khai ban đầu ngay sau khi Tòa án thụ lý vụ án anh V, anh Q đều trình bày Hợp đồng chuyển nhượng đất được lập, công chứng tại Văn phòng C1 có địa chỉ tại thị trấn B, huyện V, tỉnh Bắc Giang,điều này phù hợp với lời chứng của Công chứng viên tại Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20/11/2023. Do vậy, bản án sơ thẩm nhận định thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa anh V với anh Q vi phạm điểm i khoản 7 Luật công chứng 2014 là không phù hợp.

[2.5]Anh V cho rằng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất giữa anh V với anh Q là giả tạo, che đậy việc anh Q cho anh V vay số tiền 1,5 tỷ đồng nhưng anh V không cung cấp, đưa ra được căn cứ chứng cứ chứng minh. Anh Q không thừa nhận lời khai của anh V, xác định việc chuyển nhượng là có thật, giá thỏa thuận chuyển nhượng nhà đất là 1,5 tỷ đồng và anh đã thanh toán đủ cho anh V vào ngày 20/11/2023 bằng hình thức chuyển khoản. Tại bản sao kê tài khoản ngân hàng số 60987167777 mở tại ngân hàng T5 mang tên Lương Quốc V do anh V giao nộp (bl 21, bl 22) thể hiện ngày 20/11/2023 tài khoản của anh V phát sinh 4 giao dịch với tổng số tiền 1,5 tỷ đồng, nội dung chuyển khoản đều ghi: “Đỗ Văn Q chuyển khoản thanh toán tiền nhận chuyển nhượng thửa đất số 85 tờ bản đồ 37 địa chỉ thôn T, xã H,huyện T, tỉnh Bắc Giang”. Anh V thừa nhận đã nhận đủ 1,5 tỷ đồng từ anh Q. Từ thời điểm anh Q chuyển khoản số tiền 1,5 tỷ đồng anh V không có ý kiến thắc mắc gì về nội dung giao dịch nêu trên.

[2.6] Anh V cho rằng do việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giả tạo để che giấu việc vay tiền nên hai bên chưa bàn giao đất, tài sản trên đất. Tuy nhiên, sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cùng ngày 20/11/2023 giữa anh Q (bên cho thuê- bên A) và anh V (bên thuê – bên B) đã ký kết hợp đồng thuê nhà đất với giá 76.500.000 đồng/tháng. Tại Điều 1 Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và tài sản trên đất ghi nhận nội dung thỏa thuận: “Bên A là chủ sử dụng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với thửa số 85, tờ bản đồ số 37..." như vậy, với việc ký kết hợp đồng này anh V đã mặc nhiên thừa nhận việc anh V đã bàn giao đất cho anh Q, anh Q đã là chủ sử dụng đất và có toàn quyền cho anh V thuê lại. Tại sao kê tài khoản ngân hàng số 60987167777 mở tại ngân hàng T5 mang tên Lương Quốc V do anh V giao nộp (bl 21,bl 24) thể hiện ngày 20/11/2023 anh V chuyển khoản trả tiền thuê đất cho anh Q theo hợp đồng thuê nhà đất ngày 20/11/2023 ghi nội dung: “ck ts bac giang” với số tiền 76.500.000 đồng; ngày 31/12/2023 ghi nội dung: "Luong Quoc Viet chuyen tien ck tien thue CN864100" (CN864110 là số của Giấy CNQSD thửa đất 85, tờ bản đồ 37). Anh V cho rằng số tiền chuyển cho anh Q vào ngày 20/11/2023 và ngày 31/12/2023 nêu trên là anh V chuyển trả tiền lãi của khoản tiền vay 1,5 tỷ cho anh Q,mức lãi suất là 2.800đồng/1 triệu/1 ngày. Tuy nhiên, nội dung chuyển tiền anh V không ghi là chuyển khoản trả tiền lãi mà ghi chuyển khoản trả tiền thuê đất, nội dung chuyển khoản do anh V tự ghi, tự chuyển trên cơ sở tự nguyện, không bị ép buộc. Ngoài ra số tiền 76.500.000 đồng/tháng không trùng khớp với mức lãi suất 2.800 đồng/1 triệu/1 ngày của khoản vay 1, 5 tỷ đồng như anh V trình bày.

