CHƯƠNG I:

KHÁI QUÁT ĐIỂU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ KINH TẾ - XÃ HỘI TỈNH BẾN TRE

1.1. Điều kiện tự nhiên

1.1.1. Vị trí địa lý

Bến Tre là một trong 13 tỉnh/thành thuộc vùng Đồng bằng sông Cửu Long (ĐBSCL) được hình thành từ khu vực tam giác châu thổ hệ thống sông Tiền, hợp thành bởi 3 cù lao: Cù lao An Hóa, cù lao Bảo và cù lao Minh trên 4 nhánh sông lớn là sông Tiền, sông Ba Lai, sông Hàm Luông và sông Cổ Chiên. Diện tích tự nhiên của tỉnh là 2.379,7 km², chiếm 5,8% diện tích vùng ĐBSCL, với đường bờ biển kéo dài trên 65km. Tỉnh Bến Tre được xác định về tính chất và chức năng là một trung tâm kinh tế quan trọng của tiểu vùng phía Đông - Bắc vùng ĐBSCL và trên trục hành lang kinh tế đô thị ven biển Đông; Đầu mối giao thông quan trọng của vùng ĐBSCL; Giữ vai trò quan trọng về an ninh - quốc phòng của cả nước.

- Phía Bắc giáp tỉnh Tiền Giang.

- Phía Tây và phía Tây Nam giáp tỉnh Vĩnh Long.

- Phía Nam giáp tỉnh Trà Vinh.

- Phía Đông giáp biển Đông.

Với vị trí tiếp giáp vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, chỉ cách Thành phố Hồ Chí Minh 86km, tỉnh Bến Tre có hệ thống giao thông đường thủy với bốn sông chính hướng ra biển Đông và hệ thống kênh, rạch là các trục giao thông đối ngoại quan trọng gắn kết Bến Tre với các tỉnh vùng Đồng bằng sông Cửu Long và vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, rất thuận lợi cho việc phát triển các lĩnh vực kinh tế xã hội.

Ngoài ra còn có các tuyến đường giao thông quan trọng như, quốc lộ 60, quốc lộ 57, quốc lộ 57B, 57C... và các cầu: Rạch Miễu, Hàm Luông và Cổ Chiên góp phần thúc đầy kinh tế - xã hội và kết nối Bến Tre với các tỉnh thành lân cận.

Từ điều kiện tự nhiên về vị trí địa lý của tỉnh tạo cho Bến Tre có nhiều lợi thế phát triển, tăng cường hợp tác giao lưu kinh tế, văn hóa, xã hội với các tỉnh trong vùng, đặc biệt là thành phố Hồ Chí Minh, Cần Thơ và địa bàn kinh tế trọng điểm phía nam.

1.1.2. Đặc điểm địa hình, đất đai

Về địa hình, Bến Tre là tỉnh thuộc Đồng bằng sông Cửu Long nên địa hình tương đối bằng phẳng, có độ cao trung bình 1-2m so với mặt nước biển.

Bến Tre có phần lớn đất đai bị nhiễm mặn; nền đất yếu, khả năng chịu tải thấp nên việc xây dựng, phát triển nhà ở đòi hỏi kinh phí cao, vì vậy nhà ở trên địa bàn tỉnh chủ yếu là nhà thấp tầng, xây dựng đơn giản.

1.1.3. Đặc điểm khí hậu

Bến Tre nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, đồng nhất trên địa giới toàn tỉnh, khí hậu ở đây được chia làm 2 mùa rõ rệt là mùa mưa và mùa khô. Trong đó, mùa mưa thường bắt đầu từ tháng 5 đến tháng 10, mùa khô bắt đầu từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau. Nhiệt độ trung bình hàng năm của tỉnh từ 26^oc-27^oc. Lượng mưa trung bình hàng năm từ 1.250 - 1.500mm, tập trung vào mùa mưa, chiếm 90 - 95% lượng mưa cả năm. Những đặc điểm về khí hậu như trên tương đối thuận lợi cho phát triển nông nghiệp toàn diện nhưng lại ảnh hưởng đến công tác xây dựng nhà ở.

Trong thời gian qua, biến đổi khí hậu làm tăng nguy cơ xảy ra gió lốc - mưa đá, triều cường dâng cao và xâm nhập mặn gây ảnh hưởng lớn đến nhà ở, tài sản và tính mạng của người dân. Do đó, người dân trong vùng đã cố gắng kiên cố hóa nhà ở để giảm thiểu thiệt hại về tài sản và đảm bảo an toàn tính mạng. Ngoài ra, tỉnh đã có những biện pháp để phát triển nhà ở trong vùng đảm bảo thích ứng với sự biến đổi khí hậu như: các hộ dân sống trong vùng nguy hiểm đã được di dời, hỗ trợ và bố trí chỗ tái định cư, ổn định cuộc sống.

1.2. Đặc điểm xã hội

1.2.1. Đơn vị hành chính

Tỉnh Bến Tre có 9 đơn vị hành chính cấp huyện, bao gồm 1 thành phố và 8 huyện. Được phân chia thành 157 đơn vị hành chính cấp xã, bao gồm 8 phường, 10 thị trấn và 139 xã. Trong đó Thành phố Bến Tre là đô thị loại II và là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, giáo dục và đào tạo, thương mại và dịch vụ tổng hợp của tỉnh Bến Tre, nằm cách Thành phố Hồ Chí Minh khoảng 85 km.

Bảng 1.1: Các đơn vị hành chính trên địa bàn tỉnh Bến Tre

1.2.2. Đặc điểm phân bố dân cư

a) Đặc điểm chung

Tính đến hết năm 2022 dân số tỉnh Bến Tre là 1.298.006 người, mật độ dân số bình quân là 545 người/km². Mật độ dân số trung bình của toàn khu vực đồng bằng Sông Cửu Long là (341 người/km²). Ngoài ra tỉnh còn có lợi thế để phát triển về thủy sản và kinh tế biển khi có đường bờ biển dài 65km… tạo điều kiện thuận lợi để canh tác và sản xuất nên thu hút được người dân tập trung sinh sống và xây dựng nhà ở, bên cạnh đó tỉnh cũng có thế số lượng dân cư lớn đến sinh sống và làm việc trên địa bàn tỉnh.

Bảng 1.2. Phân bố dân cư trên địa bàn tỉnh Bến Tre

(Nguồn: Niên giám thống kê tỉnh Bến Tre 2022)

Hiện nay, trên địa bàn thành phố Bến Tre có mật độ dân số cao nhất so với toàn tỉnh, do thành phố Bến Tre là trung tâm của tỉnh Bến Tre nên đây là đơn vị có giao thông thuận tiện, kinh tế phát triển, nhiều ngành nghề thương mại dịch vụ thu hút người lao động đến làm việc. Khu vực các huyện như huyện Bình Đại, Thạnh Phú có mật độ dân cư thấp do mức độ phát triển kinh tế còn thấp, cơ hội nghề nghiệp việc làm chưa đủ thu hút lao động tại địa phương và từ nơi khác về sinh sống và làm việc, bên cạnh đó một bộ phận người dân của các đơn vị trên chuyển đến những thành phố lớn để sinh sống, làm việc và học tập.

