Nghị định 114-CP được ban hành bởi Chính phủ nhằm hướng dẫn chi tiết thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất, quy định cụ thể về đối tượng nộp thuế, các trường hợp không chịu thuế, căn cứ tính thuế, thuế suất, thủ tục kê khai, nộp thuế cũng như các chính sách miễn, giảm thuế khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất.

Phạm vi và đối tượng áp dụng

Nghị định áp dụng đối với tất cả các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân có quyền sử dụng đất khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Các đối tượng cụ thể bao gồm:

• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thực hiện chuyển quyền sử dụng đất phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất theo quy định.
• Trường hợp các bên thực hiện chuyển đổi đất cho nhau mà có phát sinh chênh lệch về trị giá đất thì bên nhận phần chênh lệch trị giá đất có nghĩa vụ nộp thuế.
• Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thế chấp đất để vay vốn nhưng không có khả năng thanh toán nợ khi đến hạn, dẫn đến việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định chuyển quyền sử dụng đất cho người khác để thu hồi vốn cho chủ nợ, thì bên thế chấp đất phải nộp thuế. Số thuế này phải được trích nộp đủ vào ngân sách Nhà nước trước khi thực hiện thanh toán các khoản chi phí và nợ nần khác.

Các trường hợp không thuộc diện chịu thuế chuyển quyền sử dụng đất

Nghị định quy định rõ các trường hợp không phải chịu thuế chuyển quyền sử dụng đất bao gồm:

• Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng theo quy định pháp luật, bao gồm cả trường hợp bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cùng với chuyển quyền sử dụng đất có nhà trên đó.
• Nhà nước thực hiện thu hồi toàn bộ hoặc một phần đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng theo quy định của Luật Đất đai.
• Chuyển quyền sử dụng đất cho người thừa kế hợp pháp theo quy định của pháp luật về thừa kế (đối với đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản, đất lâm nghiệp trồng rừng, đất ở...).
• Chuyển quyền sử dụng đất giữa những người trong cùng hộ gia đình khi thực hiện tách hộ; hoặc giữa vợ và chồng khi ly hôn.
• Tổ chức, cá nhân có đăng ký kinh doanh bất động sản khi bán bất động sản cùng với chuyển quyền sử dụng đất gắn liền với bất động sản đó (đối tượng này thuộc diện nộp thuế doanh thu và thuế lợi tức).
• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cho thuê đất hoặc cho thuê nhà cùng với đất (đối tượng này thuộc diện nộp thuế doanh thu và thuế lợi tức trên tổng số tiền thu được).

Đối tượng chịu thuế và căn cứ tính thuế

• Đối tượng chịu thuế: Là giá trị diện tích đất chuyển quyền sử dụng theo quy định, bao gồm cả đất có nhà và vật kiến trúc trên đó. Đối với trường hợp bán nhà cùng với chuyển quyền sử dụng đất, đối tượng chịu thuế chỉ là phần trị giá đất, không tính phần trị giá nhà. Đối với trường hợp chuyển đổi đất có chênh lệch trị giá, đối tượng chịu thuế là phần chênh lệch trị giá đất đó.
• Căn cứ tính thuế: Được xác định dựa trên ba yếu tố chính là diện tích đất, giá đất tính thuế và thuế suất áp dụng.
• Diện tích đất tính thuế: Là diện tích đất thực tế được chuyển quyền sử dụng, phù hợp với bản đồ địa chính và sổ địa chính của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất. Trường hợp địa phương chưa có bản đồ địa chính thì diện tích đất phải được cơ quan địa chính cấp huyện xác nhận.
• Giá đất tính thuế: Là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định trong khung giá của Chính phủ, phù hợp với thực tế địa phương và được niêm yết công khai. Đối với nhà nhiều tầng, giá đất tính thuế được phân bổ cho các tầng theo quy định về mua bán và kinh doanh nhà ở. Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất kèm theo thay đổi mục đích từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thì áp dụng giá đất phi nông nghiệp để tính thuế.

Thuế suất thuế chuyển quyền sử dụng đất

Thuế suất được tính bằng tỷ lệ phần trăm (%) trên trị giá đất chuyển quyền sử dụng, được phân chia cụ thể theo các trường hợp sau:

