Nghị định 94-CP do Chính phủ ban hành nhằm hướng dẫn chi tiết thi hành Pháp lệnh thuế nhà, đất và Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh về thuế nhà, đất. Nghị định này quy định chi tiết về đối tượng chịu thuế, căn cứ tính thuế, các trường hợp miễn, giảm thuế và tổ chức thu thuế đất trên phạm vi toàn quốc, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/1994.

Phạm vi và đối tượng áp dụng thuế đất

• Đối tượng chịu thuế: Toàn bộ đất ở, đất xây dựng công trình thuộc lãnh thổ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, trừ các trường hợp đặc biệt được miễn trừ theo quy định pháp luật.
• Các trường hợp không thu thuế đất:
  • Đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép sử dụng vì lợi ích công cộng, phúc lợi xã hội hoặc từ thiện không nhằm mục đích kinh doanh và không dùng để ở (như đường sá, cầu cống, công viên, nhà văn hoá, sân vận động, đê điều, công trình thuỷ lợi, trường học, nhà trẻ, mẫu giáo, bệnh viện, bệnh xá, trạm y tế, phòng khám, nghĩa trang, nghĩa địa).
  • Đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép dùng vào việc thờ cúng công cộng của các tổ chức tôn giáo hoặc các tổ chức khác không sử dụng vào mục đích kinh doanh hoặc để ở (như di tích lịch sử, đình, chùa, đền, miếu, nhà thờ công cộng; riêng đền, miếu, nhà thờ tư nhân vẫn phải nộp thuế đất).
• Quy định đối với trường hợp thuê đất: Cá nhân, tổ chức trong nước hoặc nước ngoài thuê đất không phải nộp thuế đất, nghĩa vụ này thuộc về chủ thể cho thuê đất. Các xí nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (gồm cả xí nghiệp 100% vốn nước ngoài và xí nghiệp liên doanh) đã nộp tiền thuê đất theo quy định của Nhà nước thì không phải nộp thuế đất cho đến khi hết thời hạn hợp đồng thuê đất.

Căn cứ tính thuế đất và phân loại hạng đất

Căn cứ tính thuế đất được xác định dựa trên diện tích đất, hạng đất và mức thuế quy định trên một đơn vị diện tích. Trong đó, diện tích đất tính thuế bao gồm toàn bộ diện tích mặt đất xây dựng nhà ở, công trình và các diện tích khác trong khuôn viên đất ở hoặc đất xây dựng công trình (đường đi lại, sân, diện tích bao quanh nhà/công trình, diện tích trồng cây, ao hồ và các diện tích để trống).

Hạng đất và mức thuế đất được phân chia cụ thể theo từng khu vực như sau:

• Đất đô thị (thành phố, thị xã, thị trấn): Áp dụng cho toàn bộ diện tích đất thuộc nội thành, nội thị theo địa giới hành chính. Mức thuế đất được quy định cho một đơn vị diện tích tại từng vị trí, từng loại đường phố của từng loại đô thị (dựa trên quy định phân loại của Chính phủ) và tính bằng số lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng:
  • Đô thị loại I: Mức thuế đất từ 9 đến 32 lần.
  • Đô thị loại II: Mức thuế đất từ 8 đến 30 lần.
  • Đô thị loại III: Mức thuế đất từ 7 đến 26 lần.
  • Đô thị loại IV: Mức thuế đất từ 5 đến 19 lần.
  • Đô thị loại V: Mức thuế đất từ 5 đến 13 lần.
  • Thị trấn: Mức thuế đất từ 3 đến 13 lần.
• Đất vùng ven đô thị, ven đầu mối giao thông và trục giao thông chính:
  • Vùng ven đô thị loại I (toàn bộ xã ngoại thành có mặt tiếp giáp trực tiếp với đất nội thành): Mức thuế đất bằng 2,5 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong xã.
  • Vùng ven đô thị loại II, III, IV, V (toàn bộ thôn ấp có mặt tiếp giáp trực tiếp với đất nội thị): Mức thuế đất bằng 2 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong thôn ấp.
  • Vùng ven đầu mối giao thông, trục giao thông chính (quốc lộ, đường liên tỉnh, đường nối giữa các thành phố, thị xã; đường nối với khu công nghiệp, khu du lịch, khu thương mại nằm ngoài khu vực đất đô thị): Mức thuế đất bằng 1,5 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng.
• Đất vùng nông thôn, đồng bằng, trung du, miền núi: Mức thuế đất bằng 1 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp ghi thu bình quân trong xã.

