Nghị định số 04/2000/NĐ-CP được ban hành bởi Chính phủ nhằm quy định chi tiết việc thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai ngày 02 tháng 12 năm 1998, tập trung vào các chính sách giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cũng như quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong giai đoạn mới.

- Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng

Nghị định này điều chỉnh các quan hệ đất đai phát sinh từ việc thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998. Đối tượng áp dụng bao gồm các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước, tổ chức tôn giáo, cộng đồng dân cư và các tổ chức, cá nhân nước ngoài có liên quan đến hoạt động sử dụng đất tại Việt Nam.

- Thẩm quyền cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

• Thẩm quyền cho thuê đất: Cơ quan có thẩm quyền giao đất theo quy định của Luật Đất đai cũng chính là cơ quan có thẩm quyền cho thuê đất. Việc cho thuê đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được thực hiện theo các quy định chuyên ngành tại Nghị định số 85/1999/NĐ-CP và Nghị định số 163/1999/NĐ-CP.
• Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ):
  • Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có một trong các loại giấy tờ hợp pháp theo Nghị định số 17/1999/NĐ-CP thì được cấp GCNQSDĐ. Trường hợp đất nằm trong quy hoạch xây dựng đã phê duyệt nhưng chưa có quyết định thu hồi thì vẫn được cấp giấy chứng nhận nhưng phải chấp hành quy định về xây dựng; khi thu hồi sẽ được đền bù theo pháp luật.
  • Trường hợp không có giấy tờ hợp pháp nhưng được Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã xác nhận không có tranh chấp thì được xem xét cấp GCNQSDĐ. Nếu đất này nằm trong quy hoạch xây dựng đã phê duyệt thì không được cấp giấy chứng nhận.
• Phân cấp thẩm quyền cấp giấy chứng nhận:
  • UBND cấp tỉnh cấp giấy chứng nhận cho: Tổ chức sử dụng đất; hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nội thành, nội thị xã, thị trấn; các tổ chức tôn giáo (nhà thờ, nhà chùa, thánh thất); cộng đồng dân cư sử dụng đất có công trình tín ngưỡng (đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ) tại đô thị.
  • UBND cấp huyện cấp giấy chứng nhận cho: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông - lâm - ngư - diêm nghiệp tại nông thôn và thị trấn; hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, đất chuyên dùng tại nông thôn; cộng đồng dân cư sử dụng đất có công trình tín ngưỡng tại nông thôn.

- Đất sử dụng vào mục đích công cộng

Đất công cộng được chia thành hai nhóm chính:

• Nhóm công trình hạ tầng cơ bản: Đất xây dựng đường giao thông, cầu, cống, vỉa hè, hệ thống cấp thoát nước, sông, hồ, đê, đập, trường học, bệnh viện, chợ, công viên, vườn hoa, khu vui chơi trẻ em, quảng trường, sân vận động, sân bay, bến cảng.
• Nhóm công trình công cộng khác: Đất xây dựng nhà máy điện, trạm biến thế, đường dây tải điện, đường ống dẫn dầu/khí, đài khí tượng thủy văn, công trình thủy lợi, bến xe, ga tàu, vườn quốc gia, khu an dưỡng, cơ sở bảo trợ xã hội, trung tâm dạy nghề, công trình văn hóa (tượng đài, bảo tàng, rạp chiếu phim), nghĩa trang, khu xử lý chất thải.

