Chương 3 Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở

1. Đầu tư xây dựng nhà ở mới theo quy định của Luật Nhà ở, Nghị định này và pháp luật về xây dựng;

2. Mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở, Nghị định này, pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về dân sự;

3. Thông qua các hình thức khác theo quy định của pháp luật.

1. Các tổ chức, cá nhân thuộc đối tượng có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở và có giấy tờ chứng minh về việc tạo lập hợp pháp nhà ở quy định tại Điều 44 của Nghị định này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó mà không bắt buộc phải có điều kiện về hộ khẩu thường trú, đăng ký kinh doanh tại nơi có nhà ở, trừ trường hợp quy định tại điểm c khoản 2 Điều 38 của Nghị định này.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân tạo lập nhà ở thông qua việc nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong các dự án phát triển nhà ở trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành việc công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó được thực hiện theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng.

2. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho chủ sở hữu theo quy định của pháp luật.

3. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và quy định tại Nghị định này để thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở cho chủ sở hữu. Những trường hợp nhà ở không đủ điều kiện để được công nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này thì không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

1. Trong thời hạn bảo hành nhà ở theo quy định tại Điều 74 của Luật Nhà ở, bên bán có trách nhiệm bảo hành nhà ở, trừ trường hợp nhà ở bị hư hỏng do thiên tai, địch họa hoặc do người sử dụng gây ra.

2. Nội dung bảo hành nhà ở (kể cả công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) bao gồm sửa chữa, khắc phục các hư hỏng về kết cấu chính của nhà ở (dầm, cột, sàn, trần, mái, tường, các phần ốp, lát, trát), các thiết bị gắn liền với nhà ở như hệ thống các loại cửa, hệ thống cung cấp chất đốt, đường dây cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng, hệ thống cấp nước sinh hoạt, thoát nước thải, khắc phục các trường hợp nghiêng, lún, sụt nhà ở. Đối với các thiết bị khác gắn với nhà ở thì bên bán thực hiện bảo hành theo thời hạn quy định của nhà sản xuất.

3. Trường hợp tổ chức, cá nhân thi công xây dựng hoặc bán nhà ở mà không thực hiện nghĩa vụ bảo hành nhà ở theo quy định tại Điều 74 của Luật Nhà ở và quy định tại điều này thì chủ sở hữu nhà ở có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết; nếu gây thiệt hại cho người khác thì tổ chức, cá nhân gây thiệt hại phải bồi thường hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.

1. Chủ sở hữu nhà ở có trách nhiệm thực hiện bảo trì nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở và các quy định của pháp luật có liên quan, trừ trường hợp giữa chủ sở hữu và người sử dụng có thỏa thuận khác. Đối với trường hợp chưa xác định được chủ sở hữu thì người đang sử dụng có trách nhiệm bảo trì nhà ở đó.

2. Đối với nhà ở có nhiều chủ sở hữu thì các chủ sở hữu có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và thỏa thuận đóng góp kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung; trong trường hợp không thỏa thuận được thì kinh phí bảo trì phần sở hữu chung được phân bổ tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu.

Việc đóng góp kinh phí bảo trì nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại Điều 51 của Nghị định này.

3. Nội dung, quy trình và việc quản lý hồ sơ bảo trì nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về bảo trì công trình xây dựng.

1. Chủ sở hữu có quyền cải tạo nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình. Việc cải tạo nhà ở phải bảo đảm an toàn cho người, tài sản, giữ vệ sinh môi trường xung quanh và thực hiện theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng.

2. Trường hợp cải tạo nhà ở mà thuộc diện phải xin phép xây dựng thì chủ sở hữu chỉ được thực hiện cải tạo sau khi đã có Giấy phép xây dựng.

3. Việc cải tạo nhà ở thuộc sở hữu chung phải được các chủ sở hữu đồng ý bằng văn bản. Các chủ sở hữu có trách nhiệm đóng góp kinh phí để thực hiện cải tạo phần diện tích thuộc sở hữu chung.

Trường hợp cải tạo nhà chung cư cũ thì thực hiện theo quy định tại Điều 52 của Nghị định này.

1. Phần sở hữu riêng và các thiết bị sử dụng riêng trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu bao gồm:

2. Phần sở hữu chung nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu bao gồm phần diện tích và các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư được quy định như sau:

3. Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung nhà chung cư quy định tại điều này phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

1. Nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu phải có Ban quản trị do các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư bầu theo quy định tại Điều 71 của Luật Nhà ở và quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư. Chủ đầu tư có trách nhiệm chuẩn bị nội dung để thành lập Ban quản trị nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở.

2. Ban quản trị nhà chung cư có quyền và trách nhiệm theo quy định tại Điều 72 của Luật Nhà ở và quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư. Đối với nhà chung cư là nhà ở xã hội thì quyền hạn và trách nhiệm của Ban Quản trị nhà chung cư được thực hiện theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng.

3. Việc quản lý vận hành nhà chung cư do doanh nghiệp có năng lực chuyên môn về quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện.

4. Dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được hưởng các cơ chế như đối với dịch vụ công ích theo hướng dẫn của Bộ Tài chính.

5. Các chi phí dịch vụ khi sử dụng nhà chung cư, kể cả phí dịch vụ trông giữ xe ô tô không được cao hơn mức giá dịch vụ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

6. Đối với nhà chung cư chỉ có một chủ sở hữu thì chủ sở hữu có trách nhiệm tổ chức quản lý vận hành nhà chung cư đó.