Chính sách tạm miễn thuế đất

Nghị định quy định tạm miễn thuế đất đối với các trường hợp cụ thể sau:

• Đất xây dựng trụ sở của cơ quan hành chính, sự nghiệp Nhà nước, tổ chức xã hội, công trình văn hoá, đất dùng vào mục đích quốc phòng và an ninh (nếu các loại đất này được sử dụng vào mục đích kinh doanh hoặc để ở thì vẫn phải nộp thuế đất).
• Đất vùng rừng núi, rẻo cao thuộc diện được miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp; đất thuộc vùng định canh, định cư của đồng bào dân tộc thiểu số.
• Đất ở của đồng bào xây dựng kinh tế mới được miễn thuế trong 5 năm đầu kể từ ngày đến ở.
• Đất ở của gia đình thương binh hạng 1/4, 2/4, gia đình liệt sĩ được hưởng chế độ trợ cấp của Nhà nước, đất xây nhà tình nghĩa cho các đối tượng chính sách xã hội (chỉ miễn thuế cho một nơi ở với diện tích không quá hạn mức quy định của Chính phủ).
• Đất ở của người tàn tật mất khả năng lao động, người chưa đến tuổi thành niên và người già cô đơn không nơi nương tựa, không có khả năng nộp thuế (chỉ miễn thuế cho một nơi ở do chính họ đứng tên với diện tích không quá hạn mức quy định của Chính phủ).

Chính sách miễn, giảm thuế do thiên tai, tai nạn bất ngờ

• Đối tượng áp dụng: Người nộp thuế đất gặp khó khăn do thiên tai, tai nạn bất ngờ dẫn đến không có khả năng nộp thuế thì được xét miễn hoặc giảm thuế đất.
• Thẩm quyền quyết định: Uỷ ban nhân dân huyện, quận và cấp tương đương có thẩm quyền quyết định việc miễn, giảm thuế đất dựa trên đề nghị của Chi cục trưởng Chi cục thuế.
• Bộ Tài chính chịu trách nhiệm hướng dẫn chi tiết về thủ tục và nguyên tắc xét miễn, giảm thuế đất.

Tổ chức quản lý và thu thuế đất

• Thuế đất do hệ thống thu thuế nhà nước trực thuộc Bộ Tài chính tổ chức thực hiện thu.
• Trong trường hợp cần thiết, cơ quan thuế được phép uỷ nhiệm cho Uỷ ban nhân dân phường, xã, thị trấn thực hiện thu thuế đất.
• Cơ quan được uỷ nhiệm thu thuế đất được hưởng thù lao từ 5% đến 8% trên tổng số thuế đất thực thu đã nộp vào Kho bạc Nhà nước. Bộ Tài chính hướng dẫn mức trích cụ thể, thủ tục trích và nguyên tắc phân phối sử dụng khoản thù lao này.
• Bộ Tài chính hướng dẫn chi tiết cho đối tượng nộp thuế về việc kê khai, nộp thuế; hướng dẫn nhiệm vụ, quyền hạn của cơ quan thuế trong quản lý thu thuế; hướng dẫn việc xử lý vi phạm và thẩm quyền xử lý vi phạm về thuế đất theo quy định của Pháp lệnh về thuế nhà, đất.

Hiệu lực thi hành và trách nhiệm thực hiện

Nghị định 94-CP có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/1994 và thay thế hoàn toàn Nghị định số 339-HĐBT ngày 22/09/1992 của Hội đồng Bộ trưởng. Tất cả các quy định trước đây trái với Nghị định này đều bị bãi bỏ.

Bộ trưởng Bộ Tài chính chịu trách nhiệm hướng dẫn thi hành Nghị định này. Các Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Thủ trưởng cơ quan thuộc Chính phủ và Chủ tịch Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chịu trách nhiệm thi hành các điều khoản quy định tại Nghị định.