• Trường hợp không thay đổi mục đích sử dụng đất:
  • Đối với đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối: Thuế suất là 10% áp dụng cho trường hợp chưa nộp hoặc không phải nộp tiền sử dụng đất khi được giao đất.
  • Đối với đất ở, đất xây dựng công trình và các loại đất khác: Thuế suất là 20% áp dụng cho trường hợp chưa nộp hoặc không phải nộp tiền sử dụng đất khi được giao đất.
  • Trường hợp đã nộp tiền sử dụng đất hoặc chuyển quyền sử dụng đất từ lần thứ hai trở đi (lần trước đã nộp thuế): Thuế suất áp dụng là 5%.
  • Trường hợp chuyển đổi đất cho nhau có chênh lệch trị giá: Thuế suất là 5% tính trên phần chênh lệch trị giá đất.
• Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất kèm theo thay đổi mục đích sử dụng đất:
  • Chuyển từ đất nông nghiệp trồng lúa ổn định sang đất phi nông nghiệp: Thuế suất là 50%.
  • Chuyển từ đất nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp: Thuế suất là 40%.
  • Chuyển từ đất nông nghiệp trồng lúa ổn định sang đất xây dựng công trình công nghiệp (theo quy hoạch): Thuế suất là 30%.
  • Chuyển từ đất nông nghiệp khác sang đất xây dựng công trình công nghiệp (theo quy hoạch): Thuế suất là 20%.
  • Chuyển từ đất phi nông nghiệp sang đất nông nghiệp: Thuế suất là 0%.

Thủ tục kê khai và nộp thuế

• Kê khai thuế: Khi làm thủ tục xin phép chuyển quyền sử dụng đất, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải kê khai với cơ quan thuế nơi có đất về loại đất, diện tích, vị trí, trị giá đất theo mẫu tờ khai, kèm theo giấy phép thay đổi mục đích sử dụng đất (nếu có) và các tài liệu liên quan.
• Thời hạn thông báo thuế: Trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận tờ khai hợp lệ, cơ quan thuế phải ra thông báo nộp thuế cho đối tượng nộp thuế, trong đó ghi rõ số thuế phải nộp và thời hạn nộp. Thời hạn nộp thuế ghi trên thông báo chậm nhất là 10 ngày kể từ ngày ra thông báo.
• Nơi nộp thuế: Thuế được nộp tại cơ quan thuế địa phương nơi có đất chuyển quyền sử dụng. Trường hợp chuyển đổi đất có chênh lệch trị giá thì nộp tại cơ quan thuế nơi có thửa đất có trị giá lớn hơn.
• Thời hạn nộp thuế: Thuế được nộp một lần theo thời hạn ghi trên thông báo. Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chỉ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận quyền khi người chuyển quyền đã nộp đủ thuế và xuất trình biên lai thu thuế hợp lệ do Bộ Tài chính phát hành.

Chính sách miễn, giảm thuế chuyển quyền sử dụng đất

Nghị định quy định chi tiết các trường hợp được miễn hoặc giảm thuế nhằm hỗ trợ các đối tượng chính sách xã hội và điều động dân cư:

• Các trường hợp được miễn thuế:
  • Hộ gia đình, cá nhân chuyển quyền sử dụng đất để di chuyển đến định cư tại các vùng kinh tế mới, miền núi, hải đảo theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
  • Cán bộ, công nhân, viên chức thuyên chuyển công tác đến định cư tại các vùng kinh tế mới, miền núi, hải đảo.
  • Cán bộ, công nhân, viên chức hoàn thành nhiệm vụ công tác tại vùng kinh tế mới, miền núi, hải đảo khi chuyển chỗ ở hoặc nghỉ hưu.
• Các trường hợp được giảm 50% thuế:
  • Chủ hộ gia đình là thương binh hạng 1/4, 2/4 và bệnh binh hạng 1/3, 2/3.
  • Chủ hộ gia đình là thân nhân liệt sĩ được hưởng chế độ trợ cấp của Nhà nước.
  • Người tàn tật không còn khả năng lao động, người chưa đến tuổi thành niên và người già cô đơn không nơi nương tựa.
  • Cán bộ, công nhân, viên chức chuyển chỗ ở đến các vùng không thuộc vùng kinh tế mới, miền núi, hải đảo trong trường hợp thuyên chuyển công tác hoặc nghỉ hưu.
• Nguyên tắc áp dụng: Mỗi đối tượng chỉ được xét miễn hoặc giảm thuế một lần đối với diện tích đất được Nhà nước giao lần đầu gắn với các tiêu chuẩn được xét miễn, giảm thuế. Thẩm quyền xét miễn, giảm thuế do cơ quan thuế thực hiện theo hướng dẫn của Bộ trưởng Bộ Tài chính.

Xử lý vi phạm, khen thưởng và điều khoản thi hành

• Xử lý vi phạm: Cơ quan thuế, cán bộ thuế, đối tượng nộp thuế và các cá nhân khác có hành vi vi phạm pháp luật về thuế chuyển quyền sử dụng đất sẽ bị xử lý nghiêm theo quy định của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất và các quy định về xử phạt hành chính trong lĩnh vực thuế.
• Khen thưởng: Cơ quan thuế, cán bộ thuế hoàn thành tốt nhiệm vụ hoặc cá nhân có công phát hiện các vụ vi phạm sẽ được khen thưởng theo chế độ chung của Chính phủ.
• Hiệu lực thi hành: Nghị định 114-CP có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1 tháng 7 năm 1994. Tất cả các quy định trước đây trái với Nghị định này đều bị bãi bỏ. Bộ trưởng Bộ Tài chính chịu trách nhiệm hướng dẫn thi hành Nghị định này trên phạm vi cả nước.