Có thể thấy, mật độ dân số ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở, khu vực có mật độ dân số cao sẽ có nhu cầu về nhà ở lớn, tạo điều kiện tiên quyết cho thị trường nhà ở và bất động sản phát triển. Các khu vực có mật độ dân số thấp sẽ gặp nhiều khó khăn trong kêu gọi đầu tư, cũng như phát triển nâng cao chất lượng nhà ở, diện mạo đô thị địa phương.

b) Phân bố dân cư tại khu vực đô thị

Phân bố dân cư khu vực đô thị tương đối đồng đều (trừ thành phố Bến Tre có mật độ cao nhất so với toàn tỉnh), đã cơ bản hình thành đô thị trung tâm hành chính- chính trị tại các huyện thị, các đô thị chuyên ngành kinh tế. Dân cư tập trung khu vực thuận lợi về giao thông. Tập trung đầu tư, thu hút đầu tư phát triển thành phố Bến Tre, huyện Châu Thành trở thành trung tâm thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của vùng và các tiểu vùng; đồng thời phát triển các thị trấn, các khu dân cư, khu đô thị mới có tiềm năng, gắn với sự phát triển lan tỏa vùng đô thị, các hành lang kinh tế quốc lộ 60, quốc lộ 57B, quốc lộ 57C, tuyến động lực ven biển hình thành trong tương lai... thúc đẩy nhanh quá trình đô thị hóa.

CHƯƠNG II:

HIỆN TRẠNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH

1. Phân tích hiện trạng nhà ở trên địa bàn tỉnh

1.1. Số lượng và diện tích nhà ở

Theo số liệu báo cáo của các đơn vị và kết quả khảo sát, tính toán về công tác phát triển nhà ở trên địa bàn tỉnh Bến Tre, hiện trạng chung về nhà ở trên địa bàn tỉnh đến ngày 31 tháng 12 năm 2022 cụ thể như sau:

- Trên địa bàn tỉnh có khoảng 390.009 căn nhà với tổng diện tích là 40.367.987 m² sàn.

- Diện tích nhà ở bình quân đầu người đạt 31,10 m² sàn/người. Trong đó khu vực thành thị là 28,33 m² sàn/người và khu vực nông thôn là 31,42 m² sàn/người.

Biểu đồ 2.1. Diện tích nhà ở bình quân đầu người toàn tỉnh giai đoạn 2012 - 2022[1]

Biểu đồ 2.2. Tổng diện tích nhà ở toàn tỉnh giai đoạn 2012 - 2022[2]

Có thế thấy trong giai đoạn 2012-2022, diện tích nhà ở tăng khá nhanh, tổng diện tích nhà ở tăng thêm khoảng 10 triệu m² sàn, trung bình mỗi năm diện tích nhà ở tăng thêm khoảng 1 triệu m². Trong năm 2022 , tổng diện tích sàn xây dựng nhà ở hoàn thành ước đạt 1,15 triệu m², tăng 2,93% so năm 2021. Phần lớn diện tích xây dựng nhà ở trong năm là nhà ở riêng lẻ, trong đó chủ yếu là nhà ở riêng lẻ dưới 4 tầng đạt 1,13 triệu m², chiếm 98,61% tổng diện tích sàn xây dựng nhà ở, so cùng kỳ tăng 2,91%; nhà ở biệt thự 16 nghìn m².

Cùng với sự phục hồi kinh tế sau ảnh hưởng của dịch bệnh, tốc độ tăng trưởng kinh tế và thu nhập người dân trên địa bàn tỉnh Bến Tre được cải thiện, do đó chất lượng nhà ở trên địa bàn cũng tăng cao. Có thể thấy, giai đoạn 2020-2022 diện tích nhà ở bình quân đầu người tăng từ 28,10 m²/người lên 31,10 m²/người (tăng khoảng 10,68%). Các căn nhà cũ kỹ xuống cấp dần dần được sửa chữa hoặc tháo dỡ xây dựng mới thành những căn nhà khang trang kiên cố theo quy hoạch, góp phần cải tạo bộ mặt các khu dân cư đô thị, các tuyến điểm dân cư, hệ thống hạ tầng kĩ thuật, hạ tâng xã hội ngày càng đẹp và hiện đại.

1.2. Chất lượng nhà ở

Chất lượng nhà ở trên địa bản tỉnh ngày càng được cải thiện, lượng nhà ở kiên cố và bán kiên cố đạt 90,65%, đứng thứ 8 so với các tỉnh nằm trong vùng Đồng bằng sông Cửu Long. Lượng nhà ở thiếu kiên cố và đơn sơ còn khoảng 9,44%, các căn nhà này chủ yếu là nhà ở của các hộ gia đình nghèo, cận nghèo và người có thu nhập thấp.

Bảng 2.1. Chất lượng nhà ở tỉnh Bến Tre năm 2022

Đơn vị: %

(Nguồn: kết quả khảo sát mức sống dân cư năm 2022)

1.3. Mật độ dân số

Bến Tre là tỉnh thuộc Đồng bằng sông Cửu Long với đặc thù có nhiều hệ thống kênh rạch. Đa số dân cư nông thôn phân bố tự nhiên theo các tuyến đường giao thông thủy bộ. Trên các tuyến dân cư đó, cứ cách khoảng 6 km hình thành các điểm, cụm dân cư nông thôn giống như thị tứ, đô thị thu nhỏ.

Với hình thái phân bố dân cư phân tán không tập trung, tập quán liền canh liền cư; gây nhiều trở ngại cho việc cải thiện các dịch vụ xã hội như giáo dục, y tế.., các cơ sở hạ tầng kỹ thuật nông thôn như: giao thông, cấp nước, cấp điện…Sự phân tán dân cư trải dài còn làm ngành dịch vụ kém phát triển tại các vùng nông thôn.

Dân số trung bình tỉnh Bến Tre đến 31/12/2022 là 1.298.006 người. Trong vòng 10 năm (2012-2022) dân số toàn tỉnh tăng thêm 31.271 người so với thời điểm năm 2012.

Mật độ dân số toàn tỉnh đến 31/12/2022 là 545 người/km², trong đó cao nhất là thành phố Bến Tre, thấp nhất là 02 huyện ven biển Thạnh Phú và Bình Đại. Có thể thấy, mật độ dân số và mật độ nhà ở có nét tương đồng. Tại những đơn vị có mật độ dân số tập trung cao thì có mật độ nhà ở cao. Như vậy, thành phố Bến Tre là đơn vị có mật độ dân số cao nhất toàn tỉnh và giảm dần tại các huyện Châu Thành, Mỏ Cày Bắc, Chợ Lách, Mỏ Cày Nam.

Bảng 2.2. Mật độ dân số trên địa bàn tỉnh

(Nguần: Niên giám thống kê tỉnh Bến Tre năm 2022)

1.4. Hiện trạng công tác phát triển và quản lý nhà ở

Quá trình phát triển đến nay, nhà ở xây mới trên địa bàn tỉnh chủ yếu được phát triển theo loại hình nhà ở riêng lẻ, bao gồm nhà ở riêng lẻ do dân tự xây và nhà ở riêng lẻ phát triển theo dự án nhà ở thương mại.

a) Nhà ở dân tự xây

Nhà ở do dân tự xây dựng chiếm chủ yếu trong tổng số nhà ở hiện hữu và xây mới trên địa bàn tỉnh. Phần lớn nhà ở tự xây phát triển theo các trục đường giao thông, nhà ở được xây dựng từ 1-3 tầng, một số có thể là những căn biệt thự rộng rãi cho tầng lớp giàu có hoặc các ngôi nhà tạm bợ cho người có thu nhập thấp.

Nhà ở tự xây cũng được phát triển nhiều hơn tại các khu vực trung tâm, xây dựng trên nền đất trong các dự án hoặc trên đất ở hộ gia đình, nhà ở riêng lẻ tại các khu vực trung tâm ngoài mục đích để ở còn là nơi phát triển các dịch vụ thương mại, văn phòng. Nhà ở dân tự xây chủ yếu xây dựng tự phát khiến cho kiến trúc cảnh quan đô thị chưa được hài hòa, các khu nhà ở do dân tự đầu tư xây dựng thể hiện sự chắp vá, đủ mọi hình khối, đường nét, màu sắc. Mặt khác, từ chỉ giới đường đỏ đến chỉ giới xây dựng thường bị người dân tận dụng làm quán bán hàng, kinh doanh, khiến cho bộ mặt kiến trúc đô thị tại nhiều nơi không hài hòa, không đồng nhất.