- Thời hạn giao đất, cho thuê đất và nhận chuyển nhượng

• Thời hạn giao, cho thuê đất:
  • Đất nông - lâm - ngư - diêm nghiệp giao cho hộ gia đình, cá nhân được thực hiện theo thời hạn quy định tại Nghị định 85/1999/NĐ-CP và Nghị định 163/1999/NĐ-CP.
  • Đất giao cho hộ gia đình, cá nhân làm nhà ở và đất giao cho tổ chức kinh tế để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án là ổn định lâu dài.
  • Đất giao cho tổ chức kinh tế xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê gắn liền với hạ tầng được xác định theo thời hạn dự án nhưng không quá 50 năm (trường hợp đặc biệt do Thủ tướng Chính phủ quyết định nhưng không quá 70 năm).
• Thời hạn sử dụng đất do nhận chuyển nhượng:
  • Nhận chuyển nhượng đất ở, đất chuyên dùng bằng nguồn vốn không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì thời hạn sử dụng là ổn định lâu dài.
  • Nhận chuyển nhượng đất có thời hạn sử dụng (không thay đổi mục đích) thì thời hạn là thời gian còn lại của đất đó.
  • Nhận chuyển nhượng đất nông - lâm nghiệp kèm theo chuyển mục đích sử dụng đất được phép thì thời hạn tính theo dự án phê duyệt nhưng không quá 50 năm (riêng hộ gia đình, cá nhân chuyển sang làm đất ở thì thời hạn là ổn định lâu dài).

- Hạn mức đất ở của hộ gia đình, cá nhân

• Đất ở bao gồm đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ sinh hoạt (bếp, sân, giếng, nhà vệ sinh, lối đi, chuồng trại, nhà kho, nơi để xe).
• Hạn mức giao đất ở nông thôn do UBND cấp tỉnh quyết định: Xã đồng bằng không quá 300m2; xã trung du, miền núi, hải đảo không quá 400m2. Nơi có tập quán nhiều thế hệ chung sống hoặc điều kiện đặc biệt có thể cao hơn nhưng tối đa không quá hai lần mức quy định trên.
• Hạn mức đất ở đô thị được thực hiện theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt. Trường hợp tự xây dựng thì UBND cấp tỉnh căn cứ quỹ đất để quy định mức giao phù hợp quy hoạch.
• Hạn mức này chỉ áp dụng cho các trường hợp giao đất mới, không áp dụng cho đất ở đang sử dụng ổn định trước ngày Nghị định này có hiệu lực.

- Phân loại đối tượng sử dụng đất

• Giao đất không thu tiền sử dụng đất: Tổ chức quản lý rừng phòng hộ, rừng đặc dụng; doanh nghiệp nhà nước sử dụng đất nông - lâm - ngư - diêm nghiệp giao trước ngày 01/01/1999; cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội, đơn vị vũ trang xây dựng trụ sở hoặc phục vụ quốc phòng, an ninh; tổ chức sử dụng đất công cộng; hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông - lâm - ngư - diêm nghiệp trong hạn mức; tổ chức tôn giáo.
• Giao đất có thu tiền sử dụng đất: Hộ gia đình, cá nhân làm nhà ở; tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; tổ chức kinh tế xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế được giao đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án của Thủ tướng Chính phủ.
• Nhà nước cho thuê đất: Hộ gia đình, cá nhân sản xuất kinh doanh hoặc sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức; tổ chức kinh tế sử dụng đất sản xuất kinh doanh hoặc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng tại khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao.

- Chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất và tiền thuê đất

• Miễn tiền sử dụng đất: Xây dựng nhà tình nghĩa; xây dựng nhà chung cư cao tầng để bán/cho thuê, ký túc xá; đất làm nhà ở tại hải đảo, biên giới, vùng sâu, vùng xa; đất làm nhà ở di dời do thiên tai; chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn, ao sang đất ở trong hạn mức giao đất.
• Miễn, giảm tiền sử dụng đất: Áp dụng cho người có công với cách mạng theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ.
• Miễn, giảm tiền thuê đất: Người thuê đất gặp thiên tai, hỏa hoạn; dự án thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc khai thác đất trống, đồi núi trọc; doanh nghiệp di dời nhà máy, xí nghiệp từ nội thành vào khu công nghiệp theo quy hoạch.