[2.7] Theo nội dung tại Biên bản thỏa thuận ngày 20/11/2023 giữa anh V với anh Q thì anh Q đồng ý cho anh V chuộc lại tài sản (nhà đất) đã chuyển nhượng trong thời hạn 06 tháng 10 ngày kể từ ngày 20/11/2023, trong thời hạn trên anh Q không được chuyển nhượng thửa đất và tài sản gắn liền với đất cho bất cứ ai.

[2.8]Anh V cho rằng, ngày 05/02/2024 anh V đã có đơn đề nghị Ủy ban nhân dân huyện T, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện T, Phòng Tài nguyên Môi trường huyện T đề nghị không làm thủ tục liên quan đến việc đăng ký biến động quyền sử dụng đất của thửa đất số 85 tờ bản đồ 37 nhưng ngày 29/5/2024 Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện T chỉnh lý sang tên quyền sử dụng đất cho anh Q là sai. Tuy nhiên tại biên bản làm việc ngày 20/8/2023 Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Liên xã T cung cấp: “Qua tra cứu thì thấy từ ngày 05/02/2024 đến hết ngày 29/5/2024, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện T (cũ) không nhận được đơn đề nghị nào của ông Lương Quốc V hay ai khác về việc tạm dừng việc xác nhận và đăng ký biến động đất đai với thửa đất số 85 tờ bản đồ 37...” (bl 310). Mặt khác, theo nội dung thỏa thuận của anh Q, anh V tại biên bản thỏa thuận ngày 20/11/2023 thì thời hạn 06 tháng 10 ngày chỉ là thời hạn để anh V được quyền chuộc lại tài sản, thời hạn để anh Q không được chuyển nhượng thửa đất và tài sản gắn liền với đất cho bất cứ ai; không phải thời hạn áp dụng đối với việc đăng ký sang tên thửa đất. Do vậy,ngày 29/5/2024 Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện T chỉnh lý sang tên quyền sử dụng đất cho anh Q là không vi phạm nội dung thỏa thuận. Thực tế, trường hợp anh Q đã được đăng ký sang tên thì anh V vẫn có thể nhận chuyển nhượng lại thửa đất này theo quy định pháp luật.

[2.9]Tính đến ngày 30/5/2024 là ngày hết thời gian thỏa thuận để anh V được quyền mua lại, chuộc lại thửa đất số 85 tờ bản đồ 37 và tài sản trên đất. Tại phiên tòa phúc thẩm, anh V cho rằng trong thời hạn thỏa thuận (06 tháng 10 ngày) theo Biên bản thỏa thuận ngày 20/11/2013 anh V đã nhiều lần liên hệ,trao đổi để chuộc lại nhà đất chuyển nhượng nhưng anh Q không thừa nhận việc này. Anh V không cung cấp được tài liệu, chứng cứ cũng như không cung cấp được thời gian cụ thể (ngày, tháng, năm) đã liên hệ với anh Q để chuộc nhà đất ngoài lời trình bày. Do vậy, việc anh Q chuyển nhượng thửa đất số 85 tờ bản đồ 37 cho anh B vào ngày 05/6/2024 là không vi phạm Biên bản thỏa thuận ngày 20/11/2023.