Ngoài ra, trên địa bàn tỉnh Bến Tre còn có sự đan xen giữa nhà ở khu dân cư với những nhà ở ven sông rạch tại các đô thị, do vậy không đồng nhất về cảnh quan, đồng thời gây ô nhiễm môi trường cho các đô thị.

b) Nhà ở thương mại

Trong những năm qua, cùng với những chính sách về phát triển các loại hình nhà ở trên địa bàn cả nước, tỉnh Bến Tre cũng đã quan tâm, kêu gọi đầu tư các dự án phát triển nhà ở nhằm giải quyết nhu cầu ở của người dân.

Giai đoạn 2020-2022 trên địa bàn tỉnh có 3 dự án cơ bản hoàn thành, đưa vào sử dụng (Dự án đầu tư Khu dân cư Mỏ Cày Nam; Dự án Khu dân cư thị trấn Thạnh Phú, huyện Thạnh Phú; Dự án Chỉnh trang Khu dân cư đô thị Phú Khương- phường Phú Khương, thành phố Bến Tre) và 8 dự án đang triển khai thực hiện (danh mục dự án đang triển khai, chi tiết xem tại Phụ lục I).

Bảng 2.3. Dự án nhà ở thương mại khu đô thị mới hoàn thành

Nhà ở thương mại chỉ chiếm một phần nhỏ so với lượng nhà ở hiện có trên toàn tỉnh, tất cả đều phát triển dưới dạng nhà ở riêng lẻ, một số dự án hỗn hợp cùng với kinh doanh dịch vụ. Phát triển nhà ở thương mại theo dự án tạo cảnh quan khang trang, hiện đại; hình thành các khu đô thị mới, đồng bộ, có hạ tầng kĩ thuật tương đối hoàn chỉnh như khu dân cư Hưng Phú, Khu nhà ở Sơn Đông, thành phố Bến Tre. Nhà ở thương mại phát triển đa dạng về kiểu dáng, không gian kiến trúc cũng như nâng cao tính thẩm mỹ về nội thất và ngoại thất, kiến trúc đẹp, hiện đại và công năng khá hoàn chỉnh.

Hình 2.2. Khu dân cư Hưng Phú, phường Phú Tân, TP. Bến Tre

c) Nhà ở công vụ

Trên địa bàn tỉnh có 02 khu nhà ở công vụ tại thành phố Bến Tre được đầu tư xây dựng từ năm 2003-2008, bao gồm:

- 46 căn chung cư với tổng diện tích là 1.062 m² sàn, hiện nay đã bố trí cho thuê 18 căn.

- 31 căn nhà liền kề với tổng diện tích là 1.736 m² sàn, hiện nay đã bố trí cho thuê 25 căn. (loại hình nhà liền kề này hiện nay không đạt tiêu chuẩn và không thuộc quy định thiết kế nhà ở công vụ theo Quyết định số 27/2015/QĐ-TTg ngày 10 tháng 07 năm 2015 của Chính phủ về nhà ở công vụ).

Hiện nay, các cán bộ thuộc diện được điều động, luân chuyển đủ điều kiện được thuê nhà công vụ trên địa bàn tỉnh rất hạn chế, các cán bộ này đa phần đã có nhà ở tại thành phố Bến Tre hoặc không có nhu cầu thuê nhà ở công vụ. Vì vậy, vẫn còn một số căn nhà ở công vụ chưa có đối tượng cho thuê.

Nguồn thu từ việc cho thuê nhà ở công vụ là rất thấp và không đủ kinh phí để sửa chữa, cải tạo thường xuyên khiến cho các khu nhà ở công vụ này đã có dấu hiệu xuống cấp.

CHƯƠNG III:

DỰ BÁO NHU CẦU NHÀ Ở, KHẢ NĂNG CUNG ỨNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở

1. Cơ sở dự báo nhu cầu nhà ở của tỉnh

1.1. Các yêu cầu khi xác định chỉ tiêu nhà ở

- Phát triển nhà ở gắn liền với các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội cho nên hoàn thành các mục tiêu này là yếu tố quan trọng để công tác phát triển nhà ở đạt hiệu quả cao;

- Được dự báo một cách khoa học và phù hợp với định hướng phát triển kinh tế xã hội trong từng giai đoạn;

- Phù hợp với nhu cầu về nhà ở của từng giai đoạn;

- Đảm bảo tối ưu hóa các nguồn lực đặc biệt là vốn đầu tư và đất đai.

1.2. Cơ sở tính toán

Chỉ tiêu nhà ở trên địa bàn tỉnh được dự báo dựa trên cơ sở về sự gia tăng dân số, chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân từng giai đoạn và quy mô phát triển đô thị theo quy hoạch. Cụ thể:

- Hiện trạng dân số và sự gia tăng dân số giai đoạn 2021-2030.

- Tốc độ tăng trưởng đô thị hóa giai đoạn 2006-2022 và dự báo tốc độ tăng trưởng đô thị hóa giai đoạn 2021-2025 và giai đoạn 2026-2030.

- Mục tiêu phát triển về kinh tế - xã hội của tỉnh, tốc độ tăng trưởng GRDP.

- Tốc độ phát triển nhà ở thực tế giai đoạn 2006-2022 trên địa bàn tỉnh.

- Việc phát triển các khu đô thị mới, cải tạo, chỉnh trang phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tại các đô thị.

- Căn cứ số lượng các khu công nghiệp tập trung và các cụm công nghiệp theo quy hoạch phát triển công nghiệp của tỉnh,...

- Căn cứ số liệu của Cục Thống kê tỉnh Bến Tre.

- Nghị quyết số 21/2020/NQ-HĐND ngày 09 tháng 12 năm 2020 của Hội đồng nhân dân về nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Bến Tre 5 năm 2021-2025.

- Nghị quyết số 15/NQ-HĐND ngày 7 tháng 9 năm 2023 của Hội đồng nhân dân về việc thông qua Quy hoạch tỉnh Bến Tre thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050.

2. Tiêu chí xác định nhu cầu nhà ở

- Các chỉ tiêu, yêu cầu về phát triển nhà ở nêu trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.

- Quyết định 338/QĐ-TTg ngày 3 tháng 4 năm 2023 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030.

- Các chỉ tiêu liên quan đến phát triển nhà ở của địa phương trong giai đoạn thực hiện nghị quyết, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

- Quỹ đất dành cho phát triển nhà ở được xác định trong quy hoạch xây dựng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

- Nhu cầu về diện tích nhà ở của từng đối tượng trên địa bàn theo quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở.

- Các cơ chế, chính sách hỗ trợ nhà ở do Nhà nước ban hành tại thời điểm nghiên cứu, xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở.

- Thực trạng về diện tích nhà ở trên địa bàn do cơ quan có thẩm quyền cung cấp tại thời điểm xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; thực trạng về nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở cho các hộ nghèo tại khu vực nông thôn và nhà ở cho các đối tượng khác trong giai đoạn 05 năm hoặc 10 năm trước đây.

- Thực trạng về dân số và thu nhập bình quân đầu người trên địa bàn tại thời điểm xây dựng chương trình, kế hoạch, dự kiến mức tăng dân số tự nhiên, dân số cơ học do cơ quan có thẩm quyền cung cấp trong giai đoạn thực hiện chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở.

3. Dự báo nhu cầu chung về nhà ở

Công thức dự báo nhu cầu nhà ở:

S_T = S_bq x D_s (m²)

Trong đó:

S_T là tổng diện tích nhà ở

S_bq là diện tích nhà ở bình quân đầu người

D_s là dân số toàn tỉnh

3.1. Dự báo dân số

Quy mô dân số tỉnh Bến Tre năm 2022 là 1.298.006 người. Dân số đến năm 2025, năm 2030 được dự báo theo quy hoạch tỉnh Bến Tre giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050. Theo đó, dự báo đến năm 2025 dân số trên địa bàn toàn tỉnh đạt 1.306.663 người, đến năm 2030 đạt 1.321.291 người.

Bảng 3.1. Dự báo dân số đến năm 2030

3.2. Dự báo tăng trưởng kinh tế

Theo nghiên cứu quá trình phát triển tổng sản phẩm trên địa bàn theo giá hiện hành (GRDP) từ năm 2006 đến năm 2022, dự báo tổng sản phẩm tỉnh tương lai theo tỷ lệ tăng trung bình hàng năm của tỉnh theo công thức:

GRDP^t = GRDP₀ * (1+r)^t

Trong đó:

GRDP^t là tổng sản phẩm trên địa bàn tỉnh theo giá hiện hành năm dự báo;

GRDP₀ là tổng sản phẩm trên địa bàn tỉnh theo giá hiện hành năm năm 2020;

r: tốc độ tăng trưởng tổng sản phẩm trên địa bàn tỉnh trung bình;

t: Khoảng cách giữa năm dự báo và năm 2022.

Bảng 3.2. Tổng sản phẩm trên địa bàn giai đoạn 2015-2022

Nguồn: Cục Thống kê tỉnh Bến Tre

Căn cứ theo Nghị quyết về nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Bến Tre 5 năm 2021-2025 và Quy hoạch tỉnh Bến Tre thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến 2050, dự báo tốc độ tăng trưởng kinh tế trung bình giai đoạn 2021-2025 là 8,5% và giai đoạn 2026-2030 đạt 10%/năm. Theo đó, đến năm 2025 GRDP toàn tỉnh là 81.216.832,28 triệu động, đến năm 2030 là 130.800.520,55 triệu đồng.

Bảng 3.3. Dự báo tăng trưởng kinh tế toàn tỉnh đến năm 2030

3.3. Dự báo tỷ lệ đô thị hóa

Căn cứ số liệu dân số theo Cục Thống kê tỉnh Bến Tre, Quy hoạch tỉnh Bến Tre giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050, dự báo tỷ lệ đô thị hóa đến năm 2025 đạt 27,0% và đến năm 2030 đạt 50,0%.

Bảng 3.4. Dự báo dân số đô thị đến năm 2030

Nguồn: Cục Thống kê tỉnh Bến Tre năm 2022 và Dự báo dân số đô thị theo Quy hoạch tỉnh Bến Tre giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050

3.4. Tương quan của diện tích nhà ở bình quân đầu người với tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP) bình quân đầu người

Những nghiên cứu và phân tích từ kinh nghiệm quốc tế^([9]) đều cho thấy có sự tương quan giữa diện tích nhà ở bình quân đầu người với GRDP bình quân đầu người và tỷ lệ đô thị hóa, theo đó diện tích nhà ở bình quân đầu người sẽ tăng lên khi GRDP bình quân đầu người tăng lên nhờ tăng trưởng kinh tế. Yếu tố giá nhà ở, do còn thiếu số liệu chính thức chỉ số giá bất động sản, sẽ được phản ánh sự tương quan thông qua việc sử dụng GRDP bình quân đầu người và đô thị hóa, do đó mô hình dự báo diện tích nhà ở bình quân đầu người được phân tích thông qua 2 chỉ số GRDP bình quân đầu người và đô thị hóa qua các giai đoạn.

Tương tự như các nghiên cứu quốc tế, phân tích hồi quy cho thấy dạng hàm sau phù hợp:

Tương tự như các nghiên cứu quốc tế, phân tích hồi quy cho thấy dạng hàm sau phù hợp:

Ln(DTBQ) = α + β₁ × Ln(GRDP_BQ)

S_bq= Exp[Ln(DTBQ)] (ĐVT: m²/người)

Trong đó:

- Ln(DTBQ) là Logarit tự nhiên của giá trị diện tích nhà ở bình quân

- Ln(GRDP) là Logarit tự nhiên của giá trị GRDP bình quân đầu người

- α, β₁ là các hệ số tương quan

- S_bq là diện tích nhà ở bình quân đầu người

Theo kết quả phân tích hồi quy, với các hệ số tương quan α=2,188; β₁=0,319 hàm hồi quy đa biến về diện tích nhà ở bình quân tối thiểu của tỉnh có dạng như sau:

Ln(DTBQ) = 2,256 + 0,294* Ln(GRDP_BQ)

Bảng 3.5. Kết quả mô hình dự báo diện tích bình quân

Chuỗi dữ liệu sử dụng được tập hợp và tính toán bao gồm diện tích nhà ở bình quân đầu người toàn tỉnh được thu thập và tính toán từ năm 2006-2022, tổng sản phẩm trên địa bàn theo giá hiện hành từ năm 2006-2022.

Bảng 3.6. Tỷ lệ đô thị hóa, diện tích sàn bình quân, GRDP bình quân

Dự báo đến năm 2025 diện tích nhà ở bình quân của tỉnh đạt 32,0 m²/người; đến năm 2030, diện tích nhà ở bình quân đầu người toàn tỉnh đạt 36,8 m²/người.

3.5. Nhu cầu về nhà ở

Căn cứ dự báo dân số và diện tích nhà ở bình quân đầu người toàn tỉnh, tổng diện tích nhà ở như sau:

Bảng 3.7. Nhu cầu nhà ở xây dựng mới đến năm 2030

Như vậy, trong giai đoạn 2021-2025 cần phát triển mới 5.496.850 m² sàn nhà; Giai đoạn 2026-2030 phát triển mới 6.807.653 m² sàn nhà ở.

3.5.1 Nhu cầu nhà ở xây dựng mới

Căn cứ diện tích nhà ở hoàn thành trong giai đoạn 2018-2022, theo đó trong giai đoạn 5 năm, diện tích nhà ở toàn tỉnh hoàn thành mới khoảng 5,523 triệu m² sàn, cụ thể như sau:

Bảng 3.8. Diện tích nhà ở hoàn thành trong từng năm từ 2018-2022

(Nguồn: Niên giám thống kê tỉnh Bến Tre năm 2022)

Tuy nhiên, theo kết quả diện tích nhà ở tăng thêm, tổng diện tích nhà ở tăng thêm giai đoạn 2018 - 2022 chỉ đạt 4,361 triệu m² sàn.

Bảng 3.9. Tổng diện tích nhà ở giai đoạn 2018-2022

Mặt khác, diện tích hoàn thành bao gồm diện tích thay thế phần phá dỡ và diện tích tăng thêm so với diện tích cũ[10]. Vì vậy, diện tích thay thế phần phá dỡ trong giai đoạn 2018 - 2022 là khoảng 1,162 triệu m² sàn. Tỷ lệ diện tích phần phá dỡ (tỷ lệ phá dỡ) giai đoạn 2018-2022 chiếm khoảng 21% tổng diện tích hoàn thành.

Vì vậy, để đáp ứng được nhu cầu diện tích nhà ở bình quân đến năm 2025, 2030, cần phải phát triển mới:

Bảng 3.10. Nhu cầu diện tích nhà ở đến năm 2025, 2030

Như vậy, để phát triển đáp ứng được 5,4 triệu m² sàn diện tích tăng thêm giai đoạn 2021-2025, cần xây dựng mới và hoàn thành 6,9 triệu m² sàn nhà ở trong giai đoạn.

Để phát triển đáp ứng được 6,8 triệu m² sàn diện tích tăng thêm giai đoạn 2026-2030, cần xây dựng mới và hoàn thành 8,6 triệu m² sàn nhà ở trong giai đoạn.

3.5.2 Nhu cầu về nhà ở của các nhóm đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội (nhu cầu nhà ở xã hội)

a. Hộ gia đình người có công với cách mạng^[11]

Theo báo cáo của Sở Lao động - Thương Binh và Xã hội, tổng số hộ người có công 48.372 hộ, trong đó có 3.794 hộ người có công được hỗ trợ về nhà ở theo Quyết định số 22/2013/QĐ-TTg, còn 378 hộ chưa được hỗ trợ về nhà ở. Theo dự báo nhu cầu nhà ở cho người có công với cách mạng

Đến năm 2025 có 939 hộ người có công với cách mạng có nhu cầu về nhà ở. Đến năm 2030 có 95 hộ người có công với cách mạng có nhu cầu về nhà ở.

b. Hộ nghèo, hộ cận nghèo^[12]

Theo báo cáo của Sở Lao động -Thương Binh và Xã hội, tổng số hộ nghèo và cận nghèo trên địa bàn toàn tỉnh là 28.773 hộ; Nhu cầu nhà ở hộ nghèo và cận nghèo trong giai đoạn tới như sau:

Hộ nghèo đến năm 2025 là 825 hộ; đến năm 2030 là 434 hộ gia đình có nhu cầu về nhà ở.

Hộ cận nghèo đến năm là 356 hộ; đến năm 2030 là 361 hộ gia đình có nhu cầu về nhà ở.

c. Hộ gia đình bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu^[13]

Theo số liệu tổng hợp của Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn tính đến tháng 12/2022, tổng số hộ trong vùng hay xảy ra thiên tai, biến đổi khí hậu là 6.110 hộ, trong đó có 2.480 hộ có nhu cầu về nhà ở nếu phải di dời. Dự báo toàn tỉnh số hộ có nhu cầu về nhà ở giai đoạn 2025-2030 là 1.116 hộ và giai đoạn 2026 - 2030 có 1.364 hộ gia đình thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu có nhu cầu hỗ trợ về nhà ở.

d. Cán bộ, công chức, viên chức

Theo số liệu báo cáo, tổng hợp từ Sở Nội vụ, hiện nay trên địa bàn tỉnh có khoảng 22.408 cán bộ công chức, viên chức, trong đó có khoảng 2.883 cán bộ, công chức, viên chức có độ tuổi dưới 30 tuổi. Theo điều tra nhu cầu nhà ở của cán bộ công chức, viên chức có 40% cán bộ trong độ tuổi dưới 35 có nhu cầu về nhà ở nếu tách hộ tương đương 1.662 người. Dự báo cán bộ, công chức, viên chức có nhu cầu về nhà ở đến năm 2025 là 1.980 người và đến năm 2030 là 2.080 người. Cơ sở dự báo nhu cầu nhà ở dựa trên số lượng cán bộ, công chức, viên chức phân loại theo độ tuổi và chính sách tinh giản biên chế đối với các cơ quan đơn vị.

đ. Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập

Trên địa bàn tỉnh hiện nay có 1 phân hiệu Đại học[14], 2 trường Cao đẳng và 1 trường trung cấp với số lượng sinh viên đang học tại trường là 2.091 người. Tổng số chỗ ký túc xá hiện có là 120chỗ với 93 sinh viên đang ở. Hiện nay, số lượng ký túc xá đã cơ bản chưa đáp ứng được nhu cầu nhà ở cho sinh viên. Trong thời gian tới, các trường tiếp tục mở rộng tuyển sinh, dự kiến số lượng sinh viên có nhu cầu về nhà ở giai đoạn 2021-2025 là 450 người và giai đoạn 2026-2030 là 700 người.

e. Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân^[15]

Theo số liệu tổng hợp của Bộ Chỉ huy quân sự tỉnh, nhu cầu nhà ở cho cán bộ, công nhân viên chức thuộc đơn vị lực lượng vũ trang giai đoạn 2021-2025 là 2 người và giai đoạn 2026-2030 là 36 người.

Theo số liệu tổng hợp của Công an tỉnh Bến Tre, nhu cầu nhà ở cho cán bộ, công nhân viên chức thuộc đơn vị lực lượng vũ trang giai đoạn 2021-2025 là 30 người và giai đoạn 2026-2030 là 49 người.

g. Đối tượng trả lại nhà ở công vụ

Hiện nay, trên địa bàn tỉnh không có đối tượng thuộc diện trả lại nhà công vụ có nhu cầu về nhà ở. Những người hiện đang được bố trí nhà ở công vụ trên địa bàn tỉnh đều không có khó khăn về nhà ở nên khi hết thời gian được bố trí ở nhà công vụ sẽ không có nhu cầu về nhà ở xã hội.

Dự báo trong các giai đoạn đến năm 2025 và 2026-2030, không phát sinh nhu cầu về nhà ở của những người trả lại nhà công vụ.

h. Nhu cầu nhà ở công vụ

Theo quy định tại Khoản 1, Điều 32 Luật nhà ở quy định đối tượng được thuê nhà ở công vụ và Điều 5 Quyết định số 03/2022/QĐ-TTg ngày 18 tháng 2 năm 2022 về tiêu chuẩn, định mức nhà ở công vụ, theo đó trên địa bàn tỉnh có đối tượng được thuê nhà ở công vụ bao gồm:

- Cán bộ, công chức thuộc các cơ quan của Đảng, Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội được điểu động luân chuyển đến công tác tại địa phương giữ chức vụ từ Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, Giám đốc Sở và tương đương trở lên cụ thể:

+ Bí thư Tỉnh ủy và cấp tương đương;

+ Phó Bí thư Tỉnh ủy, Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và cấp tương đương;

+ Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, Giám đốc Sở và cấp tương đương trở lên.

- Cán bộ, công chức, viên chức (giáo viên, bác sĩ và nhân viên y tế) có vị trí việc làm lãnh đạo, quản lý được điều động, luân chuyển đến công tác tại xã vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, khu vực biên giới, hải đảo.

Trong đó, cán bộ công chức, viên chức (giáo viên, bác sĩ và nhân viên y tế) trên địa bàn hiện nay đã được bố trí xây dựng nhà ở công vụ tại địa phương. Riêng với cán bộ, công chức thuộc các cơ quan của Đảng, Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội trong thời gian tới cần bố trí xây dựng nhà ở để đáp ứng nhu cầu cho cán bộ luân chuyển công tác.

CHƯƠNG IV:

NỘI DUNG ĐIỀU CHỈNH, BỔ SUNG

1. Điều chỉnh, bổ sung quan điểm phát triển nhà ở

1.1. Quan điểm phát triển nhà ở

- Chương trình phát triển nhà ở phải phù hợp với chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, Chương trình phát triển đô thị của tỉnh và phù hợp với nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Bến Tre.

- Phát triển nhà ở phải đảm bảo an toàn, đáp ứng nhu cầu cho các hộ gia đình sinh sống trên và ven kênh rạch; các hộ gia đình trong khu vực thường xuyên chịu ảnh hưởng thiên tai, biến đổi khí hậu.

- Phát triển nhà ở đa dạng các mức giá để đáp ứng cho các tầng lớp dân cư với mức thu nhập khác nhau, trong đó chú trọng phát triển nhà ở giá thấp để đáp ứng nhu cầu và khả năng chi trả của đại bộ phận người lao động trên địa bàn.

- Phát triển nhà ở phải đảm bảo đồng bộ với phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; sử dụng quỹ đất tiết kiệm, hiệu quả; nâng cao chất lượng kiến trúc, cảnh quan và môi trường; phát triển bền vững và thích ứng với biến đổi khí hậu.

- Phát triển nhà ở là một trong những nội dung quan trọng trong việc phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh, gắn liền với việc chỉnh trang và phát triển đô thị theo hướng văn minh, hiện đại, đáp ứng tốt hơn nhu cầu nhà ở cho các tầng lớp dân cư với mức thu nhập khác nhau, đặc biệt là nhà ở cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở.

- Phát triển nhà ở sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm, giữ gìn cân bằng sinh thái, phù hợp với phong tục tập quán của địa phương. Tuân thủ quy hoạch, kế hoạch do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

- Phát triển nhà ở ưu tiên việc an sinh xã hội, đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội. Kết hợp các nguồn vốn đa dạng để phát triển nhà ở, huy động các nguồn lực để đầu tư, hỗ trợ về nhà ở cho các gia đình chính sách, người có công, người nghèo và hộ gia đình bị ảnh hưởng bơi thiên tai, biến đối khí hậu.

1.2. Mối quan hệ giữa phát triển nhà ở với yêu cầu về phát triển đô thị

Phát triển nhà ở tập trung vào các đô thị, đặc biệt là các đô thị có tốc độ đô thị hóa cao, cụ thể:

- Giai đoạn: 2021-2025:

+ Hoàn thành công nhận 07 đô thị loại V các trung tâm xã: Thới Thuận, huyện Bình Đại; Tân Phú, huyện Châu Thành; Phước Long, huyện Giồng Trôm; Phú Phụng, huyện Chợ Lách; An Định, huyện Mỏ Cày Nam; Tân Phong, huyện Thạnh Phú; Tân Thành Bình, huyện Mỏ Cày Bắc.

+ Tập trung triển khai xây dựng các tiêu chuẩn đô thị loại I đối với thành phố Bến Tre, tiêu chuẩn đô thị loại III (các thị trấn mở rộng Ba Tri, Bình Đại, Mỏ Cày), tiêu chuẩn đô thị loại loại IV (thị trấn Thạnh Phú, Chợ Lách) đảm bảo cơ bản đạt trên 70% tiêu chuẩn theo quy định.

- Giai đoạn: 2026-2030:

+ Công nhận nâng loại 01 đô thị loại I, thành phố Bến Tre; 03 đô thị loại III (các thị trấn mở rộng Ba Tri, Bình Đại, Mỏ Cày Nam); 02 đô thị loại IV (thị trấn Thạnh Phú, Chợ Lách).

+ Hoàn thành công nhận 06 đô thị loại V các trung tâm xã: An Hiệp, Phú Túc, An Hóa, huyện Châu Thành; Châu Hòa, huyện Giồng Trôm; An Thới, huyện Mỏ Cày Nam; Thanh Tân, huyện Mỏ Cày Bắc.

* Phát triển nhà ở khu vực các đô thị này như sau:

- Phát triển đa dạng các loại hình nhà ở về giá cả, vị trí, diện tích, đẩy mạnh phát triển loại hình nhà ở thương mại giá thấp theo hướng tăng tỷ lệ nhà ở xây dựng thô trong tổng quy mô các dự án phát triển mới hàng năm (đặc biệt đối với thành phố Bến Tre, thị trấn Ba Tri, Bình Đại, Mỏ Cày Nam); khuyến khíchcác thành phần kinh tế tham gia đầu tư; phát triển ở cho thuê cho các đối tượng thu nhập thấp.

- Phát triển nhà ở thương mại gắn với phát triển du lịch sinh thái miệt vườn, nghỉ dưỡng ven sông, ... hướng tới phong cách kiến trúc xanh.

- Khuyến khích phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp theo mô hình tập trung, tránh tình trạng nhà ở phát triển phân tán gắn liền với sản xuất.

- Phát triển nhà ở khu dân cư mới tuân thủ các quy hoạch được phê duyệt.

- Nâng cấp cải tạo các khu nhà ở hiện có kết hợp với chỉnh trang đô thị. Trong các khu dân cư cũ đối với những nhà ở cần sửa chữa, cải tạo, xây mới cần quy định rõ chiều cao, hình thức kiến trúc để tạo sự đồng nhất về mặt đứng công trình, tường nhà,...

- Phát triển nhà ở đảm bảo phù hợp quy hoạch chung xây dựng đô thị theo hướng văn minh hiện đại, có bản sắc, tiết kiệm năng lượng và phát triển bền vững, thích ứng biến đổi khí hậu.

- Phát triển các khu đô thị, khu dân cư, dự án nhà ở bám dọc theo tuyến đường giao thông quan trọng sẽ hình thành và kết nối giao thông trong giai đoạn 2021 - 2030, đặc biệt tuyến đường bộ ven biển kết nối tỉnh Bến Tre với tỉnh Tiền Giang và tỉnh Trà Vinh, kết nối giao thông thông suốt từ thành phố Bến Tre đến khu vực biển qua tuyến đường Quốc lộ 57, 57B, 57C, 60.

* Định hướng phát triển khu vực các đô thị ven biển:

- Phát triển các đô thị trung tâm, đô thị ven biển, các điểm dân cư nông thôn tập trung. Khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại quy mô lớn, có đầy đủ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội gắn với phát triển dịch vụ - du lịch; hình thành các khu đô thị sinh thái.

- Quy hoạch, định hướng phát triển nhà ở theo mô hình khu dân cư nông thôn tập trung, tránh tình trạng nhà ở chỉ phát triển bám dọc theo các trục giao thông đặc biệt là tỉnh lộ, huyện lộ.

- Phát triển nhà ở đáp ứng cho các nguồn lực đến đầu tư phát triển các khu, cụm công nghiệp (dự kiến Khu công nghiệp Phú Thuận đưa vào hoạt động và các khu, cụm công nghiệp mới tại huyện Thạnh Phú) và các ngành nghề kinh tế ven biển; thông qua các hình thức phát triển:

+ Phát triển nhà ở trọ do người dân xây dựng (quản lý về việc đăng ký kinh doanh và chất lượng nhà trọ đảm bảo theo quy định).

+ Phát triển nhà ở xã hội cho công nhân, người lao động.

+ Phát triển nhà ở thương mại giá thấp, khu đô thị, khu dân cư phù hợp với thu nhập.

- Trong các khu dân cư, phát triển nhà ở theo hướng giữ mật độ xây dựng thấp, đảm bảo yêu cầu nhà ở có sân vườn, cây xanh, tạo môi trường và cảnh quan đẹp;

- Phát triển nhà ở thích ứng với biến đổi khí hậu, thân thiện môi trường và tăng trưởng xanh.

2. Bổ sung nhiệm vụ phát triển nhà ở

2.1. Phát triển nhà ở phải phù hợp với phát triển đô thị

- Phát triển nhà ở phải phù hợp với chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, Chương trình, Kế hoạch và định hướng phát triển đô thị của tỉnh.

- Các chỉ tiêu phát triển nhà ở phải phù hợp với mục tiêu đô thị hóa, dự báo dân số khu vực đô thị.

- Khu vực phát triển nhà ở phải phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị và đảm bảo có kế hoạch phát triển hạ tầng tương ứng.

- Các loại hình phát triển nhà ở (nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở dân tự xây) phải phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của các nhóm lao động đã và đang dịch cư đến các đô thị.

2.2. Phát triển nhà ở phải đồng bộ với phát triển hạ tầng

Phát triển nhà ở phải đồng bộ với phát triển hạ tầng kỹ thuật - giao thông và hạ tầng xã hội; phát triển nhà ở lan tỏa theo hệ thống giao thông đô thị như các tuyến đường chính kết nối các đô thị vệ tinh phù hợp với chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, quy hoạch kinh tế - xã hội, quy hoạch xây dựng.

2.3. Phát triển nhà ở kết hợp chỉnh trang, cải tạo khu dân cư hiện hữu

Chú trọng phát triển nhà ở dựa trên cơ sở chỉnh trang, cải tạo khu dân cư hiện hữu, giữ gìn bản sắc, tạo cảnh quan đô thị khang trang, di dời nhà ở ven sông kênh rạch.

2.4. Đẩy mạnh phát triển nhà ở theo dự án tại khu vực trung tâm kinh tế - xã hội

Kêu gọi đầu tư, phát triển thêm nhiều dự án nhà ở thương mại, khu đô thị khu dân cư, khuyến khích kêu gọi đầu tư các dự án nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp khu vực đô thị, công nhân các khu công nghiệp và các đối tượng được hướng chính sách nhà ở xã hội theo quy định, hoàn thành chỉ tiêu được giao theo Đề án phát triển 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội của Chính phủ

3. Điều chỉnh mục tiêu cụ thể

3.1. Điều chỉnh chỉ tiêu diện tích nhà ở

Căn cứ dự báo tổng diện tích nhà ở toàn tỉnh đến năm 2025 và 2030, chỉ tiêu diện tích nhà ở tăng thêm sau khi điều chỉnh như sau:

Bảng 4.1: Chỉ tiêu tổng diện tích nhà ở

ĐVT: m² sàn

3.2. Điều chỉnh chỉ tiêu diện tích nhà ở tăng thêm theo loại nhà

Căn cứ định hướng phát triển kinh tế xã hội, xem xét tình hình triển khai các dự án đã có chủ đầu tư, các dự án kêu gọi chủ đầu tư trong tương lai và diện tích nhà ở người dân tự xây phát triển mới hàng năm, chỉ tiêu diện tích nhà ở phân theo giai đoạn cụ thể như sau:

a) Nhà ở thương mại

Theo kết quả tổng hợp các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới đang triển khai xây dựng (chi tiết xem tại phụ lục I), nếu các dự án này hoàn thành và lấp đầy 100% sẽ cung ứng khoảng 1.615.953 m² sàn. Tuy nhiên, thực tế thị trường có độ trễ cung, cầu và không thể hoàn thành xây dựng đủ lượng nhà ở trên. Vì vậy việc đặt chỉ tiêu phát triển nhà ở sẽ dựa trên khả năng cung ứng thực tế của các dự án đang triển khai xây dựng. Ngoài các dự án nhà ở đang đầu tư, giai đoạn 2021-2030 sẽ tiếp tục kêu gọi đầu tư phát triển các dự án mới (danh sách vị trí dự kiến xem tại Phụ lục II), tổng mục tiêu diện tích nhà ở thương mại xây dựng mới trong mỗi giai đoạn như sau:

Giai đoạn 2021-2030 phấn đấu diện tích nhà ở thương mại, xây dựng mới khoảng 2.287.175 m² sàn tương ứng với 16.344 căn nhà. Trong đó:

- Giai đoạn 2021-2025 phấn đấu diện tích nhà ở thương mại hoàn thành, xây dựng mới khoảng 647.620 m² sàn tương ứng với 5.175 căn nhà;

- Giai đoạn 2026-2030 phấn đấu diện tích nhà ở thương mại hoàn thành, xây dựng mới khoảng 1.639.555 m² sàn tương ứng với 11.170 căn nhà.

b) Nhà ở xã hội

Giai đoạn 2021-2025, tổng diện tích các dự án nhà ở xã hội đang thực hiện có thể cung ứng khoảng 24.835 m² sàn. Ngoài các dự án nhà ở đang đầu tư, sẽ tiếp tục kêu gọi đầu tư phát triển các dự án mới. Giu nguyên chỉ tiêu diện tích nhà ở xã hội xây dựng mới trong mỗi giai đoạn như sau:

Giai đoạn 2021-2030 phấn đấu diện tích nhà ở xã hội, xây dựng mới khoảng 282.000 m² sàn tương ứng với 4.700 căn nhà. Trong đó:

- Giai đoạn 2021-2025 phấn đấu diện tích nhà ở xã hội, xây dựng mới khoảng 102.000 m² sàn tương ứng với 1.700 căn nhà;

- Giai đoạn 2026-2030 phấn đấu diện tích nhà ở xã hội, xây dựng mới khoảng 180.000 m² sàn tương ứng với 3.000 căn nhà.

c) Nhà ở riêng lẻ tự xây dựng của hộ gia đình

Giai đoạn 2021-2025, dự kiến nhà ở dân tự xây khoảng 6.209.500 m² sàn, tương ứng khoảng 41.397 căn, trong đó:

- Nhà ở do người dân tự xây dựng xây trong dự án là 199.887 m² sàn tương ứng với 1.333 căn;

- Nhà ở do người dân tự xây dựng trên đất hiện hữu là 6.009.613 m² sàn tương ứng với 40.064 căn.

Giai đoạn 2026-2030, dự kiến nhà ở dân tự xây khoảng 6.800.000 m² sàn, tương ứng khoảng 45.333 căn. Trong đó:

- Nhà ở do người dân tự xây dựng trong dự án là 4.971.813 m² sàn tương ứng với 33.145 căn;

- Nhà ở do người dân tự xây dựng trên đất hiện hữu là 1.828.187 m² sàn tương ứng với 12.188 căn.

Trường hợp giai đoạn 2021-2025 chưa đạt được chỉ tiêu phát triển nhà ở thương mại thì chuyển phần diện tích, số lượng nhà ở chưa thực hiện được sang chỉ tiêu giai đoạn 2026-2030 trong Kế hoạch phát triển nhà ở 5 năm để đảm bảo đạt được chỉ tiêu giai đoạn 2021-2030 của Chương trình.

Bảng 4.2: Chỉ tiêu diện tích nhà ở tăng thêm phân theo loại nhà

3.3. Chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân

Căn cứ nhu cầu phát triển nhà ở toàn tỉnh và từng đơn vị hành chính đến năm 2025 và đến năm 2030, điều chỉnh chỉ tiêu để đáp ứng 100% nhu cầu về nhà ở, cụ thể như sau:

Bảng 4.3: Chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân

3.4. Chỉ tiêu diện tích nhà ở đầu người tối thiểu

Căn cứ mục tiêu của Chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia. Chỉ tiêu tiện tích nhà ở bình quân đầu người tối thiểu đến năm 2025 phấn đấu đạt khoảng 10 m²/người, đến năm 2030 phấn đấu đạt khoảng 12 m²/người.

a. Chỉ tiêu chất lượng nhà ở

Căn cứ hiện trạng nhà ở toàn tỉnh đến 31/12/2022, dự báo nhu cầu nhà ở toàn tỉnh đến năm 2025 và năm 2030, chỉ tiêu chất lượng nhà ở toàn tỉnh như sau:

- Đến năm 2025, toàn tỉnh phấn đấu nâng chất lượng nhà ở kiên cố và bán kiên cố đạt 93,15%; giảm tỷ lệ nhà ở thiếu kiên cố và đơn sơ còn 6,85%.

- Đến năm 2030, toàn tỉnh phấn đấu nâng chất lượng nhà ở kiên cố và bán kiên cố đạt 96,57%; giảm tỷ lệ nhà ở thiếu kiên cố và đơn sơ còn 3,43%.

3.5. Nhu cầu về vốn đầu tư

* Cách xác định nguồn vốn phát triển nhà ở:

“Nguồn vốn” = “Diện tích sàn” x “Suất vốn đầu tư xây dựng”

Trong đó:

- Diện tích sàn là diện tích dự kiến hoàn thành của các loại nhà ở;

- Suất vốn đầu tư nhà ở: căn cứ Quyết định số 510/QĐ-BXD ngày 19 tháng 5 năm 2023 của Bộ Xây dựng Công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2022.