- Quyền và nghĩa vụ của các đối tượng sử dụng đất

• Tổ chức giao đất không thu tiền: Có các quyền sử dụng đất cơ bản. Riêng doanh nghiệp nhà nước sử dụng đất nông - lâm - ngư - diêm nghiệp giao trước 01/01/1999 được thế chấp tài sản gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng Việt Nam và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để liên doanh, hợp tác sản xuất.
• Hộ gia đình, cá nhân giao đất không thu tiền: Có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất trong nước. Nếu góp vốn để phát triển công nghiệp, dịch vụ thì phải được UBND cấp tỉnh cho phép và chuyển sang thuê đất.
• Tổ chức kinh tế giao đất có thu tiền: Có quyền chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất gắn liền với công trình kiến trúc/hạ tầng; thế chấp giá trị quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng Việt Nam; góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để liên doanh với tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước.

- Quy định về giao đất xây dựng nhà ở và tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng

• Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê: Đất sử dụng phải nằm trong quy hoạch phát triển khu dân cư, đô thị được phê duyệt. Hồ sơ xin giao đất nộp tại Sở Địa chính (hoặc Sở Địa chính - Nhà đất) để thẩm định trước khi trình UBND cấp tỉnh hoặc Tổng cục Địa chính (đối với trường hợp thuộc thẩm quyền của Chính phủ). Sau khi có quyết định giao đất, tổ chức kinh tế phải đền bù giải phóng mặt bằng và nộp tiền sử dụng đất.
• Giao đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng: Hàng năm, UBND cấp tỉnh lập danh mục và kế hoạch sử dụng quỹ đất trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. UBND cấp tỉnh chịu trách nhiệm tổ chức đấu thầu chọn chủ đầu tư, giao đất, nghiệm thu công trình, định giá khu đất trả cho chủ đầu tư. Toàn bộ tiền thu được từ giao đất và tiền xây dựng công trình phải hạch toán vào ngân sách nhà nước.

- Giải quyết các trường hợp chuyển tiếp và thuê lại đất

• Đất chuyên dùng của hộ gia đình, cá nhân: Nếu không phải đất thuê của Nhà nước thì được sử dụng ổn định lâu dài và có quyền, nghĩa vụ như đất giao có thu tiền sử dụng đất.
• Chuyển mục đích sử dụng đất nông - lâm - ngư - diêm nghiệp: Hộ gia đình, cá nhân khi được phép chuyển mục đích sử dụng thì không phải chuyển sang thuê đất và tiếp tục sử dụng theo thời hạn quy định.
• Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng đất: Nếu tiền trả nhận chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì được sử dụng ổn định lâu dài (đối với đất ở, đất chuyên dùng) hoặc theo thời hạn dự án không quá 50 năm (đối với đất nông - lâm nghiệp chuyển mục đích) và không phải chuyển sang thuê đất.
• Đất có nguồn gốc ngân sách nhà nước: Tổ chức đã được giao đất hoặc nhận chuyển nhượng đất mà tiền đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì bắt buộc phải chuyển sang thuê đất với thời hạn không quá 50 năm.
• Doanh nghiệp nhà nước góp vốn liên doanh: Doanh nghiệp nhà nước thuê đất được dùng giá trị tiền thuê đất (được coi là vốn ngân sách cấp) để góp vốn liên doanh với nước ngoài; doanh nghiệp không phải ghi nhận nợ nhưng phải nộp thuế tài sản.
• Thuê lại đất trong khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao:
  • Người thuê lại đất được cấp GCNQSDĐ.
  • Nếu đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc trả trước nhiều năm (thời hạn còn lại ít nhất 5 năm) thì có quyền thế chấp, chuyển nhượng, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất thuê lại, và để thừa kế (đối với cá nhân).
  • Nếu trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ có quyền chuyển nhượng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê lại.

- Hiệu lực thi hành

Nghị định số 04/2000/NĐ-CP do Thủ tướng Phan Văn Khải ký ban hành, có hiệu lực thi hành sau 15 ngày kể từ ngày ký. Các quy định trước đây trái với Nghị định này đều bị bãi bỏ. Các Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan trực thuộc Chính phủ, Chủ tịch UBND các cấp và người sử dụng đất chịu trách nhiệm thi hành Nghị định này.