Bộ Xây dựng ban hành quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư để áp dụng thống nhất trong cả nước.

1. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy định như sau:

2. Trường hợp kinh phí bảo trì quy định tại điểm a và điểm b khoản 1 điều này không đủ để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu. Trong trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ mà kinh phí bảo trì quy định tại khoản 1 điều này chưa sử dụng hết thì được sử dụng để hỗ trợ tái định cư khi xây dựng lại nhà chung cư hoặc đưa vào quỹ bảo trì nhà chung cư sau khi xây dựng lại.

1. Nhà chung cư cũ bị hư hỏng nghiêm trọng, xuống cấp có nguy cơ sập đổ đã có kết luận của cơ quan có thẩm quyền về kiểm định chất lượng công trình xây dựng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức di chuyển các hộ gia đình đang sống trong nhà chung cư tới địa điểm khác để thực hiện phá dỡ nhà ở đó.

Các hộ gia đình có trách nhiệm di chuyển theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và được hưởng các quyền và lợi ích như đối với trường hợp giải phóng mặt bằng.

2. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà thực hiện phá dỡ theo yêu cầu của các chủ sở hữu để xây dựng lại thì phải được hai phần ba tổng số chủ sở hữu nhà chung cư đó đồng ý. Số chủ sở hữu còn lại không đồng ý phá dỡ thì sẽ bị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cưỡng chế di chuyển và phải chi trả các chi phí cho việc cưỡng chế phá dỡ nhà ở.

Nhà nước có chính sách ưu đãi và khuyến khích đối với trường hợp chủ sở hữu tự nguyện di chuyển đến nơi ở khác (không tái định cư tại chỗ) sau khi xây dựng lại nhà chung cư.

3. Trường hợp nhà chung cư cũ chưa thuộc diện phải phá dỡ theo quy định tại khoản 1 điều này nhưng các chủ sở hữu có nhu cầu cải tạo nâng cấp hoặc mở rộng thêm diện tích thì phải được hai phần ba tổng số chủ sở hữu nhà chung cư đó đồng ý. Việc cải tạo nhà chung cư phải phù hợp quy hoạch xây dựng và tuân thủ các quy định của pháp luật về xây dựng.

Việc cải tạo nhà chung cư được thực hiện theo nguyên tắc xã hội hóa, bảo đảm nơi ở mới phải tốt hơn nơi ở cũ về chất lượng nhà ở và môi trường sống. Nhà nước khuyến khích việc thực hiện cải tạo các khu chung cư cũ đã xuống cấp theo dự án tổng thể đồng bộ về hạ tầng của cả khu vực.

4. Căn cứ vào quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này, Bộ Xây dựng trình Chính phủ ban hành chính sách riêng về việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ.

1. Việc quản lý sử dụng nhà biệt thự phải tuân thủ quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, theo quy định của Nghị định này và pháp luật có liên quan.

2. Việc bảo trì, cải tạo và xây dựng lại nhà biệt thự phải phù hợp với quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, tuân thủ các quy định về bảo trì công trình xây dựng, Nghị định này và pháp luật về quản lý di sản văn hóa.

3. Đối với nhà biệt thự thuộc sở hữu nhà nước thì còn phải thực hiện quản lý theo quy định về quản lý tài sản thuộc sở hữu nhà nước; trong trường hợp được sử dụng làm nhà ở công vụ thì phải tuân thủ các quy định về quản lý, sử dụng nhà ở công vụ quy định tại Luật Nhà ở và Nghị định này.

4. Bộ Xây dựng ban hành quy định về quản lý sử dụng nhà biệt thự để áp dụng thống nhất trong cả nước.

1. Biệt thự nhóm một là biệt thự được xếp hạng di tích lịch sử - văn hóa theo quy định của pháp luật về di sản văn hóa; biệt thự có giá trị điển hình về kiến trúc, nhà cổ do các cơ quan có thẩm quyền về xây dựng, kiến trúc và văn hóa cấp tỉnh phối hợp xác định, lập danh sách và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt. Các biệt thự thuộc nhóm một phải được giữ nguyên hình dáng kiến trúc bên ngoài, cấu trúc bên trong, mật độ xây dựng, số tầng và chiều cao.

2. Biệt thự nhóm hai là biệt thự không thuộc nhóm một nhưng có giá trị về kiến trúc do cơ quan có thẩm quyền về xây dựng, kiến trúc cấp tỉnh phối hợp xác định, lập danh sách trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt. Các biệt thự thuộc nhóm hai phải được giữ nguyên kiến trúc bên ngoài;

3. Biệt thự nhóm ba là biệt thự không thuộc diện quy định tại khoản 1 và khoản 2 điều này.

1. Trường hợp bảo trì nhà biệt thự là di tích lịch sử - văn hóa thì phải tuân thủ các quy định về sửa chữa, tu bổ, bảo quản và phục hồi di tích lịch sử - văn hóa.

2. Trường hợp bảo trì nhà biệt thự thuộc nhóm một mà có thay đổi về màu sắc, vật liệu xây dựng thì phải được sự chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có biệt thự trước khi thực hiện bảo trì.

1. Đối với trường hợp cải tạo, xây dựng lại nhà biệt thự mà thuộc diện phải xin Giấy phép xây dựng thì chỉ được thực hiện cải tạo, xây dựng lại sau khi đã có Giấy phép xây dựng.

2. Đối với biệt thự thuộc nhóm một và nhóm hai còn phải tuân thủ các quy định sau đây: