Đòi lại quyền sử dụng đất mà bố mẹ đã chuyển cho con trai

Theo thông tin bạn cung cấp, giữa bố mẹ và người con trai trưởng đã có thỏa thuận về việc chuyển quyền sử dụng đất. Cách thức chuyển đổi là chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Ðiều 697 Bộ luật Dân sự: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai) hoặc tặng cho quyền sử dụng đất (Ðiều 722 Bộ luật Dân sự:Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai).
Theo quy định của pháp luật hiện hành, khi hợp đồng chuyển nhượng/tặng cho quyền sử dụng đất giữa các bên đã có hiệu lực, bên nhận chuyển nhượng/nhận tặng cho đã hoàn thành thủ tục đăng ký sang tên theo quy định (được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thì bên chuyển nhượng/tặng cho không có quyền đòi lại quyền sử dụng mảnh đất đó, trừ các trường hợp sau đây:
1. Trường hợp thứ nhất: Bố mẹ chứng minh được hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cho người con trai trưởng là hợp đồng vô hiệu.
* Các trường hợp giao dịch vô hiệu:
- Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 122 của Bộ luật Dân sự thì vô hiệu (Điều 127 Bộ luật Dân sự).
Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;
Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;
Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.
Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.
- Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội (Điều 128 Bộ luật Dân sự)
- Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo (Điều 129 Bộ luật Dân sự)
- Giao dịch dân sự vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện (Điều 130 Bộ luật Dân sự)
- Giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn (Điều 131 Bộ luật Dân sự)
- Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa (Điều 132 Bộ luật Dân sự)
- Giao dịch dân sự vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình (Điều 133 Bộ luật Dân sự).
- Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức (Điều 134 Bộ luật Dân sự).
* Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu (Điều 137 Bộ luật Dân sự): Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
Như vậy, nếu chứng minh được hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất từ bố mẹ sang người con trai trưởng thuộc một trong các trường hợp nêu trên thì bố mẹ có quyền yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu. Nếu hợp đồng vô hiệu, người con trai trưởng phải trả lại bố mẹ quyền sử dụng đất đã nhận.
2. Trường hợp thứ hai
Nếu khi chuyển quyền sử dụng đất sang cho con trai trưởng, bố mẹ đã lập hợp đồng tặng cho và thỏa mãn hai yếu tố:
(i) hợp đồng tặng cho này là hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện;
(ii) điều kiện tặng cho có thể là: người con trai trưởng có nghĩa vụ nuôi dưỡng, chăm sóc bố mẹ khi về già hoặc điều kiện khác không được trái pháp luật, đạo đức xã hội...
Trong trường hợp này, có thể áp dụng quy định tại Điều 470 Bộ luật Dân sự về tặng cho tài sản có điều kiện như sau:
- Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ dân sự trước hoặc sau khi tặng cho. Ðiều kiện tặng cho không được trái pháp luật, đạo đức xã hội.
- Trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện.
- Trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Theo quy định trên, nếu bố mẹ và người con trai trưởng đã lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện như trên thì: khi người con trai trưởng vi phạm điều kiện tặng cho (như: vi phạm nghĩa vụ chăm sóc nuôi dưỡng bố mẹ), bố mẹ có quyền đòi lại tài sản đã tặng cho.