Bảng 4.4: Suất vốn đầu tư nhà ở

(Suất vốn đầu tư trên chỉ bao gồm chi phí xây dựng công trình nhà ở, chưa bao gồm chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội liên quan đến dự án; suất vốn đầu tư năm 2025 ước tính trên cơ sở suất vốn đầu tư năm 2022 và trượt giá 5%/năm)

Suất vốn đầu tư căn cứ dựa trên các công trình điển hình của mỗi hình thức phát triển nhà ở sau:

Bảng 4.5. Mô tả công trình điển hình

* Dự kiến có các nguồn vốn để phát triển nhà ở trên địa bàn tỉnh bao gồm:

- Phát triển nhà ở thương mại bằng nguồn vốn xã hội hóa của các doanh nghiệp, các tổ chức tín dụng, .v.v..;

- Nhà ở riêng lẻ tự xây của các hộ gia đình bằng nguồn vốn tích lũy thu nhập của các hộ gia đình;

- Vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chủ yếu từ nguồn vốn xã hội hóa của các doanh nghiệp, các tổ chức tín dụng ưu đãi, Ngân hàng chính sách xã hội, .v.v.., và từ Ngân sách nhà nước để hỗ trợ một phần kinh phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong hàng rào (hỗ trợ này chỉ áp dụng cho dự án nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân có tỷ lệ nhà ở cho thuê từ 50% trở lên).

a) Giai đoạn 2021-2025

* Nguồn vốn thực hiện xây dựng nhà ở giai đoạn 2021-2025 là 65.840 tỷ đồng trong đó:

- Nguồn vốn doanh nghiệp và các nguần vốn hợp pháp khác thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở xã hội 8.420 tỷ đồng.

- Nguồn vốn người dân: thực hiện xây dựng, sửa chữa nhà ở cho hộ gia đình là 57.420 tỷ đồng.

b. Giai đoạn 2026-2030

Tổng nguồn vốn thực hiện xây dựng nhà ở giai đoạn 2026-2030 là 130.974 tỷ đồng trong đó:

- Nguồn vốn doanh nghiệp và các nguồn vốn hợp pháp khác thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở xã hội 26.348 tỷ đồng.

- Nguồn vốn người dân: thực hiện xây dựng, sửa chữa nhà ở cho hộ gia đình là 80.253 tỷ đồng.

Bảng 4.6. Cơ cấu nguồn vốn giai đoạn 2021 -2025

Bảng 4.7. Cơ cấu nguồn vốn giai đoạn 2026-2030

3.6. Điều chỉnh nhu cầu diện tích đất xây dựng nhà ở

- Nhu cầu diện tích đất (S_T) để xây dựng các loại nhà ở bao gồm nhu cầu diện tích đất để đáp ứng cho chỉ tiêu phát triển nhà ở (S_ĐXD) và nhu cầu diện tích đất để chuẩn bị phát triển cho giai đoạn tiếp theo (S_ĐT)[16].

S_{T =} S_ĐXD + S_ĐT

Diện tích đất để xây dựng các loại hình nhà ở (thương mại, xã hội, tái định cư, dân tự xây) là (S_ĐXD), được lựa chọn từ quỹ đất dự kiến phát triển (do UBND các huyện, thành phố đề xuất). Được tính toán theo công thức:

S_ĐXD=S_TT/(10.000×H×q×Q) (ĐVT: ha)

Trong đó: S_Đ là diện tích đất ở dự kiến tăng thêm của từng loại nhà ở

S_TT là diện tích sàn nhà ở tăng thêm

Hệ số “10.000” là hệ số quy đổi diện tích từ m² sang ha.

H là hệ số sử dụng đất.

- Hệ số sử dụng đất nhà ở thương mại bao gồm 02 loại hệ số:

(1) Hệ số 2,5, áp dụng cho nhà ở riêng lẻ, chiếm tỷ trọng khoảng 95% diện tích nhà ở thương mại tăng thêm.

(2) Hệ số 12, áp dụng nhà nhà chung cư, chiểm tỷ trọng khoảng 5% diện tích nhà ở thương mại tăng thêm.

(3) H_{thương mại} = 95% x 2,5 + 5% x 12.

- Hệ số sử dụng đất nhà ở xã hội bằng 5 cho giai đoạn 2021-2025; bằng 7 cho giai đoạn 2026-2030. H_{xã hội 2025} = 5; H_{xã hội 2030} = 7.

- Hệ số sử dụng đất cho nhà ở dân tự xây bằng 2 cho cả giai đoạn 2021-2030.

H_{dân tự xây} = 2

Q là mật độ xây dựng công trình trong phạm vi dự án, bằng 30% - 40% (dự án nhà ở thương mại khoảng 30%, nhà ở xã hội khoảng 40%).

q là hệ số khai thác mặt bằng, ước tính hệ số khai thác mặt bằng của các công trình nhà ở riêng lẻ do người dân tự xây trên địa bàn tỉnh bằng 60%- 70%, (nhà ở dân tự xây trong dự án bằng 70%, nhà ở dân tự xây trên đất hiện hữu bằng 60%).

- Quỹ đất nhà ở dân tự xây bao gồm đất trong các dự án có sản phẩm là lô nền, và đất hiện hữu người dân đang sử dụng.

Bảng 4.8. Quỹ đất để đáp ứng chỉ tiêu phát triển nhà ở đến năm 2030

- Nhu cầu diện tích đất để chuẩn bị xây dựng các loại nhà ở (S_ĐT) giai đoạn 2021-2025 được xác định bằng quỹ đất xây dựng nhà ở (S_ĐXD) trong giai đoạn 2021-2025 và 40% quỹ đất xây dựng nhà ở trong giai đoạn 2026-2030[17].

S_{ĐT 2021-2025} = S_{ĐXD 2021-2025} + 40% x S_{ĐXD 2026-2030}

- Nhu cầu diện tích đất để chuẩn bị xây dựng các loại nhà ở (S_ĐT) giai đoạn 2026-2030 được xác định bằng quỹ đất xây dựng nhà ở (S_ĐXD) trong giai đoạn 2026-2030 và 50% quỹ đất xây dựng nhà ở trong giai đoạn 2031-2035[18].

S_{ĐT 2026-2030} = 60%x S_{ĐXD 2026-2030} + 50% x S_{ĐXD 2031-2035}

Tổng hợp toàn bộ nhu cầu diện tích đất xây dựng nhà ở (S_T) toàn tỉnh trong mỗi giai đoạn như sau:

Bảng 4.9. Nhu cầu diện tích đất xây dựng nhà ở đến năm 2030

Đơn vị: ha

Trong đó, nhu cầu diện tích đất để phát triển các dự án nhà ở trên địa bàn tỉnh (không bao gồm đất ở hiện hữu người dân đang sử dụng) như sau:

Bảng 4.10. Nhu cầu diện tích đất xây dựng nhà ở theo dự án

Như vậy, tổng hợp nhu cầu diện tích đất để xây dựng nhà ở như sau:

Tổng nhu cầu diện tích đất để xây dựng nhà ở giai đoạn 2021-2030 là 2.604,93 ha, trong đó nhu cầu diện tích đất để xây dựng nhà ở theo dự án là 1.788,49 ha.

Nhu cầu diện tích đất để xây dựng nhà ở giai đoạn 2021-2025 là 1.215,43 ha, trong đó nhu cầu diện tích đất để xây dựng nhà ở theo dự án là 653,69 ha.

Nhu cầu diện tích đất để xây dựng ở giai đoạn 2026-2030 là 1.398,5 ha, trong đó nhu cầu diện tích đất để xây dựng nhà ở theo dự án là 1.134,8 ha.

Nhu cầu diện tích đất xây dựng nhà ở từng đơn vị hành chính như sau:

Bảng 4.11. Nhu cầu diện tích đất xây dựng nhà ở theo dự án phân theo từng đơn vị hành chính giai đoạn 2021-2025

Bảng 4.12. Nhu cầu diện tích đất xây dựng nhà ở theo dự án phân theo từng đơn vị hành chính giai đoạn 2026-2030