[2.10]Từ những căn cứ, chứng cứ và phân tích nêu trên thấy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 20/11/2023 giữa anh Lương Quốc V và anh Đỗ Văn Q có đủ điều kiện có hiệu lực của hợp đồng theo quy định tại Điều 117, Điều 118 và Điều 119, Điều 500 của Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 167 luật đất đai năm 2013. Bên mua đã trả tiền và bên bán đã bàn giao tài sản. Anh V cho rằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất che giấu giao dịch vay tiền nhưng anh V không cung cấp được tài liệu gì chứng minh số tiền 1,5 tỷ đồng là tiền anh Q cho anh V vay. Bản án sơ thẩm nhận định hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu do giả tạo để che giấu một giao dịch vay tiền, do có đối tượng không thể thực hiện được, anh V không tự nguyện chuyển nhượng là không có căn cứ theo khoản 1 Điều 124, Điều 408 Bộ luật Dân sự.

[3] Xét kháng cáo của bị đơn đối với Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 05/6/2024 giữa anh Đỗ Văn Q, chị Lưu Thị D với anh Trần Đình B, Hội đồng xét xử thấy:

[3.1] Tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 85 tờ bản đồ số 37 và tài sản trên đất (ngày 05/6/2024) anh Q đã được cơ quan có thẩm quyền công nhận là người sử dụng đất hợp pháp (chỉnh lý trang 4 tại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CN864100) nên đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất theo quy định tại Điều 166 Luật Đất đai năm 2013. Hợp đồng được ký kết trên cơ sở hoàn toàn tự nguyện, theo đúng thỏa thuận của các bên, được Ủy ban nhân dân xã H, huyện T chứng thực. Việc anh Q chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất cho anh B vào ngày 05/6/2024 là không vi phạm nội dung thỏa thuận tại văn bản thỏa thuận ngày 20/11/2023. Xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh Q và anh B là ngay tình, có đủ điều kiện có hiệu lực của hợp đồng theo quy định tại Điều 117, Điều 118 và Điều 119 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Sau khi ký kết hợp đồng, anh B đã thực hiện việc đăng ký chuyển nhượng và đã được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện T xác nhận ngày 13/6/2024 tại trang 4 của Giấy chứng nhận. Bản án sơ thẩm nhận định hợp đồng chuyển nhượng đất giữa anh Q, chị D với anh B là không ngay tình nên bị vô hiệu là không có căn cứ theo khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự.

[4] Xét kháng cáo của bị đơn đối với hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 20/11/2023 giữa anh Đỗ Văn Q với anh Lương Quốc V, Hội đồng xét xử thấy:

[4.1] Qúa trình giải quyết, anh V, anh Q đều thừa nhận việc ký hợp đồng là hoàn toàn tự nguyện. Tuy nhiên, anh V cho rằng các bên ký hợp đồng này là giả tạo do việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 20/11/2023 giữa anh V và anh Q là giả tạo, số tiền ghi trong hợp đồng thực chất là tiền lãi của khoản tiền vay 1,5 tỷ đồng nhưng anh V không giải trình cũng như không đưa ra được chứng cứ chứng minh. Ngoài ra, lời trình bày của anh V cho rằng số tiền 114,5 triệu đồng là chuyển tiền lãi của khoản vay 1,5 tỷ đồng lại mâu thuẫn với chính nội dung, giao dịch chuyển khoản số tiền 114,5 triệu đồng do anh V chuyển cho anh Q (ghi trả tiền thuê đất).

[4.2]Như đã phân tích tại mục [2.10], mục [3.1] thì Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 20/11/2023 giữa anh V và anh Q; Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 05/6/2024 giữa anh Q, chị D với anh B là ngay tình, có đủ điều kiện có hiệu lực của hợp đồng theo quy định tại Điều 117, Điều 118 và Điều 119 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Do vậy, yêu cầu của anh V về việc tuyên hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 20/11/2023 ày vô hiệu là không có căn cứ.

[5] Xét thấy,bản án sơ thẩm chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 20/11/2023 giữa anh V và anh Q; Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 05/6/2024 giữa anh Q, chị D;hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa anh Q với anh V lập ngày 20/11/2023 vô hiệu là không có căn cứ theo Điều 117, Điều 118, Điều 119, khoản 1 Điều 124, khoản 2 Điều 133, Điều 408 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Do vậy, kháng cáo của bị đơn là có căn cứ, được chấp nhận nên cần sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

[6] Về án phí dân sự sơ thẩm: Do yêu cầu khởi kiện không được chấp nhận nên anh Lương Quốc V phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định tại Điều 147 Bộ luật Tố tụng dân sự; khoản 3 Điều 26; khoản 2 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

[7] Về chi phí tố tụng: Anh Lương Quốc V phải chịu toàn bộ chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, định giá tài sản theo quy định tại Điều Điều 157, Điều 165 Bộ luật tố tụng dân sự.

[8] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo được chấp nhận nên anh Đỗ Văn Q, anh Trần Đình B không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định tại khoản 2 Điều 148 Bộ luật Tố tụng dân sự; khoản 2 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

[9] Hội đồng xét xử phúc thẩm không xem xét, giải quyết các quyết định khác của bản án sơ thẩm mà không có kháng cáo,kháng nghị.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự: Chấp nhận kháng cáo của anh Đỗ Văn Q, anh Trần Đình B, sửa bản án dân sự sơ thẩm số 20/2025/DS-ST ngày 27/8/2025 của Tòa án nhân dân Khu vực 3- Bắc Ninh.

Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm c khoản 1 Điều 39, điểm g khoản 1 Điều 40, khoản 1 Điều 147,khoản 2 Điều 148, Điều 157, Điều 165 Bộ luật tố tụng dân sự.

Căn cứ Điều 117, Điều 119, Điều 122, Điều 124, Điều 133, Điều 398, Điều 500 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Căn cứ khoản 2 Điều 26, khoản 2 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/ UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.Xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Lương Quốc V về việc:

• Tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa anh Lương Quốc V với anh Đỗ Văn Q ký kết ngày 20/11/2023 đối với thửa đất số 85, tờ bản đồ số 37, diện tích 3.007,3m², địa chỉ thửa đất thôn T, xã H, huyện T, tỉnh Bắc Giang (nay là thôn T, xã P, tỉnh Bắc Ninh), đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CN 864100 ngày 19/7/2028 là vô hiệu do giả tạo.
• Tuyên Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa anh Lương Quốc V với anh Đỗ Văn Q ngày 20/11/2023 là vô hiệu.
• Tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa anh Đỗ Văn Q, chị Lưu Thị D với anh Trần Đình B ký kết ngày 05/6/2024 đối với thửa đất số 85, tờ bản đồ số 37, diện tích 3.007,3 m², địa chỉ thửa đất thôn T, xã H, huyện T, tỉnh Bắc Giang (nay là thôn T, xã P, tỉnh Bắc Ninh), đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CN 864100 ngày 19/7/2028 là vô hiệu.

2. Về chi phí tố tụng: Anh Lương Quốc V phải chịu 1.200.000 đồng chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản. Xác nhận anh V đã nộp đủ số tiền chi phí tố tụng trên tại Tòa án sơ thẩm.

3. Về án phí dân sự sơ thẩm:

• Anh Lương Quốc V phải chịu 900.000 đồng (chín trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm nhưng được trừ vào số tiền 600.000đồng tạm ứng án phí anh V đã nộp theo biên lai thu tiền số 0003554 ngày 09/01/2025 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Tân Yên (nay là Phòng thi hành án dân sự khu vực 3 - Bắc Ninh).

4. Về án phí dân sự phúc thẩm:

• Anh Đỗ Văn Q, anh Trần Đình B không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Hoàn trả anh Đỗ Văn Q, anh Trần Đình B mỗi người 300.000đồng tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp theo biên lại thu tiền số 0000991 ngày 02/10/2025 và số 0001035 ngày 03/10/2025 của Thi hành án dân sự tỉnh Bắc Ninh.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.